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我國物管企業(yè)面臨的5大風險

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英國社會學家安東尼•吉登斯認為,生活在高度現(xiàn)代性世界里,便是生活在一種機遇與風險的世界中。雖然現(xiàn)代性降低了總的風險性,但是同時也導入了一些以前所知甚少或全然無知的新的風險參量,其影響更加無法預測和控制。
  免費物業(yè)管理系統(tǒng)作為一個新型的產(chǎn)業(yè),因為成長的時間還十分短暫,它所提供的服務在讓業(yè)主或消費者提高生活品質(zhì)和享受的同時,也讓免費物業(yè)管理系統(tǒng)人和消費者面臨許多新的問題。而我們更多地看到它為相關產(chǎn)業(yè)(房地產(chǎn))及居住環(huán)境帶來的支持和方便,也將它看作一個朝陽行業(yè),期待其隨著發(fā)展會有一個更加廣闊的空間。但作為一個行業(yè),它的發(fā)展與經(jīng)濟生活中其他行業(yè)的發(fā)展存在太多的不同,甚至可以說發(fā)展的歷程并非十分健康或符合生命規(guī)律,這樣的路徑同時也將給自身的發(fā)展帶來另外的風險。

  從1981年深圳成立全國第一家免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司至今,全國已發(fā)展到2.7萬家,就業(yè)人數(shù)超過250萬人,20余年的時間,發(fā)展十分迅速。但其中我們發(fā)現(xiàn)存在一些奇怪的現(xiàn)象:很少有倒閉的公司,很少有贏利的公司,而且明知道經(jīng)營困難,還不斷有新的物業(yè)公司成立。從企業(yè)的組成情況來看,70%的企業(yè)是依托房地產(chǎn)公司存在,20%的企業(yè)屬于民營性質(zhì),剩下的10%則是由原來政府的房管部門改制而成。這說明了幾個問題:1.企業(yè)的存在是由于房地產(chǎn)在作支撐;2.由于房屋使用年限的原因,房在則企業(yè)在;3.行業(yè)內(nèi)較少存在市場競爭;4.企業(yè)大多不思進取。

  作為一個行業(yè)來說,這樣的產(chǎn)生或成長過程必然會存在很大的隱患和風險。由于房地產(chǎn)業(yè)本身就是一個高投入高風險的行業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)存在倒閉的可能性就大得多,而且,即使房地產(chǎn)企業(yè)獲得了快速的發(fā)展,但下屬免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)巨大的人力成本與管理難度必然會侵吞房地產(chǎn)業(yè)的資源。另外,由于免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)屬于勞動密集產(chǎn)業(yè),缺乏高科技含量、高技術人才,必然會制約其今后長期的發(fā)展。同時,國家在政策法規(guī)建設上的滯后,也將影響行業(yè)的健康發(fā)展。

  綜合分析,免費物業(yè)管理系統(tǒng)今后的發(fā)展將不可避免面臨以下的一些風險:


  1. 剝離風險

  免費物業(yè)管理系統(tǒng)產(chǎn)生的起因主要是為房地產(chǎn)開發(fā)提供服務支持,即為產(chǎn)品的后期使用提供售后服務,產(chǎn)品開發(fā)走到哪,免費物業(yè)管理系統(tǒng)服務就跟到哪。此時,大多數(shù)的發(fā)展商會將免費物業(yè)管理系統(tǒng)的支出視為開發(fā)過程中不可避免的成本。隨著物業(yè)開發(fā)面積的增大,免費物業(yè)管理系統(tǒng)基礎業(yè)務的成熟,此時對免費物業(yè)管理系統(tǒng)的繼續(xù)投入就逐漸成為了開發(fā)商的心病。除了開發(fā)初期免費物業(yè)管理系統(tǒng)的前期介入外,發(fā)展商后期進行項目決算時不是忽略免費物業(yè)管理系統(tǒng)應從中分攤的成本,就是損害物業(yè)公司應從中體現(xiàn)的利益,許多發(fā)展商會將免費物業(yè)管理系統(tǒng)視為地產(chǎn)開發(fā)的一個拖累。從財務角度,不少的發(fā)展商更希望在項目開發(fā)初期即將免費物業(yè)管理系統(tǒng)整個投入考慮進前期成本,而不愿意在中后期進行體現(xiàn)。這時,開發(fā)與管理的分離就將不可避免。而對于絕大多數(shù)一直依靠開發(fā)商進行補貼才能保證經(jīng)營持平的免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)來說,以后的路如何走?虧損的狀況靠什么改善?斷奶的陣痛將使物業(yè)公司甚至整個行業(yè)面臨重新調(diào)整的境地。

