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酬金制與包干制兩種收費(fèi)模式比較
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2003 年 11 月,國(guó)家發(fā)改委和建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了新的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》)?!掇k法》第九條提到:“業(yè)主與免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。”
所謂包干制,指的是業(yè)主向免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,盈余或者虧損均由免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)享有或者承擔(dān)。實(shí)行包干制的,物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、額定稅費(fèi)和免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的利潤(rùn)。所謂酬金制,指的是在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中,按約定比例或者約定數(shù)額,提取酬金支付給免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè),其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出,結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。實(shí)行酬金制的,預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的酬金??梢?jiàn),包干制的定價(jià)方式實(shí)質(zhì)是市場(chǎng)定價(jià),而酬金制的定價(jià)方式實(shí)質(zhì)是成本定價(jià)。
目前,全國(guó)市場(chǎng)上主流的物業(yè)收費(fèi)方式為包干制。伴隨著物業(yè)市場(chǎng)的日趨完善,北京、上海、廣州、深圳、南京、武漢等城市的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)在非住宅免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的項(xiàng)目上,逐漸由采用包干制轉(zhuǎn)變?yōu)椴捎贸杲鹬?,贏得了業(yè)主的認(rèn)可,也在一定程度上解決了收費(fèi)難的問(wèn)題。但綜合來(lái)看,包干制與酬金制各有利弊,免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)應(yīng)根據(jù)具體情況合理選擇。
一、包干制模式的利弊分析
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1 、包干制收費(fèi)模式易于操作,簡(jiǎn)單便捷
目前,很多免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)項(xiàng)目,尤其是住宅免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)項(xiàng)目,大多采用包干制。主要緣于包干制簡(jiǎn)單易行,以住宅小區(qū)為例,在包干制的模式下,業(yè)主只需根據(jù)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)委托合同向管理管理企業(yè)交納固定費(fèi)用就可享受免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)提供的各項(xiàng)服務(wù),而在酬金制下,大額公共支出需經(jīng)業(yè)委會(huì)(或業(yè)主大會(huì)或主業(yè)代表大會(huì))討論通過(guò),由于業(yè)主(或業(yè)主代筆)數(shù)量較大,不僅眾口難調(diào),可能存在意見(jiàn)不一的情況,而且短期內(nèi)召集所有業(yè)主(或業(yè)主代表)也非易事,極有可能出現(xiàn)延誤現(xiàn)象,從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度考慮,并不劃算。所以,目前大部分的住宅小區(qū)還是實(shí)行包干制。
2 、包干制強(qiáng)化了成本意識(shí),有利于企業(yè)集約經(jīng)營(yíng)
包干制下,免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)自身承擔(dān)著因其經(jīng)營(yíng)管理水平高低而帶來(lái)的盈虧壓力。這對(duì)于企業(yè)具有明顯的激勵(lì)作用和盈利動(dòng)機(jī)。而這種激勵(lì)作用將直接促使免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)努力提升經(jīng)營(yíng)管理水平,大力發(fā)展集約經(jīng)濟(jì),從經(jīng)營(yíng)成本上要效益,提高企業(yè)的盈利能力,促進(jìn)企業(yè)自身的發(fā)展和進(jìn)步。
事實(shí)上,為節(jié)約成本,謀得更大利潤(rùn),企業(yè)往往借助規(guī)范服務(wù)流程、引進(jìn)現(xiàn)代管理手段等方式,縮減管理成本與管理費(fèi)用。目前,類似于第一太平戴維斯等一些業(yè)內(nèi)優(yōu)秀的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)紛紛通過(guò)質(zhì)量環(huán)境體系認(rèn)證、引進(jìn) OA 、 ERP 系統(tǒng)、采用無(wú)紙化辦公等方式,規(guī)范對(duì)內(nèi)管理、對(duì)外服務(wù)流程,不僅提升了服務(wù)質(zhì)量,而且高效快捷,極大了提高了企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。
3 、包干制以品牌策略為基礎(chǔ),推崇品牌優(yōu)勢(shì)
《物權(quán)法》明確賦予了業(yè)主自我管理或委托管理的選擇權(quán),也賦予了業(yè)主選擇這家免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)或那家免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的權(quán)利。在這種市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激勵(lì)的今天,實(shí)行包干制日益體現(xiàn)了業(yè)主對(duì)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)品牌的認(rèn)可。只有當(dāng)業(yè)主對(duì)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)充分信賴,才有可能不對(duì)具體的管理詳情做過(guò)多干涉。從這個(gè)意義上說(shuō),包干制有利于鼓勵(lì)企業(yè)創(chuàng)造品牌價(jià)值,發(fā)揮品牌優(yōu)勢(shì)。
