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房屋驗(yàn)收

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       房屋驗(yàn)收是指購房者接收房產(chǎn)時(shí)必須要求賣方再次陪同實(shí)地察驗(yàn),看是否有所變動,是否按合同要求進(jìn)行過維修改造,維修改造質(zhì)量和水平是否滿意,有關(guān)文件是否符合、齊全等,都應(yīng)仔細(xì)察驗(yàn)。只有購房人對房屋進(jìn)行驗(yàn)收并簽署房屋交接單、領(lǐng)取房屋鑰匙,開發(fā)商的交付義務(wù)才算履行完畢。
房屋驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)
  一、入戶門檢查1. 檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)
 
 ?。?)門表面應(yīng)潔凈,不得有劃痕、碰傷;
 
  (2)門的割角、拼縫應(yīng)嚴(yán)密平整;
 
 ?。?)門與墻體間縫隙的填嵌應(yīng)飽滿;
 
  (4)門制作的允許偏差:門框翹曲允許偏差為3mm,門扇翹曲允許偏差為2mm,門扇的表面平整度允許偏差為2mm,門框門扇對角線長度允許偏差為3mm;
 
 ?。?)安裝的留縫限值、允許偏差:門扇對口縫、門扇與門扇與門框立縫寬度為1.5~2.5mm;
 
 ?。?)毛坯房入戶門與地面的留縫寬度不應(yīng)小于3.5cm。
 
  2. 業(yè)主如何查驗(yàn)入戶門是否符合房屋質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)
 
  通常情況下,業(yè)主應(yīng)當(dāng)對入戶門的以下方面進(jìn)行檢查:
 
  (1)門框檢查:門框安裝是否牢固平整,門框與墻體連接是否密閉嚴(yán)實(shí),門框表面有無異常毛刺、開裂、破損等情況;
 
 ?。?)門扇檢查:門扇有無無變形、開裂問題,面漆外觀是否完好、表面是否平整,有無明顯劃痕,磕撞,距離地面是否考慮預(yù)留地面裝修做法;
 
 ?。?)門鎖檢查:門鎖安裝是否牢固,鑰匙插拔是否平滑、鎖芯轉(zhuǎn)動是否自如,各方向鎖舌伸縮,鎖孔位置是否正常;
 
 ?。?)開啟檢查:門開閉是否平穩(wěn),有無異常阻力,及磨損,門鎖緊后是否有晃動;
 
 ?。?)門把手檢查:安裝是否牢固,旋轉(zhuǎn)時(shí)有無異常阻力,表面有無缺損、變形;
 
  (6)密封檢查:門扇掩縫是否在2.5mm以內(nèi)。
 
  一般業(yè)主關(guān)注比較多的問題是門的外觀質(zhì)量問題,如門表面輕微的小刮花、碰傷等,嚴(yán)重的有面板開裂、深長的劃痕等,可能是施工過程中對門造成了損壞,小問題的損壞可以通過現(xiàn)場修補(bǔ)和補(bǔ)油漆進(jìn)行修復(fù),嚴(yán)重的損壞可以將門反廠維修;入戶門與地面的留縫寬度不滿足要求(小于3.5cm)時(shí)可以要求反廠鋸短處理(注:關(guān)于返廠維修和鋸短處理的確定一般盡量由物業(yè)現(xiàn)場說服業(yè)主,一般不隨便允諾業(yè)主決定,可請地產(chǎn)工程部評判決定);門鎖的問題一般會出現(xiàn)在裝修使用期間,入發(fā)現(xiàn)鑰匙可以通用,鎖打不開等問題,經(jīng)過現(xiàn)場確認(rèn)出現(xiàn)質(zhì)量問題的可以要求更換。
 
  二、鋁合金門窗檢驗(yàn)
 
  1. 檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)
 
 ?。?)鋁合金門窗質(zhì)量:表面應(yīng)潔凈、平整、光滑,色澤一致,無銹蝕;大面應(yīng)無劃痕、碰傷;
 
 ?。?)鋁合金門窗安裝允許偏差:門窗框的正、側(cè)面垂直度允許偏差為2.5mm,門窗橫框的水平允許偏差為2mm,門窗橫框標(biāo)高允許偏差為5mm,門窗豎向偏離中心允許偏差為5mm;
 
