關(guān)于業(yè)主代表大會制度有利于社區(qū)業(yè)主自治

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《物權(quán)法》將于2007年10月1日實施。2003年9月1日實施的《免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》（以下簡稱“《條例》”）基于《物權(quán)法》已于2007年8月31日就有關(guān)條款做了修改，將與《物權(quán)法》同步實施。

　　《條例》要規(guī)范的主要對象是業(yè)主一方、物業(yè)服務(wù)企業(yè)一方，以及兩者之間的關(guān)系。從《條例》實施四年來的實際情況看，《條例》對規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運作和提高服務(wù)水平起到了較好的作用。但對于規(guī)范業(yè)主這一方，也就是如何使業(yè)主達成共識，如何使業(yè)主做出共同決定方面，《條例》在過去四年產(chǎn)生的效果，差強人意。

　　從社區(qū)業(yè)主自治的現(xiàn)狀來看，最主要、最困難的是如何讓業(yè)主在廣泛參與的基礎(chǔ)上，對于社區(qū)的事務(wù)，如選擇物業(yè)服務(wù)的方式，選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)等，做出共同決定。有了業(yè)主的共同決定，具體執(zhí)行是次要的、好處理的問題。

　　對業(yè)主大會/業(yè)主委員會構(gòu)架的認識

　　1、 社區(qū)業(yè)主自治基本國情

　　●我國大部分社區(qū)規(guī)模較大，都在千戶上下；

　　●社區(qū)業(yè)主參與社區(qū)公共事務(wù)的主動性和持久性不夠好，還需要長時間的引導(dǎo)；

　　●社區(qū)物業(yè)服務(wù)需要做決定的大小事情較多。

　　2、業(yè)主大會/業(yè)主委員會構(gòu)架的缺陷

　　按照《條例》規(guī)定，免費物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會除了這樣一個定義，沒有作為一個組織應(yīng)有的屬性，如辦公場所，聯(lián)系人等。新修改后的《條例》第十一條，將業(yè)主大會履行的職責(zé)修改為業(yè)主共同決定，使業(yè)主大會組織的功能也虛擬化。修改后的《條例》將業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)改為業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會決定事項，將業(yè)主大會與業(yè)主委員會的關(guān)系模糊化。

　　修改后的《條例》中規(guī)定的業(yè)主大會會議，可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。對于中國現(xiàn)在的絕大部分社區(qū)來說，業(yè)主數(shù)量多，一個社區(qū)的業(yè)主來自不同的行業(yè)、單位、地區(qū)，集體召開業(yè)主大會，在同一時間把大多數(shù)業(yè)主集中到同一個地點開會，實際上是不現(xiàn)實的。對于我國社區(qū)規(guī)模在千戶上下的社區(qū)，從《條例》實施到現(xiàn)在的四年中，在全國范圍內(nèi)，沒有一例以“集體討論形式”成功召開業(yè)主大會的報道。所有千戶上下的社區(qū)業(yè)主大會會議的召開，絕大部分（也可能是全部）采用的是“書面征求意見形式”。也就是說，業(yè)主大會會議的召開，最后全部是“全體業(yè)主書面表決的形式”。我們必須客觀面對這個現(xiàn)實。

　　修改后的《條例》規(guī)定業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項。由于業(yè)主大會的“虛擬性”，對于提議召開業(yè)主大會，基本上都是由業(yè)主委員會決定。按《條例》規(guī)定，業(yè)主可以提議召開業(yè)主大會會議，條件是有20%以上的業(yè)主提議。一個千戶上下的社區(qū)，要收集200戶左右的業(yè)主簽名，對于松散的、沒有組織的業(yè)主群體來說，是非常困難的。

　　《條例》中規(guī)定了業(yè)主的提議權(quán)和監(jiān)督權(quán)，但是這些權(quán)利如何行使，《條例》并沒有具體規(guī)定。因此這些權(quán)利的行使實際上是沒有制度保障的。如業(yè)主提出的議題與業(yè)主委員會的意見不一致時，或者業(yè)主對業(yè)主委員會不信任而要行使監(jiān)督權(quán)時，根據(jù)《條例》規(guī)定，受理的機構(gòu)還是業(yè)主委員會本身，這在制度上就是一種悖論。實際上業(yè)主委員會成了既當(dāng)運動員又當(dāng)裁判員的角色。業(yè)主委員會上面沒有“上級單位”檢查把關(guān)。社區(qū)中的分散的業(yè)主對業(yè)主委員會又不能進行有效的監(jiān)督。業(yè)主委員會成了一個不受監(jiān)督的機構(gòu)。

