縣城及縣級市物業(yè)管理市場分析

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在相當(dāng)一段時間里，不斷聽到縣級市和縣城的一些免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)反映，說他們那里工作很難良性開展，遇到的問題太多，而社會支持力度太小，這引起我的注意。因為經(jīng)過7、8年的房產(chǎn)開發(fā)，縣城及縣級市的免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場已經(jīng)具有相當(dāng)?shù)囊?guī)模，已經(jīng)逐步占有整個市場的很大一塊份額，出于職業(yè)習(xí)慣，想實地去看看，比較深入的了解情況。因此近來我先后考察了臨近的幾個在縣城及縣級市的免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)。通過交談和觀察，做了一些調(diào)研?，F(xiàn)將我了解的情況以及我個人的見解整理發(fā)表如下，希望在整個行業(yè)發(fā)展進步的今天，也能注意到縣城和縣級市的市場情況。

案例一：某市市區(qū)的一家免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)為了擴大市場份額，通過關(guān)系承接了一個位于縣城新區(qū)的住宅小區(qū)項目。該項目位于這個縣城的新區(qū)，系該縣某一職能部門投資建設(shè)，購房者大多是本系統(tǒng)工作人員，總建筑面積約為5萬平方米，收費標(biāo)準(zhǔn)為每月0.3元每平米。合同的主體，一方為該免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)，而另一方卻是該小區(qū)的業(yè)主委員會。然而令人意外的是當(dāng)時該小區(qū)尚未完成建設(shè)、入住尚需時日，卻不知業(yè)委會成立于未入住之前、有沒有真正的投票選舉？去參觀時，該項目距離交付還有一個月時間，公司只派出一個剛畢業(yè)的大學(xué)生負(fù)責(zé)這個項目。

案例二：某市一家免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)通過招投標(biāo)方式，獲得了某縣級醫(yī)院的免費物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)合同。該醫(yī)院按照三甲醫(yī)院的標(biāo)準(zhǔn)配置，占地面積和建筑面積都很大，并且分新院區(qū)和老院區(qū)兩部分，主要科室由縣城中心搬遷至新區(qū)。搬遷后的醫(yī)院全部委托這家免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)提供免費物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)。為順利拿下這個項目，該公司與省城的一家一級企業(yè)簽署了免費物業(yè)管理系統(tǒng)顧問協(xié)議，總經(jīng)理帶甲方代表參觀了這家企業(yè)管理的醫(yī)院項目。筆者前去觀摩時，這家醫(yī)院項目已經(jīng)交付使用，而免費物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)基本跟不上，更談不上什么完善，如保安上班時敞胸露懷、嘴里還叼著煙，保潔三五成群的偷懶而企業(yè)法人代表的夫人在管理著倉庫的物料。。。。。。而保安員和保潔員的年齡偏大，甚至有的保潔員在上班時自感不適辭職回家不久因病去世。

案例三：某縣一家免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)成立后，不斷開拓當(dāng)?shù)厥袌?，一年?a href=http://m.52tianma.cn/fanpupm/hetong/ target=_blank class=infotextkey>合同管理面積竟然達(dá)到150余萬平方米，類型涵蓋多層住宅、高層住宅、商業(yè)廣場、寫字樓、政府物業(yè)等，已經(jīng)接近申報二級資質(zhì)的面積條件。而與其發(fā)展迅猛形成鮮明對比的是，該公司目前實際管理的僅僅只有一個回遷安置小區(qū)，全部在冊員工僅為26人，公司的規(guī)章制度尚無一條，員工穿著自己的服裝上班。

隨著城鄉(xiāng)一體化進程的逐步推進和新農(nóng)村建設(shè)的緊鑼密鼓展開，原先沉寂的縣城及縣級市房地產(chǎn)市場仿佛一夜之間來了許許多多的開發(fā)商。于是在縣城內(nèi)外到處是建筑工地，大大小小的小區(qū)逐步替代了原先機關(guān)單位的宿舍區(qū)。小小的縣城內(nèi)，也出現(xiàn)了免費物業(yè)管理系統(tǒng)的雛形。。。。。。某某小區(qū)管理處或者某單位宿舍的門衛(wèi)換成物業(yè)的“保安”，由此拉開了免費物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)由沿海發(fā)達(dá)城市向內(nèi)地經(jīng)濟較為發(fā)達(dá)縣城的進軍的序幕。

