淺談物業(yè)管理的物權(quán)性質(zhì)及特征

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關(guān)鍵詞:免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng) 物權(quán) 建筑物 區(qū)分所有權(quán) 內(nèi)容提要:建筑物區(qū)分所有權(quán)是現(xiàn)代免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)從實(shí)質(zhì)上來說是建筑物區(qū)分所有權(quán)人將其所有權(quán)權(quán)能的一部分讓渡給專業(yè)性的、超脫于所有權(quán)人之上的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)人行使的權(quán)利。由于現(xiàn)代免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的公共性和...
　　
　　關(guān)鍵詞:免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng) 物權(quán) 建筑物 區(qū)分所有權(quán)
　　
　　內(nèi)容提要:建筑物區(qū)分所有權(quán)是現(xiàn)代免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)從實(shí)質(zhì)上來說是建筑物區(qū)分所有權(quán)人將其所有權(quán)權(quán)能的一部分讓渡給專業(yè)性的、超脫于所有權(quán)人之上的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)人行使的權(quán)利。由于現(xiàn)代免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的公共性和讓渡性，使免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)具有了傳統(tǒng)物權(quán)以外的性質(zhì)和特征。但無論如何，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)仍屬于物權(quán)范疇，這一物權(quán)是基于建筑物區(qū)分所有權(quán)而產(chǎn)生并依附于、從屬于所有權(quán)。所以，應(yīng)該以建筑物區(qū)分所有權(quán)為軸心構(gòu)建我國(guó)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的法律架構(gòu)。
　　
　　一、現(xiàn)代免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)及性質(zhì)
　　
　　一般認(rèn)為現(xiàn)代免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)。當(dāng)時(shí)一名叫奧克維婭•希爾(OctaviaHill)的女士為其出租的物業(yè)制定了一套行之有效的管理辦法，要求租戶嚴(yán)格遵守，從而改善了業(yè)主與租戶的關(guān)系以及改善了居住環(huán)境，當(dāng)?shù)厝耸考娂姺滦А?946年英國(guó)制定了《住宅法》，以成文法的形式對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)制度作出了規(guī)范。真正現(xiàn)代意義的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)形成于19世紀(jì)末的美國(guó)，1908年美國(guó)成立了世界第一個(gè)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的行業(yè)組織CBMO(ChicagoBuildingManagersOrganization)，以后又成立了第一個(gè)全國(guó)性的業(yè)主組織BOO(BuildingOwnersOrganization)。在這兩個(gè)組織的基礎(chǔ)上，美國(guó)又成立了建筑物業(yè)主與管理人員協(xié)會(huì)BOMA(BuildingOwnersandManagersAssociation)，由此使免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)具有了現(xiàn)代的意義。[1]2
　　
　　免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)產(chǎn)生的根本動(dòng)因在于工業(yè)化、城市化以及技術(shù)進(jìn)步所帶來的房地產(chǎn)利用、使用方式的變革、人們生活和生產(chǎn)方式的變革以及由此帶來的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)多元化、復(fù)雜化的內(nèi)在矛盾。工業(yè)化的發(fā)展，促進(jìn)了城市化的進(jìn)程；城市化的進(jìn)程與城市土地資源的稀缺產(chǎn)生了嚴(yán)重的矛盾；建筑技術(shù)的進(jìn)步使得人們可以建筑高層建筑和多功能的綜合物業(yè)，交通技術(shù)的發(fā)展拓廣了人們的活動(dòng)空間，分離了生產(chǎn)和生活的空間，于是現(xiàn)代城市的生產(chǎn)、生活方式得以產(chǎn)生。這種方式的最根本特點(diǎn)是它的集聚性——人口高度密集。集聚性也是現(xiàn)代房地產(chǎn)利用、使用及開發(fā)建設(shè)中的主要特點(diǎn)之一，這種特性帶來了兩種效益(效應(yīng))，這兩種效益(效應(yīng))呼喚著免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的產(chǎn)生。首先是規(guī)模效益，在沒有集聚性或集聚性尚不明顯的情況下，分散獨(dú)立的房地產(chǎn)業(yè)主和使用者只需要“自給自足”地提供房地產(chǎn)的管理。隨著人口居住的集聚性提高，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的規(guī)模急劇擴(kuò)大，由此產(chǎn)生出免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的規(guī)模要求，并產(chǎn)生出免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的規(guī)模效應(yīng)。其次是外部效應(yīng)，每一個(gè)居家所有者的財(cái)產(chǎn)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)不僅僅反映在他自己的住宅、對(duì)住宅的維修等使用決策的改進(jìn)上，而且也反映在其鄰居的相互關(guān)系等方面，外部效應(yīng)即單位產(chǎn)權(quán)的行使方式與共有產(chǎn)權(quán)行使方式的關(guān)聯(lián)性。[2]1-6
　　
　　現(xiàn)代免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的這兩大特征，使免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)不再是完全獨(dú)立的單一的對(duì)物管理的權(quán)利，這種權(quán)利表現(xiàn)出復(fù)合的、公益的特性。由此也產(chǎn)生了對(duì)這種免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)的性質(zhì)的質(zhì)疑：該種由超越于物業(yè)所有權(quán)人之上由所有權(quán)人以外的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)人享有的權(quán)利到底是物權(quán)還是債權(quán)？或是兩者兼有？他是對(duì)物的權(quán)利還是對(duì)人的權(quán)利？是權(quán)利還是權(quán)力？
　　