 ?。?)鋁合金門窗框與墻體之間的縫隙應(yīng)填嵌飽滿,并用密封膠密封。密封膠表面應(yīng)光滑、順直、無裂紋;
 
 ?。?)鋁合金門窗扇的橡膠密封條應(yīng)安裝完好,不得脫槽,設(shè)置的排水孔應(yīng)通暢;
 
  (5)鋁合金門窗推拉窗扇開關(guān)應(yīng)力不大于100N;
 
  (6)鋁合金門窗玻璃安裝質(zhì)量:玻璃表面應(yīng)潔凈,不得有膩?zhàn)?、密封膠、涂料等污漬,中空玻璃內(nèi)外表面應(yīng)潔凈,玻璃中空層內(nèi)不得有灰塵和水蒸氣。
 
  2. 業(yè)主應(yīng)當(dāng)對鋁合金的以下方面進(jìn)行檢查:
 
 ?。?)窗框檢查:窗框安裝牢固端正,窗框是否有劃痕、磕碰、變形等;
 
  (2)型材檢查:表面圖層要求顏色和光澤均勻,手感光滑以及是否有劃痕、磕碰、變形等;
 
  (3)五金件及開啟檢查:要求開關(guān)自如平穩(wěn),推拉自如,軌道件安裝牢固,關(guān)窗后不漏氣;
 
 ?。?)密封檢查:窗扇與窗框、窗扇與玻璃的密封條是否到位、嚴(yán)密,有無破損、斷續(xù)等問題,窗框與墻體間的密封膠條是否完整、有無脫落、破損、裂縫等問題,有無滲漏現(xiàn)象;
 
  (5)玻璃檢查:安裝牢固、完整、無裂紋及明顯劃痕。
 
  對于鋁合金窗框型材的損壞需現(xiàn)場確定,有小的劃痕、磕碰變形(不影響使用功能)可以進(jìn)行現(xiàn)場修復(fù)補(bǔ)漆,有嚴(yán)重變形而影響使用功能活確定不能修復(fù)的可以要求給予更換。另外,業(yè)主比較關(guān)注的問題是鋁窗的滲水問題,發(fā)現(xiàn)滲水的窗須整改。
 
  三、陽臺欄桿、窗護(hù)欄檢驗(yàn)
 
  檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn):
 
  1. 護(hù)欄成品質(zhì)量:護(hù)欄表面應(yīng)光滑,不得有銹跡,色澤一致,不得有裂縫,翹曲及損壞,接縫應(yīng)嚴(yán)密;
 
  2. 護(hù)欄安裝的允許偏差:護(hù)欄垂直度允許偏差3mm,欄桿間距允許偏差3mm,護(hù)欄安裝必須牢固端正;
 
  3. 低層、多層住宅陽臺欄桿凈高不應(yīng)低于1.05m,中高層、高層住宅陽臺欄桿凈高不應(yīng)低于1.10m,欄桿的垂直桿間距凈距不應(yīng)大于0.11m。
 
  一般業(yè)主對護(hù)欄比較關(guān)注的是表面質(zhì)量和安裝問題,反映的問題大多是護(hù)欄生銹,安裝不正等,此類問題可以要求整改,為提高工作效率,建議可由施工單位提供部分油漆供物業(yè)備有,物業(yè)維修人員進(jìn)行簡單的補(bǔ)漆工作,遇到難度大的整改及時(shí)通知地產(chǎn)工程部安排處理。
 
  四、地面檢驗(yàn)
 
  1. 地面檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)
 
  (1)地面與下一層結(jié)合牢固,不得有空鼓(考慮到我國施工企業(yè)的實(shí)際水平,對空鼓面積大于400平方厘米,無裂紋,且每自然間或標(biāo)準(zhǔn)間不多于2處時(shí),可不計(jì)入空鼓這一施工質(zhì)量缺陷);
 
 ?。?)地面表面應(yīng)密實(shí),不得有起砂,蜂窩和裂縫等質(zhì)量缺陷;
 
