如何提高物業(yè)公司收費率之解決策略

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　　免費物業(yè)管理系統(tǒng)收費難的問題一直是困擾物業(yè)經(jīng)營發(fā)展的一大瓶頸，綜合免費物業(yè)管理系統(tǒng)的主體、市場、開發(fā)、收房階段、服務和管理等問題，筆者認為，物業(yè)公司可以通過以下策略有效的改善和提高物業(yè)公司的收費能力和水平。
　　
　　設(shè)計施工不合理的解決策略：早期介入
　　
　　物業(yè)先天不足必將導致免費物業(yè)管理系統(tǒng)的混亂和收費的困難。在房地產(chǎn)開發(fā)的前期，選聘的免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司就應該參入物業(yè)的設(shè)計方案的優(yōu)化、施工方案的論證、設(shè)備安裝的監(jiān)督和施工質(zhì)量監(jiān)督的全過程，既為日后做好免費物業(yè)管理系統(tǒng)打下良好的基礎(chǔ)，又可協(xié)助開發(fā)商把握好工作質(zhì)量，在源頭上減少工程質(zhì)量糾紛。
　　
　　工程質(zhì)量問題多的解決策略：理性承接
　　
　　為避免在業(yè)主入住后房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題而引起糾紛，免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)在接管物業(yè)項目時必須嚴把承接驗收關(guān)，分清責任，特別對于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備要進行認真查驗，并與開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主委員會辦理承接驗收手續(xù)，凡屬于開發(fā)建設(shè)單位的責任，由開發(fā)單位負責解決（特殊情況下可讓開發(fā)單位留下足夠的資金委托具有修復能力的免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司進行修復），為日后減少免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)與業(yè)主的糾紛打好基礎(chǔ)。
　　
　　管理服務水平低的解決策略：苦練內(nèi)功
　　
　　隨著社會的進步和人們生活水平的提高，業(yè)主、物業(yè)使用人對免費物業(yè)管理系統(tǒng)服務的需求越來越高，免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場的競爭也越來越激烈，免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)要想在競爭中站穩(wěn)腳跟，就應通過整合逐步擴大規(guī)模，降低成本，規(guī)范行為,做到主動服務、熱情服務、文明服務、高效服務、人性化服務，以切實提高免費物業(yè)管理系統(tǒng)服務的水平，通過完善、優(yōu)良的免費物業(yè)管理系統(tǒng)服務，消除業(yè)主對交納管理費的不滿情緒，為解決收費難創(chuàng)造良好的條件。
　　
　　費用支出不透明的解決策略：定期公示
　　
　　增強免費物業(yè)管理系統(tǒng)服務費收支情況的透明度，是尊重業(yè)主知情權(quán)的重要表現(xiàn)形式。業(yè)主、物業(yè)使用人不僅有交納免費物業(yè)管理系統(tǒng)服務費的義務，同時也有權(quán)知道免費物業(yè)管理系統(tǒng)服務費用在什么地方。免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)有義務按照《物業(yè)服務收費管理辦法》和《物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定》的要求，不僅要將物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、收費標準等有關(guān)情況在免費物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內(nèi)的顯著位置進行公示，實行明碼標價，而且應當將收費表、收費清單、收費手冊及使用情況向業(yè)主和物業(yè)使用人公開，以接受業(yè)主、物業(yè)使用人的查詢和監(jiān)督。
　　
　　收費手段太落后的解決策略：一卡通用
　　
　　實踐證明，以往上門收費的辦法收費及時率和收取率都不高，推行綜合收費卡制度，不僅可以減少大量的收費人員，提高辦事效率，降低服務成本，而且是保障居民消費應收盡收的好辦法。所謂綜合收費卡制度，就是將居民的水費、電費、煤氣費、免費物業(yè)管理系統(tǒng)費、采暖費等統(tǒng)一存儲在一個卡中，業(yè)主或物業(yè)使用人每月到指定代收代繳銀行或收費部門，劃卡結(jié)算。如果卡中所存資金不足，其水、電、煤氣、采暖等均不能使用。目前，還沒有實行綜合收費卡制度的城市，應當積極進行試點，并在試點的基礎(chǔ)上，總結(jié)經(jīng)驗，完善方法，盡快推而廣之。
　　
　　依法維權(quán)意識弱的解決策略：完善法律制度，增強法律意識
　　
