淺談物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的現(xiàn)狀及提高物業(yè)收費(fèi)的策略

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　　隨著時(shí)代的發(fā)展，納入免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的物業(yè)增多了，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)中一些矛盾也逐漸增多，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)中的矛盾也都通過收費(fèi)集中體現(xiàn)出來，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難已經(jīng)成為物管發(fā)展的非常頭痛的事，投訴舉報(bào)案數(shù)近三年一直占金華市物價(jià)局的前三位。我們通過選擇了金華有代表性九個(gè)物業(yè)小區(qū)，進(jìn)行了調(diào)研。本文通過列舉目前物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難帶來的危害，分析存在這一問題的原因，嘗試提出解決問題的方法。
　　
　　一、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的現(xiàn)狀
　　
　?。ㄒ唬┪飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)的性質(zhì)
　　
　　根據(jù)《浙江省物價(jià)局關(guān)于頒發(fā)〈浙江省定價(jià)目錄〉的通知》（浙價(jià)法[2002]331號(hào)）規(guī)定，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)授權(quán)市縣人民政府同級(jí)定價(jià)。目前金華物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按不同性質(zhì)、特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。住宅區(qū)（含高層住宅）的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)綜合服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，成立業(yè)主大會(huì)后的住宅區(qū)的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)綜合服務(wù)費(fèi)可實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。非住宅、別墅類高檔住宅區(qū)的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)綜合服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
　　
　　（二）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的種類
　　
　　金華的物業(yè)服務(wù)起步晚，發(fā)展速度非常快，1998年第一家物業(yè)服務(wù)公司成立，至2007年月12月，金華市區(qū)物業(yè)服務(wù)公司有90余家。目前金華住宅區(qū)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)有三種情況：
　　
　　第一種業(yè)主只承擔(dān)衛(wèi)生費(fèi)或很低的物業(yè)費(fèi)（2005年前的物業(yè)收費(fèi)老標(biāo)準(zhǔn)），其它由社區(qū)（政府）埋單。上世紀(jì)90年代前后建造的住宅小區(qū)，大部分由居委員或居委員下屬物業(yè)公司進(jìn)行管理，政府提供一部分補(bǔ)貼，是帶有一定公益性的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)，如南苑小區(qū)、金輪小區(qū)、北苑小區(qū)。
　　
　　第二種是房地產(chǎn)公司開發(fā)樓盤后，由所屬的子公司負(fù)責(zé)。90年代中后期建的住宅，大部分小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)由自己開發(fā)也由自己管理，物業(yè)公司是房產(chǎn)公司的子公司。如天城南國(guó)、玫瑰園小區(qū)、江濱小區(qū)。
　　
　　第三種是通過開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)招標(biāo)選聘的物業(yè)公司。目前少部分住宅小區(qū)前期管理就是開發(fā)與管理相獨(dú)立，完全通過招投標(biāo)實(shí)施市場(chǎng)化運(yùn)作，管理由本地的或外地的物業(yè)公司來管理，如東方前城、東華嘉園。后期通過業(yè)主委員會(huì)招標(biāo)選聘的物業(yè)公司也逐漸增多。如曙光花園、麗澤花園、將軍公寓管理。
　　
　?。ㄈ┪飿I(yè)服務(wù)費(fèi)的收取難是物業(yè)服務(wù)行業(yè)的矛盾集合體?！笆袇^(qū)某物業(yè)服務(wù)公司金經(jīng)理這樣說道：‘就我們物業(yè)服務(wù)公司而言，基本上沒有小區(qū)物管費(fèi)全部收齊的情況。物管費(fèi)的收繳率大概能夠保持在90%以上就很不錯(cuò)了，像市區(qū)麗澤花園、婺江新村以及保集半島物管費(fèi)收繳情況算比較好的。一般小區(qū)的物管費(fèi)收繳率能維持在70%以上就不錯(cuò)了。而有一些小區(qū)，尤其是那些回遷戶比較多的小區(qū)，物管費(fèi)收繳率甚至只能維持在20-30%左右’”。[1]“曙光花園現(xiàn)入住戶472戶，入住率達(dá)84%，其中有192戶住戶多年不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不交物管費(fèi)戶數(shù)占現(xiàn)入住戶40%”。[2]北苑小區(qū)是一拆遷安置戶比較多的小區(qū)，該小區(qū)從1994年入住以來，收繳率逐步下降，從收繳80%以上下降到2007年的60%，有一戶從入住到現(xiàn)在14年未交一分物業(yè)服務(wù)費(fèi)。而不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)也直接導(dǎo)致了如下危害：
