淺議物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展趨勢

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自 1981 年深圳第一家免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司成立以來，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)作為一個(gè)與普通百姓息息相關(guān)的行業(yè)，經(jīng)歷了 26 年的快速發(fā)展，中間有無奈、有質(zhì)疑、有變革、有酸楚、有喜悅，但更多的是困惑。就免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)來講，還有許多局要破，許多結(jié)要解，《物權(quán)法》規(guī)定的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)模式究竟如何并存，市場化的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)還會(huì)走多遠(yuǎn)，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的真正面目或者說特質(zhì)究竟是什么？筆者撰此文，謹(jǐn)希望免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)在《物權(quán)法》的指引下，所有的從業(yè)人員及業(yè)主，能對免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)理解地更深，從而按照免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)自身規(guī)律發(fā)展特點(diǎn)來指引和規(guī)范行為，使得我們這個(gè)行業(yè)健康有序發(fā)展。在此，筆者從免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的“困局”談起，探討免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)發(fā)展的方向，與讀者一起分享。
　　一、我國免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)模式多樣化將正式啟動(dòng)
　　2007 年 3 月，第十屆全國人民代表大會(huì)第五次會(huì)議全體代表通過的《中華人民共和國物權(quán)法》第 81 條規(guī)定：“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理”。這實(shí)際上是明確了三種免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)模式，即業(yè)主自治管理、免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司管理、專業(yè)公司管理（或職業(yè)經(jīng)理人管理）。另外，從《物權(quán)法》的其他條文看，也對免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)模式的多樣化掃清了法律上的障礙，主要有《物權(quán)法》第 76 條規(guī)定的：業(yè)主選聘和解聘免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)或者其他管理人只需達(dá)到小區(qū)人數(shù)和面積的同時(shí)“雙多數(shù)”，即均超過二分之一，這一規(guī)定相對于國務(wù)院原《免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)條例》規(guī)定解聘或選聘物業(yè)公司的三分之二絕對多數(shù)，降低了更換免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的操作難度。物權(quán)法第 83 條規(guī)定的“業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失?！边@一規(guī)定為業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)的自治操作層面提供了法律依據(jù)。
　　距 2007 年 10 月 1 日 《物權(quán)法》正式生效實(shí)施，廣州越秀區(qū)五羊新城豐景大廈業(yè)委會(huì)的自治已近三年。當(dāng)時(shí)，周浩寧領(lǐng)著大廈業(yè)主挑起了一場物管風(fēng)波，執(zhí)意“趕走”了開發(fā)商指定的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司，并且由業(yè)委會(huì)自管大廈物業(yè)。   2007 年 6 月 29 日 ，北京三自品格社區(qū)服務(wù)中心有限公司正式獲得海淀區(qū)工商局頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，與此同時(shí)，品閣 148 戶業(yè)主，也都多了一個(gè)新的身份，成了自己小區(qū)社區(qū)服務(wù)中心的股東，品閣在社區(qū)服務(wù)中心的帶領(lǐng)下進(jìn)行自治。 2007 年 10 月 13 日 ，三湘世紀(jì)花城進(jìn)行免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)招標(biāo)，要求物業(yè)公司與業(yè)委會(huì)設(shè)立共管賬戶，同時(shí)聘請獨(dú)立中介機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)小區(qū)三足鼎立的共管局面，新選聘的物業(yè)公司不僅要為自己的承諾交付押金，停車費(fèi)、廣告費(fèi)等公共收益從“悶包”走向“陽光”。毫無異議，從目前有關(guān)配套的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的法律法規(guī)的規(guī)定看，雖然物權(quán)法基本上賦予了業(yè)委會(huì)、業(yè)主大會(huì)獨(dú)立的民事主體資格，比如說可以作被告、可以進(jìn)行小區(qū)的管理，但大部分配套法律并沒有給業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)獨(dú)立操作的余地，比如說我國的稅收制度、勞動(dòng)制度，業(yè)委會(huì)從事經(jīng)營行業(yè)，在稅收、開具發(fā)票、勞動(dòng)用工等方面很難操作。另外，業(yè)委會(huì)不是法人組織，如果業(yè)委會(huì)與業(yè)主發(fā)生糾紛，或者在業(yè)委會(huì)主導(dǎo)下自管物業(yè)的時(shí)候，某一戶業(yè)主的權(quán)益受到損害，往往就會(huì)帶來由誰承擔(dān)賠償責(zé)任的難題，引發(fā)的糾紛難以解決。最后，從政府層面講，政府對業(yè)主自治管理或委托專業(yè)機(jī)構(gòu)管理持謹(jǐn)慎態(tài)度，一個(gè)明顯的例子，物權(quán)法雖然明確規(guī)定了三種免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)模式，但隨后修改的《免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)條例》對此未涉筆墨。但是不可否認(rèn)的是，物權(quán)法規(guī)定的三種免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)模式，已經(jīng)喚醒了業(yè)主的“主人”意識(shí)，因此，將有更多形式的業(yè)主自治的實(shí)踐，使業(yè)主自治的要求進(jìn)一步釋放。
　　二、免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)兩極分化日益嚴(yán)重
　　近兩年，城市房地產(chǎn)開發(fā)如火如荼，大量物業(yè)入市，以上海為例，根據(jù)“網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)”資料， 2007 年 4 月份一手房住宅銷售 16713 套，面積 1986617 平方米 。而這些入市的房屋面積，也正是市場對免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)需求的反映，而這些新增物業(yè)的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)，大多花落一級免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)。原因是：在大中城市，經(jīng)過 20 年的行業(yè)發(fā)展，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的品牌效應(yīng)日益顯現(xiàn)，業(yè)主逐漸表現(xiàn)出對一級免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的認(rèn)可，聘請知名的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)，也是開發(fā)商樓盤購銷大賣點(diǎn)之一；二是由于我國目前仍然實(shí)行免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的資質(zhì)管理，由于受接盤面積的限制，一些新開的大型社區(qū)，三級免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)也只能望盤興嘆，甚至二級資質(zhì)的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)，由于不能管理 30 萬平方米以上的住宅項(xiàng)目，受到接盤的限制，也已經(jīng)是平常事，如上?？党?、中遠(yuǎn)兩灣城只能一級免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)管理。不管是北京、上海，絕大部分國家一級免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的老總，都為接盤忙的不亦樂乎，而小的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司，特別是三級資質(zhì)的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)，更是為生存而奔波，筆者在上海所熟知的很多三級免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)，幾年來，管理面積一直是原地踏步走，生存壓力也日趨嚴(yán)峻。隨著免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)成本提高，盈利空間遭到擠壓，沒有新的利潤空間，行業(yè)的兩極分化將更為嚴(yán)重，適用各行業(yè)的“二八”定律將在免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)上演。作為免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)，只有兩條路：一是做強(qiáng)做大建品牌的陽光大道；二是在競爭日趨激烈的市場中勉強(qiáng)生存，直至被無情淘汰。所以，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司未來生存之路將是專業(yè)化、品牌化、規(guī)?；?，籍此來占領(lǐng)市場。