水穿石 歷久彌新——資產(chǎn)管理增值新概念

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用工作績效來實現(xiàn)物業(yè)資產(chǎn)保值增值己逐漸成為免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)追寵的一個概念。我們在研究物業(yè)規(guī)劃時總是將其重置其中，并希望通過免費物業(yè)管理系統(tǒng)工作績效實現(xiàn)其資產(chǎn)保值增值目標。本人從事免費物業(yè)管理系統(tǒng)工作多年，總是企圖通過一些局部系統(tǒng)工作來論證其工作重點程度分類是否符合總目標要求，通過研究設施管理系統(tǒng)理論來研究資產(chǎn)增值概念算是一種嘗試。

    細究物業(yè)資產(chǎn)保值增值狀況，不外乎三大類：一是地段增值的結果，表現(xiàn)為物業(yè)租金穩(wěn)定收益或增長，變現(xiàn)容易，評估價值高于購買價格；二是市場供求關系調(diào)整，表現(xiàn)為物業(yè)供應量小于需求量時，租售均容易，租售價值高于評估價值，當物業(yè)供應量大于需求量時則反之；三是物業(yè)保護很好，歷久彌新，物業(yè)價值穩(wěn)定。表現(xiàn)為當?shù)囟?、需求均無變化時都可以實現(xiàn)并保持較好的租售目標，評估價值高于購買價值。如果說第一、二類物業(yè)增值原因是社會發(fā)展和市場運作帶來的結果，第三類則一定是管理出的結果。用什么手段實現(xiàn)管理增值結果？是對人的服務？對物體的常規(guī)性管理？國外在八十年代末期就提出了一個新的增值管理概念：“設施管理”概念（FacilityManagement簡稱為FM），企圖將“設施管理”從傳統(tǒng)的免費物業(yè)管理系統(tǒng)范圍中脫離出來，作為物業(yè)資產(chǎn)管理的層次。

    “設施管理”理論認為：設施管理不同于一般意義上的免費物業(yè)管理系統(tǒng)，也不同于常規(guī)的設施設備管理。它與免費物業(yè)管理系統(tǒng)的管理對象一致――物業(yè)資產(chǎn)，但管理方法卻不同?！霸O施管理”提出了物業(yè)壽命期全過程管理，包括產(chǎn)業(yè)、設施發(fā)展的長遠策略，樓房管理（包括設計、建造、裝修），空面利用，家俱配置，設施保養(yǎng)，計劃、維持和改善機構內(nèi)的樓房去創(chuàng)造一切有利于業(yè)務發(fā)展的環(huán)境；它具有常規(guī)設施設備管理的一般內(nèi)涵，更重要的是通過對設施管理，進入到經(jīng)營管理系統(tǒng)實施運營管理，并通過其運行實現(xiàn)增值服務。本文將重點探討“設施管理”概念中關于物業(yè)壽命期全過程管理、設施發(fā)展長遠策略與現(xiàn)實設施設備管理認識兼融過渡的問題。

    一、“設施管理”概念中的設施設備管理觀點

    物業(yè)壽命期全過程管理及設施長遠發(fā)展策略是設施管理理論中的重要概念，討論其觀點就必須清晰地認識到物業(yè)壽命是指物業(yè)綜合壽命，對象是物業(yè)（包括設施設備）。實行設施長遠發(fā)展策略的實質(zhì)是物業(yè)壽命期全過程品質(zhì)保障的系統(tǒng)工程，“設施管理”概念認為：由于近代樓宇建設對現(xiàn)代科技成果運用越來越廣泛，除傳統(tǒng)的設施設備外、各種自控網(wǎng)絡及通迅、視頻設備以及廣泛的綠化、美化（裝飾、家俱）、健身等設施設備等均進入物業(yè)設施設備的管理范疇，系統(tǒng)集成工作越來越重要，管理工作日漸復雜，綜合程度不斷提高，在免費物業(yè)管理系統(tǒng)中日顯重要。

    從資產(chǎn)管理角度來看，在資產(chǎn)保值增值的系統(tǒng)原由中，延長物業(yè)使用壽命，必定延長設施設備使用壽命，系統(tǒng)規(guī)劃設施設備管理。國際設施管理協(xié)會（IFMA）提出“設施管理”是“以保持業(yè)務空間高品質(zhì)的生活和提高投資效益為目的，以最新的技術對人類有效的生活環(huán)境進行規(guī)劃、整備和維護管理的工作，”它“將物質(zhì)的工作場所與人和機構的工作任務結合起來。綜合了工商管理、建筑、行為科學和工程技術的基本原理?！痹O施管理是資產(chǎn)管理層次，是綜合管理概念，不是簡單地把設施設備管理的外延與內(nèi)涵擴大，傳統(tǒng)的設施設備管理是操作管理層次，附庸在主體管理體系上的子系統(tǒng)；綜上所述，我們認為可以把設施設備管理理解為“設施管理”中的重要子系統(tǒng)，支持著設施管理概念的一般內(nèi)涵。在生產(chǎn)實踐中如何運用設施管理概念，在條件不成熟時，不妨可先運用其基本思想：物業(yè)壽命期全過程管理，設施長遠發(fā)展策略來調(diào)整現(xiàn)存設施設備管理概念。通過整合設施設備日常維修保養(yǎng)思想，修正設施設備大中修概念認識，調(diào)整設施管理階段工作重點，也可謂實踐運作設施管理概念也是十分有效的途徑。

