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業(yè)內(nèi)人士揭開物業(yè)管理潛規(guī)則:地下空間最賺錢

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   免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)中的黑洞有多深?一名剛剛離任不久的某物業(yè)公司經(jīng)理爆料,揭開了眾多不為人知的行業(yè)潛規(guī)則。

    劉強(qiáng)(化名),34歲,在北京某小區(qū)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司當(dāng)過4年的物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理。對于自揭***的行為,劉強(qiáng)的說法是去年業(yè)主炒了自己的公司,“公司有些事情自己也看不過去,愿意對公眾講點(diǎn)兒實(shí)話。”

    斂錢三條渠道

    物業(yè)費(fèi)只是一部分

    劉強(qiáng)此前所在公司管理的是一家中型小區(qū),1500多戶業(yè)主,總面積在20萬平方米左右。

    面對記者最關(guān)心的物業(yè)公司收入問題,劉強(qiáng)僅僅心算了幾秒鐘后就回答:“我們這個(gè)公司一年進(jìn)賬有400多萬吧。”.

    他籠統(tǒng)計(jì)算了一下:板樓和塔樓物業(yè)費(fèi)平均下來在每平方米2元/月左右。物業(yè)費(fèi)實(shí)行包干制,年物業(yè)費(fèi)應(yīng)收480萬左右,前兩年實(shí)際收取物業(yè)費(fèi)在400萬以上,現(xiàn)在相當(dāng)一部分業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi),降到了200萬。電梯廣告收費(fèi)一年差不多15萬。地面停車,360個(gè)車位,月租費(fèi)150元,一年下來60多萬。

    開發(fā)商吃肉我喝湯

    對于其他的地上共用部分,例如會所、幼兒園等配套設(shè)施應(yīng)繳納的物業(yè)費(fèi),劉強(qiáng)表示,這些是不收費(fèi)的,外包出去的收入只能跟著“喝開發(fā)商的湯,吃不到肉”。

    “小區(qū)現(xiàn)在有4000多平方米的會所,一年外包收益超過200萬,主要上交開發(fā)商,但物業(yè)公司也能分成一部分,差不多60萬。”劉強(qiáng)說。

    面對記者強(qiáng)調(diào)“《物權(quán)法》規(guī)定公共部分收益歸業(yè)主”的提法,劉強(qiáng)笑稱“想法太天真”。

    “說是公共收益歸業(yè)主,只要業(yè)主不鬧事打官司判決給他們,該經(jīng)營照樣經(jīng)營。”劉強(qiáng)說,現(xiàn)在很多小區(qū)產(chǎn)權(quán)都不明晰,也沒有成立業(yè)主大會,收益當(dāng)然主要還是進(jìn)開發(fā)商的口袋。

    記者了解到,會所、幼兒園等這些本意是按照成本運(yùn)營、為業(yè)主提供服務(wù)的公共配套設(shè)施和場所,在絕大多數(shù)小區(qū)實(shí)際上是掌握在開發(fā)商手中。

    地上賺完賺地下

    讓記者意外的是,對物管公司來說,小區(qū)“最賺錢”的不是會所等公共部位,而是地下空間。

    “地下室不是不能隨便出租,產(chǎn)權(quán)歸人防的嗎?”記者問。

    “沒錯(cuò),所有權(quán)一般是歸人防的。人防有的城區(qū)是不收費(fèi)的,也有的區(qū)每年要提取管理費(fèi),但也就在每平方米1.5元到3元左右。20萬平方米一年只需要上繳30來萬,具體用途是出租還是車庫,就看各個(gè)小區(qū)了。”劉強(qiáng)說,他所在的小區(qū)改成900來個(gè)車位,每個(gè)車位300元一個(gè)月,一年停車費(fèi)收入就在360萬左右。

    對于如此高的停車費(fèi)記者表示了懷疑。劉強(qiáng)則舉著報(bào)紙說,“你看看,業(yè)主為停車打破頭,前一段時(shí)間剛剛發(fā)生了一起血案。地下停車費(fèi)一般都遠(yuǎn)高于地上,而且現(xiàn)在的情況是停車位根本不夠用。”

    劉強(qiáng)說,這筆錢名義上是都?xì)w開發(fā)商,“不過具體數(shù)字并不是特別清楚,應(yīng)該是三七分成吧,我們公司這邊差不多能分個(gè)100來萬。”