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作為相對(duì)簡(jiǎn)單便捷的收費(fèi)方式,包干制方便了免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的同時(shí),也造成了免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)交易的不透明性。在包干制下,免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)按物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù),對(duì)應(yīng)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用擁有所有權(quán),可以自行支配,業(yè)主及業(yè)委會(huì)無(wú)權(quán)檢查其使用情況,這樣容易造成雙方信任感不強(qiáng)。
同樣,包干制的成本意識(shí),也容易促使免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)采用降低服務(wù)質(zhì)量或減少服務(wù)類型等不正當(dāng)手段壓縮費(fèi)用和成本,以此謀取更多利潤(rùn)?,F(xiàn)實(shí)中,免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)和業(yè)主雙方的矛盾點(diǎn)多集中于此,而對(duì)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)(尤其是住宅型免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè))最大的負(fù)面報(bào)道也多在于此,這也是酬金制日前備受推崇的主要原因。
二、酬金制模式的利弊分析
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1 、酬金制更能體現(xiàn)業(yè)主的主體地位,發(fā)揮業(yè)主的監(jiān)督機(jī)制
免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)隸屬服務(wù)業(yè),免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)相當(dāng)于業(yè)主聘請(qǐng)的“管家”,免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)也是業(yè)主的錢(qián),業(yè)主對(duì)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)有合法的監(jiān)督檢查權(quán)利。采用酬金制,較之包干制,更有利于業(yè)主行使自身權(quán)利。業(yè)主(業(yè)委會(huì))可以檢查每筆免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)用支出的明細(xì),而免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)每一年都須向業(yè)委會(huì)(或業(yè)主)上報(bào)管理費(fèi)預(yù)算并經(jīng)審核后才能執(zhí)行,且一定數(shù)額以上費(fèi)用的支出必須經(jīng)業(yè)委會(huì)主任簽字。這種財(cái)務(wù)支出的透明度不僅利于業(yè)主監(jiān)管免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè),而且有利于其自身選擇、甄別免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè),充分顯示了其主體地位。
2 、酬金制運(yùn)作規(guī)范、財(cái)務(wù)透明,緩解了企業(yè)與業(yè)主雙方的矛盾
酬金制下,免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)必須公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)、決算,且每年不少于一次公開(kāi)其財(cái)務(wù)帳目。業(yè)主就相關(guān)支出問(wèn)題有權(quán)提出質(zhì)詢,免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)必須及時(shí)答復(fù)。業(yè)主還可聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。這些都迫使免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)必須加強(qiáng)內(nèi)部管理,合理用好業(yè)主的每一分錢(qián),做到合法運(yùn)作、規(guī)范管理,有利于杜絕灰色隱性收入。同時(shí),這種規(guī)范的經(jīng)營(yíng)模式維護(hù)了業(yè)主的知情權(quán),滿足了業(yè)主對(duì)財(cái)務(wù)公開(kāi)的要求,減少了因信息不對(duì)稱產(chǎn)生的糾紛。而免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)作為一個(gè)代管機(jī)構(gòu),無(wú)權(quán)替業(yè)主作主,極大地減少了業(yè)主和企業(yè)之間的矛盾。
3 、酬金制適當(dāng)減輕企業(yè)稅負(fù),有利于小企業(yè)或幼稚期企業(yè)發(fā)展
目前的稅法規(guī)定,成本不計(jì)稅,管理費(fèi)計(jì)稅。也就是說(shuō),在酬金制下,劃歸成本的那一部分費(fèi)用目前是不用交稅的,只有約定付給物業(yè)公司的服務(wù)費(fèi)才需交稅。而包干制下,整個(gè)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)都需要交稅。一般來(lái)說(shuō),付給免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司的服務(wù)費(fèi)約占整個(gè)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)的 10% 左右,如此可見(jiàn),酬金制下可節(jié)約相當(dāng)大一筆稅錢(qián),這對(duì)小型企業(yè)或處于幼稚期的企業(yè)的發(fā)展無(wú)不裨益。
