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房屋驗收
房屋驗收是指購房者接收房產時必須要求賣方再次陪同實地察驗,看是否有所變動,是否按合同要求進行過維修改造,維修改造質量和水平是否滿意,有關文件是否符合、齊全等,都應仔細察驗。只有購房人對房屋進行驗收并簽署房屋交接單、領取房屋鑰匙,開發(fā)商的交付義務才算履行完畢。
房屋驗收標準
一、入戶門檢查1. 檢驗標準
?。?)門表面應潔凈,不得有劃痕、碰傷;
?。?)門的割角、拼縫應嚴密平整;
?。?)門與墻體間縫隙的填嵌應飽滿;
?。?)門制作的允許偏差:門框翹曲允許偏差為3mm,門扇翹曲允許偏差為2mm,門扇的表面平整度允許偏差為2mm,門框門扇對角線長度允許偏差為3mm;
(5)安裝的留縫限值、允許偏差:門扇對口縫、門扇與門扇與門框立縫寬度為1.5~2.5mm;
?。?)毛坯房入戶門與地面的留縫寬度不應小于3.5cm。
2. 業(yè)主如何查驗入戶門是否符合房屋質量驗收標準
通常情況下,業(yè)主應當對入戶門的以下方面進行檢查:
(1)門框檢查:門框安裝是否牢固平整,門框與墻體連接是否密閉嚴實,門框表面有無異常毛刺、開裂、破損等情況;
?。?)門扇檢查:門扇有無無變形、開裂問題,面漆外觀是否完好、表面是否平整,有無明顯劃痕,磕撞,距離地面是否考慮預留地面裝修做法;
?。?)門鎖檢查:門鎖安裝是否牢固,鑰匙插拔是否平滑、鎖芯轉動是否自如,各方向鎖舌伸縮,鎖孔位置是否正常;
?。?)開啟檢查:門開閉是否平穩(wěn),有無異常阻力,及磨損,門鎖緊后是否有晃動;
(5)門把手檢查:安裝是否牢固,旋轉時有無異常阻力,表面有無缺損、變形;
?。?)密封檢查:門扇掩縫是否在2.5mm以內。
一般業(yè)主關注比較多的問題是門的外觀質量問題,如門表面輕微的小刮花、碰傷等,嚴重的有面板開裂、深長的劃痕等,可能是施工過程中對門造成了損壞,小問題的損壞可以通過現場修補和補油漆進行修復,嚴重的損壞可以將門反廠維修;入戶門與地面的留縫寬度不滿足要求(小于3.5cm)時可以要求反廠鋸短處理(注:關于返廠維修和鋸短處理的確定一般盡量由物業(yè)現場說服業(yè)主,一般不隨便允諾業(yè)主決定,可請地產工程部評判決定);門鎖的問題一般會出現在裝修使用期間,入發(fā)現鑰匙可以通用,鎖打不開等問題,經過現場確認出現質量問題的可以要求更換。
二、鋁合金門窗檢驗
1. 檢驗標準
(1)鋁合金門窗質量:表面應潔凈、平整、光滑,色澤一致,無銹蝕;大面應無劃痕、碰傷;
?。?)鋁合金門窗安裝允許偏差:門窗框的正、側面垂直度允許偏差為2.5mm,門窗橫框的水平允許偏差為2mm,門窗橫框標高允許偏差為5mm,門窗豎向偏離中心允許偏差為5mm;
?。?)鋁合金門窗框與墻體之間的縫隙應填嵌飽滿,并用密封膠密封。密封膠表面應光滑、順直、無裂紋;
(4)鋁合金門窗扇的橡膠密封條應安裝完好,不得脫槽,設置的排水孔應通暢;
?。?)鋁合金門窗推拉窗扇開關應力不大于100N;
?。?)鋁合金門窗玻璃安裝質量:玻璃表面應潔凈,不得有膩子、密封膠、涂料等污漬,中空玻璃內外表面應潔凈,玻璃中空層內不得有灰塵和水蒸氣。
2. 業(yè)主應當對鋁合金的以下方面進行檢查:
?。?)窗框檢查:窗框安裝牢固端正,窗框是否有劃痕、磕碰、變形等;