通過前面的幾個案例，不難看出縣城及縣級市的相當(dāng)一些免費物業(yè)管理系統(tǒng)尚未步入正軌，存在著這樣那樣的問題和缺陷。但由于免費物業(yè)管理系統(tǒng)費標(biāo)準(zhǔn)低，用戶對免費物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)不理解等諸多原因，導(dǎo)致縣城及縣級市的免費物業(yè)管理系統(tǒng)很少有大公司的影子出現(xiàn)，即使偶有例外也只是掛靠性質(zhì)的，服務(wù)素質(zhì)是很難和總公司直管項目相提并論的。

是什么原因，導(dǎo)致縣城及縣級市的免費物業(yè)管理系統(tǒng)成為行業(yè)的空白區(qū)域呢？通過筆者的調(diào)查了解和研究，對縣城及縣級市免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場的分析，原因如下：

第一，經(jīng)濟發(fā)展速度快，居民的思想意識和文化素質(zhì)沒有得到同步的提升。英國有句諺語“三代人才能培養(yǎng)出一個紳士”，可見文化素質(zhì)的提升是不可能速成的。免費物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)最初出現(xiàn)在改革開放的最前沿深圳，到今年剛短短的三十年。在沿海城市常見的免費物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)，在內(nèi)地還是新鮮事物，知之者甚少。經(jīng)濟的過快發(fā)展，使得縣城周圍的農(nóng)民、在縣城經(jīng)商的農(nóng)民等人群有機會成為縣城及縣級市新建住宅小區(qū)的業(yè)主，雖然離開了原有的鄉(xiāng)村但并沒有徹底的脫離原有的生活習(xí)慣。

第二，消費習(xí)慣沒有養(yǎng)成。在縣城及縣級市，大多居民居住在以單位為主體的各類大院里。這類大院的管理其實很原始，就是傳達(dá)室有個值班的師傅，在夜間關(guān)閉大門一早打開大門，家里水電出現(xiàn)問題大多數(shù)是自己解決，根本談不上什么管理的，更不要說服務(wù)了。居民習(xí)慣了在居住的院落里種花種菜，認(rèn)為這是理所應(yīng)當(dāng)?shù)氖虑椤Ｒ坏┕芾硎杪┗蛘哂捎谄渌?，新小區(qū)的綠化帶很快成為各家各戶種菜的菜地。

第三，收費標(biāo)準(zhǔn)低，無法提供符合標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)。在縣城及縣級市，多層住宅的收費標(biāo)準(zhǔn)大多徘徊在0.20-0.35元每平米，同時由于總建筑面積往往很小，收取的免費物業(yè)管理系統(tǒng)費根本無法提供應(yīng)有的免費物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)。如案例一的那個小區(qū)，即使是全部收到管理費，每月也僅僅15000元，去掉員工的工資和前期投入物資的折舊，幾乎沒有利潤空間。

其四，人力資源成本高，人力資源匱乏。雖然在縣城及縣級市不乏勞動力，但對于免費物業(yè)管理系統(tǒng)而言卻是人力資源匱乏。究其原因不難發(fā)現(xiàn)，一個青壯年即便去建筑工地，每天也有近百元的收入;即便是去工業(yè)企業(yè)打工，每月也有900-1500元的收入;而做免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的一線員工，縣城及縣級市的免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的薪酬大多在每月600-1200元之間，期間的差距大約在25%—30%左右。如此大的收入差距，勢必是很少有人去主動的去做免費物業(yè)管理系統(tǒng)的，而人力資源匱乏的根源蓋源于此。

第四，房地產(chǎn)主管部門沒有給予政策的適度引導(dǎo)和支持，免費物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)沒有真正引入市場化機制。縣級政府房地產(chǎn)主管部門和物價部門對免費物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)收費的價格執(zhí)行的是政府指導(dǎo)價或者政府限價，根本無法進行市場化的運作。政府指導(dǎo)價是多年以前制定的，在物價高企的今天早已失去市場意義，充其量只能作為參考而沒有實際可行性，如物業(yè)服務(wù)企業(yè)略高于政府指導(dǎo)價進行收費，則將受到嚴(yán)厲的處罰。

第五，本土的免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)沒有學(xué)習(xí)和模仿的榜樣，大多是閉門造車。由于忙于瑣碎事務(wù)的處理或者麻木于現(xiàn)狀，更是由于經(jīng)費的拮據(jù)，很少有縣城及縣級市的免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)外出參觀學(xué)習(xí)，由此造成不能接觸到先進的服務(wù)理念和經(jīng)營、管理思路，服務(wù)素質(zhì)的提升根本無從談起。