  2. 政策風險

  從1994年3月第一部免費物業(yè)管理系統(tǒng)法規(guī)《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》出臺,1994年6月,第一部地方性免費物業(yè)管理系統(tǒng)法規(guī)《深圳市經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》頒布,到2003年6月《免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》、2004年3月《免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》及各地方免費物業(yè)管理系統(tǒng)法規(guī)的頒布實施,政府對免費物業(yè)管理系統(tǒng)的發(fā)展進行了諸多努力和規(guī)范,但在關鍵的問題公共設施、共有物業(yè)及配套設備的歸屬權問題,在《物權法》出臺前,無法得到明確,即使《物權法》出臺,也可能還存在界定不清的部分。而公共部分歸屬權的問題,卻是最容易引發(fā)業(yè)主與發(fā)展商、業(yè)主與物業(yè)公司之間產(chǎn)生糾紛和矛盾的地方。另外,業(yè)主委員會的身份界定、物業(yè)公司下屬管理處的責任界定、物業(yè)公司統(tǒng)籌安排時有可能侵犯其它小區(qū)業(yè)主權益的問題,都可能在物業(yè)公司具體運作時產(chǎn)生法律糾紛。

   3. 公關風險


  公關風險主要存在于免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)在進行市場化嘗試的過程中。雖然2003年6月頒布的《免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》明確規(guī)定新建物業(yè)必須通過招投標的方式選聘免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司,但在實際運作中,很少有發(fā)展商將所建物業(yè)進行公開招投標的,即使沒有物業(yè)公司的,也大多通過協(xié)議方式確定了免費物業(yè)管理系統(tǒng)單位;而對于公共物業(yè)的免費物業(yè)管理系統(tǒng),也存在相同的情況。于是,希望以市場化運作方式參與市場競爭的免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè),無形中將增加公關的成本與風險,使市場化運作的嘗試不斷夭折,多次失敗以后,難免就變得不思進取,守住原有物業(yè)得過且過了。

  4. 技術風險

  中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展至今,在項目規(guī)劃、產(chǎn)品設計、園林設計、施工質(zhì)量等方面都取得了長足的進步,新技術、新材料、新工藝的使用不斷創(chuàng)新。相對于房地產(chǎn),免費物業(yè)管理系統(tǒng)更多的還停留在基礎的物業(yè)服務項目上,敬禮、微笑成為了免費物業(yè)管理系統(tǒng)人最有效的服務手段。但對于免費物業(yè)管理系統(tǒng)的核心業(yè)務,對物業(yè)本體、設備設施及環(huán)境的管理,由于缺乏高素質(zhì)的技術人才、缺乏對新技術的了解,當然也缺乏足夠的資金投入,根本沒有能力保證對核心業(yè)務的掌握和管理。或許有一天,一些專業(yè)的、技術優(yōu)秀的、工具精良的設備設施維護公司演變成物業(yè)公司,也不是什么奇怪的事了。

   5. 人力資源風險

  人力資源的風險來自于兩方面,一是人力資源本身的特性,二是對人力資源的管理。免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)迄今為止還是一個勞動密集型行業(yè),占絕大多數(shù)的學歷不高素質(zhì)不高的員工在企業(yè)工作和學習的過程中,其學習欲望、接受能力、主觀能動性,都會因自身素質(zhì)而有不同程度影響,同時還會面臨來自家庭、外界的壓力或誘惑;作為企業(yè),由于行業(yè)牽涉的專業(yè)類別較多,如果在人力資源管理過程中,對管理的科學性、復雜性和系統(tǒng)性認識不足,而在具體實施人力資源的工作設計與工作分析、招聘、甄選、績效管理、培訓、晉升及晉級等各個環(huán)節(jié)中管理不當,更容易造成可能的傷害。與平均素質(zhì)高、專業(yè)流程單一的企業(yè)相比,免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)無疑會面臨更大的風險。

  在免費物業(yè)管理系統(tǒng)過程中,物業(yè)公司對可能存在的風險的管理和控制不僅貫穿于整個工作過程,而且在應該在事件發(fā)生之前風險的分析就已經(jīng)開始。我們可以根據(jù)風險控制與風險事件發(fā)生的時間將風險管理劃分為三個部分:事前控制風險管理規(guī)劃,事中控制風險管理方法,事后控制風險管理報告。

