探析物業(yè)行業(yè)的管理與發(fā)展

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        現(xiàn)代意義的免費物業(yè)管理系統(tǒng)在我國起步較晚，是隨著改革開放不斷深化，市場經(jīng)濟日趨活躍，城市建設(shè)事業(yè)迅速發(fā)展，于本世紀80年代在沿海地區(qū)逐漸興起的。目前，免費物業(yè)管理系統(tǒng)這一新興的與千家萬戶密切相關(guān)的行業(yè)已得到了政府和企業(yè)的高度重視，引起廣大人民群眾的極大關(guān)注和歡迎，相信在不遠的將來，必將得到更為廣泛蓬勃的健康發(fā)展。
　　
　　隨著經(jīng)濟、社會的迅速發(fā)展和經(jīng)濟體制的改革的不斷深化，我國的物業(yè)發(fā)展迅速崛起，在由計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟的深入轉(zhuǎn)化中，免費物業(yè)管理系統(tǒng)作為城市管理體制的一項重大改革，區(qū)別舊的管理體制，也顯示出了以下5個特點：
　　
　　一變多個產(chǎn)權(quán)單位、多個管理部門的多家管理為免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司統(tǒng)一管理，進一步完善了制度，克服了各自為政和扯皮退推委的弊端。
　　
　　二變單純的房屋維修為對管轄范圍內(nèi)的建筑物、附屬物、設(shè)備、場地、環(huán)衛(wèi)綠化、道路、治安等專業(yè)化管理和養(yǎng)護及對業(yè)主的全方位多層次的服務(wù)，有利發(fā)揮住宅小區(qū)個各類房屋的整體功能和綜合效益，有利于開展好社區(qū)服務(wù)。
　　
　　三變政府各部門行政型、福利型的管理為由免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司事實社會化、企業(yè)化、經(jīng)營化、專業(yè)化的有償經(jīng)營服務(wù)。使管理走上了以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展的道路。免費物業(yè)管理系統(tǒng)有了造血功能，既減輕了政府及企業(yè)的壓力和負擔，又使管理經(jīng)費有了穩(wěn)定的來源。
　　
　　四變管理單位的終身制為由業(yè)主選擇并通過管委會與免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司合同的簽定在合同期限范圍內(nèi)的聘用制，從而擺正了主人和管家的關(guān)系，建立了免費物業(yè)管理系統(tǒng)的競爭機制。免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司必須要靠良好的經(jīng)營、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、合理的收費才能擠進和占領(lǐng)市場，從根本上促使其服務(wù)態(tài)度的改變、服務(wù)水平的提高。在這種機制下，有活力的免費物業(yè)管理系統(tǒng)競爭市場逐步形成。
　　
　　五變政府對小區(qū)的環(huán)境及房屋的使用情況和社會服務(wù)質(zhì)量負直接責任為小區(qū)的產(chǎn)權(quán)人、使用人對此付直接責任，既體現(xiàn)了房屋產(chǎn)權(quán)人、承租人的合法權(quán)益，又建立了新的符合市場經(jīng)濟原則的政府管理部門。產(chǎn)權(quán)人，承租人———免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司建立新的法律關(guān)系和經(jīng)濟體系，實現(xiàn)了業(yè)主自治與專業(yè)管理的結(jié)合。在新的體制下，小區(qū)的居民自己的事情自己來辦，大家的事情自己商量，從被動的遵守小區(qū)的管理規(guī)則走向主動的維護集體利益。業(yè)主自治管理和專業(yè)管理相結(jié)合、業(yè)主委員會的建立、業(yè)主公約的簽定和管理基金的來源都做了規(guī)定使業(yè)主有法可依，把物業(yè)納入法制軌道。
　　
　　但是，從總體上說，免費物業(yè)管理系統(tǒng)在我國還是一個新生事物，新生事物的發(fā)展和完善總要有個過程，除了本身需要不斷完善，也要解決推動他發(fā)展所需要解決的內(nèi)部問題和外部環(huán)境問題，物業(yè)在發(fā)展過程中新舊管理體制的摩擦必然會反映出來，區(qū)別舊的體制，免費物業(yè)管理系統(tǒng)在市場經(jīng)濟形勢下發(fā)展也還存在一些亟待解決的問題：
