物業(yè)管理的早期介入節(jié)點(diǎn)（上）

申請(qǐng)免費(fèi)試用、咨詢電話：400-8352-114

開發(fā)商和設(shè)計(jì)者在開發(fā)新的物業(yè)時(shí)，與日后的管理者所站角度不同。開發(fā)商在物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建造過程中只考慮了房屋和配套設(shè)施建設(shè)時(shí)的質(zhì)量和投資，而規(guī)劃設(shè)計(jì)人員由于自身專業(yè)和角度的局限，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中的不足在所難免，由此會(huì)帶來設(shè)施和設(shè)備配置得不完善或不合理，增加了投資，降低了使用效率、影響日后業(yè)主的正常生活，增加了免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)工作的強(qiáng)度和難度等問題。

免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)者作為物業(yè)的維護(hù)者，在長(zhǎng)期的實(shí)際工作中對(duì)物業(yè)可能出現(xiàn)的種種問題比較了解。因此可以代表業(yè)主從管理者的角度對(duì)即將管理的物業(yè)進(jìn)行審視，及時(shí)糾正規(guī)劃設(shè)計(jì)中的不足，更好地滿足業(yè)主的使用要求。因此，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)早期介入有利于優(yōu)化設(shè)計(jì)，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)。

筆者走訪了多家舊小區(qū)和新建小區(qū)，并根據(jù)日常工作經(jīng)驗(yàn)從開發(fā)成本、物業(yè)服務(wù)及業(yè)主使用功能的角度出發(fā)，提出免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)早期介入的具體介入點(diǎn)，以期有利于物業(yè)服務(wù)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。但所提的建議中并不適用所有小區(qū)，僅供參考。

電氣

1 建議每幢樓宇應(yīng)預(yù)留空調(diào)外機(jī)和空調(diào)孔位置，并考慮位置的大小和孔洞的位置及外露管的隱蔽處理。

理由：市場(chǎng)上的空調(diào)外機(jī)尺寸大都不一樣，安裝位置如果過小，造成空調(diào)外機(jī)無法在原位置安裝，業(yè)主就會(huì)隨意另選位置，開發(fā)商補(bǔ)救成本也很大；留有的空調(diào)孔的位置不合適，業(yè)主為了妥當(dāng)安裝室內(nèi)機(jī)，只能重新打洞，原來的空調(diào)孔就成為外墻上的“疤痕”；連接外機(jī)的空調(diào)管各式各樣、歪歪斜斜，影響美觀，可以將連接外機(jī)的空調(diào)管“藏”入墻內(nèi)，只需要在室內(nèi)合適位置留有可插式孔洞即可，減少了業(yè)主安裝過程中的麻煩，此方法能有效解決亂安空調(diào)影響美觀等問題。

2 建議室內(nèi)安裝空氣自動(dòng)循環(huán)系統(tǒng)。

理由：安裝此系統(tǒng)能有效地使室內(nèi)空氣循環(huán)，保證室內(nèi)空氣的新鮮，避免了開窗戶通風(fēng)造成灰塵、雨水進(jìn)入到室內(nèi)，造成給室內(nèi)污染和經(jīng)濟(jì)損失。另外也防止業(yè)主自行安裝此裝置，破壞承重墻體，影響房屋結(jié)構(gòu)安全。特別是燃?xì)夤┡姆课荩搜b置更為重要。開發(fā)商冠以“會(huì)呼吸的房子”也可以作為銷售的亮點(diǎn)。

3 建議組建小區(qū)局域網(wǎng)。

理由：組建小區(qū)局域網(wǎng)，發(fā)展自己的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)器，不但是物業(yè)開發(fā)的發(fā)展方向，而且會(huì)成為免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)、開發(fā)商一筆不小的收入，并可以提高小區(qū)的檔次。

4 建議設(shè)置等電位箱。

理由：等電位聯(lián)接端子板，可聯(lián)結(jié)水管、暖氣管、下水道管等各類樓層連通的立管和建筑物內(nèi)鋼筋，從而避免了因各種原因而引入的電位對(duì)人體的意外傷害。2008年長(zhǎng)春一小區(qū)就曾發(fā)生過因開發(fā)商未設(shè)置等電位箱結(jié)果造成一少年洗澡時(shí)遭電擊身亡的嚴(yán)重事故，其親屬直接追究開發(fā)商和施工單位的責(zé)任。