　　
　　一是維護(hù)秩序能力低，不利于創(chuàng)建平安社區(qū)。物管好的地方，社會(huì)治安就相對(duì)好，居民安全感就強(qiáng)，這已是共識(shí)。而要獲得好的安全感除了大環(huán)境等因素外更重要的是小區(qū)的治安力量的增強(qiáng)，需要有一支素質(zhì)較高保安隊(duì)伍和必要治安設(shè)施的投入。而欠交物管費(fèi)必然帶來高素質(zhì)的保安人員難招，治安設(shè)施投入不足。也就會(huì)帶來失竊現(xiàn)象增多，車輛亂停亂放多，處理突發(fā)事件能力差。金華北苑小區(qū)就很典型，因小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率低，物業(yè)公司不斷減員減服務(wù)，門衛(wèi)因年齡大，素質(zhì)低，發(fā)現(xiàn)和解決問題能力差，小偷追不上，打不過。在2007年12月對(duì)金華北苑小區(qū)33戶業(yè)主進(jìn)行調(diào)查時(shí)，從1999年12月以來，有22戶業(yè)主被盜過，小偷入室盜竊有4戶，進(jìn)入附房盜竊14戶，自行車被盜35輛，電動(dòng)車被盜5輛、電動(dòng)車電瓶1只、摩托車電瓶2只、金首飾被盜價(jià)值2萬余元、現(xiàn)金1000余元、照相機(jī)1部。在2007年12月小區(qū)內(nèi)一夜被偷6輛電動(dòng)車，38幢一住戶2007年一年內(nèi)二輛電動(dòng)車被偷。同樣的情況在其它小區(qū)也出現(xiàn)。2008年9月10日《金華小周熱線》報(bào)道：“雅苑小區(qū)、東景小區(qū)摩托車、電動(dòng)車失竊頻發(fā)。家住東景小區(qū)的沈女士講：小偷竟敢從小區(qū)里把業(yè)主的包搶去，求助的當(dāng)班物管保安不作為?！?BR>　　
　　二是提供服務(wù)水平低，不利于提升城市的品味。城市離不開小區(qū)，更離不開生活在這里的居民。小區(qū)的物業(yè)好壞和居民素質(zhì)的高低與一個(gè)城市的品味直接相連，而物業(yè)服務(wù)將小區(qū)的物業(yè)和居民融合于一體，物業(yè)服務(wù)的水平直接體現(xiàn)一個(gè)城市的品味。但物業(yè)服務(wù)公司是一個(gè)企業(yè)，他要在保本微利的情況下才能生存，一些人有這樣或那樣的理由不交物管費(fèi)后，必然導(dǎo)致物管公司不得不通過減員減工資減服務(wù)，直接導(dǎo)致工作人員的素質(zhì)下降，服務(wù)質(zhì)量和檔次下降，物業(yè)服務(wù)走上惡性循環(huán)之路。一些小區(qū)門衛(wèi)、保潔員工資只能出到500元-650元，連最低工資標(biāo)準(zhǔn)都達(dá)不到了，只能招聘六十歲以上的老人，柳湖小區(qū)2004年金華辛迪物業(yè)公司接管時(shí)工作人員最多時(shí)有43人，2008年9月只有29人。人員的工作量卻增加了15%（同比新增加了物業(yè)的移交使用）。服務(wù)水平的下降直接影響了城市的品味提升，也給金華創(chuàng)建國(guó)家衛(wèi)生城市增加了難度。
　　
　　三是誠(chéng)信危機(jī)增加，不利于構(gòu)建誠(chéng)信和諧社會(huì)。物業(yè)服務(wù)公司要生存必需有一定的收入做保障，因?yàn)橐徊糠秩瞬唤晃锕苜M(fèi)，必然導(dǎo)致物管公司裁減人員和服務(wù)內(nèi)容，導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量下降，而服務(wù)質(zhì)量的進(jìn)一步下降必然導(dǎo)致更多的人對(duì)物業(yè)服務(wù)公司不滿，最后服務(wù)公司為了生存它也不得不撤出，而物業(yè)服務(wù)公司的撤出，使一些按時(shí)交費(fèi)的業(yè)主利益得不到維護(hù)，而那些不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主免去了物業(yè)服務(wù)費(fèi)，換了一個(gè)物業(yè)服務(wù)公司后，物管公司也不敢全身心投入搞物業(yè)服務(wù)，擔(dān)心物管費(fèi)的收繳率低，原先交費(fèi)的一些業(yè)主也會(huì)擔(dān)心以后物管公司的撤走，而一些不交物管費(fèi)的業(yè)主仍然會(huì)利用此法不交物管費(fèi)，導(dǎo)致人們誠(chéng)信危機(jī)增加，構(gòu)建誠(chéng)信社會(huì)的難度加大。而物管公司因物管費(fèi)收繳困難撤出后也帶來了諸多的社會(huì)問題，導(dǎo)致居民居住環(huán)境更差，社會(huì)治安差。2008年1月30日《金華晚報(bào)》報(bào)道《快過年了，他們像住在垃圾堆里，申華新村垃圾成堆，據(jù)稱衛(wèi)生費(fèi)收不齊是主要原因》
　　
　　二、為何會(huì)出現(xiàn)收費(fèi)難

　?。ㄒ唬╅_發(fā)商的問題。
　　
　　1、開發(fā)商遺留問題導(dǎo)致業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。目前調(diào)查的8個(gè)物業(yè)公司雖然都是獨(dú)立法人。但一些物業(yè)公司成立之初都是房產(chǎn)開發(fā)商的子公司，前期物業(yè)都是由房產(chǎn)開發(fā)商委托其子公司進(jìn)行管理的，在調(diào)查時(shí)仍屬前期物業(yè)的6家，房產(chǎn)開發(fā)商委托其子公司物業(yè)公司管理的有6家，由于房產(chǎn)開發(fā)商未完全履行承諾，如規(guī)劃的變更，造成容積率提高，綠地面積減少，監(jiān)控等配套設(shè)施不到位。由于房產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)房屋質(zhì)量有問題，如漏水、墻體開裂、粉刷層脫落時(shí)，在保修期內(nèi)房產(chǎn)開發(fā)商修補(bǔ)時(shí)不及時(shí)，質(zhì)量不到位，再加上物業(yè)公司和房產(chǎn)公司的特殊關(guān)系，導(dǎo)致一部分業(yè)主拒交物管費(fèi)。開發(fā)商遺留問題在物管費(fèi)欠交中占20%-35%左右。