　　根據(jù)《免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》、《物業(yè)服務收費管理辦法》等有關(guān)法律規(guī)定，對不交、少交、欠交免費物業(yè)管理系統(tǒng)費的業(yè)主或物業(yè)使用人，經(jīng)督促仍不交納的，免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)可提起法律訴訟，用法律武器維護自身的尊嚴和合法權(quán)益。而在訴訟中，還應注意：一是要先從不交納物業(yè)服務費的業(yè)主中將具有煽動性、影響性，確實有錢不交費的“害群之馬”告上法庭；二是要挑選沒有任何理由拒交免費物業(yè)管理系統(tǒng)服務費的“釘子戶”通過法律討回公道。只有這樣，才能達到預期效果，才能達到切實維護免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)和大多數(shù)業(yè)主的合法權(quán)益目的。
　　
　　業(yè)主認識存在偏差的解決策略：樹立正確認識
　　
　　新聞媒體、有關(guān)部門及免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)應加大對《免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》及其配套法律法規(guī)的宣傳力度，切實提高業(yè)主、物業(yè)使用人對免費物業(yè)管理系統(tǒng)服務的消費意識。向業(yè)主宣傳免費物業(yè)管理系統(tǒng)取之于民、用之于民的宗旨，宣傳專業(yè)化管理對住宅的保值增值功能，宣傳交費合理、拒交可恥，不交、少交、欠交免費物業(yè)管理系統(tǒng)費不僅損害了免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司的合法權(quán)益，更重要的是損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益。
　　
　　消費水平不高的解決策略：增加合理補貼
　　
　　免費物業(yè)管理系統(tǒng)水平的提高與居民的經(jīng)濟能力密切相關(guān)，對于某些低收入職工來說，以合理的價格去購買免費物業(yè)管理系統(tǒng)服務，就有必要給以合理的補貼。據(jù)北京市預測，在補貼給職工工資5％的免費物業(yè)管理系統(tǒng)費以后，職工就可以承受基本的免費物業(yè)管理系統(tǒng)費支出。此外對于那些經(jīng)營困難無力交費的企業(yè)及低收入家庭，建議有關(guān)部門應建立專項保障基金或以社會保障的辦法解決。
　　
　　消費僥幸心理的解決策略：公眾力量約束
　　
　　明確將“不拖欠管理費”條款列入《業(yè)主公約》，由代表全體業(yè)主共同利益的業(yè)主委員會配合免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司催繳，以有效提高管理費的收繳率，杜絕搭便車現(xiàn)象。對于交費的業(yè)主和不交費的業(yè)主，進行必要的表揚和批評，免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司可在免費物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內(nèi)的大門入口處或人員流動性大的地方，建立“信譽廣告牌”，特別對經(jīng)說服教育無效的業(yè)主采取“上牌”公示的手段，讓廣大業(yè)主知道是誰侵犯了大家的利益，是誰導致物業(yè)服務水平上不去。廣而告之，讓社會輿論、公眾力量起到應有的監(jiān)督作用。
　　

　　自主權(quán)難發(fā)揮的解決策略：公開競標選聘
　　
　　要從源頭上消除欠費現(xiàn)象，就必須盡快擴大推行免費物業(yè)管理系統(tǒng)招投標機制，由政府主管職能部門牽頭，讓業(yè)主與免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司在市場中進行雙向選擇。這樣才能使廣大業(yè)主的權(quán)利得到應有的保障，才能保證一批觀念新、效益好、實力強、規(guī)模大、機制活的免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)在市場競爭中脫穎而出，才能有效的提高服務質(zhì)量和降低管理費用。
　　
　　售房廣告承諾難兌現(xiàn)的解決策略：多管齊下
　　
　　開發(fā)商要誠信務實，不欺詐業(yè)主，確保房屋及設(shè)施設(shè)備質(zhì)量合格，并嚴格執(zhí)行國家的有關(guān)規(guī)定，制定房屋質(zhì)量保修證明和物業(yè)使用說明書，向業(yè)主明示后發(fā)放。
　　
　　消費者要加強自我保護意識，在購房前要到專業(yè)機構(gòu)咨詢開發(fā)商以及免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司的情況，避免在購買商品房時被虛假廣告蒙騙上當。倡導業(yè)主用合法方式保障自身權(quán)益，一旦在入住后發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量及開發(fā)商承諾沒有兌現(xiàn)等問題，要通過合法、有效途徑解決問題，不應以欠交管理費方式表示抗議。
　　
　　免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)要努力履行開發(fā)商的物業(yè)服務承諾。項目的開發(fā)商在樓書和廣告宣傳中，明確承諾了“五星級”酒店式服務標準的同時，出資組建或選聘了免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司。為此，免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司理應想方設(shè)法地為開發(fā)商履行承諾，在規(guī)范化服務和個性化服務上，真正做到以為業(yè)主服務為中心、以業(yè)主滿意為標準，從而為管理費的收取營造良好氛圍。