　　毫無疑義，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)是物業(yè)所有權(quán)，根據(jù)傳統(tǒng)的物權(quán)法理論，物業(yè)的所有權(quán)包括對(duì)物業(yè)占有、使用、經(jīng)營(yíng)、管理、收益和處置的權(quán)利。當(dāng)所有權(quán)人取得某物業(yè)的所有權(quán)時(shí)，他理所當(dāng)然地也就享有了對(duì)該物業(yè)的管理權(quán)。由于所有權(quán)的權(quán)能是可以分割的，所以，當(dāng)所有權(quán)人將物業(yè)所有權(quán)的某些權(quán)能讓渡給他人的時(shí)候，就會(huì)出現(xiàn)由他人來行使免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)的情形，這時(shí)，他人所行使的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)是在所有人之物上所設(shè)定的權(quán)利。在傳統(tǒng)上，對(duì)物的管理權(quán)利總是依附于一定的物權(quán)而存在，如誰所有誰管理、誰占有誰管理、誰使用誰管理，等等。免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)最多是所有權(quán)的一項(xiàng)權(quán)能而已。
　　
　　根據(jù)傳統(tǒng)的物權(quán)理論，作為所有權(quán)的一項(xiàng)權(quán)能，所有權(quán)人或他物權(quán)人在行使免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)時(shí)，這種權(quán)利具有物權(quán)的性質(zhì)，如及物性、支配性、排他性、對(duì)世性(或叫絕對(duì)性)、利益性。免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)是對(duì)某一特定的物(房屋、大廈、場(chǎng)所等等)行使保護(hù)、維修等權(quán)利；這一權(quán)利的行使不需要他人的配合、同意；這一權(quán)利的行使具有排他性，物歸誰所有、占有，就由誰來行使免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)，誰獲得相應(yīng)的收益，在一物之上只有一個(gè)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)；免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)具有對(duì)世性，權(quán)利人對(duì)物業(yè)的管理，可以排除權(quán)利人以外其他任何人的干涉(由于相鄰關(guān)系的限制除外)，其他任何侵害物權(quán)人行使免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)，物權(quán)人可以行使物上請(qǐng)求權(quán)，以排除他人的侵害；物權(quán)人行使免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)是為了使物業(yè)能夠發(fā)揮更大的效能，以獲取更大的利益。
　　
　　然而，建立在現(xiàn)代免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)基礎(chǔ)上的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)由于現(xiàn)代免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的特征而具有了與傳統(tǒng)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)不同的特點(diǎn)。
　　
　　現(xiàn)代免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的產(chǎn)生與建筑物區(qū)分所有權(quán)的出現(xiàn)是相互聯(lián)系的，可以說，建筑物區(qū)分所有權(quán)是現(xiàn)代免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)。在19世紀(jì)以前，作為物權(quán)客體的物業(yè)一般必須是以完全獨(dú)立的形態(tài)存在的，在傳統(tǒng)“一物一權(quán)”觀念下的物權(quán)客體必須是獨(dú)立的、特定的物，如一座房子、一幢樓房。一物一權(quán)可以多主體，即共有，但一物上不可以存在著多個(gè)所有權(quán)或多個(gè)相互排斥的物權(quán)。免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)活動(dòng)主要是業(yè)主個(gè)體自治的管理，立法上一般只是從相鄰關(guān)系的角度作出限制。但19世紀(jì)以來，隨著工業(yè)化、城市化的發(fā)展，城市人口的膨脹，城市土地資源的緊缺，多層建筑、高層建筑的興起，一個(gè)整體建筑分割為各個(gè)組成部分而分別為不同人所有的狀況到處出現(xiàn)，從而產(chǎn)生了一個(gè)整體建筑物區(qū)分為不同所有權(quán)人所有，并產(chǎn)生了不同所有權(quán)人對(duì)建筑物及其附屬物某些部分共用和共負(fù)維護(hù)的關(guān)系，隨著這種關(guān)系(權(quán)利)逐步為法律所確認(rèn)，最早是《法國(guó)民法典》第664條規(guī)定了在同一建筑物歸屬不同人所有時(shí)重建與維修的問題。1865年《意大利民法典》(第562～564條)、《西班牙民法典》(第396條)等也都有類似的規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權(quán)也逐步被確認(rèn)。
　　
　　建筑物的區(qū)分所有，引起了免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)模式的重大變化。由于在特定的建筑物或建筑物群體中存在著多個(gè)業(yè)主，這些業(yè)主的所有權(quán)行使有著不可分割的聯(lián)系，由此形成了一種特殊的新型的所有權(quán)——建筑物區(qū)分所有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)的行使和保障必須有共同管理人，這就促使了現(xiàn)代免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的出現(xiàn)，也由此形成了一種特殊的新型的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)。
　　
　　在建筑物區(qū)分所有的情形下，所有權(quán)人對(duì)物業(yè)的所有大體上包括兩部分：由所有權(quán)人單獨(dú)享有所有權(quán)的建筑物的某部分空間范圍；由全體所有權(quán)人共同享有所有權(quán)或使用權(quán)的建筑物的共用場(chǎng)所、公用設(shè)施及設(shè)備。建筑物的區(qū)分所有必然帶來的問題是：相互緊密聯(lián)接的物業(yè)，在物權(quán)人行使物權(quán)時(shí)的相鄰關(guān)系，這種相鄰關(guān)系比起相互獨(dú)立狀態(tài)下的物業(yè)之間的相鄰關(guān)系要復(fù)雜得多，其矛盾、沖突的發(fā)生也頻繁得多；另外，就是對(duì)建筑物共用部分的使用、維護(hù)以及費(fèi)用的負(fù)擔(dān)等管理問題。建筑物區(qū)分所有的這些特點(diǎn)，決定了建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成，大體上包括了：所有權(quán)人對(duì)建筑物專有部分的所有權(quán)、對(duì)建筑物共有部分的持分權(quán)以及由以上兩種權(quán)利衍生的成員權(quán)。這些權(quán)利的行使，已經(jīng)具有相當(dāng)?shù)墓残再|(zhì)，它必然地要求通過一種公共性的途徑、渠道才能得以實(shí)現(xiàn)。于是，現(xiàn)代免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)應(yīng)運(yùn)而生，一種新型的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)也由此形成。
　　