　　
　　2、“暗貼”，“同價(jià)不同質(zhì)”，導(dǎo)致業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。金華保集小區(qū)、天城南國(guó)名城物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)最高的多層才0.5元/平方.月和0.6元/平方.月，2007年房產(chǎn)公司補(bǔ)貼90萬元、106萬元，如果沒有房產(chǎn)公司的補(bǔ)貼，物業(yè)公司不可能提供如此價(jià)格的物業(yè)服務(wù)。而一些房產(chǎn)公司斷供后的物業(yè)公司，在提供同價(jià)的物業(yè)服務(wù)就不可能與這些小區(qū)相比。
　　
　?。ǘI(yè)主的問題。
　　
　　1、服務(wù)付費(fèi)理念跟不上。服務(wù)付費(fèi)，就好象用水用電要交費(fèi)，收看有線電視要付費(fèi)一樣，可一些業(yè)主由于跟不上時(shí)代的發(fā)展，特別是城市的老年人、農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城里的人，由于收入偏低，物業(yè)服務(wù)付費(fèi)理念跟不上，認(rèn)為無需物業(yè)。小區(qū)里養(yǎng)雞、綠化地用來種菜的現(xiàn)象經(jīng)常報(bào)道過。《雅苑小區(qū)物管很亂?》[3]、《市區(qū)養(yǎng)雞種菜，城管上門協(xié)調(diào)》[4]、《小區(qū)養(yǎng)雞，臭烘烘》[5]，有的老市民還沿襲著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的觀念，房管所管理一切，只要交衛(wèi)生費(fèi)就行，這從老城區(qū)拆遷安置到新小區(qū)后比較明顯，如北苑小區(qū)、柳湖小區(qū)。
　　
　　2、治安狀況差，引起業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。由于目前盜竊現(xiàn)象比較嚴(yán)重（在上述危害中已經(jīng)大量列舉事實(shí)不再述），業(yè)主把物業(yè)服務(wù)與物管公司是否盡職混在一起，有的業(yè)主不管物業(yè)服務(wù)公司是否已按物業(yè)服務(wù)合同履行了職責(zé)，均將被盜的責(zé)任推動(dòng)物業(yè)服務(wù)公司的身上，部分業(yè)主認(rèn)為我交物業(yè)服務(wù)費(fèi)了，物業(yè)服務(wù)公司就應(yīng)該保證我的財(cái)物萬無一失，如果我的財(cái)富失竊了，我就可以此作為自己拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的理由。無論新老小區(qū)均存在，在欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)中此問題占5%-25%。
　　
　　3、維權(quán)手段比較少?，F(xiàn)在業(yè)主維權(quán)還是以個(gè)人為主，還不是主動(dòng)通過建立業(yè)主委員會(huì)來維權(quán)。因?yàn)闃I(yè)主個(gè)人來維權(quán)成本太大，費(fèi)時(shí)費(fèi)力太多，效果不理想，而一些物管公司正是抓住這個(gè)特點(diǎn)，對(duì)物業(yè)公共設(shè)施的維護(hù)不到位，比如早建的小區(qū)，一些基礎(chǔ)設(shè)施不到位，需要增添，如自來水公司、電信部門、電力部門在小區(qū)里增建管網(wǎng)，他們?cè)跒槭忻駧肀憷耐瑫r(shí)，卻忽視了對(duì)小區(qū)的公共設(shè)施的維護(hù)。如在小區(qū)里隨意開挖，導(dǎo)致路面破損嚴(yán)重，修復(fù)不是很好。走近一些老小區(qū)就知道。如北苑小區(qū)、江濱小區(qū)、南苑小區(qū)。業(yè)主看到小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施被破壞，物管公司應(yīng)履行監(jiān)管的職責(zé)沒有盡到，業(yè)主以此不交物管費(fèi)。業(yè)主被盜確實(shí)因物業(yè)公司不盡職也只有通過拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的方式來維權(quán)。
　　
　　4、從眾心理，導(dǎo)致物管費(fèi)不交面惡性擴(kuò)大。由于一些業(yè)主的消費(fèi)觀念、消費(fèi)意識(shí)沒有完全樹立起來，一些業(yè)主欠交了物業(yè)服務(wù)費(fèi)后，另一些業(yè)主看到欠交物管費(fèi)的不交了就不交了，也產(chǎn)生了從眾心理，特別是想到如果交了物管費(fèi)，物業(yè)公司撤走了，將享受不到物業(yè)服務(wù)，擔(dān)心物管費(fèi)白交。
　　
　?。ㄈ┓?wù)企業(yè)的問題。
　　
