酒店式公寓

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酒店式公寓是一種提供酒店式管理服務(wù)的公寓，集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體，具有“自用”和“投資”兩大功效，但其本質(zhì)仍然是公寓。酒店式公寓既吸收了星級(jí)酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時(shí)代寫(xiě)字樓的特點(diǎn)，擁有良好的通訊條件，可針對(duì)性地提供秘書(shū)、信息、翻譯等商務(wù)服務(wù)。購(gòu)買(mǎi)者擁有單元產(chǎn)權(quán)，既可以自住、出租，也可以轉(zhuǎn)售，是一種既提供酒店專(zhuān)業(yè)服務(wù)又擁有私人公寓秘密性和生活風(fēng)格的綜合物業(yè)。相關(guān)的業(yè)態(tài)包括服務(wù)式公寓、白領(lǐng)公寓、創(chuàng)業(yè)公寓、青年SOHO、青年客棧等。
服務(wù)對(duì)象
酒店式服務(wù)公寓的目標(biāo)市場(chǎng)主要以在華從事商務(wù)活動(dòng)，較長(zhǎng)期居住的外國(guó)人為主，雖然沒(méi)有特定的標(biāo)準(zhǔn)，較長(zhǎng)期居住的定義一般在4天或以上。這個(gè)市場(chǎng)的主要客人有長(zhǎng)期在華的商務(wù)人士，外企的經(jīng)營(yíng)管理者以及正在放長(zhǎng)假的家庭來(lái)華旅游等。
酒店式公寓吸引懶人和忙人。在酒店式公寓既能享受酒店提供的殷勤服務(wù)，又能享受居家的快樂(lè)，住戶(hù)不僅有獨(dú)立的臥室、客廳、衛(wèi)浴間、衣帽間等等，還可以在廚房里自己烹飪美味的家肴。早晨可以在酒店餐廳用早餐；房間由公寓的服務(wù)員清掃；需要送餐到房間、出差定機(jī)票，只需打電話(huà)到服務(wù)臺(tái)便可以解決了。
起源發(fā)展
國(guó)外發(fā)展
酒店式服務(wù)公寓，最早始于1994年歐洲，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)內(nèi)租給游客，供其臨時(shí)休息的物業(yè)，由專(zhuān)門(mén)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一上門(mén)管理，既有酒店的性質(zhì)又相當(dāng)于個(gè)人的“臨時(shí)住宅”。這些物業(yè)就成了酒店式公寓的雛形。
真正意義上的酒店式服務(wù)公寓的出現(xiàn)至今已有約30年時(shí)間。上世紀(jì)中葉，一些發(fā)達(dá)歐美國(guó)家的主要城市，尤其是在美國(guó)，經(jīng)歷了巨大的社會(huì)變革。這些社會(huì)變革帶給更多人們以文化和教育的機(jī)會(huì)，人的流動(dòng)性更強(qiáng)，家庭結(jié)構(gòu)趨于松散，城市社會(huì)居住者的生活方式也產(chǎn)生了很大的變化，隨之開(kāi)始對(duì)配有家具的公寓產(chǎn)生需求。而當(dāng)星級(jí)酒店式管理的概念被引進(jìn)時(shí)，更受到那些喜歡“流動(dòng)”者的廣泛歡迎。社會(huì)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，人們生活不再拘泥于一個(gè)地區(qū)。商旅生活的興起，造就了“酒店式管理、家居式服務(wù)”的公寓住宅功能日趨完善。國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化的酒店式服務(wù)公寓，是結(jié)合酒店的管理模式和設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)，采用公寓房型設(shè)計(jì)的一種物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式。由于價(jià)格低于酒店標(biāo)準(zhǔn)，而服務(wù)水準(zhǔn)又大大高于普通公寓，因而深受中長(zhǎng)期出差的高層人士的歡迎。
國(guó)內(nèi)發(fā)展
我國(guó)的酒店式服務(wù)公寓經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，在原有基礎(chǔ)上已經(jīng)形成自己的特點(diǎn)，具有“自用”和“投資”兩大功效。與傳統(tǒng)的酒店相比，在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)更加家庭化。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長(zhǎng)處，因此，備受投資人士以及在我國(guó)工作的外籍商務(wù)人士青睞。
基本特點(diǎn)
戶(hù)型