　　免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)從實(shí)質(zhì)上來說，它是建筑物區(qū)分所有權(quán)人將其所有權(quán)權(quán)能的一部分讓渡給專業(yè)性的、超脫于所有權(quán)人之上的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)人行使的權(quán)利。
　　
　　綜上所述，由于現(xiàn)代免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的公共性和讓渡性(必須經(jīng)所有權(quán)人委托由所有權(quán)人以外的人行使的權(quán)利)，使免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)具有了傳統(tǒng)物權(quán)以外的特征或性質(zhì)，其中公益性和債權(quán)性是其最大的特征。或者可以說是物權(quán)社會(huì)化與物權(quán)債權(quán)化的典型表現(xiàn)，這使物權(quán)的排他性和絕對(duì)性受到了限制，物權(quán)的行使也受到了影響。但無論如何，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)的物權(quán)性質(zhì)是應(yīng)該確認(rèn)的。
　　
　　海南省?？谑兄屑?jí)法院對(duì)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)糾紛的一個(gè)判例就是以此理論為依據(jù)的：原告投資公司是?？谑许槹l(fā)新村住宅小區(qū)的開發(fā)商，1992年，投資公司將小區(qū)的住宅預(yù)售給海南華鑫實(shí)業(yè)有限公司等9個(gè)業(yè)主。1993年小區(qū)建成，遷入320戶。1994年1月31日投資公司和被告物業(yè)公司簽訂了《順發(fā)新村免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)承包合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，約定將小區(qū)第一期37棟高級(jí)公寓的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)承包給被告，承包期10年，承包金按面積1平方每月1元，物業(yè)公司向投資公司支付履行保證金50萬元。合同簽訂后，物業(yè)公司向投資公司支付了保證金50萬，投資公司也先后向物業(yè)公司交付了免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)房產(chǎn)面積61028平方米。物業(yè)公司向住戶收取了免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)等費(fèi)用后，卻沒有按約定向投資公司支付承包金，投資公司因此訴至法院。一、二審法院都認(rèn)為，原告和被告簽訂的承包合同及其補(bǔ)充協(xié)議損害業(yè)主的利益，應(yīng)確認(rèn)為無效合同，并按無效合同作出了判決。二審?？谑兄屑?jí)人民法院在判決時(shí)是這樣闡述免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的性質(zhì)的，法院認(rèn)為：免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)是指免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一對(duì)住宅小區(qū)提供公共性服務(wù)，包括社會(huì)治安和環(huán)境秩序的維護(hù)和管理，根據(jù)其管理事實(shí)和服務(wù)行為，依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向住戶收取一定費(fèi)用的一種社會(huì)性服務(wù)工作。免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)是一種存在于他人所有物上的物權(quán)，因此誰可以行使該權(quán)利，應(yīng)當(dāng)由物的所有權(quán)人決定。房地產(chǎn)開發(fā)公司無權(quán)將免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)出售、承包他人。這是我國(guó)至今的有關(guān)判例中，對(duì)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)最為準(zhǔn)確、完整的表述。這一表述首先肯定了免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)的物權(quán)性質(zhì)，同時(shí)指明了這種物權(quán)的特定含義，并明確地概括出這種物權(quán)的社會(huì)性及他物性，可謂是一矢中的。[1]
　　
　　二、現(xiàn)代免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的物權(quán)特征

發(fā)生在深圳的另一個(gè)案例引發(fā)了人們對(duì)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)性質(zhì)的探討： 深圳市某電子公司將某花園物業(yè)抵押給某銀行，后因該電子公司無力償還貸款，法院將該抵押物業(yè)拍賣，因無人參加競(jìng)拍，法院裁定將該物業(yè)作價(jià)1，643萬元，以物...
　　
　　發(fā)生在深圳的另一個(gè)案例引發(fā)了人們對(duì)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)性質(zhì)的探討：
　　
　　深圳市某電子公司將某花園物業(yè)抵押給某銀行，后因該電子公司無力償還貸款，法院將該抵押物業(yè)拍賣，因無人參加競(jìng)拍，法院裁定將該物業(yè)作價(jià)1，643萬元，以物抵債判給某銀行。某銀行在2002年7月與某公司簽訂了租賃合同。但租戶準(zhǔn)備進(jìn)場(chǎng)裝修時(shí)，卻被免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司告知：要把這層樓拖欠的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)交了才可以進(jìn)場(chǎng)，而該物業(yè)自1994年1月至2002年6月，一直未交管理費(fèi)，拖欠本金為300多萬元，加上每天千分之三的滯納金共拖欠1960余萬元。銀行認(rèn)為在法院將該物業(yè)判給銀行之前的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)應(yīng)由原業(yè)主承擔(dān)，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司認(rèn)為新業(yè)主應(yīng)承擔(dān)該物業(yè)的有關(guān)債務(wù)。[2]正在討論中的《廣東省免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)條例(修改意見稿)》第79條規(guī)定：物業(yè)發(fā)生買賣等產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為，受讓人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)原業(yè)主拖欠免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)用行為的連帶責(zé)任。國(guó)務(wù)院剛頒布的《免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)條例》對(duì)這一問題沒有做出相應(yīng)規(guī)定。這實(shí)質(zhì)是涉及免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的物權(quán)性質(zhì)問題。
　　
　　基于建筑物區(qū)分所有權(quán)而產(chǎn)生的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)是一種新型物權(quán)，這種物權(quán)與傳統(tǒng)物權(quán)有其共同性又有其特殊性，具體表現(xiàn)如下：
　　