　　1、人員素質(zhì)低，服務(wù)不到位是造成拒付物管費(fèi)的主要原因。服務(wù)理念差，物業(yè)公司本應(yīng)該根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的要求履行服務(wù)，但一些服務(wù)企業(yè)把自己的身份作為管理者，而不是服務(wù)者，沒有把業(yè)主作為平等的被服務(wù)者主體來看待，平時(shí)不能及時(shí)溝通早發(fā)現(xiàn)問題。服務(wù)人員的素質(zhì)低，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)主管部門對(duì)物業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)有要求，從業(yè)人員要經(jīng)過培訓(xùn)有上崗證，但物業(yè)服務(wù)是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，在金華發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，一些房產(chǎn)公司把物業(yè)公司作為安排親朋“肥缺”的一個(gè)主渠道，認(rèn)為招幾個(gè)保安、保潔就可以開展工作了。又因?yàn)槲飿I(yè)人員的工資低(保潔、保安目前60%以上的人員的還沒有達(dá)到最低工資標(biāo)準(zhǔn))，人員的流動(dòng)性非常大，很難留住或招到優(yōu)秀的管理人才，解決問題的能力弱。服務(wù)不到位，少服務(wù)、不服務(wù)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，尤其是小區(qū)清潔、保安、裝潢垃圾清運(yùn)、樓道保潔等內(nèi)容，不少小區(qū)未能按事先承諾的標(biāo)準(zhǔn)兌現(xiàn)，調(diào)查中住戶對(duì)雜物堆積、電子防盜門不及時(shí)維修等現(xiàn)象更為不滿。
　　
　　2、收支透明度低，主動(dòng)接受業(yè)主監(jiān)督的自覺性跟不上。按照《關(guān)于印發(fā)金華市〈物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法〉實(shí)施細(xì)則的通知》第二十一條規(guī)定：“免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)應(yīng)建立健全財(cái)務(wù)管理制度。每年公布一次物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督”。我們調(diào)查的9個(gè)小區(qū)中，主動(dòng)按要求公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收支情況的只有４個(gè)小區(qū)，多數(shù)小區(qū)沒有按規(guī)定將物管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在小區(qū)進(jìn)口處公布，有的只是在物管辦公室或門口值班室留有自行打印、沒使用由物價(jià)部門監(jiān)制的統(tǒng)一價(jià)目表。同時(shí)，業(yè)主對(duì)自己所繳納的管理費(fèi)用的支出有知情權(quán)、物管沒有對(duì)業(yè)主作財(cái)務(wù)明細(xì)公開，而這些卻給業(yè)主們留下了虛假虧空的想象和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏高和亂收亂支的懷疑。
　　
　　3、物業(yè)服務(wù)的整體特性，追繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的救濟(jì)渠道少。物業(yè)服務(wù)提供的也是一種公共產(chǎn)品，與電力、自來水、有線電視、電話等服務(wù)有較大的差別。物業(yè)服務(wù)提供的綜合服務(wù)不可能實(shí)行一對(duì)一的服務(wù)，對(duì)欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主限制少，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不可能像電力部門、自來水公司、廣播電視臺(tái)、電信部門對(duì)欠費(fèi)的用戶實(shí)行停電、停水、停播、停使用的措施，物業(yè)服務(wù)公司只能通過上門溝通，對(duì)欠費(fèi)的一次一次的要。在調(diào)查中主動(dòng)到物業(yè)服務(wù)公司交物業(yè)費(fèi)在40-70%，剩下的一部分是通過上門收取，一些物業(yè)公司一年中短的要用一個(gè)月時(shí)間收費(fèi)，長(zhǎng)的要用三個(gè)月的時(shí)間來收費(fèi)。物業(yè)人員非常的辛苦，加班加點(diǎn)，有時(shí)一晚收不到幾戶。通過訴訟收費(fèi)雖然可以解決部分業(yè)主欠費(fèi)的問題，但物業(yè)服務(wù)公司耗時(shí)耗力太多，而且會(huì)與業(yè)主產(chǎn)生情感的隔閡。2008年9月2日《金華晚報(bào)》第九版《物業(yè)公司狀告２０多戶業(yè)主》，開庭審了三天，可見通過訴訟解決物業(yè)收費(fèi)糾紛有多難。

　?。ㄋ模┱蜕鐣?huì)的問題
　　
　　1、政策的空白點(diǎn)。一些炒房者的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取更難，特別是外地炒房者，如溫州、麗水、義烏、永康等地，聯(lián)系上都很難，收費(fèi)就更難。由于炒房者轉(zhuǎn)讓房屋，進(jìn)行權(quán)屬登記時(shí)，沒有制度和措施強(qiáng)行約束要求交清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。房屋的受讓方根據(jù)《國(guó)務(wù)院免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)條例》規(guī)定：受讓人不對(duì)房屋受讓前產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)負(fù)責(zé)，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)轉(zhuǎn)讓前這段時(shí)間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)索要無門。
　　