 ?。?)地面表面的允許偏差:表面平整度允許偏差為5mm,標(biāo)高允許偏差為正負(fù)8mm,厚度允許偏差為不大于設(shè)計(jì)厚度的1/10;
 
 ?。?)有防水要求的地面的立管、套管、地漏處嚴(yán)禁滲漏,坡向應(yīng)正確,無積水。
 
  2. 業(yè)主應(yīng)當(dāng)針對地面的以下方面進(jìn)行檢查
 
 ?。?)地面是否有空鼓、裂紋、脫皮、麻面、起砂等質(zhì)量缺陷;
 
 ?。?)地面是否存在倒返水和積水現(xiàn)象;
 
 ?。?)地面水暖預(yù)埋管線是否有標(biāo)識;
 
 ?。?)地面是否預(yù)留裝修地面做法。
 
  五墻面檢驗(yàn)
 
  1. 墻面檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)
 
  (1)墻面抹灰表面光滑、潔凈、接槎平整;
 
 ?。?)墻面抹灰層與基層之間必須粘結(jié)牢固,抹灰層應(yīng)無脫層、空鼓,面層應(yīng)無爆灰和裂縫,外墻不得出現(xiàn)滲水現(xiàn)象;
 
 ?。?)有排水要求的部位應(yīng)做滴水線(槽),滴水線應(yīng)整齊順直,內(nèi)高外低;
 
 ?。?)墻面抹灰的允許偏差:立面垂直度允許偏差為4mm,表面平整度允許偏差為4mm,陰陽角應(yīng)方正,允許偏差為4mm。
 
  一般業(yè)主對墻面質(zhì)量比較關(guān)注的是抹灰空鼓和墻面裂縫問題。實(shí)際檢驗(yàn)中墻面空鼓允許的范圍為:單面墻體小于5平方米,允許1處空鼓,空鼓面積不大于5平方厘米;單面墻體大于5平方米,最多允許2處空鼓,每處空鼓面積不大于5平方厘米;墻面裂縫問題產(chǎn)生原因主要是受溫度和材料影響。不同材料組成的墻體因材料膨脹系數(shù)不同并受溫度影響產(chǎn)生裂縫。
 
  2. 一般裂縫檢查重點(diǎn)
 
  墻面裂縫和樓板裂縫是業(yè)主收樓時(shí)關(guān)注的重點(diǎn),必須認(rèn)真對待。一般裂縫檢查的重點(diǎn)如下:
 
  (1)檢查房屋外墻是否有裂縫(有漏水的隱患);
 
  (2)承重墻是否有裂縫,裂縫是否貫穿整個(gè)墻面且穿到背后,是否有傾斜性裂縫(有結(jié)構(gòu)安全隱患);
 
 ?。?)承重墻是否有貫穿裂縫且在不同樓層墻體的同一位置均出現(xiàn)有方向、有規(guī)則的裂縫(有結(jié)構(gòu)安全隱患);
 
 ?。?)檢查樓板(地面和頂板)是否有對貫穿型裂縫(與房屋橫梁平行的裂縫),根據(jù)《混凝土結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》第8.1.1條規(guī)定,條規(guī)定,裂縫寬度在現(xiàn)行設(shè)計(jì)規(guī)范允許范圍(0.3mm)內(nèi)屬一般缺陷,不影響現(xiàn)澆板的承載能力;
 
  (5)檢查樓板(地面和頂板)是否有受力裂縫,這種情況一般出現(xiàn)在支座處的板面或板中部的板底。此類裂縫一般表示為與墻角呈45度的裂縫、與橫梁垂直的裂縫等,這種裂縫往往不對穿,形狀外寬內(nèi)窄。應(yīng)該說這類裂縫往往對結(jié)構(gòu)安全和耐久性都有影響,是需要認(rèn)真對待的;
 
 ?。?)陽臺、雨篷等懸挑結(jié)構(gòu)板是否有貫穿裂縫(有結(jié)構(gòu)安全隱患)
 
  六防水檢驗(yàn)
 
  檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn):
 
 ?。?)防水層表面應(yīng)平整、無鼓泡、折皺等缺陷,剛性防水層無酥松、開裂、起砂等弊端,防水層排水坡度符合設(shè)計(jì)要求,無明顯積水現(xiàn)象;
 