  1. 事前控制——風險管理規(guī)劃

  風險管理規(guī)劃是對免費物業(yè)管理系統(tǒng)工作一個縱觀全局的基于風險角度的考慮、分析、規(guī)劃,也是風險控制中最為關鍵的內(nèi)容,應該包括風險形勢評估、風險識別、風險分析和風險評價等幾部分。

  1)風險形勢評估:在免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)運作及項目操作中,根據(jù)發(fā)展規(guī)劃、工作目標、實施計劃、資源配置等因素,從風險的角度進行審查,預先評判工作的某個環(huán)節(jié)是否有存在操作風險的可能性。

  2)風險識別:在對風險形勢評估的基礎上,就需要對各種顯露的和潛在的風險,如剝離風險、政策風險、人力資源風險等,利用經(jīng)驗和教訓、組織與溝通、質(zhì)量控制等進行識別。

  3)風險分析和評價:在進行風險識別并整理之后,必須就各項風險的影響程度做一些分析和評價,通常這些評價建立在以發(fā)展趨勢為依據(jù)的判斷和以質(zhì)量記錄為依據(jù)的研究上。

  2. 事中控制——風險管理方法


  管理風險,即控制風險。風險的管理在整個企業(yè)運作的生命周期中是連續(xù)、反復進行的,消除了某些風險來源后,有可能又會出現(xiàn)其他的風險,而且,為減少風險損失而進行的風險管理本身也會帶來新的風險,正所謂,今天的辦法就是明天的問題。

  管理和控制風險的方法可以有:1)回避風險;2)減少風險;3)接受風險;4)轉移風險。

  1)回避風險:是指當風險潛在威脅的可能性極大,并會帶來嚴重的后果,無法轉移又不能承受時,通過改變作法來規(guī)避風險。對于政策性風險,應該采取回避的策略,盡量按照現(xiàn)行法規(guī)的要求進行操作,法規(guī)中界定不明確的,應以充分的溝通與相關部門、服務對象等達成共識,獲得理解。

  2)減少風險:應盡量減少企業(yè)運作過程中的技術風險和人力資源風險,從管理項目前期的介入中,準確做好財務測算,盡可能爭取最佳的服務配置;同時,應多渠道進行人員的招聘和甄選,塑造獨特的企業(yè)文化,建立完善的人力資源管理體系,突出目標管理與績效考核機制,將可能遇到的風險降到最小。

  3)接受風險:作為規(guī)避風險的常見方法,主要是指主動將風險事件的不利后果承擔下來,這種后果通常主要反映在運營周期、成本費用的有限增加上,以犧牲局部收益而不影響整體。對于剝離風險及公關風險,在無法改變的前提下,還得接受風險產(chǎn)生的后果。

  4)轉移風險:對于技術風險、人力資源風險等,經(jīng)常會采取尋求合作伙伴將部分項目外包或協(xié)同實施。無論是與合作伙伴的協(xié)同實施還是項目的外包,都能在人力資源、成本費用、項目進度等方面分散風險,開脫責任。但轉移風險的同時也可能帶來利潤的一部分流失。

3. 事后控制——風險管理報告

  無論風險事件的進展情況如何,都必須將風險管理的計劃、行動、結果整理、匯總、進行分析,形成風險管理報告。風險管理的持續(xù)性要求風險管理報告的連貫性和不間斷性,因此,該報告不是僅僅在某個工作階段某個項目結束之后才制作,而是應該視各項工作的進展狀況、計劃執(zhí)行、報告的對象等條件采取書面或口頭、不定期的或階段性的等多種方式,為企業(yè)經(jīng)營目標和計劃的實施、控制、管理、決策提供信息基礎。

  我們在進行風險控制的同時,還應該經(jīng)常對控制過程進行評價和追溯:所制訂的風險管理策略本身是否可行?實施風險控制的措施和手段是否與企業(yè)總目標或階段目標保持一致?通過不斷地在實踐中反思、嘗試、總結、分析,提高風險管理的水平。

  風險總是和效益并存的。只有正確地識別風險、分析風險、規(guī)避風險,才能確保企業(yè)經(jīng)營目標的順利實施和成功完成,才能給企業(yè)帶來更多的效益,也才可能給業(yè)主、住戶和市場帶來更好的服務并獲得更高的滿意度。

發(fā)布:2007-03-20 12:18    編輯:泛普軟件 · xiaona    [打印此頁]    [關閉]
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