　　2、拆遷的問題。拆遷安置的業(yè)主，因?yàn)椴皇遣鸷蟀仓迷兀恍I(yè)主對(duì)原地有感情，再加上原地房屋升值快，生活方便，而拆遷安置的地方相對(duì)原地生活和升值差多了，周邊的配套也跟不上，心里上會(huì)產(chǎn)生一些不平衡。如安置到北苑小區(qū)的業(yè)主當(dāng)時(shí)市政府規(guī)劃要建五星公園，可過去了這么多年也沒有建起來，原先住“金華兩街”的業(yè)主小孩可上市區(qū)最好的小學(xué)和初中，現(xiàn)到北苑、柳湖小區(qū)的拆遷安置戶要讀這樣的小學(xué)和初中就要交一大筆與入學(xué)掛鉤的贊助費(fèi)。
　　
　　3、低保和特困人員問題。在拆遷安置小區(qū)里這類人員相對(duì)較為集中，在北苑小區(qū)就有登記的低保戶、困難戶30多戶，因?yàn)檫@些人生活本來就很困難，再加上他們以前沒有交過物業(yè)服務(wù)費(fèi)，水、電都有免費(fèi)的使用，他們有的不想交也確實(shí)交不起，而這些小區(qū)物管收費(fèi)本來就很低，小區(qū)設(shè)施又差，7‰物業(yè)用房和維修資金又不到位，要由管理該小區(qū)的物管公司來承擔(dān)這些社會(huì)問題就更難了。
　　
　　4、政府承諾的問題。政府承諾也是一個(gè)非常重要的問題，北苑小區(qū)原小區(qū)內(nèi)有垃圾中轉(zhuǎn)站，因?yàn)橹苓叞l(fā)展迅速，垃圾經(jīng)此中轉(zhuǎn)的越來越多。因中轉(zhuǎn)給周邊的居民帶來很大的不便，特別是夏天污水滴流，臭味重，再加上運(yùn)輸車的響聲影響周邊居民的生活。當(dāng)時(shí)市有關(guān)部門經(jīng)研究答應(yīng)要在周邊再建一個(gè)中轉(zhuǎn)站，解決此問題，可時(shí)間過了，此問題并沒有解決，導(dǎo)致200多戶業(yè)主在2007年不交物管費(fèi)。
　　
　　5、政府投入不平衡。如北苑小區(qū)的業(yè)主和南苑小區(qū)的業(yè)主相比，兩小區(qū)提供的服務(wù)內(nèi)容一樣，可南苑小區(qū)只交衛(wèi)生費(fèi)，而北苑小區(qū)相對(duì)要高一些，因南苑小區(qū)市開發(fā)區(qū)財(cái)政有保障。一些老小區(qū)（金華通園小區(qū)）有的得到政府的支持，對(duì)原有的設(shè)施進(jìn)行了改善，而有些小區(qū)卻沒有，財(cái)政體制不一樣，得到的支持力度不一樣，生活在不同的小區(qū)里的業(yè)主對(duì)此有看法。
　　
　　6、空置率高，導(dǎo)致物管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)提高。由于存在房?jī)r(jià)預(yù)期升值和炒房行為推動(dòng)房產(chǎn)過度開發(fā)，導(dǎo)致目前房屋空置率增高，在2004年全國(guó)空置率２９%，2007年全國(guó)商品房空置面積12355萬平方米，同比增長(zhǎng)7.9%，金華房屋空置率也逐年增高，而在一些新開發(fā)的偏遠(yuǎn)小區(qū)，空置率更高，交付已經(jīng)四年了，入住率還不到30%，如東方明珠、冠達(dá)東方蘭庭、東方前城前三期。而管理入住率低的小區(qū)與入住率高的小區(qū)并沒有多少區(qū)別，如保潔、綠化、保安、維修等沒有區(qū)別，要有區(qū)別的就是入住率高的小區(qū)衛(wèi)生清運(yùn)費(fèi)每戶每年多交36元。而空置房收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)為入住房的70%，而這些小區(qū)的7‰物業(yè)用房所帶來營(yíng)業(yè)收入也低，甚至沒有收入，其他服務(wù)收費(fèi)也低，這給物業(yè)公司帶來收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的相對(duì)提高，提高了入住戶的負(fù)擔(dān)，相對(duì)增加收費(fèi)難。
　　
　　7、規(guī)劃不夠完善，帶來物管效率低，相對(duì)提高了物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，增加了管理的難度。在規(guī)劃小區(qū)建設(shè)中，部分開發(fā)商只考慮了銷售，方便交通，而忽視免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)，造成小區(qū)出口多，物業(yè)分散，從而增加了免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)成本和管理難度。小區(qū)的物業(yè)建筑面積在2-3萬平方米的比較多，金華市機(jī)關(guān)婺江新村物管中心管理的11個(gè)小區(qū)物業(yè)總建筑面積才45萬平方米，在調(diào)查的相對(duì)有代表性9個(gè)小區(qū)中不超過10萬平方米的小區(qū)有2個(gè)，超過30萬平方米的有3個(gè)。因?yàn)樾〉奈飿I(yè)小區(qū)，也需要門衛(wèi)、保潔、綠化、管理人員，人員、設(shè)備的利用率就很低，如工程維修人員，綠化人員、財(cái)務(wù)人員小的小區(qū)又需要，可利用效率低，帶來管理效率低，財(cái)務(wù)費(fèi)用高，人員培訓(xùn)難。而面積較大的小區(qū)也存在門太多的問題，社會(huì)設(shè)施規(guī)劃不合理的問題。如北苑小區(qū)、南苑小區(qū)、門有多少無法統(tǒng)計(jì)，僅有的幾個(gè)門衛(wèi)就形同虛設(shè)，頻頻發(fā)生被盜事件在所難免，后建的柳湖小區(qū)物業(yè)建筑面積為30多萬平方米，就有門5個(gè)。再加上一些社會(huì)設(shè)施的設(shè)計(jì)不合理，如在小區(qū)里建學(xué)校和娛樂場(chǎng)所等，如北苑小學(xué)、南苑小學(xué)、南苑初中、柳湖小學(xué)，這些學(xué)校在小區(qū)的開辦，沒有將學(xué)校的門與小區(qū)的門有機(jī)的結(jié)合起來，給小區(qū)的封閉性管理帶來困難。
　　
　　三、如何解決物管收費(fèi)難的問題
　　
　?。ㄒ唬?yīng)加強(qiáng)宣傳，建立互信的關(guān)系，著力解決收繳率低下的問題。
　　