　　
　　一思想觀念有待進一步解決，推行免費物業(yè)管理系統(tǒng)很重要的方面是要變計劃經(jīng)濟體制下長期形成的行政性、福利性管理為社會主義市場經(jīng)濟形勢下的企業(yè)化、經(jīng)營性管理，這必然涉及政府職能的轉(zhuǎn)變，也涉及小區(qū)居民的的權(quán)利和利益的轉(zhuǎn)變?，F(xiàn)在部分同志還習慣于計劃經(jīng)濟體制的管理經(jīng)費靠財政補貼，對免費物業(yè)管理系統(tǒng)提供全方位服務(wù)要收取一定費用及免費物業(yè)管理系統(tǒng)的經(jīng)營性難理解，這些認識還有待進一步解決。另外，政府的一些不恰當干預(yù)影響了免費物業(yè)管理系統(tǒng)的發(fā)展，沒能按照市場經(jīng)濟的規(guī)律運作，使免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)承擔了不應(yīng)有的功能，限制了行業(yè)的發(fā)展。
　　
　　二長期建管脫節(jié)，使的一些小區(qū)配套設(shè)施不齊全，一些房屋質(zhì)量差，遺留問題多，造成免費物業(yè)管理系統(tǒng)先天不足，使的免費物業(yè)管理系統(tǒng)的新機制在已建成的新小區(qū)難以啟動。另外管理制度尚不健全，小區(qū)的全面管理制度、樓宇管理、綠化、環(huán)衛(wèi)、治安、禁止違章建筑等專項規(guī)章管理不完善直接導(dǎo)致免費物業(yè)管理系統(tǒng)經(jīng)費收取不暢通，尤其是在建成多年的住宅有償服務(wù)的收費難以實施，商業(yè)用房的使用不當導(dǎo)致以業(yè)養(yǎng)業(yè)的造血功能難以形成，免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司自身經(jīng)營能力難以提高。
　　
　　三免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的人力資源隊伍的專業(yè)結(jié)構(gòu)、知識結(jié)構(gòu)等方面與免費物業(yè)管理系統(tǒng)發(fā)展要求有巨大差距，非專業(yè)人員做免費物業(yè)管理系統(tǒng)充斥免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場，人員的素質(zhì)參差不齊，專業(yè)知識不強，有的還存在“等、靠、”要”的思想，還沒有從舊的體制里走出來，沒有很好的服務(wù)性意識和利益區(qū)分意識，嚴重影響了免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)向高水平發(fā)展。
　　
　　四是法規(guī)建設(shè)滯后。免費物業(yè)管理系統(tǒng)涉及面廣，對各個方面的權(quán)利義務(wù)關(guān)系要求十分嚴格，法律關(guān)系十分明確，沒有法律法規(guī)做保障免費物業(yè)管理系統(tǒng)難以深入進行。目前大部分城市還沒有制定嚴密具體的管理法規(guī)，使免費物業(yè)管理系統(tǒng)的法律地位不能確定。對政府，業(yè)主委員會和免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司各個方面在免費物業(yè)管理系統(tǒng)中的地位、作用，權(quán)、責、利關(guān)系缺乏有效法規(guī)來規(guī)范和調(diào)整，使得理順行政管理和免費物業(yè)管理系統(tǒng)的關(guān)系，解決多頭管理等問題在不少地方得不到解決，從而形成了推進免費物業(yè)管理系統(tǒng)的難度和阻力。
　　
　　我們要充分認識到存在的問題和推動免費物業(yè)管理系統(tǒng)各種的難度，既不要滿足于以取得的成績，也不要不顧客觀的可能性，而要認真的研究存在的問題，提出解決問題的措施和意見，克服困難，把免費物業(yè)管理系統(tǒng)各種穩(wěn)步向前推進。
　　
　　實踐證明，提高城市的管理水平不抓免費物業(yè)管理系統(tǒng)不行，我們既要看到免費物業(yè)管理系統(tǒng)加快發(fā)展的好勢頭，也要充分認識到存在的問題和推進工作的難度，樹立緊迫感和責任感，抓住機遇，加強引導(dǎo)，推進免費物業(yè)管理系統(tǒng)健康有序的向廣度、深度、高度發(fā)展。下一步我們要做好以下6個方面的工作：
　　
