物業(yè)公司到底是虧還是賺？

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物業(yè)，一直以來都是業(yè)主心中的結(jié)，在我市眾多小區(qū)中，業(yè)主對物業(yè)的質(zhì)疑幾乎就沒有停止過。

　　而物業(yè)公司也都是一肚子苦水：物業(yè)費標準低，征收困難，無論是品牌開發(fā)商，還是本土小開發(fā)商開發(fā)的樓盤，物業(yè)公司都說自己在賠本經(jīng)營，可結(jié)果仍然換不來業(yè)主的理解支持。

　　鞍山的物業(yè)公司到底虧不虧損？對于這個問題，物業(yè)公司、業(yè)內(nèi)人士、業(yè)主各執(zhí)一詞，使這個原本很簡單的問題，成了一個難解之謎，讓人一頭霧水。

　　智慧城物業(yè)三年虧損284萬

　　沿海綠色智慧城是我市首個開發(fā)建設的大型住宅物業(yè)小區(qū)，也是我市唯一的全國免費物業(yè)管理系統(tǒng)示范小區(qū)。而就是這樣一個全市聞名的品牌物業(yè)小區(qū)，卻因物業(yè)公司連年虧損，一度到了物業(yè)棄管的邊緣。

　　該小區(qū)物業(yè)公司——美佳免費物業(yè)管理系統(tǒng)(鞍山)有限公司總經(jīng)理趙新宇說，綠色智慧城小區(qū)管理面積為414800.28平，可收費面積398232.97平，共有2827戶業(yè)主。小區(qū)物業(yè)費定價為住宅0.7元/平，別墅0.9元/平。如果按照100%的收費率，該小區(qū)每月的物業(yè)費收入應該在30萬元左右。然而該小區(qū)近三年來的實際收費率卻僅僅維持在60%左右。

　　趙新宇去年曾經(jīng)做過一項統(tǒng)計：綠色智慧城小區(qū)自1999年入住11年來，園區(qū)累計欠費業(yè)主已有1000余戶，其中欠費萬元以上業(yè)主達到300多戶，欠費最長時間達到10年之久。目前，美佳物業(yè)持有的物業(yè)費債權(quán)已達500萬元以上。

　　“物業(yè)費收不上來，做為品牌企業(yè)又不能大幅降低服務標準?！壁w新宇說，為了保障小區(qū)的安全、保潔、綠化、維修，綠色智慧城園區(qū)共配有70余名保安，及眾多的保潔員、綠化管理員、維修人員、管理人員，每個月僅固定支出一項就高達約34.4萬元。而物業(yè)公司的開支當然并不僅限于此，園區(qū)綠化植被的維護、水系及維護，電梯年檢、維修費，水暖維護費，園區(qū)路燈及電設施的電費等等，都需要物業(yè)公司承擔。僅2008年至2011年合同期的三年，美佳物業(yè)就已經(jīng)累計虧損284.3萬元。

　　“2008年以前，開發(fā)商每年會給物業(yè)公司一定的補貼?！壁w新宇告訴記者，從2008年即本期合同開始之年起，開發(fā)商因項目封盤而停止補貼，物業(yè)公司僅靠剩余的部分資產(chǎn)出租和壓縮管理成本勉強維持園區(qū)基本運行。而隨著物價水平、人工成本、材料成本等急劇上漲，加之多年來園區(qū)各類公共設備設施不斷老化，園區(qū)維護管理成本不斷加大，企業(yè)經(jīng)營嚴重入不敷出，本年度合同終止時，美佳物業(yè)曾一度考慮撤出綠色智慧城小區(qū)。

　　萬科城市花園物業(yè)醞釀漲價

　　“萬科城市花園的物業(yè)費計劃上調(diào)。近期，業(yè)主大會將決策。”鞍山萬科物業(yè)服務有限公司總經(jīng)理李莉表示，作為一家管理規(guī)范、有著多年管理經(jīng)驗的物業(yè)服務企業(yè)，項目經(jīng)營虧損同樣也困擾著萬科物業(yè)。

　　李莉告訴記者，萬科城市花園2004年入住，當時物業(yè)服務費定價為0.9元/平。時過6年，物價飛漲，而物業(yè)服務費始終未作調(diào)整，項目經(jīng)營長期處于虧損狀態(tài)。

　　“物業(yè)服務企業(yè)是勞動密集型行業(yè)，人力成本約占總成本的70%左右，在物業(yè)費收入不變，人力成本持續(xù)高漲的情況下，物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營難以維系。”李莉說。