 ?。?)細(xì)部構(gòu)造做法符合規(guī)定要求,且密封嚴(yán)密無滲漏。
 
  房屋的防水質(zhì)量是業(yè)主重要關(guān)注的質(zhì)量問題,防水檢驗(yàn)主要包括衛(wèi)生間、陽臺、廚房、屋面、外墻、外墻門窗、空調(diào)洞口的防水檢驗(yàn)。其中衛(wèi)生間、陽臺、廚房、屋面業(yè)主在收樓時(shí)會要求做24小時(shí)的閉水實(shí)驗(yàn)進(jìn)行檢驗(yàn)。對檢驗(yàn)過程中出現(xiàn)滲漏問題的必須要求整改,并再次進(jìn)行試水檢驗(yàn)直至不發(fā)生滲漏。
 
  七給排水檢驗(yàn)
 
  毛坯房除了預(yù)留管道幾乎沒有說明給排水設(shè)施,也不安裝衛(wèi)生間器具。業(yè)主重點(diǎn)檢查的是以下內(nèi)容:
 
 ?。?)現(xiàn)有閥門、龍頭檢查:位置是否合理,開啟、關(guān)閉是否正常,水路是否通暢,無破損、銹跡、無滑扣失效、滴水現(xiàn)象;
 
  (2)管道是否固定牢固,安裝是否平直整齊,管道有無破損,接頭是否完好;
 
  (3)預(yù)留上水堵頭、管線等是否考慮裝修面層尺寸,水堵頭是否打開;
 
  (4)水表檢驗(yàn):水表安裝是否符合規(guī)范,水表接頭是否緊密完好,有無空轉(zhuǎn)現(xiàn)象;
 
 ?。?)排水管道檢查:排水管道有無直角、死角;接頭是否緊密完好,接口處有無滲漏,管道是否暢通,管線是否固定、安裝整齊、無破損;樓上下延管道是否過長過低影響裝修;
 
 ?。?)排水口、地漏口檢測:是否有地漏,地漏位置是否合理,排水口、地漏口是否完整,是否封口嚴(yán)密;
 
  (7)排水口應(yīng)進(jìn)行封堵,防止垃圾進(jìn)入排水管道發(fā)生管道堵塞。
 
  八電氣檢驗(yàn)
 
  對于毛坯房的電氣和設(shè)備業(yè)主重點(diǎn)檢查的是以下內(nèi)容:
 
 ?。?)分戶配電箱檢查:配電箱安裝垂直度符合國家規(guī)范要求;箱體、飾面板內(nèi)外清潔,無刮碰痕跡及色差;箱門開啟靈活;箱內(nèi)各開關(guān)、漏電保護(hù)器動作正確,控制范圍正確;箱內(nèi)結(jié)線整齊,回路編號齊全,正確;倒想與開關(guān)連接牢固緊密;
 
 ?。?)電表檢查:電表安裝符合規(guī)范,在關(guān)閉總閘后無電表空轉(zhuǎn)現(xiàn)象;
 
  (3)開關(guān)插座檢查:開關(guān)、插座面板表面清潔、無損壞;開關(guān)控制范圍正確;開關(guān)切斷相線,單相兩孔、單相三孔插座的相、零、地接線正確;暗開關(guān)、插座的蓋板安裝牢固、緊貼墻面,四周無縫隙;導(dǎo)線接線符合國家規(guī)范要求;
 
 ?。?)照明檢查:燈具安裝牢固、位置正確;
 
(5)其他弱電系統(tǒng):對講門禁、安防、音響系統(tǒng)等的驗(yàn)收應(yīng)遵循相應(yīng)的國家規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收注意事項(xiàng)  
一、注意及時(shí)接收入住通知書
 
  1. 這是收房的第一步,要注意期限。一般,開發(fā)商約定的交房時(shí)限在通知書寄出30天內(nèi),所以購房者要安排好時(shí)間。
 
  2. 接到入住通知書后,首先應(yīng)判斷開發(fā)商是否如期交房。若逾期交房,則應(yīng)提出處理意見,并根據(jù)開發(fā)商的答復(fù)決定是否前往收房,按通知上約定的時(shí)間前往收房。
 