酒店式公寓的戶(hù)型，從幾十平方米到幾百平方米不等，可以滿(mǎn)足使用者的個(gè)性化需求，在裝修上統(tǒng)一為精裝修，提供全套的家居設(shè)計(jì)和電器。對(duì)于不同戶(hù)型也有不同的格調(diào)，在服務(wù)上根據(jù)住戶(hù)的要求提供酒店式服務(wù)的同時(shí)，附屬設(shè)施還增加了銀行、會(huì)所、小超市等其他項(xiàng)目。
設(shè)計(jì)
酒店式公寓項(xiàng)目本身的設(shè)計(jì)也是個(gè)性化的，不流于一般形式，因?yàn)榫频晔焦⒌目蛻?hù)群是知名跨國(guó)企業(yè)高級(jí)員工、經(jīng)理、總裁等，它的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)是由星級(jí)酒店直接管理或有酒店背景的物業(yè)公司進(jìn)行管理，這就消除了房東對(duì)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司水平的懷疑，可以為住客提供高檔、到位的各種服務(wù)。
產(chǎn)權(quán)
業(yè)主擁有酒店獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。投資者通過(guò)一次性付款或分期或按揭的方式獲取客房的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。在市場(chǎng)上還有一種物業(yè)就是公寓式酒店，從服務(wù)內(nèi)容上來(lái)看，和酒店式公寓沒(méi)有太多差別。本質(zhì)區(qū)別在于，酒店式公寓可將每個(gè)客房出售給投資者，投資者擁有產(chǎn)權(quán)，可自住、可出租、可轉(zhuǎn)售，所以它是擁有私家產(chǎn)權(quán)的酒店，公寓式酒店卻沒(méi)有產(chǎn)權(quán)。不過(guò)大多數(shù)酒店式公寓，投資者在一定期限內(nèi)只擁有客房的所有權(quán)，而沒(méi)有經(jīng)營(yíng)權(quán)。
管理
酒店式管理。酒店式公寓屬于酒店的一種，同樣提供各種酒店式的服務(wù)，如家居清潔、送餐、洗燙衣物、更換被單、叫醒服務(wù)，以及各種鐘點(diǎn)等服務(wù)，就這方面而言，產(chǎn)權(quán)式酒店與酒店并無(wú)二致。由于酒店式公寓的公共設(shè)施均類(lèi)似酒店，故可以彰顯居住者的身份和氣派。
功能
兼具居住度假與投資兩種功能。酒店式公寓既可以用來(lái)居住度假，也可以用來(lái)投資，或兩者兼而有之。不同的購(gòu)買(mǎi)者，想法有所不同，同一購(gòu)買(mǎi)者，在不同的時(shí)段用途也有所不同。有的購(gòu)買(mǎi)者純粹是用來(lái)自住，有的則是用來(lái)投資保值。
一般特性
完善的服務(wù)和管理
酒店式服務(wù)公寓借鑒豪華酒店的服務(wù)及管理模式，提供酒店式服務(wù)，主要包括家政服務(wù)、安全服務(wù)、交通服務(wù)等，比酒店更進(jìn)一步的是酒店式服務(wù)公寓由于長(zhǎng)租客比較多，更體現(xiàn)出一種家庭式服務(wù)，例如24小時(shí)送餐、社區(qū)聚會(huì)、幼兒看護(hù)等。酒店式服務(wù)公寓融合了酒店式星級(jí)服務(wù)和家庭式溫馨服務(wù)，較普通高檔公寓更完善，服務(wù)內(nèi)容更多，更加人性化。
家庭式的居住布局
酒店式服務(wù)公寓與傳統(tǒng)酒店相比，在硬件上毫不遜色，更重要的是它在一定程度上提供了家庭式的居住布局。與酒店的標(biāo)房不同，酒店式服務(wù)公寓的功能比較齊全，有居家的格局和良好的居住功能，廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間，具備較大的空間，以及比較個(gè)人的環(huán)境和家居化的家具。再加上提供家居式服務(wù)，使酒店式服務(wù)公寓更增添家的味道。
基本分類(lèi)一般來(lái)說(shuō)，酒店式公寓可以分為商住、商務(wù)及新生代酒店式公寓三種類(lèi)型。
商務(wù)酒店式公寓
商務(wù)酒店式公寓與商住酒店式公寓相比，有更好的商務(wù)氛圍。大城市CBD及周邊地帶中大中小型企業(yè)聚集，便利的交通、優(yōu)越的地理位置、齊全的配套設(shè)施，從而形成了濃郁的商務(wù)氛圍。在許多大型中心城市中，很多項(xiàng)目定在商務(wù)酒店式公寓上。因?yàn)樯虅?wù)酒店式公寓面對(duì)的客戶(hù)主要是中小型公司。而中小型公司過(guò)去都住在辦公樓里辦公，辦公的租金的水平較高，而如果購(gòu)買(mǎi)商務(wù)酒店式公寓的話(huà)，大約辦公樓七八年的租金足以買(mǎi)下一百多平米的商務(wù)酒店式公寓，這些公司就認(rèn)為買(mǎi)比租更合算。所以酒店式公寓一般都以商務(wù)酒店式公寓為主。
商住酒店式公寓