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酬金制雖然很大程度上維護(hù)了業(yè)主的利益,但其操作復(fù)雜,尤其對(duì)人口密集的住宅小區(qū)來(lái)說(shuō),召開(kāi)一次業(yè)委會(huì)(或業(yè)主大會(huì)、主業(yè)代表大會(huì)),實(shí)非易事。
此外,業(yè)委會(huì)或業(yè)主的監(jiān)管無(wú)形中增大了免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的成本。畢竟不論是在業(yè)主中,還是從外聘請(qǐng)專業(yè)人士或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì),都是有成本的;而且免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)在負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、聯(lián)絡(luò)業(yè)主方的過(guò)程中,耗費(fèi)的人力、物力及時(shí)間,都是物業(yè)服務(wù)的邊際成本或間接成本,并不能帶來(lái)直接價(jià)值。事實(shí)上,就中國(guó)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)目前的狀況來(lái)看,人們的認(rèn)知并不多,更談不上深入的了解和研究,所以其對(duì)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)實(shí)行有效性監(jiān)管的力度還是不得不讓人置疑。
三、包干制模式和酬金制模式各自的適用領(lǐng)域
包干制模式和酬金制模式各有利弊,必須依據(jù)具體情況分別適用。筆者公司所轄物業(yè)項(xiàng)目中,住宅類項(xiàng)目實(shí)行包干制,剛接手的還處于幼稚期的寫(xiě)字樓項(xiàng)目實(shí)行酬金制,以化解成本風(fēng)險(xiǎn),而已經(jīng)較為成熟的 5A 級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目則實(shí)行包干制,通過(guò)規(guī)范管理控制成本進(jìn)而盈利。故筆者認(rèn)為:
1 、品牌優(yōu)勢(shì)較為突出的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè),針對(duì)市場(chǎng)化程度較高的物業(yè)項(xiàng)目,適合采用包干制
品牌優(yōu)勢(shì)突出的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè),完全可以憑借自身的品牌優(yōu)勢(shì),在市場(chǎng)化程度較高的項(xiàng)目上,實(shí)行包干制。
所謂市場(chǎng)化程度較高,首先是指所在地區(qū)的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)市場(chǎng)較為成熟,可以由市場(chǎng)自發(fā)的調(diào)節(jié)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)用的價(jià)格,如深圳、上海等地。其次,市場(chǎng)化程度較高,指的是業(yè)主最關(guān)心的服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題完全可以通過(guò)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)管。同時(shí),該市場(chǎng)上免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的自身素質(zhì)較強(qiáng),業(yè)主的甄別免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的水平較高,企業(yè)和業(yè)主雙方彼此信任,較少發(fā)生矛盾。唯有如此,包干制才能充分發(fā)揮其簡(jiǎn)單便捷、節(jié)約成本、激勵(lì)企業(yè)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)。
2 、處于幼稚期的企業(yè)或者業(yè)主結(jié)構(gòu)合理的項(xiàng)目(尤其是非住宅型項(xiàng)目),適合采用酬金制幼稚期的企業(yè)采用酬金制,可以避免資金流轉(zhuǎn)困難、經(jīng)營(yíng)虧損等一系列風(fēng)險(xiǎn)。這是因?yàn)椋杲鹬浦械拿赓M(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)屬于預(yù)付費(fèi)的經(jīng)營(yíng)方式,一旦簽訂了物業(yè)服務(wù)合同,幾乎不存在該種服務(wù)銷售不出去的風(fēng)險(xiǎn),故其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)小至可以忽略不計(jì)。雖然酬金制下的利潤(rùn)率不高,但能確保企業(yè)永遠(yuǎn)處于盈利狀態(tài),最低限度的保證了企業(yè)的簡(jiǎn)單再生產(chǎn)可以循環(huán)下去,為剛起步的企業(yè)提供了發(fā)展的基本保證。
而對(duì)于業(yè)主數(shù)量適中、業(yè)主層次較高的項(xiàng)目而言,采用酬金制也恰到好處。尤其是業(yè)主較為集中的中高檔寫(xiě)字樓項(xiàng)目,采用酬金制在維護(hù)業(yè)主權(quán)益的同時(shí),也加速了免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的規(guī)范化運(yùn)作,為打造優(yōu)秀免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)創(chuàng)造了條件。
3 、住宅類物業(yè)項(xiàng)目可依據(jù)企業(yè)規(guī)模和業(yè)主環(huán)境,具體選用包干制或酬金制
對(duì)于住宅類物業(yè),由于與生俱來(lái)的復(fù)雜性,加上業(yè)主身份、水平、層次等方面的差異,免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)可以依據(jù)具體情況適用包干制或酬金制。
目前,北京大多數(shù)小區(qū)采取的還是包干制的收費(fèi)方式。但北京市建委表示,“剛建的小區(qū)和使用很多年以后的小區(qū),需要維護(hù)的范圍肯定不一樣,需要的費(fèi)用也不一樣。所以花多少交多少的收費(fèi)方式,更公平?!币簿褪钦f(shuō),酬金制還是將來(lái)住宅類物業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展趨勢(shì)。
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