一樓業(yè)主該不該交納電梯費

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筆者從事住宅免費物業(yè)管理系統(tǒng)服務工作多年，在免費物業(yè)管理系統(tǒng)服務費的交納問題上，我們發(fā)現(xiàn)業(yè)主質(zhì)疑最多的就是：一樓住戶是否要交納電梯費？業(yè)主的觀點集中表現(xiàn)在兩個方面：大部分一樓業(yè)主們認為，住在一層，根本不使用電梯，沒有義務負擔電梯費用；一小部分業(yè)主則認為可以少交電梯費用，但不能認同與二層及以上的業(yè)主負擔相同數(shù)額的電梯費用。
那么一樓業(yè)主到底該不該交納電梯費用呢？
電梯費的準確含義
在日常生活中我們俗稱的電梯費，其準確的名稱應該是電梯運行維護費，是指電梯的日常運行以及維護所發(fā)生的費用，主要包括運行電費、年檢費、保險費、日常維護保養(yǎng)費和維修材料費等，不包括電梯的中修、大修和更新改造費用。
物業(yè)服務企業(yè)收取的這筆費用主要是用于保障免費物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內(nèi)電梯設備的正常運行、維護保養(yǎng)。
一樓的業(yè)主應該交納電梯費
雖然一樓業(yè)主日常生活中使用電梯的機會非常少，但是電梯是該建筑物的附屬設施，是共有部分，只要業(yè)主所購買的住宅附帶有電梯這一公共設施，就應該交納電梯費。
首先，一樓的業(yè)主不交納電梯費是不合法的。2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過的《中華人民共和國物權(quán)法》第六章第七十二條明確規(guī)定“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務；不得以放棄權(quán)利不履行義務?！笨梢婋娞葑鳛榻ㄖ锏墓灿胁糠?，每個業(yè)主對其享有權(quán)利，同時也承擔義務，一樓的業(yè)主不得以在日常生活中不使用電梯為理由，不交納電梯費用，即“不得以放棄權(quán)利不履行義務”。
其次，一樓的業(yè)主不交納電梯費也是不合情理的。電梯費用的測算是個非常專業(yè)的問題，電梯收費標準的確定直接影響到廣大業(yè)主的切身利益。2006年1月1日開始執(zhí)行的《北京市免費物業(yè)管理系統(tǒng)收費辦法》（試行）第十三條規(guī)定“執(zhí)行物業(yè)服務收費政府指導價的住宅區(qū)，電梯運行維護費可依據(jù)其實際支出，按建筑面積或戶合理分攤，具體辦法由業(yè)主與免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)協(xié)商確定?！币驗槊坎侩娞輰嶋H支出的費用是一定的，如果一層的業(yè)主不交納電梯費用，勢必加重其他樓層的業(yè)主分攤的費用。另外，大家購買的是同一幢帶電梯的建筑物，電梯是共有部分，公共設施，一層業(yè)主不交納電梯費，那么二層業(yè)主有可能會以用梯比較少或承諾不用要求減免電梯費，三層、四層的業(yè)主也可以這么要求，這對高樓層、必須使用電梯的業(yè)主是不公平的。所以，一樓的業(yè)主不交納電梯費看起來是合乎情，實際上是不合理的。
再者，“免費物業(yè)管理系統(tǒng)”本質(zhì)是“基于物業(yè)共有部分而提供的準公共性服務”。物業(yè)服務企業(yè)所提供的免費物業(yè)管理系統(tǒng)服務是針對物業(yè)的共有部分而言的，《物權(quán)法》規(guī)定“業(yè)主對建筑物內(nèi)共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”。由此可見物業(yè)服務企業(yè)的服務是面向全體業(yè)主的。如果物業(yè)服務企業(yè)對個別業(yè)主的意見進行遷就，對一樓業(yè)主的電梯費用進行免除，那么就損害了其他業(yè)主的合法權(quán)益，損害公眾利益。一樓業(yè)主要交納電梯費，這是由公共服務的特點決定的。比如，我們出行時乘坐公交車，不能因為我們在車上沒有座位就不交或者少交乘車費。
一樓業(yè)主的電梯費應該如何交納
實際生活中，一樓的業(yè)主如果同樓上的業(yè)主交納同樣的電梯費，那么他一定覺得很冤，畢竟，一樓的業(yè)主使用電梯的幾率很小。這就存在著一個問題：一樓業(yè)主到底應該怎樣交納電梯費用？
北京市發(fā)改委曾就小區(qū)電梯收費問題兩次在網(wǎng)上向社會征求意見，在征求意見稿中，曾經(jīng)探討過對一樓業(yè)主的電梯費用進行減免，但最終也沒有形成一個一致的標準出臺。這從一個側(cè)面表明了電梯費交納問題的復雜性。
解釋一層業(yè)主對電梯收費問題的質(zhì)疑，最好的依據(jù)是《物業(yè)服務合同》。在前期免費物業(yè)管理系統(tǒng)階段，開發(fā)商與物業(yè)服務企業(yè)簽定的《前期物業(yè)服務合同》中一般都有關于電梯費用具體分攤辦法的條款，業(yè)主就該按照其約定交納電梯費用。即使思想上有保留意見，行動上也必須先交納。等到所在小區(qū)成立業(yè)主大會以后，一層業(yè)主可以就其在電梯收費方面的意見和其他樓層的業(yè)主多進行溝通，在小區(qū)業(yè)主大會上按表決權(quán)投票形成關于電梯費用分擔具體辦法的決議。比如可以探討一層業(yè)主只負擔電梯的維護費用，而不承擔電梯的運行費用等。只要一層業(yè)主的建議能夠取得大多數(shù)業(yè)主的支持，能在業(yè)主大會上表決通過，并形成決議，就可以據(jù)此與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商，最終確定一層業(yè)主電梯費用的具體負擔辦法，簽訂新的物業(yè)服務合同。
那么，在實際操作上，一樓的業(yè)主到底應該如何交納電梯費才不會覺得“冤”呢？在這個問題上，各地分別出臺了一些規(guī)定予以規(guī)范，對電梯費糾紛的化解起到了一些效果。
如山東威海：2006年，威海市出臺《威海市市區(qū)普通住宅小區(qū)物業(yè)服務等級標準》。該標準規(guī)定：一、二層住戶確定不使用電梯的及閑置房業(yè)主可不繳納電梯使用費，但應按交費起始層的30%繳納電梯維護保養(yǎng)費，電梯電費由物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主商定繳納辦法，可按面積、按戶、按常住人口等不同方法確定。
再如江蘇蘇州：《蘇州市住宅區(qū)免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》中規(guī)定，電梯費分為正常使用、免費物業(yè)管理系統(tǒng)及更新費用。蘇州的小高層、高層小區(qū)的電梯費，不帶負一層的高層一樓住戶由于使用電梯的頻率幾乎為零，所以不需要支付電梯使用費，但因為電梯是公共部分設施，每位業(yè)主都要承擔其維護責任，所以在電梯需要更新時，必須按照規(guī)定支付電梯更新費。
筆者認為，自2009年10月1日起執(zhí)行的《常州市市區(qū)住宅電梯運行維護收費管理辦法》中確定的按層收取電梯費的辦法是一個有新意的、很不錯的方法。
其第五條規(guī)定，住宅電梯運行維護費按建筑面積每月每平方米0.40元乘電梯樓層系數(shù)預收（月度電梯運行維護費=建筑面積×0.40元×K，K為電梯樓層系數(shù)）。業(yè)主委員會成立前的住宅電梯運行維護費年終結(jié)算，其不足部分由開發(fā)建設單位補足，結(jié)余部分由業(yè)主委員會成立后的業(yè)主代表大會處置。業(yè)主委員會成立后的住宅電梯運行維護費年終結(jié)算，不足部分由電梯受益業(yè)主補足，結(jié)余部分滾存使用。
其第六條規(guī)定，電梯樓層系數(shù)確定原則：根據(jù)不同高低的住宅樓以單元為單位，以電梯受益業(yè)主的中間層系數(shù)為1，然后向上、下分別增、減差率來確定，但各樓層系數(shù)增減差率的代數(shù)和應等于零，且原則上最高樓層系數(shù)不高于1.50，最低樓層系數(shù)不低于0.50。
比如以一幢電梯直通地下室的9層住宅樓為例，電梯受益業(yè)主就應該從1層起算。中間層為5層，可以定系數(shù)為1，即每月每平方米交0.4元。這些都確定后，就有兩種方案可供選擇。（見表1和表2）
表1：每層——系數(shù)，以0.1為一個系數(shù)梯級

