關(guān)于業(yè)主代表大會(huì)制度有利于社區(qū)業(yè)主自治

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《物權(quán)法》將于2007年10月1日實(shí)施。2003年9月1日實(shí)施的《免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)條例》（以下簡(jiǎn)稱“《條例》”）基于《物權(quán)法》已于2007年8月31日就有關(guān)條款做了修改，將與《物權(quán)法》同步實(shí)施。

　　《條例》要規(guī)范的主要對(duì)象是業(yè)主一方、物業(yè)服務(wù)企業(yè)一方，以及兩者之間的關(guān)系。從《條例》實(shí)施四年來(lái)的實(shí)際情況看，《條例》對(duì)規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運(yùn)作和提高服務(wù)水平起到了較好的作用。但對(duì)于規(guī)范業(yè)主這一方，也就是如何使業(yè)主達(dá)成共識(shí)，如何使業(yè)主做出共同決定方面，《條例》在過(guò)去四年產(chǎn)生的效果，差強(qiáng)人意。

　　從社區(qū)業(yè)主自治的現(xiàn)狀來(lái)看，最主要、最困難的是如何讓業(yè)主在廣泛參與的基礎(chǔ)上，對(duì)于社區(qū)的事務(wù)，如選擇物業(yè)服務(wù)的方式，選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)等，做出共同決定。有了業(yè)主的共同決定，具體執(zhí)行是次要的、好處理的問(wèn)題。

　　對(duì)業(yè)主大會(huì)/業(yè)主委員會(huì)構(gòu)架的認(rèn)識(shí)

　　1、 社區(qū)業(yè)主自治基本國(guó)情

　　●我國(guó)大部分社區(qū)規(guī)模較大，都在千戶上下；

　　●社區(qū)業(yè)主參與社區(qū)公共事務(wù)的主動(dòng)性和持久性不夠好，還需要長(zhǎng)時(shí)間的引導(dǎo)；

　　●社區(qū)物業(yè)服務(wù)需要做決定的大小事情較多。

　　2、業(yè)主大會(huì)/業(yè)主委員會(huì)構(gòu)架的缺陷

　　按照《條例》規(guī)定，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)除了這樣一個(gè)定義，沒(méi)有作為一個(gè)組織應(yīng)有的屬性，如辦公場(chǎng)所，聯(lián)系人等。新修改后的《條例》第十一條，將業(yè)主大會(huì)履行的職責(zé)修改為業(yè)主共同決定，使業(yè)主大會(huì)組織的功能也虛擬化。修改后的《條例》將業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)改為業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)，將業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系模糊化。

　　修改后的《條例》中規(guī)定的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見(jiàn)的形式。對(duì)于中國(guó)現(xiàn)在的絕大部分社區(qū)來(lái)說(shuō)，業(yè)主數(shù)量多，一個(gè)社區(qū)的業(yè)主來(lái)自不同的行業(yè)、單位、地區(qū)，集體召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，在同一時(shí)間把大多數(shù)業(yè)主集中到同一個(gè)地點(diǎn)開(kāi)會(huì)，實(shí)際上是不現(xiàn)實(shí)的。對(duì)于我國(guó)社區(qū)規(guī)模在千戶上下的社區(qū)，從《條例》實(shí)施到現(xiàn)在的四年中，在全國(guó)范圍內(nèi)，沒(méi)有一例以“集體討論形式”成功召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的報(bào)道。所有千戶上下的社區(qū)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開(kāi)，絕大部分（也可能是全部）采用的是“書面征求意見(jiàn)形式”。也就是說(shuō)，業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開(kāi)，最后全部是“全體業(yè)主書面表決的形式”。我們必須客觀面對(duì)這個(gè)現(xiàn)實(shí)。

　　修改后的《條例》規(guī)定業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)。由于業(yè)主大會(huì)的“虛擬性”，對(duì)于提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，基本上都是由業(yè)主委員會(huì)決定。按《條例》規(guī)定，業(yè)主可以提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，條件是有20%以上的業(yè)主提議。一個(gè)千戶上下的社區(qū)，要收集200戶左右的業(yè)主簽名，對(duì)于松散的、沒(méi)有組織的業(yè)主群體來(lái)說(shuō)，是非常困難的。

　　《條例》中規(guī)定了業(yè)主的提議權(quán)和監(jiān)督權(quán)，但是這些權(quán)利如何行使，《條例》并沒(méi)有具體規(guī)定。因此這些權(quán)利的行使實(shí)際上是沒(méi)有制度保障的。如業(yè)主提出的議題與業(yè)主委員會(huì)的意見(jiàn)不一致時(shí)，或者業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)不信任而要行使監(jiān)督權(quán)時(shí)，根據(jù)《條例》規(guī)定，受理的機(jī)構(gòu)還是業(yè)主委員會(huì)本身，這在制度上就是一種悖論。實(shí)際上業(yè)主委員會(huì)成了既當(dāng)運(yùn)動(dòng)員又當(dāng)裁判員的角色。業(yè)主委員會(huì)上面沒(méi)有“上級(jí)單位”檢查把關(guān)。社區(qū)中的分散的業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)又不能進(jìn)行有效的監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)成了一個(gè)不受監(jiān)督的機(jī)構(gòu)。