　　為了不使服務品質(zhì)因項目經(jīng)營虧損而帶來波動，萬科物業(yè)從節(jié)約一度電、一滴水做起，培養(yǎng)全員節(jié)能意識，并積極改造設備設施，降耗增效。李莉告訴記者，雖然成本支出方面的控制帶來了一定效果，但項目長期虧損的現(xiàn)實卻無法從根本上改變。因此，在保障項目服務品質(zhì)的前提下，萬科物業(yè)計劃今年向萬科城市花園業(yè)主大會提交項目物業(yè)服務費上調(diào)提議，提交業(yè)主大會決策，以改善項目經(jīng)營狀況。

　　為售房

　　個別開發(fā)商盲目降低物業(yè)費

　　“先生，您已經(jīng)欠了一年的物業(yè)費了，能不能今天補上？”25日上午，負責鐵西一住宅小區(qū)免費物業(yè)管理系統(tǒng)的勝明華物業(yè)公司總經(jīng)理郭俊辰小心翼翼地攔住了一輛寶馬X5，對坐在駕駛座上的業(yè)主說。

　　“啥時候房子漏水的問題解決了，啥時候我交錢！”該業(yè)主氣呼呼地數(shù)落郭俊辰，“收錢收得這么勤，漏水的時候叫多少遍都沒人來。”該業(yè)主隨即搖上車窗玻璃開車離開。

　　郭俊辰無奈地看著他離開?！拔覀兾飿I(yè)也沒辦法啊，房子漏水、墻體長毛、窗戶漏風，這些問題是開發(fā)商在蓋房子時候留下的問題，物業(yè)解決不了啊?！惫〕秸f，“現(xiàn)在小區(qū)收費率才不到30%，物業(yè)公司嚴重虧損。很多業(yè)主都不差那倆錢，就是賭氣?！?/P>

　　在郭俊辰看來，收費難是造成物業(yè)公司虧損的主要原因。郭俊辰告訴記者，業(yè)主拒繳免費物業(yè)管理系統(tǒng)費的理由五花八門——有業(yè)主因為房子建筑質(zhì)量有問題，綠化、設計不合理等；有業(yè)主因為鄰里有矛盾，裝修造成滲漏水，噪聲擾鄰，而怪罪物業(yè)公司沒有進行有效協(xié)調(diào)；物業(yè)公司對小區(qū)的管理得罪了部分既得利益者；攀比從眾心理作祟：“他們都交了嗎？有人不交可以，我為什么要交？”凡此種種，不一而足。

　　“一些物業(yè)公司虧損就是開發(fā)商造成的?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士告訴記者，現(xiàn)在，專業(yè)的免費物業(yè)管理系統(tǒng)是保證房子保值增值必不可少的條件。這種情況下，免費物業(yè)管理系統(tǒng)就成為銷售房子的一大賣點。為了銷售房子，一些開發(fā)商按低于正常規(guī)定的標準收取物業(yè)費，全力提高物業(yè)服務，甚至不惜成本。按照這種低收費高服務質(zhì)量的標準收費，物業(yè)公司只有虧損。

　　而物業(yè)同行業(yè)惡性競爭，也是造成物業(yè)公司虧損的原因之一。郭俊辰告訴記者，由于市場上的物業(yè)公司比較多，而較“肥”的管理項目有限。為了爭項目，一些物業(yè)公司大打“低價牌”，以價格戰(zhàn)來打擊同行業(yè)競爭對手。這樣一來，雖然以較低的價格獲得了管理項目，但物業(yè)公司并沒有得到什么好處，處于虧損狀態(tài)。時間長了，為了維持收支平衡或減少虧損，物業(yè)公司只有降低服務標準，但又會引發(fā)業(yè)主的不滿，誘發(fā)物業(yè)矛盾和糾紛。

　　物業(yè)企業(yè)到底虧不虧？

　　記者從有關部門獲悉，短短幾年時間，我市的物業(yè)服務企業(yè)已從過去的幾十家發(fā)展到如今的100多家，而且這個數(shù)字還會隨著新注冊的本土物業(yè)企業(yè)以及外埠物業(yè)公司不斷進入而繼續(xù)增加。

　　一邊是行業(yè)集體喊虧，一邊卻是行業(yè)大擴軍，這不能不令人對物業(yè)公司的虧損真實性產(chǎn)生懷疑。

　　一位業(yè)內(nèi)人士這樣解釋：“首先，一些品牌開發(fā)商對外來的物業(yè)公司不放心，怕影響項目銷售，每開發(fā)一個項目，就成立一個自己的物業(yè)公司，對項目進行管理；其次，對于新開發(fā)的小區(qū)來說，由于收費率高、設備設施養(yǎng)護投入少等原因，前三年，物業(yè)公司肯定是一個贏利行業(yè)。一些人看到了商機，便成立了物業(yè)公司?！?/P>