　　一走“以人為本”的發(fā)展道路，為業(yè)主和使用人營造“整潔、文明、安全、方便”的環(huán)境是免費物業(yè)管理系統(tǒng)的主要目標，在與業(yè)主的接觸和服務(wù)中要把人情味體現(xiàn)在每個環(huán)節(jié)里，注重對業(yè)主的感情投資，提高業(yè)主滿意度。免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)所從事的一切活動要以使業(yè)主稱心、滿意為前提，其核心就首要提供完善、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。任何免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)必須捕捉市場信息，突出物業(yè)服務(wù)的人性化理念，將免費物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)超越單純的維修與維護，為業(yè)主營造一種高品位的生活氛圍，推行“零缺陷”的服務(wù)理念。，另外，還要通過宣傳來讓全社會都來認識物業(yè)，并以有效的管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、合理的收費讓業(yè)主感受到他們是最大的收益者讓他們看到物業(yè)的管理給他們的生活帶來的變化，喚起他們的參與意識，從各個方面形成推動免費物業(yè)管理系統(tǒng)工作的合力。
　　
　　二加強地方立法工作，依法推動和保障免費物業(yè)管理系統(tǒng)工作的健康發(fā)展。免費物業(yè)管理系統(tǒng)需要一個既有競爭又有秩序的市場環(huán)境，市場的正常運行又取決于法制的完善和市場規(guī)則的制定。各地要加快制定地方性法規(guī)，并有效的提高城市管理的執(zhí)法力度，尤其是依法調(diào)整好政府管理部門、免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司、小區(qū)管委會和廣大業(yè)主的關(guān)系，規(guī)范各方的權(quán)、責、利，綜合運用行政、經(jīng)濟、法律手段以保證免費物業(yè)管理系統(tǒng)范圍內(nèi)統(tǒng)一管理的實施，以充分發(fā)揮免費物業(yè)管理系統(tǒng)的社會化、專業(yè)化、企業(yè)化經(jīng)營特點，沿著依法管理的軌道進行。
　　
　　三要走專業(yè)化發(fā)展之路，加強對免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司的指導(dǎo)和管理，抓好管理隊伍的建設(shè)。各級主管部門要指導(dǎo)免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司通過健全管理制度，規(guī)范管理工作，提高管理水平。要及時掌握免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司在經(jīng)營服務(wù)中出現(xiàn)的新情況，主動調(diào)節(jié)有關(guān)部門解決問題，為免費物業(yè)管理系統(tǒng)工作的開展創(chuàng)造條件。要建立科學的人力資源管理機制，要組織免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司經(jīng)理及骨干進行短期的學習、培訓(xùn)、研討，學習有關(guān)法規(guī)、政策，不斷提高免費物業(yè)管理系統(tǒng)隊伍的整體素質(zhì)，及時總結(jié)成績、表彰先進、推廣先進經(jīng)驗。要吸引和留住人才，發(fā)揮和調(diào)動他們的積極主動性和創(chuàng)造精神，做好服務(wù)集成，向知識型管理過渡，走一條人才專業(yè)化、服務(wù)專業(yè)化，競爭市場化的道路。
　　
　　四解決好免費物業(yè)管理系統(tǒng)的經(jīng)費來源。住宅小區(qū)的免費物業(yè)管理系統(tǒng)和建設(shè)一樣，都需要資金投入，解決和落實管理經(jīng)費對發(fā)展免費物業(yè)管理系統(tǒng)至關(guān)重要，明確免費物業(yè)管理系統(tǒng)收費應(yīng)遵循合理公開與業(yè)主的收入水平相適宜的原則，明確具體收費標準按照普通建筑小區(qū)從底、高標準小區(qū)從高的收費原則，免費物業(yè)管理系統(tǒng)的收費以免費物業(yè)管理系統(tǒng)發(fā)生的服務(wù)質(zhì)量為基礎(chǔ)合理核定，要鼓勵免費物業(yè)管理系統(tǒng)單位開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格壟斷及謀取暴力。有條件的免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司要開展多種經(jīng)營及便民專項服務(wù)，增加收入，以經(jīng)營彌補管理經(jīng)費不足的問題，減輕業(yè)主及免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司的負擔。