  特別提示:
 
  1. 要注意收房的期限,錯(cuò)過收樓日期麻煩多。
 
  2. 收樓日期可提早不可推遲。若實(shí)際交樓日期超過了合同上約定的收樓日期,可考慮向開發(fā)商按合同索賠。
 
  3. 有特殊情況不能如期到場的,可以書面形式委托親友、律師進(jìn)行,也可及時(shí)與開發(fā)商聯(lián)系,商議另行約定時(shí)間,并以書面形式確認(rèn)。4. 若購房者在約定時(shí)間內(nèi)沒有到指定地點(diǎn)辦理相關(guān)收房手續(xù),從法律角度來說,則一般被視為開發(fā)商已實(shí)際將該房交付買家使用,買家應(yīng)從通知單的最后期限之日起承擔(dān)所有購房風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任及稅費(fèi)。
 
  二、確定房屋是否達(dá)到交付條件
 
  1. 《竣工驗(yàn)收備案表》――最重要《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》是目前收房環(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意的文件。該表是建設(shè)部為規(guī)范工程竣工驗(yàn)收備案的管理工作而制定的,它由設(shè)計(jì)、監(jiān)理、建設(shè)單位和施工單位四方合驗(yàn)后,在工程竣工15天內(nèi)到建設(shè)行政主管部門竣工備案?!犊⒐を?yàn)收備案表》中的項(xiàng)目,只要送交主管部門備案后,發(fā)展商就必須對樓盤終生負(fù)責(zé)。所以《竣工驗(yàn)收備案表》對房地產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用,按照有關(guān)規(guī)定,表上的每一項(xiàng)都必須報(bào)有關(guān)主管部門備案,缺少任何一項(xiàng)的話,這個(gè)樓盤就是“黑樓”,是不能入住的,購房者有權(quán)拒絕收房。
 
  2. 《住宅質(zhì)量保證書》
 
  《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾,必須作為購房合同的附件,與購房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔細(xì)審查其中的具體各款,特別注意保修期限。
 
  3. 《住宅使用說明書》
 
  《住宅使用說明書》是針對房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的具體技術(shù)指標(biāo),如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明和提出注意事項(xiàng)。
 
  4. 《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書》
 
  5. 《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》
 
  6. 實(shí)測面積登記表
 
  特別提示:
 
  1. 只有具備上述文件,才說明房屋已經(jīng)具體交付條件。所以收房時(shí)先要審查相關(guān)文件,確認(rèn)房屋已經(jīng)具備交付條件之后,才能進(jìn)一步進(jìn)行驗(yàn)房、結(jié)算費(fèi)用、交鑰匙等交接工作。所以要對這些文件給予重視,尤其提示您要看原件而不是復(fù)印件。
 
  2. 《建筑工程竣工備案表》是最重要的文件,收房時(shí)不能只看開發(fā)商有沒有這張《備案表》,一定還要仔細(xì)察看各個(gè)分項(xiàng)有沒有都備案。它是收房的前提,即使開發(fā)商做得再好,如果沒有此表就說明它根本不具備交房的標(biāo)準(zhǔn),您有權(quán)拒絕收房。
 
  3. 對于這些文件,一方面要驗(yàn)收它有沒有,另一方面也要看驗(yàn)收這些文件取得的合法性。
 
  4. 如果開發(fā)商拒絕出示這些證明文件、或文件不全,您可按購房合同第十一條,要求開發(fā)商簽收“關(guān)于出賣人拒絕出示《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》、《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》的責(zé)任確認(rèn)函”。
 
  5. 提醒您:《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》和管線分布竣工圖,您可帶走,作為證據(jù)資料保存。
 
  6. 如果開發(fā)商不能提供上述相關(guān)文件,購房人有權(quán)拒絕收房,由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。
 
  三、房屋檢驗(yàn)
 
  收房過程中必須要掌握一個(gè)原則:“先驗(yàn)后收”。即購房者一定要先驗(yàn)收房屋(包括驗(yàn)收交房必須的文件),確認(rèn)無誤后再簽署收房文件。
 