　　對(duì)廣大業(yè)主加強(qiáng)物管工作職能和作用的宣傳，使之充分認(rèn)識(shí)到做好物管工作可以營(yíng)造良好的生活環(huán)境。物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)可運(yùn)用小區(qū)宣傳欄、發(fā)放傳單、召開業(yè)主代表大會(huì)等多種形式，廣泛宣傳免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的職能、服務(wù)范圍、政府相關(guān)政策以及對(duì)小區(qū)管理的要求等，幫助業(yè)主走出認(rèn)識(shí)誤區(qū)，明確自己的權(quán)利和義務(wù)，樹立起消費(fèi)即要付費(fèi)的觀念。政府職能部門也要通過電視、報(bào)紙等大眾媒體，大力宣傳免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)等方面的政策法規(guī)，用政策引導(dǎo)物管企業(yè)和廣大業(yè)主建立和諧合作的關(guān)系。免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)應(yīng)按照有關(guān)部門根據(jù)自身提供的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)核準(zhǔn)的服務(wù)收費(fèi)價(jià)格或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)公司協(xié)商確定的價(jià)格在小區(qū)進(jìn)口處公布，定期公布經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核的繳納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支情況，主動(dòng)接受業(yè)主的監(jiān)督，提高業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信任度，也提高業(yè)主參與免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的主動(dòng)性和自覺性，促進(jìn)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)水平的提升和效率的提高。
　　
　?。ǘ┲匦聦徍顺杀尽⒍喾铰犎∫庖姡m時(shí)調(diào)整住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
　　
　　實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)目前的人工成本的調(diào)整而適時(shí)的修改。目前我市的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是2005年制定的，由于這幾年物價(jià)的持續(xù)上漲太快，最低工資標(biāo)準(zhǔn)也多次調(diào)整，（2005年為610元，2008年9月1日為850元），三年內(nèi)最低工資調(diào)整增加39%，再加上物業(yè)服務(wù)是勞動(dòng)密集型企業(yè)，人員的勞務(wù)開支占總開支的80%左右，國(guó)家為防止物價(jià)上漲過快，物管企業(yè)多次要求提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)被推遲，特別是隨著新修訂的勞動(dòng)法的進(jìn)一步實(shí)施，如果按照新修訂的《勞動(dòng)法》，“五金”（養(yǎng)老金、醫(yī)療保險(xiǎn)金、傷亡保險(xiǎn)金、住房公積金、生育保險(xiǎn)金）全交的話，人工成本在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上，還要再提高40%左右（因相當(dāng)?shù)奈飿I(yè)公司目前只對(duì)部分人員的“三金”進(jìn)行了交納。交“五金”的人員占調(diào)查人員數(shù)中不足1%，并且許多老小區(qū)7‰物業(yè)用房和維修資金不到位，小區(qū)公共設(shè)施破損嚴(yán)重，如果收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不能與實(shí)際能提供服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)相一致，會(huì)造成業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的信任危機(jī)會(huì)進(jìn)一步加大。對(duì)空置房收費(fèi)要協(xié)調(diào)房產(chǎn)公司承擔(dān)部分責(zé)任，三年后入住率仍低于60%的小區(qū)，房產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的差額（是指未入住的物業(yè)少交的物管費(fèi)金額）承擔(dān)80%的補(bǔ)貼，這也有利于房產(chǎn)公司增加社會(huì)責(zé)任，防止過度開發(fā)。調(diào)整未入住的物業(yè)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按全額標(biāo)準(zhǔn)的80%收取，根據(jù)《浙江省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法（試行）》、《關(guān)于印發(fā)<物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行）通知>》，重新制定與成本相適應(yīng)的服務(wù)等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（同級(jí)生活水平的舟山市收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分別為：普通多層住宅一級(jí)0.61元-0.80元/平方米、二級(jí)0.46元-0.60元/平方米、三級(jí)0.31元-0.45元/平方米），由現(xiàn)在的四級(jí)變?yōu)槲寮?jí)，增強(qiáng)可操作性，并把納入政府指導(dǎo)價(jià)管理的物業(yè)重新明確（普通住宅均納入政府指導(dǎo)價(jià)管理），使下級(jí)的規(guī)定與上級(jí)規(guī)定相一致。對(duì)上浮幅度進(jìn)行調(diào)整為基準(zhǔn)價(jià)的20%,并將最終定價(jià)權(quán)交物業(yè)服務(wù)公司自主決定（改變現(xiàn)在上浮不超過30%，由業(yè)主決定）。