5 建議設(shè)置樓宇門警報(bào)系統(tǒng)。

理由：很多業(yè)主喜歡用雜物將樓宇門別住以方便進(jìn)出單元門，也有些樓宇門不能完全關(guān)閉或者時(shí)常虛掩，很容易給樓宇門造成破壞和讓犯罪分子有趁虛而入的機(jī)會(huì)。樓宇門警報(bào)系統(tǒng)可在發(fā)現(xiàn)樓宇門超過3分鐘未關(guān)閉時(shí)，自動(dòng)發(fā)出警報(bào)聲音，提醒業(yè)主或者中控室，中控室及時(shí)通知巡邏的保安進(jìn)行關(guān)閉。（中控室能直接關(guān)閉警報(bào)系統(tǒng)，如遇到業(yè)主搬家等特殊情況時(shí)即可。）目前只有些高檔小區(qū)采用了此系統(tǒng)。

另外樓宇的可視系統(tǒng)建議設(shè)置在第二道門上（第一道為門斗），如果設(shè)置在外側(cè)，在風(fēng)吹日曬雨淋的作用下，會(huì)縮短可視系統(tǒng)的壽命。

6 建議采用人體感應(yīng)開關(guān)。

理由：目前采用的樓道燈一般都是聲控和觸點(diǎn)式的開關(guān)，存在很多不足，聲控開關(guān)會(huì)被外面的車?guó)Q聲、鞭炮聲、樓宇門關(guān)閉聲等聲音打開，會(huì)造成整個(gè)樓道的燈一起亮，浪費(fèi)電力（筆者管理的小區(qū)一共有68棟多層樓宇，每棟4個(gè)單元，當(dāng)?shù)氐拿裼秒妰r(jià)是0.525元/度,如果按每晚2個(gè)單元浪費(fèi)1度電算，1年就浪費(fèi)2萬多元）；而觸點(diǎn)式開關(guān)又不方便拎東西的業(yè)主開啟。如果采用人體感應(yīng)開關(guān)，人到哪層哪層的燈就會(huì)亮。另外隨著國(guó)家電價(jià)的不斷調(diào)整，建議在所有的路面和樓道燈具上使用節(jié)能燈泡。

7 建議配置移動(dòng)通信覆蓋系統(tǒng)。

理由：小區(qū)地下車庫(kù)、電梯、地下室等移動(dòng)通信盲區(qū)容易造成通訊不暢通，應(yīng)設(shè)立移動(dòng)通信覆蓋系統(tǒng)。

8 建議充分考慮弱電箱的合理位置和容量。

理由：不能充分考慮弱電箱的合理位置和容量，容易造成各施工單位隨意走明線或者直接在墻上開洞，使兩邊的墻上東一塊、西一塊補(bǔ)丁般地布滿了各種弱電箱子和線管，影響美觀，形成安全隱患。

9 建議將部分背景音箱與提示牌合并使用。

理由：目前背景音箱和提示牌基本都是分開的，如果將部分背景音箱與提示牌合并使用，既是背景音箱又是提示牌，節(jié)約了成本，也簡(jiǎn)化了草坪上過多的設(shè)施數(shù)量，提高美觀度。

10 建議園區(qū)公告系統(tǒng)和粘貼欄合并使用。

理由：物業(yè)公司可以在上部電子欄發(fā)布各種信息，而下部信息粘貼欄可以讓業(yè)主在固定的地方張貼各種信息，以避免隨意粘貼，降低免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)清理的難度。