    記者隨后查閱相關(guān)資料發(fā)現(xiàn),雖然業(yè)主購房款中包含地下室成本,但目前沒有任何法律、法規(guī)對城市居民小區(qū)防空地下室的產(chǎn)權(quán)歸屬予以明確界定。

    省錢三大絕招

    除了明面上暗地里的進(jìn)賬,各家物管公司都有省錢節(jié)流的絕招。

    第一招:減員以吃空額

    劉強(qiáng)所在的小區(qū)物管公司滿額應(yīng)是80人左右,保潔一般配20人,保安是30人,工程項(xiàng)目部、客服和辦公室30人,實(shí)際上從來就沒滿員過。

    “現(xiàn)在保安對外報(bào)價(jià)都是1800元,真正工資發(fā)到保安手里不到1200元。保潔對外報(bào)價(jià)1400元,實(shí)發(fā)工資是不到1100元。”劉強(qiáng)說,一般保潔保安都會外包,主要為了方便“吃空額”——“這是行業(yè)的通行規(guī)則。”

    劉強(qiáng)透露,他此前所在的小區(qū)實(shí)際上崗總數(shù)一直少了近30人。“減掉30人,你算算一年多少錢?六七十萬。”劉強(qiáng)說,一年人工上省下來的錢就是老總的一輛寶馬。

    “我聽說海淀有個(gè)小區(qū)業(yè)主天天查崗,后來發(fā)現(xiàn)上崗的少了1/3,其實(shí)大部分小區(qū)都不會這么查。業(yè)主要查是很難查出來的,名字都登記在那兒,你是看不出來的。”劉強(qiáng)說。

    第二招:減少維護(hù)費(fèi)用

    “舉例來說,頂樓水箱、排水系統(tǒng)每年清一次得兩萬,那就兩年清一次。有些設(shè)備該維護(hù)三次的,那就維護(hù)兩次或者一次。公共照明,剛?cè)胱〉臅r(shí)候肯定都是亮的,現(xiàn)在壞了不少,能不換的就先不換,還可以省下不少電費(fèi)。電梯運(yùn)行也是,這樣一年下來省個(gè)20萬沒問題。”劉強(qiáng)說。

    第三招:綠化上打主意

    “能省下來的是細(xì)賬。”劉強(qiáng)強(qiáng)調(diào)。“比如澆水、割草、修枝,干我們這行的一看就知道是該修的沒修。綠化頻率降低,成本就降低。一年也能省不少錢。”

    記者問,據(jù)媒體報(bào)道有些大型小區(qū)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司僅綠化費(fèi)一項(xiàng)幾年能賺幾十萬上百萬是否屬實(shí)?劉強(qiáng)點(diǎn)點(diǎn)頭:“差不多。”

    “不過這并不是行業(yè)通病。也有不差錢的物業(yè)公司,不用這么精細(xì)。我們小區(qū)小,成本就高,老總總想著開源節(jié)流。”劉強(qiáng)說,但是問題都是這么出來的,“物業(yè)公司一摳,服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)自然就下來了。”

    如何對付業(yè)主、業(yè)委會、新物業(yè)

    對業(yè)主折騰他三五次也就交了

    在劉強(qiáng)的記憶里,新小區(qū)物管公司接手的頭兩年,是最愜意的。

    “開頭兩年的物業(yè)費(fèi)鐵定白掙”——劉強(qiáng)說,起初物業(yè)費(fèi)的收取率超過90%,幾乎所有業(yè)主都交費(fèi)。而且,頭兩年新小區(qū)基本沒有太多的管理成本,門窗、防水都有廠家質(zhì)保,“電梯、路燈都是新的,連紗窗更換都有人替你掏錢。”

    但由于老總每次開會都強(qiáng)調(diào)“開源節(jié)流”,結(jié)果小區(qū)環(huán)境變得大不如前。后來,由于停車收費(fèi)提價(jià)引發(fā)糾紛,一些業(yè)主和公司打過幾次架。去年業(yè)委會炒了物業(yè),“不過我們一直沒有撤出,前不久還發(fā)生了激烈沖突。”小區(qū)物業(yè)費(fèi)收取比率從原先的百分之七八十陡然降至目前不到四成,公司和業(yè)主兩方給劉強(qiáng)的壓力也越來越大。而作為項(xiàng)目經(jīng)理,他的收入主要和物業(yè)費(fèi)實(shí)行績效掛鉤。最后,劉強(qiáng)選擇了離職。