    二、整合維保目標：歷久彌新，價值保持

    日常維保的概念是什么？日常維保做什么？用什么標準來保持目標？用什么資源來保障目標實現(xiàn)？很多專業(yè)人士都會毫無猶疑的說：不就是定期加油、刷漆、清掃嗎！只是按照固有的模式進行，形成定期工作指示。但展示在我們面前的卻是不均衡的品質(zhì)現(xiàn)場。

    據(jù)不完全統(tǒng)計，日常維保達成目標的僅占總數(shù)的30％左右。我們曾經(jīng)討論過一個簡單的話題：“一件羊絨毛衣如果每次都用好藥水干洗，不穿后妥善保存，穿時注意防止傷害，這件毛衣比用水洗、穿時掛了洞，不穿時被蟲蝕了的壽命長得多。但參加討論者對這一問題有多種不同觀點：1、這樣做是對的，節(jié)約又實惠，可實施；2、沒有必要這樣做，太麻煩，衣服壞了再買吧；3、還是用水洗便宜，能穿多久穿多久，口袋里現(xiàn)在的錢又不夠用。在這三種觀點中，第三種觀點所占比例最大。我在參與協(xié)調(diào)某小區(qū)業(yè)主委員會和免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司矛盾時就碰到這種問題，業(yè)主主要關注收費是否低，根本沒有看到銹跡斑斑的設施設備對自己資產(chǎn)的傷害，而免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司在較低費用的資源條件下，只能保住企業(yè)的眼前利益，可以說該公司除了管保安、保潔、業(yè)主公共事務協(xié)調(diào)后基本上沒有資金能力進行設施設備維保。經(jīng)專家們按其設施設備現(xiàn)狀情況定性評估，其物業(yè)壽命期將縮短幾倍，還談什么保值增值！

    當我們運用物業(yè)壽命期全過程管理思想，用長遠發(fā)展策略來系統(tǒng)布置工作，我認為：設施設備管理的日常維保目標是歷久彌新的保鮮概念；定期維保的定期概念是定的不僅是工作日的年度期限，而是根據(jù)設施設備的生命周期期限來確定維保期限；日常維保的工作的標準包括不充許破壞性的銹斑、潤滑性能差產(chǎn)生。日常維保的保障：與設施生命周期規(guī)劃一致的資金配置。上海博物館在設施設備管理績效上就非常突出。在整體設施設備每天運行二十四小時己連續(xù)運行八年的情況下，整個設備層就象剛建造的一樣，就連空調(diào)管道上的保溫鋁皮層都如鏡面不銹鋼。我詢問一位維保工：為什么最容易氧化的鋁皮都能保持其原有狀態(tài)，他認真地說：如有氧化斑產(chǎn)生就很難去掉了，我的工作就是不讓它產(chǎn)生。當然為保持如此高水平的維保工作績效，除開嚴肅的工作紀律外，還有足夠的資金保障。

    三、滴水穿石的策略性設施規(guī)劃概念

    策略性設施管理是一整體性針對現(xiàn)代機構管理而創(chuàng)造的新概念，它有計劃地去運用，增加和減少資源來推行機構的業(yè)務計劃，策略性管理包括設施的規(guī)劃及購置；設施的生命周期管理；危機管理；價值實效利用和管理等內(nèi)容。我認為，將策略性設施規(guī)劃概念指導一般物業(yè)的設施設備大中修管理，有其借鑒性。假設我們運用設施運行的最優(yōu)化，提高設施利用者的滿意率，提高知識生產(chǎn)的全產(chǎn)率。通過預先保養(yǎng)思想，保全設施的壽命周期。我曾經(jīng)和一位管理高檔次設備管理的專業(yè)人士討論過關于設施設備大修理問題。當我問他：這套設備用了八年進行過大修嗎？他反復強調(diào)：我管的設備不存在大修概念，因為我們在設備壽命期的臨界點上就之是按換總成的思維一樣把易損部件換掉了，沒有必要再進行大修了。（當然他每年都準備了設備總值的20～30％資金用于設備維修維保，其管理效果絕對的一流）現(xiàn)在我們且不論此觀點是否科學合理，但其把握設備壽命期臨界點的設備管理思想和管理效果是值得仿效的。設施設備大中修理由就是把握設備壽命周期中必要拐點，對其把握的程度實質(zhì)上是策略性設施規(guī)劃把握的程度。如果我們在物業(yè)建設前期介入時，運用策略性設施規(guī)劃概念指導設計和建設；在運行使用中運用策略性設施規(guī)劃概念掌控設備壽命期臨界點，確立大中修的合理時間；整個設施設備管理工作就如滴水穿石樣，做得扎扎實實了。

    綜上所述，無論是作為增值服務新概念的“設施管理”，還是保值服務的設施設備管理，萬變不離其宗，將其融匯運用使其創(chuàng)造最佳績效是十分重要的。物業(yè)資產(chǎn)即想保值又想增值，在管理過程中無論滴水穿石式的工作精神，還是歷久彌新的工作效果都是同等重要。