酒店式公寓

酒店式公寓是一種提供酒店式管理服務的公寓，集住宅、酒店、會所多功能于一體，具有“自用”和“投資”兩大功效，但其本質(zhì)仍然是公寓。酒店式公寓既吸收了星級酒店的服務功能和管理模式，又吸收了信息時代寫字樓的特點，擁有良好的通訊條件，可針對性地提供秘書、信息、翻譯等商務服務。購買者擁有單元產(chǎn)權(quán)，既可以自住、出租，也可以轉(zhuǎn)售，是一種既提供酒店專業(yè)服務又擁有私人公寓秘密性和生活風格的綜合物業(yè)。相關的業(yè)態(tài)包括服務式公寓、白領公寓、創(chuàng)業(yè)公寓、青年SOHO、青年客棧等。
服務對象
酒店式服務公寓的目標市場主要以在華從事商務活動，較長期居住的外國人為主，雖然沒有特定的標準，較長期居住的定義一般在4天或以上。這個市場的主要客人有長期在華的商務人士，外企的經(jīng)營管理者以及正在放長假的家庭來華旅游等。
酒店式公寓吸引懶人和忙人。在酒店式公寓既能享受酒店提供的殷勤服務，又能享受居家的快樂，住戶不僅有獨立的臥室、客廳、衛(wèi)浴間、衣帽間等等，還可以在廚房里自己烹飪美味的家肴。早晨可以在酒店餐廳用早餐；房間由公寓的服務員清掃；需要送餐到房間、出差定機票，只需打電話到服務臺便可以解決了。
起源發(fā)展
國外發(fā)展
酒店式服務公寓，最早始于1994年歐洲，意為“酒店式的服務，公寓式的管理”，是當時旅游區(qū)內(nèi)租給游客，供其臨時休息的物業(yè)，由專門管理公司進行統(tǒng)一上門管理，既有酒店的性質(zhì)又相當于個人的“臨時住宅”。這些物業(yè)就成了酒店式公寓的雛形。
真正意義上的酒店式服務公寓的出現(xiàn)至今已有約30年時間。上世紀中葉，一些發(fā)達歐美國家的主要城市，尤其是在美國，經(jīng)歷了巨大的社會變革。這些社會變革帶給更多人們以文化和教育的機會，人的流動性更強，家庭結(jié)構(gòu)趨于松散，城市社會居住者的生活方式也產(chǎn)生了很大的變化，隨之開始對配有家具的公寓產(chǎn)生需求。而當星級酒店式管理的概念被引進時，更受到那些喜歡“流動”者的廣泛歡迎。社會經(jīng)濟飛速發(fā)展，人們生活不再拘泥于一個地區(qū)。商旅生活的興起，造就了“酒店式管理、家居式服務”的公寓住宅功能日趨完善。國際標準化的酒店式服務公寓，是結(jié)合酒店的管理模式和設施標準，采用公寓房型設計的一種物業(yè)經(jīng)營模式。由于價格低于酒店標準，而服務水準又大大高于普通公寓，因而深受中長期出差的高層人士的歡迎。
國內(nèi)發(fā)展
我國的酒店式服務公寓經(jīng)過十幾年的發(fā)展，在原有基礎上已經(jīng)形成自己的特點，具有“自用”和“投資”兩大功效。與傳統(tǒng)的酒店相比，在硬件配套設施上毫不遜色，而服務更加家庭化。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處，因此，備受投資人士以及在我國工作的外籍商務人士青睞。
基本特點
戶型
酒店式公寓的戶型，從幾十平方米到幾百平方米不等，可以滿足使用者的個性化需求，在裝修上統(tǒng)一為精裝修，提供全套的家居設計和電器。對于不同戶型也有不同的格調(diào)，在服務上根據(jù)住戶的要求提供酒店式服務的同時，附屬設施還增加了銀行、會所、小超市等其他項目。
設計
酒店式公寓項目本身的設計也是個性化的，不流于一般形式，因為酒店式公寓的客戶群是知名跨國企業(yè)高級員工、經(jīng)理、總裁等，它的免費物業(yè)管理系統(tǒng)是由星級酒店直接管理或有酒店背景的物業(yè)公司進行管理，這就消除了房東對免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司水平的懷疑，可以為住客提供高檔、到位的各種服務。