(2)型材檢查:表面圖層要求顏色和光澤均勻,手感光滑以及是否有劃痕、磕碰、變形等;
?。?)五金件及開啟檢查:要求開關自如平穩(wěn),推拉自如,軌道件安裝牢固,關窗后不漏氣;
?。?)密封檢查:窗扇與窗框、窗扇與玻璃的密封條是否到位、嚴密,有無破損、斷續(xù)等問題,窗框與墻體間的密封膠條是否完整、有無脫落、破損、裂縫等問題,有無滲漏現象;
?。?)玻璃檢查:安裝牢固、完整、無裂紋及明顯劃痕。
對于鋁合金窗框型材的損壞需現場確定,有小的劃痕、磕碰變形(不影響使用功能)可以進行現場修復補漆,有嚴重變形而影響使用功能活確定不能修復的可以要求給予更換。另外,業(yè)主比較關注的問題是鋁窗的滲水問題,發(fā)現滲水的窗須整改。
三、陽臺欄桿、窗護欄檢驗
檢驗標準:
1. 護欄成品質量:護欄表面應光滑,不得有銹跡,色澤一致,不得有裂縫,翹曲及損壞,接縫應嚴密;
2. 護欄安裝的允許偏差:護欄垂直度允許偏差3mm,欄桿間距允許偏差3mm,護欄安裝必須牢固端正;
3. 低層、多層住宅陽臺欄桿凈高不應低于1.05m,中高層、高層住宅陽臺欄桿凈高不應低于1.10m,欄桿的垂直桿間距凈距不應大于0.11m。
一般業(yè)主對護欄比較關注的是表面質量和安裝問題,反映的問題大多是護欄生銹,安裝不正等,此類問題可以要求整改,為提高工作效率,建議可由施工單位提供部分油漆供物業(yè)備有,物業(yè)維修人員進行簡單的補漆工作,遇到難度大的整改及時通知地產工程部安排處理。
四、地面檢驗
1. 地面檢驗標準
?。?)地面與下一層結合牢固,不得有空鼓(考慮到我國施工企業(yè)的實際水平,對空鼓面積大于400平方厘米,無裂紋,且每自然間或標準間不多于2處時,可不計入空鼓這一施工質量缺陷);
?。?)地面表面應密實,不得有起砂,蜂窩和裂縫等質量缺陷;
?。?)地面表面的允許偏差:表面平整度允許偏差為5mm,標高允許偏差為正負8mm,厚度允許偏差為不大于設計厚度的1/10;
(4)有防水要求的地面的立管、套管、地漏處嚴禁滲漏,坡向應正確,無積水。
2. 業(yè)主應當針對地面的以下方面進行檢查
?。?)地面是否有空鼓、裂紋、脫皮、麻面、起砂等質量缺陷;
?。?)地面是否存在倒返水和積水現象;
?。?)地面水暖預埋管線是否有標識;
?。?)地面是否預留裝修地面做法。
五墻面檢驗
1. 墻面檢驗標準
?。?)墻面抹灰表面光滑、潔凈、接槎平整;
(2)墻面抹灰層與基層之間必須粘結牢固,抹灰層應無脫層、空鼓,面層應無爆灰和裂縫,外墻不得出現滲水現象;
(3)有排水要求的部位應做滴水線(槽),滴水線應整齊順直,內高外低;
(4)墻面抹灰的允許偏差:立面垂直度允許偏差為4mm,表面平整度允許偏差為4mm,陰陽角應方正,允許偏差為4mm。
一般業(yè)主對墻面質量比較關注的是抹灰空鼓和墻面裂縫問題。實際檢驗中墻面空鼓允許的范圍為:單面墻體小于5平方米,允許1處空鼓,空鼓面積不大于5平方厘米;單面墻體大于5平方米,最多允許2處空鼓,每處空鼓面積不大于5平方厘米;墻面裂縫問題產生原因主要是受溫度和材料影響。不同材料組成的墻體因材料膨脹系數不同并受溫度影響產生裂縫。
2. 一般裂縫檢查重點
墻面裂縫和樓板裂縫是業(yè)主收樓時關注的重點,必須認真對待。一般裂縫檢查的重點如下:
(1)檢查房屋外墻是否有裂縫(有漏水的隱患);
