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物業(yè)管理存在六大弊病 調(diào)研報(bào)告開(kāi)出七劑良方
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小區(qū)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)問(wèn)題關(guān)系千千萬(wàn)萬(wàn)北京市民的日常生活。昨天,市政協(xié)召開(kāi)專題新聞發(fā)布會(huì),公布了市政協(xié)常委會(huì)《關(guān)于北京市居住小區(qū)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)問(wèn)題的建議案及調(diào)研報(bào)告》,針對(duì)小區(qū)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)六大弊病提出了具體診治藥方,建議市政府在街道辦事處設(shè)立免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)糾紛的專業(yè)調(diào)解機(jī)構(gòu)。
參與調(diào)研課題的曾廣宇委員向記者表示,目前本市小區(qū)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)存在開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留、收費(fèi)難、業(yè)主委員會(huì)難組建、物業(yè)服務(wù)亟待規(guī)范、管理體制不順及法律法規(guī)不完善六大問(wèn)題。李少華委員介紹說(shuō),本市新建的3077個(gè)小區(qū)中,僅有11.7%成立了業(yè)主委員會(huì),仍有近90%的小區(qū)沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)。
弊病一:開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題成物業(yè)糾紛主因
市政協(xié)調(diào)研報(bào)告認(rèn)為,現(xiàn)有商品房小區(qū)發(fā)生的物業(yè)糾紛中,相當(dāng)數(shù)量源于開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題。開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題主要表現(xiàn)在:一是規(guī)劃變更導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益受損。房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時(shí)的承諾有差異。二是房屋建筑和附屬設(shè)備質(zhì)量差,配套項(xiàng)目缺項(xiàng)甩項(xiàng)。三是建筑權(quán)屬不清。公攤面積的劃分確定和附屬用房經(jīng)營(yíng)收益分配等問(wèn)題,是業(yè)主與開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)議的核心問(wèn)題。本市多起較大的物業(yè)糾紛均源于地下車(chē)庫(kù)、會(huì)所、配套用房等設(shè)施的歸屬不清,產(chǎn)權(quán)不明。
弊病二:免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)普遍收費(fèi)難
曾廣宇委員表示,造成收費(fèi)率低的原因也是多方面的。 一是物業(yè)收費(fèi)的制定不公開(kāi)透明,在前期,業(yè)主根本沒(méi)有“討價(jià)還價(jià)”的余地。二是免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)服務(wù)不到位。三是低收入群體經(jīng)濟(jì)承受能力有限。四是問(wèn)題不能得到及時(shí)解決,居民不滿情緒影響交費(fèi)。五是業(yè)主消費(fèi)意識(shí)尚未形成。部分業(yè)主商品意識(shí)、物業(yè)消費(fèi)意識(shí)和責(zé)任意識(shí)沒(méi)有確立。
弊病三:物業(yè)服務(wù)行為不規(guī)范
李少華委員認(rèn)為,本市免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)管理和培訓(xùn)沒(méi)有及時(shí)跟上。此外,本市的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)收費(fèi)大多采取包干制的形式,物業(yè)企業(yè)在物業(yè)日常維護(hù)上收支不透明,業(yè)主對(duì)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的服務(wù)缺少客觀的評(píng)價(jià)依據(jù),服務(wù)水平難以量化。個(gè)別物業(yè)企業(yè)甚至越權(quán)管理,少服務(wù)、多收費(fèi)、亂收費(fèi),侵占業(yè)主的利益,引起沖突。
弊病四:業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組建難
造成這一問(wèn)題的客觀原因:一是部分小區(qū)開(kāi)發(fā)期較長(zhǎng),小區(qū)內(nèi)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域難以確定,造成業(yè)主大會(huì)遲遲不能召開(kāi);二是《免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)條例》對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的組織成立缺乏可操作性的指導(dǎo);三是部分小區(qū)規(guī)模較大、業(yè)主數(shù)量多,組織數(shù)量眾多、相互之間不熟悉的業(yè)主共同進(jìn)行選舉、決策等事務(wù),本身的復(fù)雜程度超出了想象;四是業(yè)主參與意識(shí)不強(qiáng),缺乏“有能力、有權(quán)威”的組織者。