　　第一，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)的從屬性與讓渡性。如上所述，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)衍生于建筑物的區(qū)分所有權(quán)，是經(jīng)過建筑物區(qū)分所有權(quán)人的委托，而讓渡給專業(yè)管理人的一種物權(quán)；沒有這種委托，就沒有這種專有的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)，這是免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)的從屬性；但作為建筑物區(qū)分所有權(quán)人必須進(jìn)行這種委托，他不能將這種免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)(或者說，現(xiàn)代免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán))強(qiáng)留在自己手上，他無權(quán)選擇委托或不委托，他只能選擇委托誰。這是免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)的讓渡性。然而，作為免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)人，他所取得的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)必須是由建筑物區(qū)分所有權(quán)人委托給他的，他不能強(qiáng)行地或者通過其他不正當(dāng)手段取得免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)。免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)人是基于與建筑物區(qū)分所有權(quán)人簽訂的委托合同，才可取得免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)，除所有權(quán)人以外，任何人無權(quán)決定免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)的授予和委托。因此，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)是一種基于債權(quán)的物權(quán)。
　　
　　第二，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)的公益性。物業(yè)公司獲得免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)的法律基礎(chǔ)是免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)合同，而免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)合同屬于委托合同之一種。在免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)合同關(guān)系中，業(yè)主處于委托人的地位，而物業(yè)公司處于受托人的地位，物業(yè)公司受托處理的委托事務(wù)就是免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)。為了處理免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)事務(wù)，物業(yè)公司有必要獲得業(yè)主即委托人的授權(quán)，即獲得免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)，據(jù)此從事與免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)有關(guān)的事實(shí)行為(如保安、清潔等)和法律行為(如代業(yè)主行使物上請(qǐng)求權(quán)等)，在獲得業(yè)主的特別授權(quán)的情況下，也可以代理業(yè)主從事訴訟活動(dòng)(如代理業(yè)主通過訴訟阻止他人對(duì)物業(yè)的侵害)。一般認(rèn)為，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)是一種民事權(quán)利，具有私權(quán)的特征，往往僅從權(quán)利和義務(wù)的角度去研究和規(guī)范免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)，卻忽略了現(xiàn)代免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)的一個(gè)最大的特征，就是它的公益性。
　　
　　在免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)關(guān)系中，存在著雙重法律關(guān)系。一是業(yè)主之間的關(guān)系，進(jìn)而言之是個(gè)別業(yè)主與全體業(yè)主之間的關(guān)系，這是業(yè)主之間基于建筑物共用部分的共有權(quán)而形成的所有人之間的關(guān)系。在物業(yè)使用過程中會(huì)出現(xiàn)個(gè)別業(yè)主的個(gè)別權(quán)利與全體業(yè)主的整體權(quán)利的沖突。在此情況下，業(yè)主個(gè)別權(quán)利的行使要服從或不得影響業(yè)主整體權(quán)利的行使。一是物業(yè)公司與業(yè)主之間的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)合同關(guān)系。在物業(yè)公司和業(yè)主之間的關(guān)系中，包括物業(yè)公司和個(gè)別業(yè)主的合同關(guān)系，如代收水電費(fèi)、為個(gè)別業(yè)主提供特殊服務(wù)；還包括物業(yè)公司和全體業(yè)主的合同關(guān)系，如維持共有部分的使用功能和使用秩序，維持小區(qū)安全、衛(wèi)生和綠化等。實(shí)務(wù)中的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)合同基本上是業(yè)主全體與物業(yè)公司之間訂立的合同，即物業(yè)公司是受全體業(yè)主的委托，為了全體業(yè)主的利益而處理免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)事務(wù)。由上可知，現(xiàn)代免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)是基于某一共同所有和使用的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)而產(chǎn)生的，他維護(hù)的是某一特定范圍物業(yè)的數(shù)個(gè)或眾多所有權(quán)人的共同利益，即使是對(duì)由所有權(quán)人專有的建筑物專有部分的管理，也主要是出于對(duì)全體所有權(quán)人的公共利益出發(fā)。如果沒有這種公共利益，對(duì)物業(yè)的管理完全是物業(yè)所有權(quán)人的私權(quán)，并不必要由超脫于所有權(quán)人之上受所有權(quán)人共同委托的代理人去行使這種權(quán)利。免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)所要謀取的利益也主要體現(xiàn)為公共利益。這里要把免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)人獲取的報(bào)酬與免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)的收取區(qū)別開來，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)人獲取的報(bào)酬并不是基于“物業(yè)”管理(物權(quán))而產(chǎn)生的利益，而是基于委托合同(債權(quán))，基于管理行為而獲取的利益。從物權(quán)(免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng))性質(zhì)來看，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)維護(hù)和謀求的是所有權(quán)人的共同利益，這種共同利益的維護(hù)使免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)具有了公共權(quán)力的性質(zhì)，這種公共權(quán)力不是國(guó)家權(quán)力，而是社會(huì)權(quán)力，如果沒有這種公共權(quán)力，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)將無法行使。