?。?)承重墻是否有裂縫,裂縫是否貫穿整個墻面且穿到背后,是否有傾斜性裂縫(有結構安全隱患);
(3)承重墻是否有貫穿裂縫且在不同樓層墻體的同一位置均出現有方向、有規(guī)則的裂縫(有結構安全隱患);
(4)檢查樓板(地面和頂板)是否有對貫穿型裂縫(與房屋橫梁平行的裂縫),根據《混凝土結構工程施工質量驗收規(guī)范》第8.1.1條規(guī)定,條規(guī)定,裂縫寬度在現行設計規(guī)范允許范圍(0.3mm)內屬一般缺陷,不影響現澆板的承載能力;
?。?)檢查樓板(地面和頂板)是否有受力裂縫,這種情況一般出現在支座處的板面或板中部的板底。此類裂縫一般表示為與墻角呈45度的裂縫、與橫梁垂直的裂縫等,這種裂縫往往不對穿,形狀外寬內窄。應該說這類裂縫往往對結構安全和耐久性都有影響,是需要認真對待的;
?。?)陽臺、雨篷等懸挑結構板是否有貫穿裂縫(有結構安全隱患)
六防水檢驗
檢驗標準:
?。?)防水層表面應平整、無鼓泡、折皺等缺陷,剛性防水層無酥松、開裂、起砂等弊端,防水層排水坡度符合設計要求,無明顯積水現象;
?。?)細部構造做法符合規(guī)定要求,且密封嚴密無滲漏。
房屋的防水質量是業(yè)主重要關注的質量問題,防水檢驗主要包括衛(wèi)生間、陽臺、廚房、屋面、外墻、外墻門窗、空調洞口的防水檢驗。其中衛(wèi)生間、陽臺、廚房、屋面業(yè)主在收樓時會要求做24小時的閉水實驗進行檢驗。對檢驗過程中出現滲漏問題的必須要求整改,并再次進行試水檢驗直至不發(fā)生滲漏。
七給排水檢驗
毛坯房除了預留管道幾乎沒有說明給排水設施,也不安裝衛(wèi)生間器具。業(yè)主重點檢查的是以下內容:
(1)現有閥門、龍頭檢查:位置是否合理,開啟、關閉是否正常,水路是否通暢,無破損、銹跡、無滑扣失效、滴水現象;
?。?)管道是否固定牢固,安裝是否平直整齊,管道有無破損,接頭是否完好;
?。?)預留上水堵頭、管線等是否考慮裝修面層尺寸,水堵頭是否打開;
?。?)水表檢驗:水表安裝是否符合規(guī)范,水表接頭是否緊密完好,有無空轉現象;
?。?)排水管道檢查:排水管道有無直角、死角;接頭是否緊密完好,接口處有無滲漏,管道是否暢通,管線是否固定、安裝整齊、無破損;樓上下延管道是否過長過低影響裝修;
?。?)排水口、地漏口檢測:是否有地漏,地漏位置是否合理,排水口、地漏口是否完整,是否封口嚴密;
(7)排水口應進行封堵,防止垃圾進入排水管道發(fā)生管道堵塞。
八電氣檢驗
對于毛坯房的電氣和設備業(yè)主重點檢查的是以下內容:
?。?)分戶配電箱檢查:配電箱安裝垂直度符合國家規(guī)范要求;箱體、飾面板內外清潔,無刮碰痕跡及色差;箱門開啟靈活;箱內各開關、漏電保護器動作正確,控制范圍正確;箱內結線整齊,回路編號齊全,正確;倒想與開關連接牢固緊密;
?。?)電表檢查:電表安裝符合規(guī)范,在關閉總閘后無電表空轉現象;
?。?)開關插座檢查:開關、插座面板表面清潔、無損壞;開關控制范圍正確;開關切斷相線,單相兩孔、單相三孔插座的相、零、地接線正確;暗開關、插座的蓋板安裝牢固、緊貼墻面,四周無縫隙;導線接線符合國家規(guī)范要求;
(4)照明檢查:燈具安裝牢固、位置正確;
(5)其他弱電系統(tǒng):對講門禁、安防、音響系統(tǒng)等的驗收應遵循相應的國家規(guī)范標準驗收注意事項
一、注意及時接收入住通知書
