以石家莊市為例空置房屋物業(yè)費收取政策合法性分析

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　石家莊房屋空置狀況

　　2008年9月，石家莊供電公司針對“零電費”住戶進行的調(diào)研結(jié)果顯示，全市（含郊區(qū)）7月、8月份單月零度戶數(shù)達到26萬余戶，占到總戶數(shù)的18%。10月19日，石家莊供電公司提供的數(shù)據(jù)顯示，石家莊中心城區(qū)共有42698套商品房超過一年時間的電費為零，基本處于閑置狀態(tài)。據(jù)了解，石家莊市中心城區(qū)居民一戶一表安裝率已達到95%以上。

　　《石家莊市住房空置率調(diào)查分析》數(shù)據(jù)分析顯示，“在石家莊市1137個有效樣本中，空置房屋115套，房屋空置率為10.11%，比照國際通行的房屋空置率合理區(qū)間值（3%-10%），石家莊市居住小區(qū)總體空置率屬于偏高水平?！?/P>

　　“通過對不同環(huán)線內(nèi)住房空置情況分析，可以看出一環(huán)以內(nèi)住房空置率較高，為12.03%，其次為二三環(huán)之間，為10.10%，一二環(huán)之間空置率較低，為9.76%。通過對不同建成時間小區(qū)樣本的空置情況分析發(fā)現(xiàn)，2005年以后建成的住房空置率較高。其中2007、2008年以后更是突破20%，是國際公認住房空置率合理上線（10%）的2倍以上?！?/P>

　　石家莊市空置房屋物業(yè)費收取規(guī)定

　　2009年6月18日，經(jīng)石家莊市第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第十三次會議修訂，并于2009年11月28日經(jīng)河北省第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議批準，《石家莊市免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》于2010年3月1日開始實施。

　　《石家莊市免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》第三十七條規(guī)定：“連續(xù)三個月以上無人居住、使用、裝修空置的物業(yè)，空置期間按百分之二十繳納物業(yè)服務(wù)費。物業(yè)服務(wù)合同雙方另有約定的除外。業(yè)主空置物業(yè)的起止時間，應(yīng)當事先和事后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并辦理相關(guān)手續(xù)?！?/P>

　　石家莊市空置房屋物業(yè)費收取比例的合法性分析

　　一方面，通過對相關(guān)法條的梳理，無論是《物權(quán)法》等上位法，還是法律位階與《石家莊市免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》不分伯仲的國家發(fā)展與改革委員會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（發(fā)改價格[2003]1864號），關(guān)于空置房屋物業(yè)費用如何承擔是沒有相關(guān)的禁止性規(guī)定。也就是說從邏輯上看，《石家莊市免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》本身并不違反上位法的禁止性規(guī)定。這一點，《立法法》第六十三條第二款關(guān)于較大的市地方性法規(guī)的制定審查程序的規(guī)定可以作為佐證。

　　另一方面，石家莊市條例的有關(guān)規(guī)定與上位法的精神和原則存在分歧，涉嫌違反上位法的精神和原則。

　　首先，《物權(quán)法》第七十九條規(guī)定：“建筑物及其附屬設(shè)施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。”從本條中，可以判斷，物業(yè)服務(wù)費用的分攤原則首先是有約定從約定，沒約定或約定不明確的，按業(yè)主專有面積占建筑物總面積的比例確定。因此，確定業(yè)主承擔物業(yè)服務(wù)費的法定標準的考慮因素或評判因素只有一個即業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例，與房屋是否空置并無相關(guān)性。

　　其次，《物權(quán)法》第七十二條第一款規(guī)定：“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)?！睆奈牧x解釋角度理解，不完全履行義務(wù)屬于不履行義務(wù)的范疇自然是應(yīng)有之義。石家莊市條例的這一規(guī)定，恰恰違反了上位法的權(quán)利義務(wù)相一致這一原則。