  “先驗(yàn)后收”不僅是符合商業(yè)慣例的,而且也是有法律依據(jù)的。房屋的對價(jià)是房款,消費(fèi)者只要付清房款,或者按照合同約定支付相應(yīng)比例的價(jià)款,就履行了合同的義務(wù),開發(fā)商就應(yīng)該交房。而在房屋交付以前,業(yè)主有權(quán)先驗(yàn)收房屋:
 
  1. 檢測房屋面積:
 
  要求開發(fā)商出具《實(shí)測面積測繪報(bào)告》,根據(jù)房屋土地管理局所屬的專業(yè)測量單位對每一套房屋面積進(jìn)行核定所得實(shí)測面積,核對其與銷售面積是否存在誤差,誤差率的范圍有多大;若實(shí)測面積誤差超出3%,可以中止收房。
 
  2. 檢驗(yàn)房屋質(zhì)量:
 
  購房者進(jìn)行房屋驗(yàn)收時(shí)需仔細(xì)檢查商品房質(zhì)量,主要可從以下幾方面入手:
 
  (一) 房屋本身的質(zhì)量
 
 ?。ǘ┚坝^綠化、小區(qū)配套、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等配套設(shè)施是否符合合同約定。
 
 ?。ㄈ┭b修質(zhì)量
 
  特別提示:
 
  1. 一定要掌握“先驗(yàn)后收”的原則。
 
  2. 如果開發(fā)商拒絕先驗(yàn)房后辦理其他交付手續(xù),則購房者可要求開發(fā)商簽收“關(guān)于出賣人拒絕交驗(yàn)房屋的責(zé)任確認(rèn)函”后中止辦理手續(xù)。
 
  3. 購房者應(yīng)了解公攤面積及相關(guān)知識,防止開發(fā)商侵占。
 
  4. 若發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題,開發(fā)商應(yīng)限期維修,購房者應(yīng)要求開發(fā)商簽定書面函件,由此導(dǎo)致業(yè)主逾期入住的,開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
 
  5.只要付清房款,按照合同約定購房者已經(jīng)完全履行了合同的義務(wù),開發(fā)商就應(yīng)該無條件交房,否則應(yīng)視為開發(fā)商違約,如果開發(fā)商拒不交房,應(yīng)承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。開發(fā)商無權(quán)以“未繳納相關(guān)費(fèi)用”等任何理由而拒絕交房。
 
  6. 不要將樣板房標(biāo)準(zhǔn)作為現(xiàn)實(shí)標(biāo)準(zhǔn),除非開發(fā)商將有關(guān)裝修標(biāo)準(zhǔn)按樣板間標(biāo)準(zhǔn)在合同中明確下來。
 
  四、新房驗(yàn)收的最終結(jié)果
 
  1. 房屋檢驗(yàn)沒有問題的:按實(shí)際驗(yàn)收情況填寫《驗(yàn)房交接表》等相關(guān)文件。在這個(gè)記錄表上,應(yīng)把檢驗(yàn)情況逐一記錄,凡是無法確認(rèn)的事項(xiàng),則不記錄或?qū)懮?ldquo;暫不清楚”、“無法認(rèn)定”等字樣。若發(fā)現(xiàn)問題,則如實(shí)記錄下來,并要求發(fā)展商限期處理。
 
  2. 如有不滿意的地方,可提出意見并將意見填寫在《驗(yàn)房交接表》中,作為書面依據(jù),如發(fā)展商未準(zhǔn)備有關(guān)表格,買家應(yīng)另以書面形式將意見送交發(fā)展商。
 
  3. 發(fā)現(xiàn)問題,買賣雙方可協(xié)商解決,如屬可整修內(nèi)容,應(yīng)協(xié)商并簽署有關(guān)整改維修文件,約定下次驗(yàn)收時(shí)間(一般不超過30天)。
 
  4. 對發(fā)現(xiàn)的問題要詳細(xì)在驗(yàn)樓表上予以注明,如果確實(shí)屬于不能收樓的,要詳細(xì)寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。
 
  特別提示:
 
  1.驗(yàn)房后要堅(jiān)持的原則:只要發(fā)現(xiàn)問題,不管大小,都要在相關(guān)文件或表格中記錄下來,而不管開發(fā)商陪同的收房人員如何花言巧語;如果樓盤根本就沒準(zhǔn)備驗(yàn)收登記表,則應(yīng)自備紙筆,一一記錄。
 