1. 這是收房的第一步,要注意期限。一般,開發(fā)商約定的交房時限在通知書寄出30天內,所以購房者要安排好時間。
2. 接到入住通知書后,首先應判斷開發(fā)商是否如期交房。若逾期交房,則應提出處理意見,并根據開發(fā)商的答復決定是否前往收房,按通知上約定的時間前往收房。
特別提示:
1. 要注意收房的期限,錯過收樓日期麻煩多。
2. 收樓日期可提早不可推遲。若實際交樓日期超過了合同上約定的收樓日期,可考慮向開發(fā)商按合同索賠。
3. 有特殊情況不能如期到場的,可以書面形式委托親友、律師進行,也可及時與開發(fā)商聯(lián)系,商議另行約定時間,并以書面形式確認。4. 若購房者在約定時間內沒有到指定地點辦理相關收房手續(xù),從法律角度來說,則一般被視為開發(fā)商已實際將該房交付買家使用,買家應從通知單的最后期限之日起承擔所有購房風險責任及稅費。
二、確定房屋是否達到交付條件
1. 《竣工驗收備案表》――最重要《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》是目前收房環(huán)節(jié)中最應該注意的文件。該表是建設部為規(guī)范工程竣工驗收備案的管理工作而制定的,它由設計、監(jiān)理、建設單位和施工單位四方合驗后,在工程竣工15天內到建設行政主管部門竣工備案?!犊⒐を炇諅浒副怼分械捻椖浚灰徒恢鞴懿块T備案后,發(fā)展商就必須對樓盤終生負責。所以《竣工驗收備案表》對房地產商有著嚴格的約束作用,按照有關規(guī)定,表上的每一項都必須報有關主管部門備案,缺少任何一項的話,這個樓盤就是“黑樓”,是不能入住的,購房者有權拒絕收房。
2. 《住宅質量保證書》
《住宅質量保證書》是開發(fā)商針對房屋質量及保修期限、范圍作出的承諾,必須作為購房合同的附件,與購房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔細審查其中的具體各款,特別注意保修期限。
3. 《住宅使用說明書》
《住宅使用說明書》是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標,如抗震指數、墻體結構類型等作出的相關說明和提出注意事項。
4. 《建設工程質量認定證書》
5. 《房地產開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證》
6. 實測面積登記表
特別提示:
1. 只有具備上述文件,才說明房屋已經具體交付條件。所以收房時先要審查相關文件,確認房屋已經具備交付條件之后,才能進一步進行驗房、結算費用、交鑰匙等交接工作。所以要對這些文件給予重視,尤其提示您要看原件而不是復印件。
2. 《建筑工程竣工備案表》是最重要的文件,收房時不能只看開發(fā)商有沒有這張《備案表》,一定還要仔細察看各個分項有沒有都備案。它是收房的前提,即使開發(fā)商做得再好,如果沒有此表就說明它根本不具備交房的標準,您有權拒絕收房。
3. 對于這些文件,一方面要驗收它有沒有,另一方面也要看驗收這些文件取得的合法性。
4. 如果開發(fā)商拒絕出示這些證明文件、或文件不全,您可按購房合同第十一條,要求開發(fā)商簽收“關于出賣人拒絕出示《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》、《建筑工程竣工驗收備案表》的責任確認函”。