　　再次，《免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》第四十一條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同建設(shè)行政主管部門指定的物業(yè)服務(wù)收費管理辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定?！段飿I(yè)服務(wù)收費管理辦法》亦有類似規(guī)定，將物業(yè)服務(wù)費用分為政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。這兩種物業(yè)服務(wù)費用類似是依據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)屬性劃分的，與房屋是否空置并無直接關(guān)系，而石家莊市條例的這一規(guī)定，并不區(qū)分房屋產(chǎn)權(quán)屬性，同一按照空置期間按百分之二十繳納物業(yè)服務(wù)費，涉嫌干涉正常的物業(yè)服務(wù)收費的市場秩序，本應(yīng)當由市場調(diào)節(jié)確定價格的非政策性住房的物業(yè)服務(wù)收費被公權(quán)力強制干預(yù)了，同時一般針對政策性住房的政府指導(dǎo)價面對的是政策性住房這一整體，并不區(qū)分房屋是否空置。因此，石家莊市條例這一規(guī)定有失公平。

　　最后，從物業(yè)服務(wù)費的性質(zhì)看，物業(yè)服務(wù)費屬于廣義的公共基金的一種，屬于權(quán)利所有權(quán)人的共有財產(chǎn)，專門用于住宅小區(qū)物業(yè)的基本維護、修繕、整治工作與日常管理，并不完全等同于物業(yè)服務(wù)企業(yè)基于物業(yè)服務(wù)合同提供物業(yè)服務(wù)的對價。也就是說，石家莊市條例的這一規(guī)定，表面上是涉嫌侵犯了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，實質(zhì)上從根本上侵犯了全體業(yè)主的合法權(quán)益。等于正常交費業(yè)主為空置房業(yè)主埋單。物業(yè)服務(wù)費的性質(zhì)決定，其收取比例不能與供暖費的收取比例和方式混為一談。

　　這一點，石家莊市免費物業(yè)管理系統(tǒng)協(xié)會副秘書長劉明有詳細闡述，物業(yè)服務(wù)的對象是全體業(yè)主享有的公共服務(wù)，是公共產(chǎn)品，不是針對某一個業(yè)主提供的專門服務(wù)。業(yè)主是否對其專有部分進行實際使用，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)內(nèi)容和成本，不產(chǎn)生任何影響。物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容，是對住宅區(qū)內(nèi)的房屋配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護免費物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。只要一進場接手物業(yè)，無論住宅區(qū)內(nèi)的入住率是多少，物業(yè)服務(wù)企業(yè)都要提供上述服務(wù)。劉明認為，物業(yè)費用的去向，有一半是拿去維護設(shè)備、澆水、保潔，都是花在業(yè)主身上，空置房只交20%就等于把這個錢克扣了，物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量也必然會下降，最終吃虧的是大多數(shù)的業(yè)主。

　　最高人民法院2009年發(fā)布并執(zhí)行的《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（法釋[2009]8號）第六條也規(guī)定，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。由此可見，因這種政策規(guī)定引發(fā)實踐中的訴訟糾紛時，業(yè)主以此作為抗辯理由是得不到人民法院的支持的。值得欣慰的一點是，石家莊市的條例這一規(guī)定設(shè)置了除外條款即“物業(yè)服務(wù)合同雙方另有約定的除外”，這一除外條款遵從了《免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》第四十二條的規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。

　　其他省市空置房屋物業(yè)費收取規(guī)定

　　仔細分析全國各地頒布實施的免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例，我們發(fā)現(xiàn)北京、天津、上海、重慶等全國大部分省市，在免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例的條款中，或者沒有提及空置房屋物業(yè)費收取的特別處置措施，或者規(guī)定空置房屋需全額收取免費物業(yè)管理系統(tǒng)費（物業(yè)服務(wù)企業(yè)愿意讓利的情況除外），僅有少數(shù)省市采取打折收取的辦法。