　　
　?。ㄈ┛茖W(xué)劃定免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域，想方設(shè)法，讓業(yè)主委員會(huì)發(fā)揮免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的主角作用。
　　

　　由于住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)還是個(gè)新鮮事物，許多業(yè)主還較陌生。業(yè)主物權(quán)管理理念和消費(fèi)理念的缺失，造成自我管理機(jī)制不完善，業(yè)主委員會(huì)建立難，發(fā)揮作用更難。有些居民嫌煩、怕管“閑事”、怕得罪人、不愿挑頭，再加上業(yè)主委員會(huì)成員純粹是盡義務(wù)，沒有報(bào)酬、吃力不討好，因而，一部分小區(qū)至今無法建立業(yè)主委員會(huì)。缺少了業(yè)主委員會(huì)這個(gè)代表小區(qū)全體業(yè)主的具體執(zhí)行機(jī)構(gòu)，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)合同無法簽訂，致使許多問題難以通過正常途徑解決。還有些已建立的業(yè)主委員會(huì)工作不正常，未發(fā)揮應(yīng)有的作用。根據(jù)《浙江省免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)條例》第八條[6]、《金華免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)實(shí)施辦法》，物業(yè)主管部門和有關(guān)部門應(yīng)該協(xié)助免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域的業(yè)主按照法定的程序和標(biāo)準(zhǔn)成立業(yè)主委員會(huì)，協(xié)助業(yè)主委員會(huì)開展工作。在目前已建業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員的培訓(xùn)，主動(dòng)幫助和協(xié)調(diào)解決房產(chǎn)開發(fā)商的遺留問題，特別是老小區(qū)按政策規(guī)定享有的7‰物業(yè)用房和維修資金不到位的問題，社區(qū)占用物業(yè)用房的問題，提高業(yè)主委員會(huì)依法開展維權(quán)的能力、服務(wù)全體業(yè)主的能力。在沒有建立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)要按照《中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)條例》、《浙江省免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)條例》程序和條件建立業(yè)主委員會(huì)。理順業(yè)主委員會(huì)與居民委員會(huì)關(guān)系，維護(hù)和保障業(yè)主委員會(huì)在免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)中的自治的權(quán)益。
　　
　　（四）科學(xué)規(guī)劃，管理先行，提高免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的效率。規(guī)劃部門在規(guī)劃時(shí)就應(yīng)該充分考慮今后的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的問題，總結(jié)目前因規(guī)劃帶來的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的缺陷。在開發(fā)住宅時(shí)事先明確合理的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域，在同一免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內(nèi)必須由同一物業(yè)公司管理，在同一免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內(nèi)整體開發(fā)，可分期開發(fā)、分不同的公司開發(fā)。并在規(guī)劃的同時(shí)事先明確物業(yè)的使用性質(zhì)和合理布局，做到商娛學(xué)等服務(wù)型社會(huì)設(shè)施應(yīng)在方便居民生活的同時(shí)，也應(yīng)該考慮防止與部分居民生活的沖突。克服目前一些老小區(qū)由于開小吃店、娛樂場(chǎng)所等產(chǎn)生的油煙和噪聲影響居民生活的現(xiàn)象。
　　
　?。ㄎ澹┢髽I(yè)要內(nèi)修外練，政府要加強(qiáng)服務(wù)和監(jiān)管，提供物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展新環(huán)境。
　　
　　1、企業(yè)要內(nèi)修外練，強(qiáng)素質(zhì)。企業(yè)要制定規(guī)范化的管理制度，通過制度強(qiáng)化服務(wù)的質(zhì)量，從細(xì)節(jié)上出真情，從質(zhì)量上求信譽(yù)。要加強(qiáng)對(duì)員工的培訓(xùn)，讓每一位員工知道其職責(zé)和操作規(guī)程，自身加強(qiáng)對(duì)服務(wù)質(zhì)量的檢查，并通過對(duì)業(yè)主的回訪，檢驗(yàn)和發(fā)現(xiàn)服務(wù)中存在的問題，樹立業(yè)主滿意是企業(yè)服務(wù)的宗旨。