　　
　　在學(xué)界，關(guān)于免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)的性質(zhì)，往往囿于對(duì)民事權(quán)利的一般認(rèn)識(shí)，但卻無法解釋，權(quán)利是可以放棄的，而免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)人在接受委托之后卻不能放棄對(duì)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)之權(quán)；有的學(xué)者從“權(quán)限”的角度去分析免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)，認(rèn)為管理人不制止業(yè)主的不當(dāng)行為，是違約，“權(quán)利的行使是為了實(shí)現(xiàn)權(quán)利，權(quán)限的行使是為了履行義務(wù)”，因此“免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)不是權(quán)利而是權(quán)限”。[3]建設(shè)部頒布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》也是將免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司“應(yīng)當(dāng)”的行為作為“權(quán)利”來規(guī)定的。而香港的《建筑物管理?xiàng)l例》明確規(guī)定的是“管理人的權(quán)力及職責(zé)”。應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到，隨著物權(quán)的社會(huì)化發(fā)展，在被認(rèn)為具有典型私權(quán)性質(zhì)的物權(quán)之上，也會(huì)發(fā)生具有公權(quán)性質(zhì)的權(quán)力。這種權(quán)力是隨著社會(huì)的發(fā)展，與國(guó)家相對(duì)分離的民間社會(huì)和社會(huì)多元化格局逐漸形成，政府權(quán)力與能力難以及時(shí)、全面地滿足人民日益增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)文化多樣化的需要而不得不將一部分國(guó)家權(quán)力下放給相關(guān)的民間社會(huì)組織行使而產(chǎn)生的，這體現(xiàn)了“國(guó)家權(quán)力向社會(huì)逐步轉(zhuǎn)移或權(quán)力社會(huì)化的漸進(jìn)過程”，“國(guó)家權(quán)力不再是統(tǒng)治社會(huì)的唯一權(quán)力了。與之并存的還有人民群眾和社會(huì)組織的社會(huì)權(quán)力”。[3]如果這樣來理解現(xiàn)代的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)，那么，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)應(yīng)是具有“社會(huì)公共權(quán)力”性質(zhì)的民事權(quán)利，是權(quán)力、權(quán)利和義務(wù)、職責(zé)的綜合，這是物權(quán)社會(huì)化的結(jié)果。但有一點(diǎn)必須明確的，就是盡管免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)包含有公共權(quán)力，但它歸根結(jié)底仍然是一種民事權(quán)利，而并不具有行政權(quán)力的性質(zhì)，不能行使行政管理的職權(quán)。
　　
　　第三，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)的及物性。根據(jù)傳統(tǒng)的物權(quán)觀念，物權(quán)是直接支配特定物的權(quán)利，具有及物性。物權(quán)的客體是物，不可能是行為，及物性是物權(quán)的重要特征。但目前學(xué)界一種較為普遍的觀點(diǎn)是，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)既是及物的，又是及人的，既管物又管人；[4]261而且具有反及性，即免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)由物業(yè)所有權(quán)人的委托而產(chǎn)生，但免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)產(chǎn)生后，即反指向物業(yè)所有權(quán)人。所以，認(rèn)為免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)的客體包括物和行為或行為效果。[5]66-73當(dāng)然，不能否定，在物的背后反映著人與人之間的關(guān)系，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)在管物的時(shí)候必然要管到人的行為。但免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)的客體只能是物，管理人是出于管物才涉及到管人的。免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)人行使免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)的目的和結(jié)果都是實(shí)現(xiàn)對(duì)物的管理，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)并不泛泛地管人，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)對(duì)人的管理是出于對(duì)物的管理的需要，比如：免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)必須了解業(yè)主的入住情況、掌握每一戶的常住人口，是為了及時(shí)收取管理費(fèi)用，提供有關(guān)的服務(wù)和管理，防止住戶以外的人員隨便進(jìn)出，以防破壞了物業(yè)環(huán)境及物業(yè)安全；當(dāng)發(fā)生損害物業(yè)環(huán)境的行為時(shí)，制止行為人的行為等等。免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)人沒有權(quán)力也沒有義務(wù)進(jìn)行如戶籍管理、人口登記以及人們?nèi)粘Ｐ袨榈墓芾淼鹊?。所以，《免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公約》大可不必規(guī)定成公共道德規(guī)范之類的公約，除非它受有關(guān)社區(qū)管理機(jī)構(gòu)的委托，但這已經(jīng)不屬于免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的討論范圍了。
　　
　　對(duì)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)的及物性的認(rèn)識(shí)，還關(guān)系到本文第二個(gè)案例所提出的問題：區(qū)分所有權(quán)的受讓人(如買受人)應(yīng)否繼受讓與人(如出賣人)積欠的管理費(fèi)？臺(tái)灣地區(qū)的法官在適用《公寓大廈管理?xiàng)l例》第24條時(shí)曾經(jīng)提出這一問題。根據(jù)王澤鑒先生的觀點(diǎn)：積欠的管理費(fèi)“屬區(qū)分所有權(quán)人個(gè)人的債務(wù)，不隨同區(qū)分所有權(quán)之轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，而由繼受人繼受之”。[4]264積欠的管理費(fèi)到底屬于“債務(wù)”，隨特定的債務(wù)“人”；還是“物”上的負(fù)擔(dān)，隨物而轉(zhuǎn)移？如果免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)是及物的，是對(duì)“物”管理產(chǎn)生的費(fèi)用，那么，積欠的管理費(fèi)可以追至“物”之所在，具有擔(dān)保物權(quán)的性質(zhì)；如果免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)是債權(quán)，是及“人”的，那么，積欠的管理費(fèi)只能追及“人”。