11 建議設(shè)置設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)。

理由：可以采用集散控制技術(shù)對(duì)下列部位和設(shè)施實(shí)施監(jiān)控：（1）對(duì)給排水系統(tǒng)監(jiān)視，監(jiān)測(cè)蓄水池、生活水箱、集水井、污水井的液位，并對(duì)超高、超低液位進(jìn)行報(bào)警，監(jiān)視生活水泵、消防泵、排水泵、污水處理設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)；（2）監(jiān)控電梯系統(tǒng)，以直觀的動(dòng)態(tài)圖形顯示電梯的層站、運(yùn)行方向及綜合故障報(bào)警；（3）對(duì)公共區(qū)域的照明（包括道路、景觀、泛光、單元/樓層大堂燈光）設(shè)備進(jìn)行監(jiān)控，能按設(shè)定的時(shí)間表自動(dòng)控制照明回路開/關(guān)，監(jiān)視航空障礙燈的狀態(tài)；（4）對(duì)地下室、地下車庫(kù)通風(fēng)系統(tǒng)的通風(fēng)設(shè)備進(jìn)行監(jiān)控，能按設(shè)定的時(shí)間表自動(dòng)控制風(fēng)機(jī)的啟停，監(jiān)視風(fēng)機(jī)的運(yùn)行狀態(tài)、手/自動(dòng)開關(guān)狀態(tài)和故障報(bào)警。

12 建議設(shè)置自動(dòng)抄表系統(tǒng)或采用IC卡表具。

理由：目前東北地區(qū)水電的抄表工作還需靠人力，不僅提高了成本，同時(shí)因?yàn)槌瓕憰r(shí)產(chǎn)生錯(cuò)誤引發(fā)了很多糾紛。如果采用自動(dòng)抄表系統(tǒng)或采用IC卡表具在一定程度上可以減輕相關(guān)部門的壓力和避免糾紛。

13 建議根據(jù)業(yè)主的需求設(shè)置室內(nèi)紅外報(bào)警系統(tǒng)。

理由：在需要防范的區(qū)域（如家里的客廳、臥室、走廊等）安裝好探測(cè)器之后，如果有盜賊進(jìn)入防范區(qū)域，探測(cè)器就會(huì)探測(cè)到人體紅外線，并立即發(fā)射經(jīng)數(shù)字編碼的報(bào)警信號(hào)，該信號(hào)由紅外線報(bào)警器接收后，立即發(fā)出刺耳的警報(bào)聲，驚嚇盜賊，提醒主人，主人可根據(jù)紅外線報(bào)警器面板上的報(bào)警提示燈，明確報(bào)警地點(diǎn)，前往抓拿盜賊。報(bào)警器還有自動(dòng)記憶報(bào)警時(shí)間功能，如果主人沒有在家，則回家后可知道盜賊何時(shí)光顧家里。

需要提醒的是，對(duì)于這些電氣設(shè)備，無論選擇哪種設(shè)備，必須考慮設(shè)備的售后維修服務(wù)是否方便，以及是否適宜各地域的實(shí)際情況。

土建

14 建議商住樓設(shè)計(jì)門市房單獨(dú)的排煙系統(tǒng)。

理由：對(duì)于商住樓，目前很多門市沒有單獨(dú)的排煙系統(tǒng)，如果和住戶共用一個(gè)煙道，則會(huì)引起業(yè)主家串味、串煙等情況。用作飯店的門市，店主們一般自己在附近的外墻上設(shè)置各種各樣的鐵制煙囪，直達(dá)樓頂，極不美觀，還容易引起樓上住戶部分業(yè)主有意見，再者，如果鐵制煙囪在面向樓體一面的接縫處發(fā)生漏煙后，油煙就會(huì)從墻體滲入業(yè)主的室內(nèi)，在墻面留下油漬（筆者曾經(jīng)管理的長(zhǎng)春市菊苑小區(qū)就發(fā)生過此類情況）。另外設(shè)置在外面的油煙機(jī)產(chǎn)生的噪聲也十分?jǐn)_民。如果設(shè)置了單獨(dú)的排煙系統(tǒng)，可以讓購(gòu)房者不再為外煙道設(shè)置問題而犯愁，在一定程度上能促進(jìn)門市物業(yè)的銷售。

15 建議取消一樓廚房排煙道和廁所排氣道。

理由：目前一樓業(yè)主裝修的時(shí)候一般都將廚房排煙道和廁所的排氣道拆除，將油煙機(jī)的管道直接插入二樓的通道內(nèi)，理由是這兩節(jié)過長(zhǎng)的通道占用空間的同時(shí)也起不到太多的作用，而拆除后也不會(huì)對(duì)樓體造成威脅和影響排煙。取消通道節(jié)約了施工成本也能從人性化的角度為業(yè)主使用方便作考慮。