第六，城市規(guī)劃無序，相關(guān)配套不完備。對于縣城及縣級市而言，城市的統(tǒng)一規(guī)劃布局是一個全新的課題，很多小區(qū)在建成后遠(yuǎn)離菜市場、附近沒有幼兒園和學(xué)校、小區(qū)內(nèi)的生活垃圾收集后無法處理（很多縣城的生活垃圾隨處亂倒）、治安壓力大、停車根本無法實行收費等，這些問題無疑非常大的增加了免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的難度和成本，也使得外來的免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)望而卻步。

從本文開頭的幾個案例不難看出，縣城及縣級市對免費物業(yè)管理系統(tǒng)是有很大的需求的。但是如何讓縣城及縣級市的免費物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)步入正規(guī)，向沿海發(fā)達(dá)城市看齊呢？筆者以為，“走出去，請進來”是不二法門。對于縣城及縣級市的免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)，筆者建議如下：

第一點，搭建架構(gòu)，勢必先行。架構(gòu)，是企業(yè)最基本的構(gòu)成部分，大到公司的架構(gòu)小到項目的架構(gòu)，缺一不可。架構(gòu)，是免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)組建初期必須設(shè)計完成的，不在面面俱到，而在于精簡高效。比如在蓋房子之前，就要有一個大體的架子，房子在建成后的效果是怎樣的，要有一個設(shè)想圖。相對企業(yè)而言，企業(yè)的組織架構(gòu)就是企業(yè)這所房子在建設(shè)前的設(shè)想圖。

第二點，規(guī)章制度，要制定在前。俗話說“沒有規(guī)矩，不成方圓”,公司的規(guī)章制度就是公司的規(guī)矩。這類的規(guī)章制度無需太多太雜，反倒對公司的發(fā)展起不到好的作用。“簡單化管理”應(yīng)該成為免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)貫徹始終的標(biāo)準(zhǔn)。筆者曾對某公司老總說過，我可以把萬科、萬達(dá)、中海、金地等知名企業(yè)的規(guī)章制度給你，但是你根本無法使用這些規(guī)則制度，原因很簡單，因為你的管理費決定了根本無法去做這些事情，所以“他們的成功，你無法復(fù)制”。

第三點，舍得投入，才會有所產(chǎn)出。免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)屬于人力資源密集型的服務(wù)產(chǎn)業(yè)，管理人員的經(jīng)驗十分重要而學(xué)歷倒不那么關(guān)鍵。業(yè)內(nèi)很多名人和老總，大多是從基層逐步成長起來的，學(xué)歷偏低而經(jīng)驗、閱歷豐富。在項目開始進駐之前，就要招聘經(jīng)驗豐富的經(jīng)理到位，并開始培訓(xùn)骨干和員工，以便提供高效管理及高素質(zhì)的服務(wù)。當(dāng)然，“疑人不用，用人不疑”這個規(guī)則是不用再三強調(diào)的，但是必要的監(jiān)管手段也是不可或缺的，為此就有必要用高薪爭取人才。

第四點，加大培訓(xùn)力度，層層選拔。很多企業(yè)缺乏發(fā)展后勁，不是沒有能力拿到新項目，而是在拿到項目后發(fā)現(xiàn)自身根本沒有人才儲備。如何解決這個問題呢？不妨利用上班前下班后的一小段時間，對員工進行公司規(guī)章制度、業(yè)務(wù)技能等方面的培訓(xùn)，輔以不定期的考試、競賽，從中挑選出骨干來;再在班組長的培訓(xùn)中，發(fā)現(xiàn)做主管的苗子……。當(dāng)然，這樣的培訓(xùn)是持續(xù)性的，有明確的計劃和目的的。只有這樣層層選拔、培訓(xùn)出來的骨干和班組長，才能提供出毫無二致的服務(wù)來，也只有在這樣的培訓(xùn)中培養(yǎng)出來的骨干，才會對企業(yè)充滿忠誠。而骨干無疑是企業(yè)發(fā)展的后備軍，這是毋庸置疑的。