　　
　　2、政府多給少取，鼓勵(lì)更多的人參與物業(yè)服務(wù)行業(yè)。加強(qiáng)對(duì)從事物業(yè)工作的人員培訓(xùn)，建立輪訓(xùn)制度，提升從事物業(yè)服務(wù)人員的素質(zhì)，對(duì)物管人員輪訓(xùn)對(duì)口部門實(shí)行免費(fèi)的優(yōu)惠政策。對(duì)參與老小區(qū)管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，因?yàn)橥度氪?，收益低，政府?duì)參與老小區(qū)管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)稅收實(shí)行減免政策。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)吸收“四十、五十”從業(yè)人員的給予稅收優(yōu)惠政策。對(duì)通過ISO9000認(rèn)證的獲得三級(jí)以上資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的炒房者，在辦理房產(chǎn)過戶時(shí)要求其提供物業(yè)服務(wù)費(fèi)交納情況，對(duì)欠交的待交齊后再辦理過戶手續(xù)，創(chuàng)建誠(chéng)信社會(huì)。
　　
　　3、建立誠(chéng)信檔案，清除不良物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)的主管部門應(yīng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為進(jìn)行規(guī)范，制定物業(yè)服務(wù)合同的指導(dǎo)性文本，讓合同各方的利益更具體、更明確、合同更便于操作，達(dá)到各方的義務(wù)更好的履行，利益得到更好的維護(hù)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與房產(chǎn)公司（前期物業(yè)）或業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行備案，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與受聘單位訂立規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同加強(qiáng)對(duì)物業(yè)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)行為進(jìn)行指導(dǎo)，對(duì)不按物業(yè)服務(wù)合同履行的物業(yè)企業(yè)要進(jìn)行指導(dǎo)和規(guī)勸，并建立檔案，對(duì)企業(yè)的不良行為屢勸不聽從的、履行合同差的、業(yè)主反響強(qiáng)烈的物業(yè)服務(wù)企業(yè)要從物業(yè)服務(wù)行業(yè)清退，提升物業(yè)服務(wù)行業(yè)的整體素質(zhì)。
　　
　　4、扶優(yōu)創(chuàng)品牌，讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行集約化管理。物業(yè)服務(wù)與其它服務(wù)一樣，也應(yīng)該走品牌之路，創(chuàng)誠(chéng)信度高、服務(wù)質(zhì)量?jī)?yōu)、滿意度高的優(yōu)秀企業(yè)。通過優(yōu)秀企業(yè)帶動(dòng)更多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向良性方向發(fā)展。特別是針對(duì)目前小區(qū)偏小，應(yīng)鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)走規(guī)?；?、集約化的發(fā)展之路，提高物業(yè)服務(wù)的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。政府要在企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)中多給予幫助，讓優(yōu)秀企業(yè)的牌子叫響，讓優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)造社會(huì)效益的同時(shí)也帶來良好的經(jīng)濟(jì)效益。
　　
　　（六）政府應(yīng)該統(tǒng)籌規(guī)劃，政策傾斜，完善老小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的改造。
　　
　　根據(jù)城市的總體規(guī)劃，合理安排對(duì)老小區(qū)和城中村的改造和提升工作，因?yàn)楝F(xiàn)在城區(qū)的一些老小區(qū)已經(jīng)不如一些農(nóng)村建設(shè)，道路破損、管網(wǎng)亂陳舊，負(fù)荷不堪承載，亂搭亂建多、配套設(shè)施缺，而生活在這些老小區(qū)的人又相對(duì)是弱勢(shì)群體多，依靠他們的力量來改變現(xiàn)狀比較難，政府應(yīng)該對(duì)全市的老小區(qū)分類進(jìn)行指導(dǎo)。如果列入拆遷的，就保持現(xiàn)狀；如果不是列入拆遷計(jì)劃的，就要分期分類進(jìn)行改造。幫助這些老小區(qū)完善設(shè)施，提高在此居住的市民生活質(zhì)量，共享改革的成果。對(duì)生活在老小區(qū)的貧困居民，政府應(yīng)該對(duì)他們的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)拿出解決的辦法，而不能由管理此小區(qū)的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司來承擔(dān)，對(duì)管理老小區(qū)的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司在稅費(fèi)上給予優(yōu)惠政策，調(diào)動(dòng)物業(yè)公司管理老小區(qū)的積極性。