5. 提醒您:《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》和管線分布竣工圖,您可帶走,作為證據資料保存。
6. 如果開發(fā)商不能提供上述相關文件,購房人有權拒絕收房,由此產生的延期交房的責任由開發(fā)商承擔。
三、房屋檢驗
收房過程中必須要掌握一個原則:“先驗后收”。即購房者一定要先驗收房屋(包括驗收交房必須的文件),確認無誤后再簽署收房文件。
“先驗后收”不僅是符合商業(yè)慣例的,而且也是有法律依據的。房屋的對價是房款,消費者只要付清房款,或者按照合同約定支付相應比例的價款,就履行了合同的義務,開發(fā)商就應該交房。而在房屋交付以前,業(yè)主有權先驗收房屋:
1. 檢測房屋面積:
要求開發(fā)商出具《實測面積測繪報告》,根據房屋土地管理局所屬的專業(yè)測量單位對每一套房屋面積進行核定所得實測面積,核對其與銷售面積是否存在誤差,誤差率的范圍有多大;若實測面積誤差超出3%,可以中止收房。
2. 檢驗房屋質量:
購房者進行房屋驗收時需仔細檢查商品房質量,主要可從以下幾方面入手:
?。ㄒ? 房屋本身的質量
(二)景觀綠化、小區(qū)配套、設施標準等配套設施是否符合合同約定。
?。ㄈ┭b修質量
特別提示:
1. 一定要掌握“先驗后收”的原則。
2. 如果開發(fā)商拒絕先驗房后辦理其他交付手續(xù),則購房者可要求開發(fā)商簽收“關于出賣人拒絕交驗房屋的責任確認函”后中止辦理手續(xù)。
3. 購房者應了解公攤面積及相關知識,防止開發(fā)商侵占。
4. 若發(fā)現有質量問題,開發(fā)商應限期維修,購房者應要求開發(fā)商簽定書面函件,由此導致業(yè)主逾期入住的,開發(fā)商應承擔違約責任。
5.只要付清房款,按照合同約定購房者已經完全履行了合同的義務,開發(fā)商就應該無條件交房,否則應視為開發(fā)商違約,如果開發(fā)商拒不交房,應承擔逾期交房的責任。開發(fā)商無權以“未繳納相關費用”等任何理由而拒絕交房。
6. 不要將樣板房標準作為現實標準,除非開發(fā)商將有關裝修標準按樣板間標準在合同中明確下來。
四、新房驗收的最終結果
1. 房屋檢驗沒有問題的:按實際驗收情況填寫《驗房交接表》等相關文件。在這個記錄表上,應把檢驗情況逐一記錄,凡是無法確認的事項,則不記錄或寫上“暫不清楚”、“無法認定”等字樣。若發(fā)現問題,則如實記錄下來,并要求發(fā)展商限期處理。
2. 如有不滿意的地方,可提出意見并將意見填寫在《驗房交接表》中,作為書面依據,如發(fā)展商未準備有關表格,買家應另以書面形式將意見送交發(fā)展商。
3. 發(fā)現問題,買賣雙方可協(xié)商解決,如屬可整修內容,應協(xié)商并簽署有關整改維修文件,約定下次驗收時間(一般不超過30天)。
4. 對發(fā)現的問題要詳細在驗樓表上予以注明,如果確實屬于不能收樓的,要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。
特別提示:
1.驗房后要堅持的原則:只要發(fā)現問題,不管大小,都要在相關文件或表格中記錄下來,而不管開發(fā)商陪同的收房人員如何花言巧語;如果樓盤根本就沒準備驗收登記表,則應自備紙筆,一一記錄。