　　對(duì)于社區(qū)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)事務(wù)，《條例》中業(yè)主大會(huì)/業(yè)主委員會(huì)構(gòu)架設(shè)計(jì)的初衷可能是保護(hù)每個(gè)業(yè)主的權(quán)利。實(shí)際執(zhí)行起來(lái)往往成了每個(gè)業(yè)主都可以管，每個(gè)業(yè)主都管不了的局面。從全國(guó)社區(qū)業(yè)主自治過(guò)去四年的實(shí)際情況看，業(yè)主大會(huì)/業(yè)主委員會(huì)構(gòu)架對(duì)于推動(dòng)社區(qū)業(yè)主自治沒(méi)有起到應(yīng)有的作用。

　　對(duì)有限權(quán)力業(yè)主代表大會(huì)/業(yè)主委員會(huì)構(gòu)架的認(rèn)識(shí)

　　按照《物權(quán)法》的規(guī)定，如果得到多數(shù)業(yè)主的同意，一個(gè)社區(qū)完全可以根據(jù)自己的實(shí)際情況，如社區(qū)的大小、配套設(shè)施情況，制定本社區(qū)的業(yè)主自我管理、免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的模式。不應(yīng)該、也不可能只有一個(gè)通用的模式。但對(duì)于大多數(shù)社區(qū)，如數(shù)百戶到幾千戶的社區(qū)，筆者認(rèn)為，有限權(quán)力的業(yè)主代表大會(huì)/業(yè)主委員會(huì)構(gòu)架，是一個(gè)較好的選擇。有限權(quán)力業(yè)主代表大會(huì)/業(yè)主委員會(huì)構(gòu)架有如下兩方面的含義：

　　第一、以有負(fù)責(zé)人、有實(shí)際存在（有辦公地點(diǎn)、聯(lián)系人、聯(lián)系方式）的社區(qū)業(yè)主代表大會(huì)為社區(qū)自治核心。業(yè)主委員會(huì)為業(yè)主代表大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)?？梢栽O(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)，以實(shí)現(xiàn)更理想的分權(quán)制衡。

　　第二、對(duì)于社區(qū)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的重大事項(xiàng)（《物權(quán)法》規(guī)定的事項(xiàng)），或按管理規(guī)約能夠啟動(dòng)全體業(yè)主共同決定（召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議）的事項(xiàng)，由全體業(yè)主共同決定。除此之外的較重大事項(xiàng)，由業(yè)主代表大會(huì)決策。日常工作中的具體事務(wù)，由業(yè)主委員會(huì)決定。

業(yè)主代表大會(huì)是不是剝奪了業(yè)主的權(quán)力

　　對(duì)于業(yè)主代表大會(huì)，業(yè)界的爭(zhēng)議很激烈，即業(yè)主代表大會(huì)是不是剝奪了業(yè)主的權(quán)力。對(duì)于此點(diǎn)，筆者的認(rèn)識(shí)是，按上面所定義的有限權(quán)力業(yè)主代表大會(huì)沒(méi)有剝奪或削弱業(yè)主的權(quán)力。

　　如上面所述，業(yè)主行使權(quán)力的根本是參與社區(qū)事務(wù)的共同決定，表現(xiàn)形式是以表決形式由全體業(yè)主共同決定（業(yè)主大會(huì)會(huì)議）。如果在業(yè)主代表大會(huì)的構(gòu)架下，從制度設(shè)計(jì)上，把提議進(jìn)行全體業(yè)主表決（召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議）的門檻，及對(duì)全體業(yè)主表議題（業(yè)主大會(huì)表決議題）提議的門檻定得適當(dāng)?shù)牡?，即等同于或低于業(yè)主大會(huì)/業(yè)主委員會(huì)構(gòu)架中的規(guī)定，則業(yè)主的權(quán)力完全沒(méi)有受到剝奪或削弱。相反，從制度設(shè)計(jì)上，可以增加業(yè)主代表大會(huì)提議進(jìn)行全體業(yè)主表決（召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議）的條款，進(jìn)一步增強(qiáng)業(yè)主行使自己的權(quán)力。

　　實(shí)行業(yè)主代表大會(huì)制度，從以下方面有利于社區(qū)的業(yè)主自治和對(duì)社區(qū)物業(yè)的管理：

　　1、業(yè)主代表大會(huì)制度可引導(dǎo)更多的業(yè)主參與社區(qū)的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)事務(wù)