　　
　　必須明確的是，盡管免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)涉及的物的范圍及相關(guān)的法律關(guān)系相當(dāng)復(fù)雜，涉及方方面面、種種類類，但歸根到底它是一種及物權(quán)。
　　
　　第四、免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)的復(fù)合性。建筑物區(qū)分所有權(quán)的主要特征是，以建筑物專有部分所有權(quán)為核心形成的復(fù)合性權(quán)利，它打破了傳統(tǒng)物權(quán)“一物一權(quán)”的原則。它是在“一物”的部分進(jìn)行“區(qū)分”，而設(shè)立“多權(quán)”，以“專有”的方式存在；同時(shí)又以“一物”的整體設(shè)立“一權(quán)”，以“共有”的方式存在；“專有”的“多權(quán)”與“共有”的“一權(quán)”，同時(shí)存在于“一物”之上，決定了其權(quán)利組成(內(nèi)容)的復(fù)合性和權(quán)利行使方式的復(fù)雜性。建筑物區(qū)分所有權(quán)的這一特征，使免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)從原為物業(yè)所有權(quán)理所當(dāng)然的一種權(quán)能，附屬于所有權(quán)，由所有權(quán)人自主行使，而成為了物業(yè)所有權(quán)衍生出來的一種物權(quán)，必須由所有權(quán)人以外的管理人(有的國(guó)家或地區(qū)稱為經(jīng)理人)享有和行使，并由此而形成了性質(zhì)特殊、關(guān)系復(fù)雜、權(quán)利(權(quán)力)復(fù)合的現(xiàn)代免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)。作為物業(yè)所有權(quán)衍生出來的一種物權(quán)，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)既包括以所有權(quán)人的物權(quán)利益為出發(fā)點(diǎn)的對(duì)物的權(quán)利，這種權(quán)利具有絕對(duì)性、對(duì)世性，權(quán)利行使的對(duì)象是所有權(quán)人以外的任何人；又包括以全體所有權(quán)人的利益為出發(fā)點(diǎn)的社會(huì)權(quán)力，這種權(quán)力具有公益性、公共性，權(quán)力行使的對(duì)象是所有的業(yè)主；既包括對(duì)所有權(quán)人權(quán)利行使的限制所必須承擔(dān)的義務(wù)，這種義務(wù)的性質(zhì)是物權(quán)行使的限制，或叫權(quán)限，其義務(wù)相對(duì)人是所有權(quán)人以外的鄰居、公眾、政府、社區(qū)、街道管理機(jī)構(gòu)等；又包括基于委托合同而對(duì)物業(yè)所有權(quán)人承擔(dān)的義務(wù)，這種義務(wù)具有債權(quán)性，其義務(wù)相對(duì)人是全體物業(yè)所有權(quán)人；還包括以免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)人的利益為出發(fā)點(diǎn)的債的權(quán)利，這種權(quán)利是基于委托合同，提供了免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)后收取的報(bào)酬，權(quán)利行使的對(duì)象是全體物業(yè)所有權(quán)人，等等。表現(xiàn)為物權(quán)和債權(quán)，公權(quán)和私權(quán)，權(quán)利、權(quán)力和義務(wù)交錯(cuò)在一起。
　　
　　第五，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)的優(yōu)位性和追及性。本文第二個(gè)案例就涉及到免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)的優(yōu)位性和追及性問題。關(guān)于免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)的優(yōu)位性，一些國(guó)家和地區(qū)是將其作為擔(dān)保物權(quán)而規(guī)定的，比如規(guī)定業(yè)主延期交納免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)用的，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)組織可以對(duì)業(yè)主的區(qū)分所有權(quán)請(qǐng)求先取特權(quán)，將該物業(yè)出售或抵押，用于保障費(fèi)用的收回(美國(guó)的夏威夷、我國(guó)的香港)。這種先取特權(quán)也是一種法定的擔(dān)保物權(quán)。所以，從這些國(guó)家或地區(qū)的規(guī)定來看，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)的性質(zhì)，已具有優(yōu)位性。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)對(duì)于這一點(diǎn)是并不明確的。[4]264我國(guó)大陸到目前為至，還沒有相關(guān)的法律規(guī)定。但是從法理上說，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)具有物權(quán)的性質(zhì)，它對(duì)于一般債權(quán)當(dāng)然具有優(yōu)位性。從表面來看，業(yè)主欠交免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)，似乎是基于業(yè)主與管理人的委托關(guān)系而產(chǎn)生的債權(quán)關(guān)系，但實(shí)質(zhì)并不如此，業(yè)主與管理人通過債權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)讓的是物權(quán)，當(dāng)債權(quán)實(shí)現(xiàn)，即物權(quán)行為完成，這時(shí)，管理人行使的已經(jīng)是物權(quán)。就如買賣關(guān)系，通過債權(quán)行為轉(zhuǎn)讓的是物，債權(quán)實(shí)現(xiàn)，即物權(quán)行為完成，債權(quán)人即占有了物，他就已經(jīng)成為了物權(quán)人，相對(duì)其他債權(quán)人，他已經(jīng)具有了優(yōu)先權(quán)。所以，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)人一旦取得免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)，他就代位(相對(duì)物業(yè)所有權(quán)人)享有了物權(quán)。

進(jìn)一步的問題是，在出現(xiàn)同一順位的兩個(gè)以上的物權(quán)時(shí)，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)能不能進(jìn)一步享有優(yōu)先權(quán)呢？比如，當(dāng)一物之上既負(fù)擔(dān)有免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)人的先取特權(quán)，又存在抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)時(shí)，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)有沒有優(yōu)位性呢？?jī)?yōu)先權(quán)是...