2. 物業(yè)公司的行為代表不了開發(fā)商(除非有明確書面授權),因此不要就房屋質量的問題與物業(yè)公司簽署文件。
3、驗收房屋發(fā)現問題時,一定要開發(fā)商蓋章確認,約定處理方案。
4、如果開發(fā)商拒絕蓋章確認房屋存在的問題,一定要取得證據,證明不是買房人不按時收房,而是開發(fā)商擬交付房屋不符合合同的約定或法定條件。
注意事項:
以下問題,購房者在買房、收房過程中會經常遇到,特別經常遇到此類的咨詢問題,把關鍵注意事項列出,提醒消費者予以重視,以維護自己的權益。
一、買房相關稅費
?。ㄒ唬┥唐贩抠I賣應繳以下稅費:
1、契稅
2、房屋買賣交易手續(xù)費
3、買賣合同印花稅
4、公共維修基金
5、房屋所有權登記費
6、房屋所有權印花貼稅
7、權證工本費
(二)稅費問題
特別提示:依據法律的規(guī)定和大部分購房合同的約定,繳納公共維修基金、契稅等費用均不能作為開發(fā)商交付房屋的前提。
1. 契稅
契稅是業(yè)主取得產權證時向國家交的稅。
繳納時間:契稅只能在過戶時交納
特別提示:除稅務機關,任何單位無權代收。
實施:業(yè)主入住時不需要向開發(fā)商交納契稅,等房屋可以辦理產權證之前自己到稅務局直接辦理。
2. 公共維修基金
此項基金不同于免費物業(yè)管理系統(tǒng)費,只用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。
稅率:房屋成交價的2%。
特別提示:任何開發(fā)商、物業(yè)公司都無權收取或代收大修基金。該基金應該交給小區(qū)辦。如果您將大修基金交給開發(fā)商,您很可能無法要回。
3、面積測繪費
面積測繪費收取原則為“誰委托,誰付費”,購房合同已規(guī)定開發(fā)商向購房人提供面積測量數據的義務,故此費用應由開發(fā)商交納。
4、物業(yè)費
一年免費物業(yè)管理系統(tǒng)費、免費物業(yè)管理系統(tǒng)費和水電保證金
特別提示:普通小區(qū)交一年以下物業(yè)費并不違規(guī)。
免費物業(yè)管理系統(tǒng)服務收費實行明碼標價,收費項目和標準及收費辦法應在經營場所或收費地點公布。
5. 產權代辦費
業(yè)主完全有權選擇自行辦理產權證,開發(fā)商無權強行向業(yè)主收取該筆費用。
二、面積問題
面積問題是消費者最為關心的內容之一,購房人買房時尤其是買期房時,一定要考慮到合同面積與實際面積可能出現誤差這樣的問題,并在簽訂合同時以附加條款加以防范。
?。ㄒ唬┐嬖诘膯栴}:
1. 商品房合同面積與實測面積存在誤差,這一直是個焦點問題。
消費者常常因面積問題出現糾紛而處于被動局面,建議購房人在購房合同中對相關可能出現的問題詳細進行約定,以維護自己的權益。
2. 開發(fā)商有時能利用公攤、面積測量侵占購房者的合法利益,還不易被發(fā)現。
正確測算房屋面積,是專業(yè)人員的工作,一般購房者根本無法完成。其次,面積測量的人工操作特點,正常誤差都難以避免,一些開發(fā)商在使之產生人為偏差侵占購房者一、兩米面積輕而易舉。再有,由于消費者相關知識掌握不夠,使得購房過程中信息不對稱,開發(fā)商很容易偷梁換柱,把非公攤的面積加入公攤之中。
?。ǘ┤绾谓鉀Q面積誤差?