產(chǎn)權(quán)
業(yè)主擁有酒店獨立產(chǎn)權(quán)。投資者通過一次性付款或分期或按揭的方式獲取客房的獨立產(chǎn)權(quán)。在市場上還有一種物業(yè)就是公寓式酒店，從服務內(nèi)容上來看，和酒店式公寓沒有太多差別。本質(zhì)區(qū)別在于，酒店式公寓可將每個客房出售給投資者，投資者擁有產(chǎn)權(quán)，可自住、可出租、可轉(zhuǎn)售，所以它是擁有私家產(chǎn)權(quán)的酒店，公寓式酒店卻沒有產(chǎn)權(quán)。不過大多數(shù)酒店式公寓，投資者在一定期限內(nèi)只擁有客房的所有權(quán)，而沒有經(jīng)營權(quán)。
管理
酒店式管理。酒店式公寓屬于酒店的一種，同樣提供各種酒店式的服務，如家居清潔、送餐、洗燙衣物、更換被單、叫醒服務，以及各種鐘點等服務，就這方面而言，產(chǎn)權(quán)式酒店與酒店并無二致。由于酒店式公寓的公共設施均類似酒店，故可以彰顯居住者的身份和氣派。
功能
兼具居住度假與投資兩種功能。酒店式公寓既可以用來居住度假，也可以用來投資，或兩者兼而有之。不同的購買者，想法有所不同，同一購買者，在不同的時段用途也有所不同。有的購買者純粹是用來自住，有的則是用來投資保值。
一般特性
完善的服務和管理
酒店式服務公寓借鑒豪華酒店的服務及管理模式，提供酒店式服務，主要包括家政服務、安全服務、交通服務等，比酒店更進一步的是酒店式服務公寓由于長租客比較多，更體現(xiàn)出一種家庭式服務，例如24小時送餐、社區(qū)聚會、幼兒看護等。酒店式服務公寓融合了酒店式星級服務和家庭式溫馨服務，較普通高檔公寓更完善，服務內(nèi)容更多，更加人性化。
家庭式的居住布局
酒店式服務公寓與傳統(tǒng)酒店相比，在硬件上毫不遜色，更重要的是它在一定程度上提供了家庭式的居住布局。與酒店的標房不同，酒店式服務公寓的功能比較齊全，有居家的格局和良好的居住功能，廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間，具備較大的空間，以及比較個人的環(huán)境和家居化的家具。再加上提供家居式服務，使酒店式服務公寓更增添家的味道。
基本分類一般來說，酒店式公寓可以分為商住、商務及新生代酒店式公寓三種類型。
商務酒店式公寓
商務酒店式公寓與商住酒店式公寓相比，有更好的商務氛圍。大城市CBD及周邊地帶中大中小型企業(yè)聚集，便利的交通、優(yōu)越的地理位置、齊全的配套設施，從而形成了濃郁的商務氛圍。在許多大型中心城市中，很多項目定在商務酒店式公寓上。因為商務酒店式公寓面對的客戶主要是中小型公司。而中小型公司過去都住在辦公樓里辦公，辦公的租金的水平較高，而如果購買商務酒店式公寓的話，大約辦公樓七八年的租金足以買下一百多平米的商務酒店式公寓，這些公司就認為買比租更合算。所以酒店式公寓一般都以商務酒店式公寓為主。
商住酒店式公寓
這類物業(yè)基本上具有住的功能，但是由于地處繁華商業(yè)地段，因此具備了既可居住、又可商住的價值，所以稱之為商住的物業(yè)。雖然商住酒店式公寓商務環(huán)境還不錯，但卻沒有寫字樓、商務酒店式公寓的那種商務氣氛。商與住混合在一座樓中，辦公環(huán)就大打折扣。它只在特定區(qū)域內(nèi)存在，其物業(yè)功能模糊，辦公、居住混合，環(huán)境雜亂。辦公的人經(jīng)常能聞到鄰居住戶家里飄出的炒菜味；而住戶則要面對川流不息的陌生面孔。通訊、網(wǎng)絡、免費物業(yè)管理系統(tǒng)、消防、安全、停車等難以讓商、住在這里的客戶滿意。但由于商住酒店式公寓投入少、成本低、資金回收快、風險相對較低，以中小戶型為主，房款總價不高，使其在市場上具有一定的競爭力，甚至從中低檔寫字樓中搶了一部分市場，這說明商住酒店式公寓受人青睞是有其獨特的背景與生存空間的。