  2. 物業(yè)公司的行為代表不了開發(fā)商(除非有明確書面授權(quán)),因此不要就房屋質(zhì)量的問題與物業(yè)公司簽署文件。
 
  3、驗(yàn)收房屋發(fā)現(xiàn)問題時(shí),一定要開發(fā)商蓋章確認(rèn),約定處理方案。
 
  4、如果開發(fā)商拒絕蓋章確認(rèn)房屋存在的問題,一定要取得證據(jù),證明不是買房人不按時(shí)收房,而是開發(fā)商擬交付房屋不符合合同的約定或法定條件。
 
  注意事項(xiàng):
 
  以下問題,購房者在買房、收房過程中會經(jīng)常遇到,特別經(jīng)常遇到此類的咨詢問題,把關(guān)鍵注意事項(xiàng)列出,提醒消費(fèi)者予以重視,以維護(hù)自己的權(quán)益。
 
  一、買房相關(guān)稅費(fèi)
 
 ?。ㄒ唬┥唐贩抠I賣應(yīng)繳以下稅費(fèi):
 
  1、契稅
 
  2、房屋買賣交易手續(xù)費(fèi)
 
  3、買賣合同印花稅
 
  4、公共維修基金
 
  5、房屋所有權(quán)登記費(fèi)
 
  6、房屋所有權(quán)印花貼稅
 
  7、權(quán)證工本費(fèi)
 
 ?。ǘ┒愘M(fèi)問題
 
  特別提示:依據(jù)法律的規(guī)定和大部分購房合同的約定,繳納公共維修基金、契稅等費(fèi)用均不能作為開發(fā)商交付房屋的前提。
 
  1. 契稅
 
  契稅是業(yè)主取得產(chǎn)權(quán)證時(shí)向國家交的稅。
 
  繳納時(shí)間:契稅只能在過戶時(shí)交納
 
  特別提示:除稅務(wù)機(jī)關(guān),任何單位無權(quán)代收。
 
  實(shí)施:業(yè)主入住時(shí)不需要向開發(fā)商交納契稅,等房屋可以辦理產(chǎn)權(quán)證之前自己到稅務(wù)局直接辦理。
 
  2. 公共維修基金
 
  此項(xiàng)基金不同于免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi),只用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。
 
  稅率:房屋成交價(jià)的2%。
 
  特別提示:任何開發(fā)商、物業(yè)公司都無權(quán)收取或代收大修基金。該基金應(yīng)該交給小區(qū)辦。如果您將大修基金交給開發(fā)商,您很可能無法要回。
 
  3、面積測繪費(fèi)
 
  面積測繪費(fèi)收取原則為“誰委托,誰付費(fèi)”,購房合同已規(guī)定開發(fā)商向購房人提供面積測量數(shù)據(jù)的義務(wù),故此費(fèi)用應(yīng)由開發(fā)商交納。
 
  4、物業(yè)費(fèi)
 
  一年免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)、免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)和水電保證金
 
  特別提示:普通小區(qū)交一年以下物業(yè)費(fèi)并不違規(guī)。
 
  免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià),收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法應(yīng)在經(jīng)營場所或收費(fèi)地點(diǎn)公布。
 
  5. 產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)
 
  業(yè)主完全有權(quán)選擇自行辦理產(chǎn)權(quán)證,開發(fā)商無權(quán)強(qiáng)行向業(yè)主收取該筆費(fèi)用。
 
  二、面積問題
 
  面積問題是消費(fèi)者最為關(guān)心的內(nèi)容之一,購房人買房時(shí)尤其是買期房時(shí),一定要考慮到合同面積與實(shí)際面積可能出現(xiàn)誤差這樣的問題,并在簽訂合同時(shí)以附加條款加以防范。
 
 ?。ㄒ唬┐嬖诘膯栴}:
 
  1. 商品房合同面積與實(shí)測面積存在誤差,這一直是個(gè)焦點(diǎn)問題。
 
  消費(fèi)者常常因面積問題出現(xiàn)糾紛而處于被動局面,建議購房人在購房合同中對相關(guān)可能出現(xiàn)的問題詳細(xì)進(jìn)行約定,以維護(hù)自己的權(quán)益。
 
