厘清兩大關(guān)系，做好物業(yè)服務(wù)

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　最高人民法院頒布的兩個(gè)司法解釋從法律效用上看，完全可以視為《物權(quán)法》的實(shí)施細(xì)則之初步，對(duì)我國(guó)的物業(yè)服務(wù)和管理具有重要的指導(dǎo)作用。每個(gè)從業(yè)人員都應(yīng)該認(rèn)真學(xué)習(xí)和掌握這兩個(gè)解釋的具體內(nèi)容，努力做到精確理解、精確運(yùn)用。

　　專(zhuān)有、共有和公有的關(guān)系

　　任何一個(gè)物業(yè)部分只能具有專(zhuān)有、共有、公有三者之一的性質(zhì)，絕對(duì)不能同時(shí)具有二重或多重的性質(zhì)。這叫作物業(yè)的權(quán)屬唯一性。如果物業(yè)的權(quán)屬唯一性遭到破壞，則必然產(chǎn)生法律糾紛。這是三者關(guān)系的第一個(gè)性質(zhì)。　　

　　三者關(guān)系的第二個(gè)性質(zhì)是，各專(zhuān)有部分與共有或公有部分必然是相連的，不存在獨(dú)立的專(zhuān)有部分。換句話說(shuō)，獨(dú)立的專(zhuān)有部分是不存在的，世界上沒(méi)有獨(dú)立的專(zhuān)有部分，當(dāng)然也沒(méi)有獨(dú)立的共有部分，但存在獨(dú)立的公有部分（比如國(guó)有物業(yè)，如政府大院）。事實(shí)上大多數(shù)情況下各個(gè)專(zhuān)有部分與共有部分必須在同一個(gè)建筑區(qū)劃內(nèi)（如別墅項(xiàng)目）相統(tǒng)一，并且與建筑區(qū)劃外的公共部分也是必然連接在一起的，不能出現(xiàn)間斷線，從線、面到空間均是連續(xù)的。這可以叫作物業(yè)權(quán)屬之間的連續(xù)性質(zhì)。不可想象，一個(gè)人從專(zhuān)有部分走出來(lái)后，既不踏上共有部分，也不踏上公有部分?！　?/P>

　　三者關(guān)系的第三個(gè)性質(zhì)是：各專(zhuān)有部分一定不是共有部分，但可以是公有部分，如設(shè)在小區(qū)的居民委員會(huì)辦公處。共有部分一定不是專(zhuān)有部分（不能排斥其他業(yè)主），并且可以是公有部分。公有部分可以是專(zhuān)有部分（如小區(qū)的居委會(huì)），也可以是共有部分，如某一棟大樓是各政府機(jī)關(guān)和國(guó)有企業(yè)（分權(quán)屬）所有，則整棟大樓屬于公有，但通道、公有設(shè)施等仍具有共有部分的性質(zhì)，即機(jī)關(guān)和企業(yè)的辦公地不能隨便進(jìn)出，但具有共有性質(zhì)的通道部分是可以隨便通行的。可見(jiàn)，公有部分的內(nèi)涵最少，外延最大。這個(gè)性質(zhì)可以叫做物業(yè)權(quán)屬的邏輯性質(zhì)?！　?/P>

　　厘清專(zhuān)有、共有、公有三者的性質(zhì)和相互關(guān)系，是明確免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)責(zé)任的重要法律基礎(chǔ)，也是界定工作職責(zé)范圍的前提。

　　權(quán)力、權(quán)利和權(quán)限的關(guān)系

　　誰(shuí)是免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的主人，或者說(shuō)誰(shuí)是免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的主體？　　

　　《物權(quán)法》第七十條規(guī)定：業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。第七十一條規(guī)定：業(yè)主對(duì)其建筑物專(zhuān)有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。　　

　　這就從法律上規(guī)定了免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的主體是業(yè)主自己，無(wú)論對(duì)專(zhuān)有部分還是共有部分。差別是每個(gè)業(yè)主對(duì)共有部分均沒(méi)有所有權(quán)，只有使用權(quán)和管理權(quán)。　　

　　然而，共有部分的管理是一件復(fù)雜的事情，不僅繁瑣，而且還需要專(zhuān)業(yè)技能。所以，盡管法律賦予業(yè)主對(duì)建筑規(guī)劃內(nèi)的事項(xiàng)管理的權(quán)利，但對(duì)于專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)的設(shè)備設(shè)施的管理，以及考慮到社會(huì)分工的效率和成本、精力、風(fēng)險(xiǎn)等情況，業(yè)主一般還是愿意將共有部分的事項(xiàng)委托給專(zhuān)業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)承擔(dān)?！　?/P>