　　
　　進(jìn)一步的問題是，在出現(xiàn)同一順位的兩個(gè)以上的物權(quán)時(shí)，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)能不能進(jìn)一步享有優(yōu)先權(quán)呢？比如，當(dāng)一物之上既負(fù)擔(dān)有免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)人的先取特權(quán)，又存在抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)時(shí)，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)有沒有優(yōu)位性呢？?jī)?yōu)先權(quán)是指就屬于債務(wù)人的標(biāo)的物的價(jià)款先于其他債權(quán)人獲得清償?shù)臋?quán)利。優(yōu)先權(quán)的制度設(shè)置，“乃系法律為保護(hù)特殊關(guān)系之債權(quán)，限制債權(quán)人平等之原則所認(rèn)的制度”。[6]255在國(guó)外立法例上，優(yōu)先權(quán)制度最初淵源于羅馬法，既有為債權(quán)人利益而設(shè)的優(yōu)先權(quán)，也有為債務(wù)人利益而設(shè)的優(yōu)先權(quán)，也有為事而設(shè)的優(yōu)先權(quán)。以后這一制度為法國(guó)民法典所接受，將優(yōu)先權(quán)與抵押權(quán)規(guī)定在一起，將其確定為擔(dān)保物權(quán)，規(guī)定“優(yōu)先權(quán)，為按債務(wù)的性質(zhì)，而給予某一債權(quán)人先于其他債權(quán)人，甚至抵押權(quán)人而受清償?shù)臋?quán)利”。其中規(guī)定優(yōu)先權(quán)的順位為：訴訟費(fèi)用、喪葬費(fèi)用、最后一次生病的醫(yī)療費(fèi)、報(bào)酬、為債務(wù)人及其家屬提供的生活資料、某些因工傷事故應(yīng)付的補(bǔ)貼。[7](457-458)以法國(guó)法為藍(lán)本的大陸法系國(guó)家，不同程度上對(duì)于優(yōu)先權(quán)制度也有所接受，如日本民法典規(guī)定有“先取特權(quán)”，意大利民法典規(guī)定有優(yōu)先權(quán)。我國(guó)在相關(guān)的民商事法律中也規(guī)定有優(yōu)先權(quán)制度，其中最為典型的是《海商法》第二章第三節(jié)“船舶優(yōu)先權(quán)”的規(guī)定，不僅規(guī)定了船舶優(yōu)先權(quán)的適用范圍，還明確規(guī)定了船舶優(yōu)先于船舶留置權(quán)受償，船舶抵押權(quán)后于船舶留置權(quán)受償。并規(guī)定船舶優(yōu)先權(quán)不因船舶所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓而消滅。由此可見，有沒有必要確立免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)優(yōu)先權(quán)制度？這是需要法律作出明確規(guī)定的。從社會(huì)安定和利益平衡的角度出發(fā)，應(yīng)規(guī)定免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)具有優(yōu)先權(quán)的性質(zhì)。因?yàn)槊赓M(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)的收取和使用直接關(guān)系到物的存在和使用，與物具有最直接的聯(lián)系，甚至可以說，相當(dāng)一部分免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)已經(jīng)物化在物業(yè)中；現(xiàn)代免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)還關(guān)系到一定區(qū)域范圍的公共利益，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)用的拖欠將影響免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)機(jī)構(gòu)的正常運(yùn)作，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)機(jī)構(gòu)不能正常運(yùn)作將影響相當(dāng)一部分社會(huì)成員的正常社會(huì)秩序。比較一般債權(quán)的得失，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)更應(yīng)得到保障。但對(duì)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)優(yōu)先權(quán)的行使，也應(yīng)作出一定的限制，如規(guī)定免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)優(yōu)先權(quán)自優(yōu)先權(quán)產(chǎn)生之日起滿二年不行使即消滅，以促使管理人不要疏于職守。
　　
　　三、我國(guó)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的立法完善
　　
　　根據(jù)物權(quán)法定的原則，必須在我國(guó)物權(quán)法體系中給免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)的一席地位。
　　
　　近現(xiàn)代免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)立法最早是因?yàn)槎鄬痈邔咏ㄖ锏母鱾€(gè)組成部分分別歸屬于不同的所有權(quán)人，產(chǎn)生了各所有權(quán)人對(duì)建筑物及其附屬物某些部分公用和共負(fù)維修保護(hù)的關(guān)系，這些關(guān)系是因法律予以調(diào)整而產(chǎn)生的。傳統(tǒng)民法關(guān)于相鄰關(guān)系的規(guī)定，顯然已經(jīng)不能適應(yīng)建立在建筑物區(qū)分所有權(quán)上的各種復(fù)雜關(guān)系。
　　
　　1804年3月21日頒布的《法國(guó)民法典》第664條關(guān)于樓層所有權(quán)和公用部分維護(hù)費(fèi)分擔(dān)的規(guī)定，開辟了19世紀(jì)以來各國(guó)陸續(xù)以民法方式對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)予以立法確認(rèn)的先河。19世紀(jì)60年代英國(guó)出現(xiàn)了民間免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的專業(yè)化和行業(yè)化，并逐步形成了一套行之有效的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)辦法。到了20世紀(jì)，國(guó)外關(guān)于免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的立法趨于完善，許多國(guó)家采取各種立法模式，確認(rèn)了建筑物區(qū)分所有權(quán)，并以建筑物區(qū)分所有權(quán)的立法為軸心，形成關(guān)于多層高層樓宇和住宅區(qū)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的多種立法模式。
　　
　　第一種，是民法模式，這種模式的立法是在民法典中設(shè)專章或?qū)９?jié)對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)作出規(guī)定，如1907年12月10日公布的瑞士民法典第四編的物權(quán)法，增加了“分層建筑所有權(quán)”一節(jié)；1942年意大利新民法典，增列的第七章共同所有，其中第二節(jié)規(guī)定了“建筑物(大廈)之共有”。
　　
　　第二種，是住宅法模式，即在住宅法中設(shè)專章專節(jié)予以規(guī)定，如英國(guó)(1957)、加拿大(1938)、澳大利亞(1925)、新西蘭(1955)、印度等國(guó)即是采取這種模式立法。
　　
　　第三種，是單行特別法模式，即專門就建筑物區(qū)分所有的產(chǎn)權(quán)關(guān)系和管理關(guān)系立法。絕大多數(shù)大陸法系的國(guó)家采用的是這種模式。如法國(guó)1938年6月28日廢止了民法典的第664條，制定了《有關(guān)區(qū)分各階層不動(dòng)產(chǎn)共同之法律》，1967年補(bǔ)充后命名為《法國(guó)住宅分層所有權(quán)法》；德國(guó)1951年3月15日制定了《關(guān)于居住所有權(quán)及繼續(xù)居住權(quán)的法律》，1973年7月30日作了較大的修改；日本1962年4月4日公布了《有關(guān)建筑物區(qū)分所有權(quán)等之法律》；奧地利1948年7月8日公布了《有關(guān)住宅和營(yíng)業(yè)場(chǎng)所所有權(quán)之聯(lián)邦特別法》。美國(guó)在1961年頒布《國(guó)家住宅法》的基礎(chǔ)上，聯(lián)邦住宅局于1962年制定了《公寓大廈所有權(quán)創(chuàng)設(shè)之形態(tài)法》的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，供各州立法參考。[5]46-48