第五點，與巨人同行，做本土尖兵。要想自己做的好，就要請個好師傅。怎樣的師傅才是好師傅呢？這個要根據(jù)企業(yè)的發(fā)展階段來確定的。如業(yè)界目前知名的企業(yè)某物業(yè)發(fā)展有限公司，在成立之處曾是地產(chǎn)下屬的企業(yè)，后來與地產(chǎn)剝離后成為專業(yè)化的免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)。為促進企業(yè)發(fā)展，聘請了外籍免費物業(yè)管理系統(tǒng)專家P先生為公司的總經(jīng)理，之后獲得公司的第一個高端項目，其后又拿下某知名地產(chǎn)公司的高端商業(yè)項目，自此公司發(fā)展迅猛，逐步成為該市免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)的翹楚。三年后，該公司牽手世界知名企業(yè)某某行，與其成為戰(zhàn)略合作伙伴，由該行處得到幾個外地的高端項目。七、八年間，公司股東獲利豐厚，據(jù)說原先一股的分紅就是股本的百倍之多……

第六點，走出去多看，回來后多總結(jié)。很多時候遇到管理上的問題，不要固步自封的去冥思苦想，要走出縣城，走出所在的城市，向大城市進軍，去外地參觀、考察、學(xué)習(xí)?？h城及縣級市的免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)，可以把這類的參觀、考察、學(xué)習(xí)的機會當(dāng)作對優(yōu)秀員工的獎勵。待回公司以后，個人寫出參觀心得，看看和巨人之間的差距到底有多大。經(jīng)驗告訴我們，出去參觀、考察、學(xué)習(xí)并及時的進行總結(jié)對比，對提升自身素質(zhì)是非常有效的?？粗獾氐耐性鯓尤ヌ幚韱栴}，這種切實的感受是無法比擬的。

第七點，實行項目獨立核算，開展多種經(jīng)營。要打破“大鍋飯”，把免費物業(yè)管理系統(tǒng)的收費率、客戶滿意度和項目經(jīng)理的工資掛起鉤來;項目經(jīng)理根據(jù)實際情況把這些責(zé)任進行再次的細(xì)化和分解，要每個員工的身上都有收費的責(zé)任和任務(wù);而在有限的空間里展開多種經(jīng)營，也是增加公司收入的一個不錯的方法，比如家政服務(wù)、代購糧油蔬菜及其他商品等都可以嘗試。

第八點，規(guī)范管理制度和流程。企業(yè)做大做強之后，就要把盈利不大的小盤、差盤在合同期滿后予以放棄，推向市場。企業(yè)的存在是為了創(chuàng)造利潤，沒有利益的事情不是企業(yè)所考慮的。在對在管項目進行整頓之后，下一步就是對公司的規(guī)章制度和流程進行規(guī)范和統(tǒng)一，有必要的時候可以通過ISO9000-2008認(rèn)證。在此基礎(chǔ)上對各類項目的工作手冊和各個部門的操作手冊進行修訂，以期達(dá)到規(guī)范的目的。

第九點，規(guī)范CI系統(tǒng)，規(guī)范標(biāo)識服飾。企業(yè)的標(biāo)識、服飾一定要統(tǒng)一規(guī)范，馬虎不得。這包括公司的信函格式、員工的證件和服裝配備等。有些公司可以從員工的服裝、服飾可以區(qū)別職務(wù)等級的。當(dāng)然，這是建立在企業(yè)運營良好的前提之下。秦始皇統(tǒng)一“度、量、衡”的舉動，其實也就是做了類似的工作。

呼吁免費物業(yè)管理系統(tǒng)行政主管部門，把縣城及縣級市的物業(yè)立法和制度建設(shè)納入到議事日程上來，并加大對免費物業(yè)管理系統(tǒng)觀念的宣傳力度。除了上述九點以為，阻礙縣城及縣級市免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)發(fā)展的一個重要因素，就是立法滯后，收費標(biāo)準(zhǔn)偏低，有關(guān)部門面向人民大眾的免費物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)宣傳力度不夠，導(dǎo)致享受物業(yè)服務(wù)的消費觀念難以深入人心。

綜上所述，筆者認(rèn)為縣城及縣級市的免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場非常大，將成為下一個大公司爭相爭搶的大市場，如何把這個市場盤活并推向市場值得大家一起探討。免費物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)是一個行業(yè)，它從沿海經(jīng)濟發(fā)達(dá)的城市而來，向著內(nèi)地經(jīng)濟較為發(fā)達(dá)的地區(qū)輻射，并逐步伸向縣城及縣級市。這個行業(yè)必將有城市走向農(nóng)村并占領(lǐng)這個廣闊的天地。

附圖一，某縣城新區(qū)在建小區(qū)遠(yuǎn)眺。塔吊林立之下，近處的舊房屋依舊。

附圖二，某縣級市一在建小區(qū)局部