　　建立了業(yè)主代表大會(huì)制度，可以由幾十位業(yè)主代表有組織地、持久地參與社區(qū)事務(wù)管理。業(yè)主代表可以引導(dǎo)更多的業(yè)主參與社區(qū)的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)事務(wù)。通過(guò)參加業(yè)主代表會(huì)議，業(yè)主代表可以更全面地了解社區(qū)存在的問(wèn)題，可以了解政府的法規(guī)、政策，可以提高自身的認(rèn)識(shí)和素質(zhì)。

　　2、有利于整合社區(qū)中各種積極的力量，特別是居委會(huì)的力量

　　社區(qū)居委會(huì)是社區(qū)中的居民自治組織。實(shí)際上在現(xiàn)在的大部分小區(qū)，業(yè)主（包括業(yè)主的直系親屬）與社區(qū)居民大部分是重合的。居委會(huì)成員如果是本小區(qū)的業(yè)主，完全可以積極爭(zhēng)取成為業(yè)主代表，參與社區(qū)的業(yè)主代表大會(huì)，以業(yè)主代表的合法身份積極推動(dòng)和影響社區(qū)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)事務(wù)的決策。對(duì)于社區(qū)的業(yè)主自治，政府可以利用居委會(huì)的橋梁，引導(dǎo)和支持業(yè)主自治工作的正常開(kāi)展。

　　3、可以支持、督促和監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作

　　有了業(yè)主代表大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開(kāi)發(fā)商，都會(huì)清楚地認(rèn)識(shí)到，業(yè)委會(huì)后面有幾十位業(yè)主代表的支持，這是一股比業(yè)委會(huì)幾個(gè)委員更強(qiáng)大的力量。

　　對(duì)于業(yè)委會(huì)的工作，從制定計(jì)劃開(kāi)始，到主要的實(shí)施過(guò)程，業(yè)主代表都能參與和決策。業(yè)委會(huì)的工作，是在業(yè)主代表知情，在業(yè)主代表決策同意的情況下進(jìn)行的。業(yè)主代表大會(huì)可以起到督促和監(jiān)督業(yè)委會(huì)工作的作用。

　　4、有利于協(xié)調(diào)業(yè)主之間的利益，防止業(yè)主出現(xiàn)大規(guī)模分裂

　　通過(guò)業(yè)主代表開(kāi)會(huì)討論，把問(wèn)題放到桌面上，大家充分討論，這樣可以讓人們從不同的角度去認(rèn)識(shí)理解同一個(gè)問(wèn)題，也容易讓人們理解持不同意見(jiàn)者的想法。對(duì)問(wèn)題討論后，少數(shù)服從多數(shù)，如有必要，可形成代表大會(huì)決議。有爭(zhēng)議的問(wèn)題在業(yè)主代表大會(huì)上討論解決了，從而不會(huì)使矛盾激化，或者激起業(yè)主與業(yè)主間的群體對(duì)。

　　5、有利于社區(qū)業(yè)主對(duì)公共財(cái)產(chǎn)管理上升到更高的層次

　　社區(qū)建立了業(yè)主代表大會(huì)制度，形成了對(duì)業(yè)主委員會(huì)良好的督促和監(jiān)督機(jī)制，在將來(lái)適當(dāng)時(shí)機(jī)，可以考慮將社區(qū)業(yè)主委員會(huì)注冊(cè)成法人。小區(qū)的公共財(cái)產(chǎn)可以注冊(cè)在業(yè)主委員會(huì)法人名義之下。達(dá)到這樣的層面后，社區(qū)業(yè)主選擇物業(yè)服務(wù)方式，改換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對(duì)社區(qū)業(yè)主公共財(cái)產(chǎn)的保值和管理，將更方便和更有效。

　　結(jié)語(yǔ)

　　在目前及未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間，社區(qū)自治的關(guān)鍵是如何更好地引導(dǎo)更多的業(yè)主有組織地、持久地參與和關(guān)心社區(qū)的事務(wù)。保障業(yè)主參與社區(qū)事務(wù)權(quán)力的關(guān)鍵是將啟動(dòng)業(yè)主共同決定（或業(yè)主大會(huì)會(huì)議）的門檻及對(duì)議題的提議門檻設(shè)置得適當(dāng)?shù)牡?。制度設(shè)計(jì)上要直面我國(guó)的社區(qū)實(shí)際情況，所設(shè)計(jì)的制度要有可操作性和可持續(xù)性。只有做到了這些，才能真正和更好地落實(shí)《物權(quán)法》所賦予全體業(yè)主的權(quán)力，實(shí)現(xiàn)社區(qū)重大事務(wù)由業(yè)主共同決定的目標(biāo)。只有做到了這些，才能實(shí)現(xiàn)社區(qū)業(yè)主的其他事務(wù)有人管、能監(jiān)督的目標(biāo)。

　　社區(qū)實(shí)行有限權(quán)力的業(yè)主代表大會(huì)制度，在當(dāng)前我國(guó)社區(qū)現(xiàn)實(shí)情況下，是實(shí)現(xiàn)這兩個(gè)目標(biāo)較好的制度保障。