　　對于社區(qū)免費物業(yè)管理系統(tǒng)事務(wù)，《條例》中業(yè)主大會/業(yè)主委員會構(gòu)架設(shè)計的初衷可能是保護每個業(yè)主的權(quán)利。實際執(zhí)行起來往往成了每個業(yè)主都可以管，每個業(yè)主都管不了的局面。從全國社區(qū)業(yè)主自治過去四年的實際情況看，業(yè)主大會/業(yè)主委員會構(gòu)架對于推動社區(qū)業(yè)主自治沒有起到應(yīng)有的作用。

　　對有限權(quán)力業(yè)主代表大會/業(yè)主委員會構(gòu)架的認識

　　按照《物權(quán)法》的規(guī)定，如果得到多數(shù)業(yè)主的同意，一個社區(qū)完全可以根據(jù)自己的實際情況，如社區(qū)的大小、配套設(shè)施情況，制定本社區(qū)的業(yè)主自我管理、免費物業(yè)管理系統(tǒng)的模式。不應(yīng)該、也不可能只有一個通用的模式。但對于大多數(shù)社區(qū)，如數(shù)百戶到幾千戶的社區(qū)，筆者認為，有限權(quán)力的業(yè)主代表大會/業(yè)主委員會構(gòu)架，是一個較好的選擇。有限權(quán)力業(yè)主代表大會/業(yè)主委員會構(gòu)架有如下兩方面的含義：

　　第一、以有負責(zé)人、有實際存在（有辦公地點、聯(lián)系人、聯(lián)系方式）的社區(qū)業(yè)主代表大會為社區(qū)自治核心。業(yè)主委員會為業(yè)主代表大會的執(zhí)行機構(gòu)?？梢栽O(shè)立業(yè)主監(jiān)事會，以實現(xiàn)更理想的分權(quán)制衡。

　　第二、對于社區(qū)免費物業(yè)管理系統(tǒng)的重大事項（《物權(quán)法》規(guī)定的事項），或按管理規(guī)約能夠啟動全體業(yè)主共同決定（召開業(yè)主大會會議）的事項，由全體業(yè)主共同決定。除此之外的較重大事項，由業(yè)主代表大會決策。日常工作中的具體事務(wù)，由業(yè)主委員會決定。

業(yè)主代表大會是不是剝奪了業(yè)主的權(quán)力

　　對于業(yè)主代表大會，業(yè)界的爭議很激烈，即業(yè)主代表大會是不是剝奪了業(yè)主的權(quán)力。對于此點，筆者的認識是，按上面所定義的有限權(quán)力業(yè)主代表大會沒有剝奪或削弱業(yè)主的權(quán)力。

　　如上面所述，業(yè)主行使權(quán)力的根本是參與社區(qū)事務(wù)的共同決定，表現(xiàn)形式是以表決形式由全體業(yè)主共同決定（業(yè)主大會會議）。如果在業(yè)主代表大會的構(gòu)架下，從制度設(shè)計上，把提議進行全體業(yè)主表決（召開業(yè)主大會會議）的門檻，及對全體業(yè)主表議題（業(yè)主大會表決議題）提議的門檻定得適當(dāng)?shù)牡?，即等同于或低于業(yè)主大會/業(yè)主委員會構(gòu)架中的規(guī)定，則業(yè)主的權(quán)力完全沒有受到剝奪或削弱。相反，從制度設(shè)計上，可以增加業(yè)主代表大會提議進行全體業(yè)主表決（召開業(yè)主大會會議）的條款，進一步增強業(yè)主行使自己的權(quán)力。

　　實行業(yè)主代表大會制度，從以下方面有利于社區(qū)的業(yè)主自治和對社區(qū)物業(yè)的管理：

　　1、業(yè)主代表大會制度可引導(dǎo)更多的業(yè)主參與社區(qū)的免費物業(yè)管理系統(tǒng)事務(wù)