　　業(yè)主的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)具有天然的性質(zhì)，屬于物權(quán)，是一種法定的權(quán)利。物業(yè)服務(wù)公司受業(yè)主委托，依據(jù)合同約定，獲得（通常也稱(chēng)為）的“免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)”只是一種權(quán)限。　　

　　業(yè)主對(duì)自有的房屋擁有免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán), 物業(yè)服務(wù)公司依據(jù)合同約定可獲得特定物業(yè)的管理權(quán)。但兩者性質(zhì)不同，不能混淆。業(yè)主的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)是絕對(duì)權(quán)利，物業(yè)服務(wù)公司行使免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)只是履行相對(duì)人的合同義務(wù)，如果沒(méi)有兌現(xiàn)承諾，就是違約；如果超越范圍，就可能越權(quán)或者侵權(quán)?！　?/P>

　　如果將公法上的權(quán)力界定為“權(quán)力”，而將私法上的權(quán)力界定為“權(quán)利”的話，在免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)活動(dòng)中，“有權(quán)”從事免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行為的法律基礎(chǔ)或法律依據(jù)有三種：一是權(quán)力，二是權(quán)利，三是權(quán)限。物業(yè)服務(wù)公司的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)既不是權(quán)力，也不是權(quán)利，而是一種權(quán)限，是物業(yè)服務(wù)公司根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從業(yè)主那里獲得的授權(quán)。物業(yè)服務(wù)公司行使免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)，不是在行使以業(yè)主為相對(duì)人的合同權(quán)利，而是履行以業(yè)主為相對(duì)人的合同義務(wù)。　　

　　區(qū)別權(quán)利與權(quán)限非常重要。權(quán)利與權(quán)限都可以基于合同關(guān)系而產(chǎn)生；權(quán)利擁有者和權(quán)限擁有者，都具有“有權(quán)”從事某項(xiàng)行為的外觀；在權(quán)利與權(quán)限都是基于合同產(chǎn)生的情形中，權(quán)利人與義務(wù)人，權(quán)限擁有人與授權(quán)人，都居于互為合同相對(duì)人的地位。這些都是易于混淆權(quán)利與權(quán)限之間區(qū)別的原因。但是，權(quán)利與權(quán)限只是在形式上存在某些相似，在本質(zhì)上則是根本不同的?？傊?，權(quán)限的使用一定涉及部分權(quán)力，但不應(yīng)涉及合同之外的權(quán)利?！　?/P>

　　可以更進(jìn)一步通俗地理解權(quán)利和權(quán)限的關(guān)系。首先，業(yè)主權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，一定是通過(guò)多種方式、多種途徑完成的。第二，業(yè)主的權(quán)利也是多種多樣的。有些權(quán)利必須實(shí)現(xiàn)，而另一些權(quán)利不需要或暫時(shí)不能實(shí)現(xiàn)。例如，業(yè)主房屋居住權(quán)利正在實(shí)現(xiàn)時(shí)，就暫時(shí)不能實(shí)現(xiàn)售賣(mài)或轉(zhuǎn)移的權(quán)利。一般說(shuō)來(lái)，業(yè)主的那些必須實(shí)現(xiàn)的帶有公共性質(zhì)的權(quán)利，如公共衛(wèi)生的維護(hù)、共用設(shè)備設(shè)施的維護(hù)、房屋本體的維護(hù)、公共秩序的維護(hù)、共有環(huán)境的維護(hù)、共同事務(wù)的處理、管理費(fèi)用的處理（包括稅務(wù)）、公共關(guān)系的處理等等可以用合同的形式向物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行約定。這種在合同中約定的事項(xiàng)，往往附帶有相關(guān)的指標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)?！　?/P>

　　例如，在一個(gè)住宅區(qū)的合同中，一般要有管理人員的數(shù)量指標(biāo)，還要有這些管理人員的聘用標(biāo)準(zhǔn)，如必須具有大專(zhuān)學(xué)歷等。而這些在合同中界定的指標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)，就是權(quán)限。執(zhí)行這些指標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)，就是履約；而沒(méi)有執(zhí)行或沒(méi)有完全執(zhí)行這些指標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)，就叫做違約；超出這些界定的指標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)，還可能會(huì)侵權(quán)或越權(quán)。執(zhí)行經(jīng)濟(jì)合同，如有違約，是應(yīng)承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任的；侵權(quán)或越權(quán)，造成損害的，也應(yīng)承擔(dān)賠償?！　?/P>