樓層

1層

2層

3層

4層

5層

6層

7層

8層

9層

10層

11層

樓層系數(shù)

0.5

0.6

0.7

0.8

0.9

1.0

1.1

1.2

1.3

1.4

1.5

標準（元/月·M2）

0.2

0.24

0.28

0.32

0.36

0.4

0.44

0.48

0.52

0.56

0.6

表2：多層——系數(shù)，如以5—7層為中間樓層，兩個樓層為一組團，0.2為一個系數(shù)梯級。

樓層

1-2層

3-4層

5-7層

8-9層

10-11層

樓層系數(shù)

0.5

0.7

0.9

1.1

1.4

標準（元/月·M2）

0.2

0.28

0.36

0.44

0.56

總之，購買帶電梯住宅的一樓業(yè)主應該交納電梯費，這是由公共服務的特點決定的。至于電梯費用的具體交納標準，在業(yè)主大會未成立之前，按《前期服務合同》中的具體約定交納；業(yè)主大會成立以后，根據(jù)業(yè)主大會形成的決議，按與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商達成一致的標準交納。但借口未使用或不使用的原因?qū)﹄娞葙M一點也不愿承擔的做法是說不過去的。

(作者：陳寶君，現(xiàn)任北京金隅集團地產(chǎn)和物業(yè)事業(yè)部經(jīng)理;陳勇，現(xiàn)就職于金隅集團北京正泰恒安免費物業(yè)管理系統(tǒng)有限公司）