　　
　　我國(guó)香港地區(qū)的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)經(jīng)過多年的發(fā)展，也形成了一套較為有效的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)辦法。香港免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的立法，其特色是以業(yè)主公契為基礎(chǔ)的政府干預(yù)。1970年，香港政府制定了《多層建筑物(業(yè)主法團(tuán))條例》，確定業(yè)主可以組成“業(yè)主立案法團(tuán)”，主持或參與所居住大廈或屋村的日常管理事務(wù)。1987年10月15日，香港地政總署以傳閱備忘錄的形式給全香港的律師樓發(fā)送一份非工業(yè)用途公契綱要，所有業(yè)主公契都要符合綱要要求，律師根據(jù)公契綱要為業(yè)主制定公契，公契制定后必須經(jīng)地政注冊(cè)總署署長(zhǎng)批核，大廈才可以出售。以后，1994年8月26日經(jīng)修訂生效實(shí)施的香港《建筑物管理?xiàng)l例》對(duì)業(yè)主權(quán)利，業(yè)主法團(tuán)的地位、職責(zé)、權(quán)力，基金繳款的追討、管理費(fèi)用的支出和管理，業(yè)主法團(tuán)與管理人的關(guān)系，管理人的權(quán)力和職責(zé)，業(yè)主公契，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)中的司法管轄權(quán)都作出了規(guī)定。但由于香港法律受英美法系的影響，從物權(quán)法理論的角度去探討免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)并解決相關(guān)的物權(quán)關(guān)系也仍顯得較為欠缺。
　　
　　我國(guó)是進(jìn)入20世紀(jì)80年代以后，隨著城市土地有償使用和住房商品化改革的實(shí)施，才開始出現(xiàn)了現(xiàn)代意義上的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)。關(guān)于免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的立法，1994年3月23日建設(shè)部曾頒布有《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，與此有關(guān)聯(lián)的法律，主要是《民法通則》、《城市房地產(chǎn)管理法》《土地管理法》等，還有就是建設(shè)部有關(guān)異產(chǎn)毗連關(guān)系、免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理、免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)以及住宅維修基金的管理等規(guī)章。2003年6月8日國(guó)務(wù)院頒布了《免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)條例》，此外，主要是地方性的立法?？梢哉f，在現(xiàn)行的法律體系中，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的規(guī)范已基本建立，但免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)還沒有找到其適當(dāng)?shù)姆傻匚弧?BR>　　
　　正如上文所述，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)屬于物權(quán)的范疇，這一物權(quán)是基于建筑物區(qū)分所有權(quán)而產(chǎn)生的，是建筑物區(qū)分所有權(quán)人通過委托合同讓渡給免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)人的權(quán)利，該項(xiàng)權(quán)利依附于、從屬于所有權(quán)。所以，應(yīng)該以建筑物區(qū)分所有權(quán)為軸心構(gòu)建我國(guó)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的法律架構(gòu)。對(duì)于我國(guó)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的立法完善提出以下建議：
　　
　　1.在《物權(quán)法》中確立建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律地位，對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)構(gòu)成、權(quán)利行使方式、權(quán)利行使的限制等作出規(guī)定，特別是對(duì)所有權(quán)人的共有共用關(guān)系、相鄰關(guān)系等作出規(guī)定?，F(xiàn)在討論中的《物權(quán)法(草案)》關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定，已經(jīng)奠定了免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)的基本法基礎(chǔ)。
　　
　　2.在現(xiàn)行《免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)條例》的基礎(chǔ)上以單行法的形式制定《免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)法》，提高立法層次，完善立法內(nèi)容。通過該法，規(guī)定業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)；業(yè)主委員會(huì)的組織方式、成立程序以及議事方式，業(yè)主委員會(huì)的地位(應(yīng)明確其是否具有法人地位)、權(quán)力、權(quán)利和職責(zé)；業(yè)主公約；免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)人的聘用，管理人的權(quán)力、權(quán)利、義務(wù)和職責(zé)；免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)基金的收繳和使用、財(cái)務(wù)的管理、帳目的公開；政府管理部門對(duì)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的指導(dǎo)和監(jiān)督；免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)中的訴訟，等等。其中，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)的收取、追繳及使用、監(jiān)督應(yīng)是其中重要的內(nèi)容。
　　
　　3.充分發(fā)揮地方立法在免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)中的作用。中國(guó)是一個(gè)大國(guó)，而且經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展所帶來的城市化發(fā)展、物業(yè)環(huán)境的質(zhì)素、免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的水平有著密切的聯(lián)系，因此，不同發(fā)展水平的地區(qū)，其免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的需求與要求也不同，應(yīng)通過地方立法將不同地區(qū)不同的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)需求反映出來。目前，我國(guó)地方立法在免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)中起著重要的作用。隨著全國(guó)立法的完善，地方立法在免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)中仍然要發(fā)揮其積極的作用。
　　
　　注釋:
　　
　　[1]參見《最高人民法院公告》1999年第1期。
　　
　　[2]參見羊城晚報(bào)2002年11月27日A14版。
　　
　　[3]參見《人民法院報(bào)》2002年5月9日。
　　
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