弊病五:政府職能缺位 監(jiān)管體制不順
目前承擔(dān)物業(yè)行政管理職責(zé)的是市建委物業(yè)處和小區(qū)辦,全市免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)體制沒(méi)有形成統(tǒng)一的管理模式。居委會(huì)和街道辦事處,由于沒(méi)有明確的法定職責(zé),也不能插手解決。因此,凡是居住小區(qū)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的大事、小事,都去找政府,造成物業(yè)糾紛投訴率高、調(diào)解率低。
弊病六:法律法規(guī)不完善不配套
小區(qū)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)還沒(méi)有形成完整、系統(tǒng)的法律體系,缺乏有效的法規(guī)加以規(guī)范,造成行政管理和免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)關(guān)系難以理順,多頭管理問(wèn)題久拖不絕。本市的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)條例實(shí)施細(xì)則至今仍未出臺(tái),很多具體問(wèn)題的解決無(wú)法可依。
對(duì)癥下藥:調(diào)研報(bào)告開(kāi)出七劑良方
一是高度重視居住小區(qū)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)在構(gòu)建和諧社區(qū)中的作用,強(qiáng)化對(duì)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的行政監(jiān)管。
二是整頓居住小區(qū)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)市場(chǎng),積極解決開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題。
三是規(guī)范免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng),嚴(yán)格市場(chǎng)管理,建議在街道辦事處設(shè)立免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)糾紛的專業(yè)調(diào)解機(jī)構(gòu)。
四是完善免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)法規(guī)的配套。
五是健全管理體制,實(shí)現(xiàn)政府監(jiān)管、行業(yè)自律和民主自治的有機(jī)結(jié)合。
六是積極探索建立老舊小區(qū)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)長(zhǎng)效機(jī)制,根據(jù)低收入群體的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)需要,建立以社區(qū)居委會(huì)為主、統(tǒng)一組織協(xié)調(diào)的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)新機(jī)制。
七是加大宣傳力度,推廣先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),明晰各方的權(quán)利和義務(wù),正確引導(dǎo)人們的物業(yè)消費(fèi)觀念。
[權(quán)威訪談]物業(yè)投訴已大幅下降
市建委新聞發(fā)言人表示,此次對(duì)全市免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)中存在的問(wèn)題進(jìn)行摸底調(diào)查就是為今后逐步解決這些問(wèn)題進(jìn)行的前期準(zhǔn)備。從去年底開(kāi)始,市建委就已開(kāi)始積極研究制定《免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)規(guī)定實(shí)施細(xì)則》,目前該細(xì)則已經(jīng)全部制定完成,并交由 人大部門(mén)進(jìn)行立法程序,預(yù)計(jì)不久便可出臺(tái)。據(jù)統(tǒng)計(jì),市建委接到的物業(yè)投訴也正在呈下降趨勢(shì),由原來(lái)6大類投訴中排名第二下降到了最后一位。
該發(fā)言人表示,成熟國(guó)家免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)歷史超過(guò)100年,而中國(guó)最早開(kāi)始免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的城市深圳,經(jīng)驗(yàn)不過(guò)20多年,北京開(kāi)始免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)工作還不到10年。因此,經(jīng)驗(yàn)的不足使得我們?cè)诠ぷ髦写_實(shí)遇到了許許多多的問(wèn)題,如業(yè)主不能按期交納物業(yè)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)受到質(zhì)疑等等。下一步,市建委會(huì)繼續(xù)對(duì)目前北京免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)中存在的問(wèn)題,如究竟物業(yè)服務(wù)達(dá)到怎樣的標(biāo)準(zhǔn)才算規(guī)范等展開(kāi)相關(guān)對(duì)策的研究和制定。但這些問(wèn)題都需要政府部門(mén)逐步進(jìn)行研究和解決,不是一蹴而就的事情。
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