16 建議各種管井盡量不要設(shè)計(jì)在路面上。

理由：（1）如果將各種管井設(shè)計(jì)在路面上，項(xiàng)目在施工的時(shí)候就會(huì)造成一些重型施工車輛碾壓路面的同時(shí)也會(huì)對(duì)管井造成“致命”的摧毀。（2）即使避開了前面的問題，在業(yè)主入住后，管井的井蓋也容易被業(yè)主的車輛經(jīng)常碾壓后破碎，特別是在業(yè)主裝修期間尤為嚴(yán)重，不斷地更換井蓋，會(huì)增加成本，也會(huì)造成安全隱患。如果采用鐵制的井蓋，時(shí)間久了，各接觸面經(jīng)磨損后，經(jīng)車碾壓后則會(huì)發(fā)出刺耳的噪音。

17 建議主路面不要鋪設(shè)方磚。

理由：方磚的使用壽命不長(zhǎng)，經(jīng)車碾壓后容易破碎。地基下沉后的方磚之間產(chǎn)生縫隙造成方磚松動(dòng)易積水，濺到行人身上。建議主路還是使用柏油路面。

18 建議不要設(shè)置過大的直角彎。

理由：開發(fā)商一般更關(guān)心整體美觀效果，但是道路設(shè)置是否方便業(yè)主、住戶行走則考慮較少，就會(huì)出現(xiàn)一些喜歡走“捷徑”的業(yè)主，從而造成草坪的破壞。設(shè)計(jì)的時(shí)候一定要依據(jù)人的行為軌跡來設(shè)置，自然直接，不要過分追求幾何圖案。

19 建議設(shè)計(jì)單獨(dú)通往屋頂?shù)耐ǖ?，方便日后維修。

理由：如果沒有設(shè)置單獨(dú)通往屋頂?shù)耐ǖ?，維修施工單位進(jìn)行維修時(shí)，就要從頂樓業(yè)主家中的陽(yáng)臺(tái)上到屋頂，其一如果業(yè)主不在家，就會(huì)影響維修工程的進(jìn)展；其二，從業(yè)主家中登上樓頂勢(shì)必會(huì)引起頂樓業(yè)主的反感，不僅影響了正常的維修也可能造成免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾。

20 建議設(shè)置會(huì)館、幼兒園、購(gòu)物街并充分考慮合理區(qū)位。

理由：在保證業(yè)主對(duì)房屋的正當(dāng)權(quán)益的前提下對(duì)外開放這些公共場(chǎng)地，采用內(nèi)外有別的收費(fèi)方式“以外養(yǎng)內(nèi)”，貼補(bǔ)會(huì)所運(yùn)行成本，使業(yè)主得到實(shí)惠。用經(jīng)營(yíng)收入補(bǔ)充會(huì)所運(yùn)行成本的不足，以保證良好的設(shè)施維護(hù)與服務(wù)水準(zhǔn)。但一定要考慮區(qū)位的合理，如果區(qū)位不合理，影響業(yè)主的購(gòu)物，有些房屋區(qū)位占優(yōu)勢(shì)的業(yè)主很可能發(fā)現(xiàn)其他業(yè)主的生活需求，在園區(qū)內(nèi)開超市、理發(fā)店等，到時(shí)候治理的難度非常大。另外在會(huì)館中建議提供客房服務(wù)，家里短期的客人均可入住，不但保護(hù)了主、客雙方的隱私，客人也會(huì)覺得很方便，同時(shí)對(duì)主人而言，由于是請(qǐng)客人住在本小區(qū)內(nèi)，也不失體面。

21 建議樓道墻面先不粉刷只做基本處理，或直接鋪設(shè)瓷磚。

理由：粉刷一新的樓道墻壁往往會(huì)在業(yè)主裝修期間造成一定的破壞，又找不到當(dāng)事人，開發(fā)企業(yè)不得不重新粉刷樓道，加大施工成本。如果在交樓前只進(jìn)行一次基本的墻面處理，待業(yè)主入住率達(dá)到一定程度的時(shí)候，再進(jìn)行最后粉刷或者直接鋪設(shè)墻面瓷磚，就可以避免上述情況。（待續(xù)）

……

本篇文章來源于《現(xiàn)代物業(yè)》雜志