  2. 開發(fā)商有時(shí)能利用公攤、面積測量侵占購房者的合法利益,還不易被發(fā)現(xiàn)。
 
  正確測算房屋面積,是專業(yè)人員的工作,一般購房者根本無法完成。其次,面積測量的人工操作特點(diǎn),正常誤差都難以避免,一些開發(fā)商在使之產(chǎn)生人為偏差侵占購房者一、兩米面積輕而易舉。再有,由于消費(fèi)者相關(guān)知識掌握不夠,使得購房過程中信息不對稱,開發(fā)商很容易偷梁換柱,把非公攤的面積加入公攤之中。
 
 ?。ǘ┤绾谓鉀Q面積誤差?
 
  面積誤差:根據(jù)有關(guān)規(guī)定,買賣雙方因設(shè)計(jì)變更造成的實(shí)測房屋套內(nèi)面積或建筑面積(含公攤面積)與房屋買賣合同約定面積不符的,按照合同約定處理。合同沒有約定或者約定不明確的,按照以下原則處理:(一)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%),按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算房款;(二)面積誤差比絕對值超出3%,購房人可要求退房。開發(fā)商應(yīng)在買房人提出退房之日起30日內(nèi)退還已交房款,并支付已付房款利息。如購房人同意繼續(xù)履行合同,房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由購房人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足,面積誤差比超出3%部分的房價(jià)款由開發(fā)商承擔(dān),所有權(quán)歸買受人;房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的,面積在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款及利息由開發(fā)商返還購房者,面積誤差絕對值超過3%部分的房價(jià)款由開發(fā)商雙倍返還買受人。
 
  特別提示:
 
  1. 想測出您買的商品房的真實(shí)面積,首先購房者索要出建筑的竣工圖紙,請專家根據(jù)圖紙進(jìn)行計(jì)算。
 
  2.簽定合同時(shí)應(yīng)該細(xì)化條款,應(yīng)該約定實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。如規(guī)定合同中未約定處理方式的,面積誤差比絕對值超出3%時(shí),購 房人有權(quán)退房。
 
 ?。ㄈ╆P(guān)于分?jǐn)偯娣e
 
  公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t:
 
  1、商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積,與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。
 
  2、為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積,由該幢樓各套商品房分?jǐn)偅粸榫植糠秶?wù)的公用建筑面積,由受益的各套商品房分?jǐn)偂6啻畏謹(jǐn)偣媒ㄖ娣e的,分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e,為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。
 
  3、公用建筑面積分?jǐn)偤?,不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位,但任何人不得侵占或改變原設(shè)計(jì)的使用功能。
 
  分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e由以下兩部分組成:
 
  1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積;
 
  2、套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等,不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分,作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。
 
  不應(yīng)入的公用建筑空間:
 
  1、倉庫、機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫、車道、供暖鍋爐等,作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間。
 
  2、售房單位自營、自用的房屋。
 
  3、為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理(包括免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng))用房。
 
  4、對于半地下室,不論采光井的結(jié)構(gòu)如何,都不計(jì)入建筑面積。
 
  特別提示:
 
  1. 簽訂合同時(shí)應(yīng)明確約定公攤的具體項(xiàng)目。
 
  2. 售房單位在預(yù)售商品房前,應(yīng)向商品房預(yù)售管理部門提交預(yù)售商品房的面積測量報(bào)告。預(yù)售商品房設(shè)計(jì)方案變更涉及預(yù)售房屋面積的,應(yīng)重新提交面積測量報(bào)告。
 
  售房單位在銷(預(yù))售商品房時(shí),在銷(預(yù))售合同(含補(bǔ)充協(xié)議)中應(yīng)明確商品房銷售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位。
 
  3. 其他購房人受益的其他非經(jīng)營性用房,需要進(jìn)行分?jǐn)偟模瑧?yīng)在銷(預(yù))售合同中寫明房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e
 

發(fā)布:2007-03-20 11:49    編輯:泛普軟件 · xiaona    [打印此頁]    [關(guān)閉]
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