　　“不能僅從物業(yè)公司的數(shù)量上來簡單地說行業(yè)盈虧，應該從整個行業(yè)的盈利能力來看該行業(yè)的盈利狀況。”該業(yè)內(nèi)人士說，“一些項目的物業(yè)公司在小區(qū)質(zhì)保期過后，無利可圖時選擇退出，這也加重了后續(xù)接手物業(yè)公司的負擔。”

　　那么，我市物業(yè)行業(yè)整體是盈利還是虧損呢？

　　“物業(yè)公司是以盈利為目的企業(yè)，又不是慈善機構(gòu)，要是都虧損，哪能有這么多?！币患椅飿I(yè)公司的管理人員告訴記者。據(jù)多位業(yè)內(nèi)人士透露，單從物業(yè)公司的主營業(yè)務看，確實90%以上的物業(yè)公司在虧損，但大多數(shù)物業(yè)公司的收入絕對不只主營收入，還有看不到的其他收入。

　　最重要的收入就是房地產(chǎn)開發(fā)公司對物業(yè)公司進行補貼。一些房地產(chǎn)開發(fā)公司為了創(chuàng)品牌，增加項目銷售，不計成本地提高物業(yè)服務，而物業(yè)公司就是自己的子公司，財務根本就沒有分開，虧損多少補貼多少；即使物業(yè)公司是招標而來的，雙方也會在合同中約定：每月或每年，開發(fā)公司要給物業(yè)公司補貼多少費用。不然，明知道從接手開始就要虧損的物業(yè)公司不會貼錢提供服務。

　　另外比較重要的收入就是部分物業(yè)公司收取小區(qū)車位費。比如，高新區(qū)某小區(qū)，有700多個停車位，每個車位，物業(yè)公司每年向車主收費960元，那么一年小區(qū)的車位費就可以收取近70萬元。還有業(yè)主在裝修時，個別物業(yè)公司違規(guī)收取的五花八門的費用，比如裝修保證金、垃圾清運費、電梯運料費、裝修工人管理費、裝修公司入門費等等。如果業(yè)主不了解相關規(guī)定，沒有人向管理部門投訴，這筆費用也是物業(yè)公司不小的收入。其他收入，如部分物業(yè)公司向進入小區(qū)收廢品的收進門費；在小區(qū)公共部位搞一些廣告，收取一定的贊助費等。有的物業(yè)公司還有自己的房子供出租使用，每年的租金也是一筆可觀的收入。

　　如何走出虧損困境

　　不管物業(yè)公司整體上是不是盈利，但僅根據(jù)主營收入來看，我市的物業(yè)公司的確存在行業(yè)性虧損。那么如何破解虧損難題呢？

　　“開發(fā)商應該提高房屋建筑質(zhì)量，按照規(guī)劃完善小區(qū)配套設施，必須通過綜合驗收后才可辦理入住，才能為將來的免費物業(yè)管理系統(tǒng)奠定良好的基礎?！笔蟹慨a(chǎn)局物業(yè)處的一位工作人員說。

　　其次，物業(yè)公司應該拓寬經(jīng)營渠道，提高盈利能力。該工作人員建議，物業(yè)服務企業(yè)應在做好本職服務的同時，進一步創(chuàng)新發(fā)展思路，結(jié)合業(yè)主對物業(yè)服務多方面、多層次的需要，廣開渠道，提供選聘鐘點工、清洗衣物、發(fā)送報紙、設立便民早點等收費服務項目。此外，物業(yè)服務企業(yè)還應下大氣力練好內(nèi)功，創(chuàng)出品牌，這樣可擴大市場占有規(guī)模，開拓延伸業(yè)務。物業(yè)公司的員工要有這樣的觀念：客戶上門是給大家送工資的，要微笑服務，要善待業(yè)主。只有業(yè)主對服務滿意了，物業(yè)收費率才會上升。此外，廣大業(yè)主也應該不斷增強花錢買服務的意識。　　

　　該工作人員還表示，虧損并不能成為物業(yè)公司違法經(jīng)營的擋箭牌，任何一個行業(yè)如果不在法制的天空下規(guī)范地運作，那么它的違法成本會很高，將危及整個行業(yè)的發(fā)展。市場經(jīng)濟講究優(yōu)勝劣汰，在行業(yè)的發(fā)展中必然要經(jīng)過一個洗牌過程，陣痛是必然的，但任何時候都不能忽視法律的力量，要在法律許可的范圍內(nèi)賺取陽光下的利潤。