　　建立了業(yè)主代表大會制度，可以由幾十位業(yè)主代表有組織地、持久地參與社區(qū)事務(wù)管理。業(yè)主代表可以引導(dǎo)更多的業(yè)主參與社區(qū)的免費物業(yè)管理系統(tǒng)事務(wù)。通過參加業(yè)主代表會議，業(yè)主代表可以更全面地了解社區(qū)存在的問題，可以了解政府的法規(guī)、政策，可以提高自身的認識和素質(zhì)。

　　2、有利于整合社區(qū)中各種積極的力量，特別是居委會的力量

　　社區(qū)居委會是社區(qū)中的居民自治組織。實際上在現(xiàn)在的大部分小區(qū)，業(yè)主（包括業(yè)主的直系親屬）與社區(qū)居民大部分是重合的。居委會成員如果是本小區(qū)的業(yè)主，完全可以積極爭取成為業(yè)主代表，參與社區(qū)的業(yè)主代表大會，以業(yè)主代表的合法身份積極推動和影響社區(qū)免費物業(yè)管理系統(tǒng)事務(wù)的決策。對于社區(qū)的業(yè)主自治，政府可以利用居委會的橋梁，引導(dǎo)和支持業(yè)主自治工作的正常開展。

　　3、可以支持、督促和監(jiān)督業(yè)主委員會的工作

　　有了業(yè)主代表大會，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開發(fā)商，都會清楚地認識到，業(yè)委會后面有幾十位業(yè)主代表的支持，這是一股比業(yè)委會幾個委員更強大的力量。

　　對于業(yè)委會的工作，從制定計劃開始，到主要的實施過程，業(yè)主代表都能參與和決策。業(yè)委會的工作，是在業(yè)主代表知情，在業(yè)主代表決策同意的情況下進行的。業(yè)主代表大會可以起到督促和監(jiān)督業(yè)委會工作的作用。

　　4、有利于協(xié)調(diào)業(yè)主之間的利益，防止業(yè)主出現(xiàn)大規(guī)模分裂

　　通過業(yè)主代表開會討論，把問題放到桌面上，大家充分討論，這樣可以讓人們從不同的角度去認識理解同一個問題，也容易讓人們理解持不同意見者的想法。對問題討論后，少數(shù)服從多數(shù)，如有必要，可形成代表大會決議。有爭議的問題在業(yè)主代表大會上討論解決了，從而不會使矛盾激化，或者激起業(yè)主與業(yè)主間的群體對。

　　5、有利于社區(qū)業(yè)主對公共財產(chǎn)管理上升到更高的層次

　　社區(qū)建立了業(yè)主代表大會制度，形成了對業(yè)主委員會良好的督促和監(jiān)督機制，在將來適當(dāng)時機，可以考慮將社區(qū)業(yè)主委員會注冊成法人。小區(qū)的公共財產(chǎn)可以注冊在業(yè)主委員會法人名義之下。達到這樣的層面后，社區(qū)業(yè)主選擇物業(yè)服務(wù)方式，改換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對社區(qū)業(yè)主公共財產(chǎn)的保值和管理，將更方便和更有效。

　　結(jié)語

　　在目前及未來相當(dāng)長一段時間，社區(qū)自治的關(guān)鍵是如何更好地引導(dǎo)更多的業(yè)主有組織地、持久地參與和關(guān)心社區(qū)的事務(wù)。保障業(yè)主參與社區(qū)事務(wù)權(quán)力的關(guān)鍵是將啟動業(yè)主共同決定（或業(yè)主大會會議）的門檻及對議題的提議門檻設(shè)置得適當(dāng)?shù)牡?。制度設(shè)計上要直面我國的社區(qū)實際情況，所設(shè)計的制度要有可操作性和可持續(xù)性。只有做到了這些，才能真正和更好地落實《物權(quán)法》所賦予全體業(yè)主的權(quán)力，實現(xiàn)社區(qū)重大事務(wù)由業(yè)主共同決定的目標。只有做到了這些，才能實現(xiàn)社區(qū)業(yè)主的其他事務(wù)有人管、能監(jiān)督的目標。

　　社區(qū)實行有限權(quán)力的業(yè)主代表大會制度，在當(dāng)前我國社區(qū)現(xiàn)實情況下，是實現(xiàn)這兩個目標較好的制度保障。