    不過,物業(yè)公司一直堅(jiān)守在小區(qū)。

    “收不上物業(yè)費(fèi),一年虧幾百萬,當(dāng)活雷鋒有可能嗎?”劉強(qiáng)說,如果沒有停車費(fèi)這些公共部分收益撐著,物業(yè)公司也早跑路了。

    “起初大多數(shù)還是交的,不交物業(yè)費(fèi)就上門催。”劉強(qiáng)說,通常是貼條子,然后電話催交。物業(yè)費(fèi)再少,也還是有相當(dāng)一部分人會交。“你得分析這些業(yè)主的心理,有的真是‘不差錢’,不愿找事的;有的是出租戶,房東需要和公司搞好關(guān)系。很多人一次兩次不交,折騰三次四次五次,也就乖乖來交了。”

    “實(shí)在不行就堵門,再不交費(fèi),就想辦法,比如斷電。”業(yè)主來找,就說是工程部查了,“閘不好,天氣太熱,需要換閘了。”

    對于噴漆、劃車這些招數(shù),劉強(qiáng)表示,比這些狠的招數(shù)他都聽說過,不過自己沒做過。

    對業(yè)委會就說頭兒“貪污”

    劉強(qiáng)告訴記者,他之所以離開原物業(yè)公司,除了前面的原因之外,還有一個(gè),就是他一直不愿意看到的結(jié)果最終還是出現(xiàn)了——小區(qū)2009年召開業(yè)主大會,還選聘了新物業(yè)準(zhǔn)備進(jìn)駐。

    “你到他們業(yè)主的論壇上就可以看到,全是和物業(yè)公司斗爭的帖子。”劉強(qiáng)說,一年來公司與小區(qū)業(yè)主一直關(guān)系相當(dāng)緊張,小區(qū)業(yè)委會已經(jīng)向法院起訴要求物業(yè)撤離。

    那小區(qū)業(yè)主堅(jiān)持換物業(yè)公司怎么辦?

    作為項(xiàng)目經(jīng)理,劉強(qiáng)表示,那他就不得不做一些“有悖良心”的事情了。

    “業(yè)主起訴物業(yè),也就是折騰折騰。一審二審,打完了也差不多一兩年。打官司的過程中,要想點(diǎn)兒辦法瓦解一下業(yè)委會。最有用的辦法就是說某個(gè)挑頭的貪污,他們(業(yè)委會)一下就爛了。”

    “另外,找?guī)讉€(gè)公司的關(guān)系戶,也是小區(qū)業(yè)主,出來罵兩句?;蚴亲屗麄兊椒ㄔ浩鹪V業(yè)委會,不就攪亂了嗎?”劉強(qiáng)哂笑了一下:“其實(shí)就是挑動業(yè)主斗業(yè)主。對公司來說,你砸我飯碗,我肯定要治你,而且說你貪污有人信。”

    劉強(qiáng)說,具體做法干這一行的都知道。“業(yè)委會成員都是義務(wù)的,義務(wù)的就堅(jiān)持不了多久,碰上那種硬茬的,嚇?biāo)幌?,就不敢說話了。”

    對新物業(yè)給點(diǎn)補(bǔ)償金對方就撤了

    “還有,你要炒我,打個(gè)招呼上面不承認(rèn)業(yè)主大會決議就行了。再說,打官司的話法院沒判,建委又不會趕我們,公司就熬著唄,反正該收的費(fèi)照樣收。”劉強(qiáng)說。

    對于業(yè)主和中標(biāo)的新物業(yè)強(qiáng)行交接的問題,他表示這種情況“不可能”出現(xiàn)。

    辦法很簡單,就是上面找人找茬“拖”。“建委不會罰,平常關(guān)系都不錯(cuò),公司的大老板就是開發(fā)商,早都說過有啥問題都能搞定。”

    “再說,誰敢強(qiáng)行接管?新物業(yè)要這么做,建委肯定罰他們。他們的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)資質(zhì)不想要了?”劉強(qiáng)說,公司后來和中標(biāo)的新物業(yè)“溝通”了一下,表示給一部分“補(bǔ)償金”,對方已經(jīng)撤合同了,“我們就可以永遠(yuǎn)做下去”。最后,劉強(qiáng)坦白了自己的想法:“良心告訴我,在這家公司不能再干下去了。”他說,自己剛換了工作。


責(zé)任編輯:丁瑩    北京晚報(bào)
發(fā)布:2007-03-20 11:45    編輯:泛普軟件 · xiaona    [打印此頁]    [關(guān)閉]
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