這類(lèi)物業(yè)基本上具有住的功能，但是由于地處繁華商業(yè)地段，因此具備了既可居住、又可商住的價(jià)值，所以稱(chēng)之為商住的物業(yè)。雖然商住酒店式公寓商務(wù)環(huán)境還不錯(cuò)，但卻沒(méi)有寫(xiě)字樓、商務(wù)酒店式公寓的那種商務(wù)氣氛。商與住混合在一座樓中，辦公環(huán)就大打折扣。它只在特定區(qū)域內(nèi)存在，其物業(yè)功能模糊，辦公、居住混合，環(huán)境雜亂。辦公的人經(jīng)常能聞到鄰居住戶(hù)家里飄出的炒菜味；而住戶(hù)則要面對(duì)川流不息的陌生面孔。通訊、網(wǎng)絡(luò)、免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)、消防、安全、停車(chē)等難以讓商、住在這里的客戶(hù)滿(mǎn)意。但由于商住酒店式公寓投入少、成本低、資金回收快、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，以中小戶(hù)型為主，房款總價(jià)不高，使其在市場(chǎng)上具有一定的競(jìng)爭(zhēng)力，甚至從中低檔寫(xiě)字樓中搶了一部分市場(chǎng)，這說(shuō)明商住酒店式公寓受人青睞是有其獨(dú)特的背景與生存空間的。
新生代酒店式公寓
這是一種集酒店、公寓、寫(xiě)字樓三類(lèi)物業(yè)于一體的公寓新品種，即“三合一”的新生代酒店式公寓。新生代酒店式公寓比商住更有氛圍比商務(wù)更便捷，同時(shí)，在同樣品質(zhì)的環(huán)境與氛圍中，新生代酒店式公寓在生活與工作上又比商務(wù)酒店式公寓更便捷。在生活上，新生代酒店式公寓有一般商住酒店式公寓所沒(méi)有的精裝修，全套的品牌家具、電器，再加上商務(wù)酒店式公寓所沒(méi)有的與之相匹配的酒店式高檔、體貼、細(xì)致的服務(wù)項(xiàng)目和全天候商務(wù)服務(wù)，它可以作為老板或高級(jí)員工的日常居住場(chǎng)所，為人們贏得了較多的工作與休息時(shí)間。
相互區(qū)別產(chǎn)權(quán)式公寓
產(chǎn)權(quán)式公寓酒店的實(shí)質(zhì)是酒店，其軟硬件配套都是按照酒店標(biāo)準(zhǔn)來(lái)配置，且納入酒店行業(yè)管理范疇，它所銷(xiāo)售的是設(shè)于酒店內(nèi)部的公寓形式的酒店套房。產(chǎn)權(quán)式酒店的本質(zhì)在于購(gòu)買(mǎi)者目的并非自住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和出租，以獲取客房利潤(rùn)分紅和獲得酒店管理公司贈(zèng)送一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。
酒店公寓
酒店公寓與普通住宅樓比較起來(lái)，其結(jié)構(gòu)和設(shè)計(jì)均有所不同。酒店公寓需要配套齊全、高檔，能為住房提供星級(jí)酒店式的生活環(huán)境和免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)。酒店式公寓布局新穎、方整氣派，現(xiàn)代、優(yōu)雅的表現(xiàn)手法，融合了共享空間理念的開(kāi)放式設(shè)計(jì)，營(yíng)造出極為人性化的舒適居住。與普通住宅相比，酒店式公寓為商務(wù)精英提供精致的生活理念。
酒店式公寓
酒店式公寓，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”。選擇酒店式公寓最大的特點(diǎn)就是自由方便，而且價(jià)格相對(duì)較低，隨時(shí)可以得到酒店式的各種服務(wù)，如洗衣服、更換被單等。一般酒店式公寓的公共設(shè)施均類(lèi)似酒店，所以居住者的身份和氣派也可彰顯。
公寓式酒店
2003 年12月1日起實(shí)施的《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》中首次對(duì)“公寓式酒店”和“酒店式公寓”分別作出定義，并明確其區(qū)分與界定?！兑?guī)定》中的名詞解釋第13條明確寫(xiě)明：“公寓式酒店指按公寓式（單元式）分隔出租的酒店，按旅館建筑處理。”第14條：“酒店式公寓指按酒店式管理的公寓，按居住建筑處理。” 搞清這是兩種不同性質(zhì)的物業(yè)，酒店式公寓屬于住宅類(lèi)物業(yè)，公寓式酒店則是酒店類(lèi)物業(yè)（非住宅）。正因?yàn)閮深?lèi)物業(yè)性質(zhì)不同，所以前者可擁有個(gè)人產(chǎn)權(quán)，可以居住、出租或轉(zhuǎn)售。由于此類(lèi)房子往往集中在一個(gè)或幾個(gè)單體建筑內(nèi)，便于某家機(jī)構(gòu)或公司采用酒店服務(wù)方式進(jìn)行統(tǒng)一管理，所以這種管理方式被冠名為“酒店式”。而公寓式酒店本質(zhì)上是酒店類(lèi)物業(yè)，整個(gè)物業(yè)只能由機(jī)構(gòu)或公司進(jìn)行投資再交由一家專(zhuān)業(yè)酒店公司進(jìn)行管理。由于產(chǎn)權(quán)屬于機(jī)構(gòu)或公司的，當(dāng)然不能將客房分割出售給個(gè)人。

發(fā)布：2007-03-20 11:48 編輯：泛普軟件 · xiaona [打印此頁(yè)] [關(guān)閉]

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