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住房維修基金
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住房維修基金定義房屋維修基金實(shí)際上包括房屋公用設(shè)施專用基金和房屋本體維修基金。房屋公用設(shè)施專用基金簡(jiǎn)稱專用基金,用于物業(yè)共用部位、公用設(shè)施及設(shè)備的更新、改造等項(xiàng)目,不得挪作他用。專用基金實(shí)行“錢隨房走”的原則,房屋轉(zhuǎn)讓時(shí),賬戶里的余額資金也隨之轉(zhuǎn)移給房屋的新的產(chǎn)權(quán)所有人。
房屋維修基金由誰管理?
按照建設(shè)部、財(cái)政部1998年聯(lián)合出臺(tái)的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》規(guī)定,公共維修金是由全體業(yè)主繳納的,屬全體業(yè)主共同所有。一般情況下由房地產(chǎn)行政主管機(jī)關(guān)來代管,業(yè)主委員會(huì)成立之后,公共維修金就會(huì)劃轉(zhuǎn)到業(yè)委會(huì),由業(yè)委會(huì)行使管理權(quán)利。
房屋維修基金的管理將會(huì)遵循五個(gè)原則,即“統(tǒng)一繳存,專戶存儲(chǔ),專款專用,業(yè)主決策,政府監(jiān)督”。
住房維修基金(房屋維修基金)實(shí)際上包括房屋公用設(shè)施專用基金和房屋本體維修基金。房屋公用設(shè)施專用基金簡(jiǎn)稱專用基金,用于物業(yè)共用部位、公用設(shè)施及設(shè)備的更新、改造等項(xiàng)目,不得挪作他用。專用基金實(shí)行“錢隨房走”的原則,房屋轉(zhuǎn)讓時(shí),賬戶里的余額資金也隨之轉(zhuǎn)移給房屋的新的產(chǎn)權(quán)所有人。
房屋維修基金比例如何繳納?
商品房銷售時(shí),購房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽定有關(guān)維修基金交繳約定,購房者應(yīng)當(dāng)按購房款2-3%的比例向售房單位交納維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有,不計(jì)入住宅銷售收入。
什么情況下可以使用房屋維修基金?
房屋維修基金是用于公共部位和物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大中修、更新、改造工程。公共部位是指物業(yè)主體承重結(jié)構(gòu)部分(包括基礎(chǔ)內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等;公共設(shè)施設(shè)備是指免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內(nèi)、由業(yè)主共同擁有并使用的上下水管道、水箱、加壓、電梯、天線、供電線路、公用照明、消防設(shè)施、綠地、道路、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場(chǎng)車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
繳納過房屋維修基金費(fèi)用的二手房,如何處理?
舉例說明:2005年,王女士通過某房屋中介看好一套2000年的二手商品房,總價(jià)35萬。該套房屋整體房屋狀況良好且地處繁華位置、交通便利,王女士看后十分滿意。在與該業(yè)主簽署《房屋買賣合同》中發(fā)現(xiàn)一條關(guān)于房屋公共維修基金由誰來繳納的條款,其中王女士所購的這套二手房原業(yè)主所繳納的房屋公共維修基金為6000元。
那么,對(duì)于這筆費(fèi)用王女士應(yīng)不應(yīng)該支付給業(yè)主呢?“我愛我家”專家認(rèn)為,當(dāng)買賣雙方簽署協(xié)議時(shí)遇到房屋維修基金是否應(yīng)由買家支付時(shí),通常的解決辦法是經(jīng)由買賣雙方協(xié)商最終達(dá)成共識(shí)。一般會(huì)有四種處理方法:
?。?)房屋業(yè)主將房屋維修基金無償順延給客戶。就王女士這個(gè)案例來說,如果房屋業(yè)主將這筆6000元的房屋維修基金費(fèi)用無償順延給王女士,那么王女士所購的這套房屋便不用繳納此項(xiàng)費(fèi)用。
?。?)買賣雙方經(jīng)過協(xié)商客戶與業(yè)主共同承擔(dān)這筆費(fèi)用,即客戶支付原業(yè)主所繳納房屋維修基金費(fèi)用的50%。根據(jù)王女士的這個(gè)案例,如果買賣雙方平攤,則王女士應(yīng)支付業(yè)主3000元的房屋維修基金費(fèi)用。
?。?)買賣雙方經(jīng)過協(xié)商按一定比例支付房屋維修基金費(fèi)用。比例公式為(房屋產(chǎn)權(quán)年限-原業(yè)主所購房屋與出售房屋的時(shí)間差)/房屋產(chǎn)權(quán)年限。如果按比例支付,則王女士需支付〔70-(2005-2000)〕/70*6000即5580元的房屋維修基金。(注:一般房屋產(chǎn)權(quán)年限為70年。)
?。?)房屋業(yè)主不同意將房屋維修基金無償順延給客戶也不想按比例與客戶分擔(dān)這筆費(fèi)用,那么購房者如購買該套房屋則需承擔(dān)原業(yè)主當(dāng)初購房時(shí)所交納的這筆房屋維修基金費(fèi)用。根據(jù)王女士的這個(gè)案例,如果業(yè)主不同意將這筆費(fèi)用順延給王女士,那么,王女士則需將6000元的房屋維修基金費(fèi)用全部支付給業(yè)主。
部分未繳納過房屋維修基金公房,該如何處理?
(1)已購公房的房屋性質(zhì)較為特殊,它是機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位為了解決本單位職工住房問題以成本價(jià)出售給職工的福利性房屋,由于是職工按成本價(jià)所購買的房屋,因此對(duì)于房屋維修基金也就未曾繳納過。那么,如果購房者購買這樣的房屋根據(jù)國家規(guī)定,購房者需按房屋成交價(jià)的2%重新補(bǔ)交這筆款項(xiàng),方能合法生效。
(2)另外一部分在98年以前建成并于當(dāng)年交過契稅的商品房,如果未繳納過房屋維修基金費(fèi)用,其再次交易時(shí)購房者也需按房屋成交價(jià)的2%重新補(bǔ)交這筆款項(xiàng)。
房屋維修基金是否可以用到他處?
建設(shè)部的管理辦法規(guī)定:維修基金閑置時(shí),除可用于購買國債或者用于法律法規(guī)規(guī)定的其他范圍外,嚴(yán)禁挪作他用。令據(jù)國務(wù)院《免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)條例》第六十三條的規(guī)定,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項(xiàng)維修資金,給予警告,沒收違法所得,可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款;免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金,情節(jié)嚴(yán)重的,并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書;構(gòu)成犯罪的,依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。
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