　　權(quán)限的使用，只有一個(gè)目的：那就是實(shí)現(xiàn)業(yè)主在合同中明確需要實(shí)現(xiàn)的權(quán)利。只有達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，權(quán)限的實(shí)施結(jié)果才有價(jià)值。把產(chǎn)生價(jià)值的權(quán)限叫做目標(biāo)權(quán)限。免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)產(chǎn)生的這個(gè)價(jià)值是業(yè)主需要的，因?yàn)檫@個(gè)價(jià)值不僅實(shí)現(xiàn)了業(yè)主的權(quán)利，而且往往同時(shí)也給業(yè)主帶來(lái)了新的價(jià)值，如房屋保養(yǎng)良好、環(huán)境保持優(yōu)美、秩序維護(hù)良好等等，最終必然反應(yīng)在良好的社會(huì)影響方面和房屋的價(jià)格增長(zhǎng)方面，同時(shí)也是物業(yè)服務(wù)公司存在的必要條件，是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司建立法律合同關(guān)系的必要前提?！　?/P>

　　因此，目標(biāo)權(quán)限同時(shí)具有三個(gè)價(jià)值特征：第一是實(shí)現(xiàn)業(yè)主在合同中明確需要實(shí)現(xiàn)的權(quán)利，這是最為明顯、最為直接的價(jià)值。第二是能給業(yè)主帶來(lái)新的價(jià)值，這是比較隱含、比較長(zhǎng)遠(yuǎn)的價(jià)值。第三是直接關(guān)系到物業(yè)服務(wù)公司生存和發(fā)展的價(jià)值。目標(biāo)權(quán)限的三個(gè)價(jià)值特征是物業(yè)服務(wù)公司向業(yè)主報(bào)價(jià)或簽約的價(jià)格基礎(chǔ)。當(dāng)然，權(quán)限一旦不能成為目標(biāo)權(quán)限，即權(quán)限實(shí)施失敗，則目標(biāo)權(quán)限的三個(gè)價(jià)值特征就不復(fù)存在，甚至?xí)?dǎo)致負(fù)價(jià)值，如發(fā)生了重大的責(zé)任事故，不僅會(huì)影響企業(yè)的聲譽(yù)，而且企業(yè)會(huì)承擔(dān)經(jīng)濟(jì)損失，造成虧損?！　?/P>

　　在依合同進(jìn)行的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)活動(dòng)中的主體有三種：開(kāi)發(fā)商、業(yè)主（物業(yè)使用人）與物業(yè)服務(wù)公司（物業(yè)經(jīng)理人或?qū)I(yè)公司）。開(kāi)發(fā)商或業(yè)主具有物業(yè)的物權(quán)，物權(quán)是支配權(quán)，具有排除他人干涉的效力。所以，實(shí)質(zhì)上物業(yè)服務(wù)公司是最弱勢(shì)的。物業(yè)服務(wù)公司依據(jù)合同約定取得相對(duì)自己義務(wù)的權(quán)利，是合同的債權(quán)，是請(qǐng)求相對(duì)人為一定給付的權(quán)利。合同的主體是平等的，但只是形式上平等，而實(shí)質(zhì)上有差別。合同法所確定的平等權(quán)是一種形式表達(dá)上的平等，并不等于實(shí)際平等或權(quán)利實(shí)現(xiàn)結(jié)果上的公平。事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商和業(yè)主總是、也應(yīng)處于主導(dǎo)地位?！　?/P>

　　最高人民法院的兩個(gè)司法解釋對(duì)正確理解、執(zhí)行《物權(quán)法》起到了至關(guān)重要的作用，為今后制定《物權(quán)法》實(shí)施細(xì)則建立了雛形、打下了一個(gè)良好的基礎(chǔ)。對(duì)《物權(quán)法》的司法解釋?xiě)?yīng)該用過(guò)程論的觀點(diǎn)來(lái)對(duì)待，不可能一次完成。相信，在今后豐富的物業(yè)實(shí)踐中，《物權(quán)法》的司法解釋會(huì)逐步完善?！　?/P>

　　準(zhǔn)確把握兩個(gè)司法解釋的內(nèi)容，對(duì)于做好當(dāng)前的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)工作是非常重要的。這樣才能做到精確運(yùn)用、收到良好的物業(yè)服務(wù)效果。