新生代酒店式公寓
這是一種集酒店、公寓、寫字樓三類物業(yè)于一體的公寓新品種，即“三合一”的新生代酒店式公寓。新生代酒店式公寓比商住更有氛圍比商務更便捷，同時，在同樣品質(zhì)的環(huán)境與氛圍中，新生代酒店式公寓在生活與工作上又比商務酒店式公寓更便捷。在生活上，新生代酒店式公寓有一般商住酒店式公寓所沒有的精裝修，全套的品牌家具、電器，再加上商務酒店式公寓所沒有的與之相匹配的酒店式高檔、體貼、細致的服務項目和全天候商務服務，它可以作為老板或高級員工的日常居住場所，為人們贏得了較多的工作與休息時間。
相互區(qū)別產(chǎn)權(quán)式公寓
產(chǎn)權(quán)式公寓酒店的實質(zhì)是酒店，其軟硬件配套都是按照酒店標準來配置，且納入酒店行業(yè)管理范疇，它所銷售的是設于酒店內(nèi)部的公寓形式的酒店套房。產(chǎn)權(quán)式酒店的本質(zhì)在于購買者目的并非自住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營和出租，以獲取客房利潤分紅和獲得酒店管理公司贈送一定期限的免費入住權(quán)。
酒店公寓
酒店公寓與普通住宅樓比較起來，其結(jié)構(gòu)和設計均有所不同。酒店公寓需要配套齊全、高檔，能為住房提供星級酒店式的生活環(huán)境和免費物業(yè)管理系統(tǒng)。酒店式公寓布局新穎、方整氣派，現(xiàn)代、優(yōu)雅的表現(xiàn)手法，融合了共享空間理念的開放式設計，營造出極為人性化的舒適居住。與普通住宅相比，酒店式公寓為商務精英提供精致的生活理念。
酒店式公寓
酒店式公寓，意為“酒店式的服務，公寓式的管理”。選擇酒店式公寓最大的特點就是自由方便，而且價格相對較低，隨時可以得到酒店式的各種服務，如洗衣服、更換被單等。一般酒店式公寓的公共設施均類似酒店，所以居住者的身份和氣派也可彰顯。
公寓式酒店
2003 年12月1日起實施的《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》中首次對“公寓式酒店”和“酒店式公寓”分別作出定義，并明確其區(qū)分與界定。《規(guī)定》中的名詞解釋第13條明確寫明：“公寓式酒店指按公寓式（單元式）分隔出租的酒店，按旅館建筑處理。”第14條：“酒店式公寓指按酒店式管理的公寓，按居住建筑處理。” 搞清這是兩種不同性質(zhì)的物業(yè)，酒店式公寓屬于住宅類物業(yè)，公寓式酒店則是酒店類物業(yè)（非住宅）。正因為兩類物業(yè)性質(zhì)不同，所以前者可擁有個人產(chǎn)權(quán)，可以居住、出租或轉(zhuǎn)售。由于此類房子往往集中在一個或幾個單體建筑內(nèi)，便于某家機構(gòu)或公司采用酒店服務方式進行統(tǒng)一管理，所以這種管理方式被冠名為“酒店式”。而公寓式酒店本質(zhì)上是酒店類物業(yè)，整個物業(yè)只能由機構(gòu)或公司進行投資再交由一家專業(yè)酒店公司進行管理。由于產(chǎn)權(quán)屬于機構(gòu)或公司的，當然不能將客房分割出售給個人。

發(fā)布：2007-03-20 11:48 編輯：泛普軟件 · xiaona [打印此頁] [關閉]

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