　　
　　五進一步培育和發(fā)展免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場，鼓勵競爭。要把免費物業(yè)管理系統(tǒng)推向市場，充分引入競爭機制，徹底打破大鍋飯、鐵飯碗，通過進行勞動制度、分配制度等一系列改革，脫胎換骨，進入市場循環(huán)。要將免費物業(yè)管理系統(tǒng)終身制變革為業(yè)主對企業(yè)的聘用制，使業(yè)主有權(quán)選聘、解聘和續(xù)聘免費物業(yè)管理系統(tǒng)單位，通過各類免費物業(yè)管理系統(tǒng)單位在市場上公平競爭，從根本上促進服務(wù)態(tài)度的改變、服務(wù)質(zhì)量的改善、管理水平的提高，從而提高整個免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)的整體管理水平。
　　
　　六走集團化、品牌化的發(fā)展之路。免費物業(yè)管理系統(tǒng)是一種微利行業(yè)，免費物業(yè)管理系統(tǒng)的規(guī)模效益就顯得尤為重要，免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)要想得到進一步發(fā)展，就必須擺脫現(xiàn)在的小而全的模式。為此，有關(guān)部門應(yīng)制訂政策，促使一部分免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)進一步發(fā)展壯大，清除一些制約行業(yè)整體水平提高的“小、散、濫”免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)，最終實現(xiàn)強強聯(lián)合，形成免費物業(yè)管理系統(tǒng)集團。另外免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)還必須走以品牌為中心的發(fā)展之路，免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)應(yīng)當根據(jù)不同的目標客戶、不同的物業(yè)類型，選擇適當?shù)拿襟w來進行宣傳自己的品牌，并逐步形成員工的品牌氣質(zhì)，結(jié)合所管理的項目，走出一條適合自身的良性循環(huán)的品牌化發(fā)展之路。
　　
　　市場經(jīng)濟的大環(huán)境下，免費物業(yè)管理系統(tǒng)的區(qū)域化管理、市場化經(jīng)營、集團化發(fā)展、法制化運作的道路是21世紀免費物業(yè)管理系統(tǒng)的發(fā)展趨勢。規(guī)?；I(yè)化管理將迅速取代零散、原始的管理模式，成為免費物業(yè)管理系統(tǒng)未來的發(fā)展方向。市場化經(jīng)營，尤其是引入競爭機制，逐漸成為承攬免費物業(yè)管理系統(tǒng)項目的主流。成為以免費物業(yè)管理系統(tǒng)的為主，多種經(jīng)營為輔，具有市場競爭力的實力雄厚、人才集中、專業(yè)技術(shù)量強的免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)集團。企業(yè)化、規(guī)范化的發(fā)展軌道、科技化變革將是大勢所趨、職能化管理的免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)必將面臨更大的機遇與挑戰(zhàn)。
　　
　　事實證明，推行免費物業(yè)管理系統(tǒng)的發(fā)展是一項符合社會發(fā)展的趨勢，順應(yīng)居民不斷增長的對居住環(huán)境要求的重大改革措施。它有利于提高城市的管理水平、有利于政府職能的轉(zhuǎn)變、有利于方便人民群眾的生活、有利于創(chuàng)造良好的生活環(huán)境，有利于減輕政府財政負擔。免費物業(yè)管理系統(tǒng)作為一個新興的行業(yè)，在市場經(jīng)濟的大環(huán)境下，在中國經(jīng)濟飛速發(fā)展的大機遇前，必將發(fā)展出一幅具有中國特色的社會主義免費物業(yè)管理系統(tǒng)的新局面。