面積誤差:根據有關規(guī)定,買賣雙方因設計變更造成的實測房屋套內面積或建筑面積(含公攤面積)與房屋買賣合同約定面積不符的,按照合同約定處理。合同沒有約定或者約定不明確的,按照以下原則處理:(一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%),按照合同約定的價格據實結算房款;(二)面積誤差比絕對值超出3%,購房人可要求退房。開發(fā)商應在買房人提出退房之日起30日內退還已交房款,并支付已付房款利息。如購房人同意繼續(xù)履行合同,房屋實際面積大于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由購房人按照約定的價格補足,面積誤差比超出3%部分的房價款由開發(fā)商承擔,所有權歸買受人;房屋實際面積小于合同約定面積的,面積在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由開發(fā)商返還購房者,面積誤差絕對值超過3%部分的房價款由開發(fā)商雙倍返還買受人。
特別提示:
1. 想測出您買的商品房的真實面積,首先購房者索要出建筑的竣工圖紙,請專家根據圖紙進行計算。
2.簽定合同時應該細化條款,應該約定實際面積與產權登記面積發(fā)生誤差時的處理方式。如規(guī)定合同中未約定處理方式的,面積誤差比絕對值超出3%時,購 房人有權退房。
(三)關于分攤面積
公用建筑面積分攤原則:
1、商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建筑面積為本幢內的公用建筑面積,與本幢不相連的公用建筑面積不得分攤到本幢房屋內。
2、為整幢商品房服務的公用建筑面積,由該幢樓各套商品房分攤;為局部范圍服務的公用建筑面積,由受益的各套商品房分攤。多次分攤公用建筑面積的,分別計算分攤系數。各套商品房應分攤的公用建筑面積,為各次分攤的公用建筑面積之和。
3、公用建筑面積分攤后,不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位,但任何人不得侵占或改變原設計的使用功能。
分攤的公用建筑面積由以下兩部分組成:
1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積;
2、套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等,不應計入公用建筑面積部分,作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。
不應入的公用建筑空間:
1、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐等,作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。
2、售房單位自營、自用的房屋。
3、為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理(包括免費物業(yè)管理系統(tǒng))用房。
4、對于半地下室,不論采光井的結構如何,都不計入建筑面積。
特別提示:
1. 簽訂合同時應明確約定公攤的具體項目。
2. 售房單位在預售商品房前,應向商品房預售管理部門提交預售商品房的面積測量報告。預售商品房設計方案變更涉及預售房屋面積的,應重新提交面積測量報告。
售房單位在銷(預)售商品房時,在銷(預)售合同(含補充協(xié)議)中應明確商品房銷售面積、分攤的公用建筑面積及公用建筑部位。
3. 其他購房人受益的其他非經營性用房,需要進行分攤的,應在銷(預)售合同中寫明房屋名稱、需分攤的總建筑面積
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- 10平頂山實行物業(yè)管理項目交易保證金制度
- 11《論語》與物業(yè)管理
- 12如何打造物管企業(yè)品牌形象參與市場競爭
- 13盤點《蘭州市物業(yè)管理規(guī)定》解答物業(yè)熱點
- 14物業(yè)消費者與物業(yè)服務者對服務認識的誤差
- 15寧波出臺物業(yè)管理新政 對多項問題作明確的規(guī)定
- 16物業(yè)管理企業(yè)資產重組和產權多元化改造問題
- 17甘肅蘭州成立物業(yè)管理辦公室
- 18躍起的希冀——物業(yè)服務從業(yè)責任保證金制度
- 19物業(yè)管理軟件誰有?免費的最好,詳細介紹下
- 20物業(yè)滿意度調查存在的問題及意見
- 21論經濟轉型時期物業(yè)管理的發(fā)展趨勢
- 22用科學發(fā)展觀探索物業(yè)管理新思路
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- 24倡導垃圾分類,建設低碳小區(qū)
- 25“城中村”物業(yè)管理風險的規(guī)避
- 26《黑龍江省物業(yè)管理條例》立法工作正式啟動
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- 28愛崗敬業(yè)受好評,錦旗一面獻真情
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