酬金制與包干制兩種收費(fèi)模式比較

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2003 年 11 月，國家發(fā)改委和建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了新的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（以下簡稱《辦法》）。《辦法》第九條提到：“業(yè)主與免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用?！?
　　所謂包干制，指的是業(yè)主向免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)享有或者承擔(dān)。實(shí)行包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、額定稅費(fèi)和免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的利潤。所謂酬金制，指的是在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中，按約定比例或者約定數(shù)額，提取酬金支付給免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。實(shí)行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的酬金?？梢?，包干制的定價方式實(shí)質(zhì)是市場定價，而酬金制的定價方式實(shí)質(zhì)是成本定價。
　　目前，全國市場上主流的物業(yè)收費(fèi)方式為包干制。伴隨著物業(yè)市場的日趨完善，北京、上海、廣州、深圳、南京、武漢等城市的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)在非住宅免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的項(xiàng)目上，逐漸由采用包干制轉(zhuǎn)變?yōu)椴捎贸杲鹬?，贏得了業(yè)主的認(rèn)可，也在一定程度上解決了收費(fèi)難的問題。但綜合來看，包干制與酬金制各有利弊，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)應(yīng)根據(jù)具體情況合理選擇。
　　一、包干制模式的利弊分析
　?。ㄒ唬┌芍颇Ｊ降膬?yōu)勢
　　1 、包干制收費(fèi)模式易于操作，簡單便捷
　　目前，很多免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)項(xiàng)目，尤其是住宅免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)項(xiàng)目，大多采用包干制。主要緣于包干制簡單易行，以住宅小區(qū)為例，在包干制的模式下，業(yè)主只需根據(jù)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)委托合同向管理管理企業(yè)交納固定費(fèi)用就可享受免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)提供的各項(xiàng)服務(wù)，而在酬金制下，大額公共支出需經(jīng)業(yè)委會（或業(yè)主大會或主業(yè)代表大會）討論通過，由于業(yè)主（或業(yè)主代筆）數(shù)量較大，不僅眾口難調(diào)，可能存在意見不一的情況，而且短期內(nèi)召集所有業(yè)主（或業(yè)主代表）也非易事，極有可能出現(xiàn)延誤現(xiàn)象，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度考慮，并不劃算。所以，目前大部分的住宅小區(qū)還是實(shí)行包干制。
　　2 、包干制強(qiáng)化了成本意識，有利于企業(yè)集約經(jīng)營
　　包干制下，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)自身承擔(dān)著因其經(jīng)營管理水平高低而帶來的盈虧壓力。這對于企業(yè)具有明顯的激勵作用和盈利動機(jī)。而這種激勵作用將直接促使免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)努力提升經(jīng)營管理水平，大力發(fā)展集約經(jīng)濟(jì)，從經(jīng)營成本上要效益，提高企業(yè)的盈利能力，促進(jìn)企業(yè)自身的發(fā)展和進(jìn)步。
　　事實(shí)上，為節(jié)約成本，謀得更大利潤，企業(yè)往往借助規(guī)范服務(wù)流程、引進(jìn)現(xiàn)代管理手段等方式，縮減管理成本與管理費(fèi)用。目前，類似于第一太平戴維斯等一些業(yè)內(nèi)優(yōu)秀的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)紛紛通過質(zhì)量環(huán)境體系認(rèn)證、引進(jìn) OA 、 ERP 系統(tǒng)、采用無紙化辦公等方式，規(guī)范對內(nèi)管理、對外服務(wù)流程，不僅提升了服務(wù)質(zhì)量，而且高效快捷，極大了提高了企業(yè)的競爭力。
　　3 、包干制以品牌策略為基礎(chǔ)，推崇品牌優(yōu)勢
　　《物權(quán)法》明確賦予了業(yè)主自我管理或委托管理的選擇權(quán)，也賦予了業(yè)主選擇這家免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)或那家免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的權(quán)利。在這種市場競爭越來越激勵的今天，實(shí)行包干制日益體現(xiàn)了業(yè)主對免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)品牌的認(rèn)可。只有當(dāng)業(yè)主對免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)充分信賴，才有可能不對具體的管理詳情做過多干涉。從這個意義上說，包干制有利于鼓勵企業(yè)創(chuàng)造品牌價值，發(fā)揮品牌優(yōu)勢。
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　　作為相對簡單便捷的收費(fèi)方式，包干制方便了免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的同時，也造成了免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)交易的不透明性。在包干制下，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)按物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)，對應(yīng)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用擁有所有權(quán)，可以自行支配，業(yè)主及業(yè)委會無權(quán)檢查其使用情況，這樣容易造成雙方信任感不強(qiáng)。
　　同樣，包干制的成本意識，也容易促使免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)采用降低服務(wù)質(zhì)量或減少服務(wù)類型等不正當(dāng)手段壓縮費(fèi)用和成本，以此謀取更多利潤。現(xiàn)實(shí)中，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)和業(yè)主雙方的矛盾點(diǎn)多集中于此，而對免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)（尤其是住宅型免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)）最大的負(fù)面報道也多在于此，這也是酬金制日前備受推崇的主要原因。

　　二、酬金制模式的利弊分析
　　（一）酬金制模式的優(yōu)勢
　　1 、酬金制更能體現(xiàn)業(yè)主的主體地位，發(fā)揮業(yè)主的監(jiān)督機(jī)制
　　免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)隸屬服務(wù)業(yè)，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)相當(dāng)于業(yè)主聘請的“管家”，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)也是業(yè)主的錢，業(yè)主對免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)有合法的監(jiān)督檢查權(quán)利。采用酬金制，較之包干制，更有利于業(yè)主行使自身權(quán)利。業(yè)主（業(yè)委會）可以檢查每筆免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)用支出的明細(xì)，而免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)每一年都須向業(yè)委會（或業(yè)主）上報管理費(fèi)預(yù)算并經(jīng)審核后才能執(zhí)行，且一定數(shù)額以上費(fèi)用的支出必須經(jīng)業(yè)委會主任簽字。這種財(cái)務(wù)支出的透明度不僅利于業(yè)主監(jiān)管免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)，而且有利于其自身選擇、甄別免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)，充分顯示了其主體地位。
　　2 、酬金制運(yùn)作規(guī)范、財(cái)務(wù)透明，緩解了企業(yè)與業(yè)主雙方的矛盾
　　酬金制下，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)必須公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)、決算，且每年不少于一次公開其財(cái)務(wù)帳目。業(yè)主就相關(guān)支出問題有權(quán)提出質(zhì)詢，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)必須及時答復(fù)。業(yè)主還可聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。這些都迫使免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)必須加強(qiáng)內(nèi)部管理，合理用好業(yè)主的每一分錢，做到合法運(yùn)作、規(guī)范管理，有利于杜絕灰色隱性收入。同時，這種規(guī)范的經(jīng)營模式維護(hù)了業(yè)主的知情權(quán)，滿足了業(yè)主對財(cái)務(wù)公開的要求，減少了因信息不對稱產(chǎn)生的糾紛。而免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)作為一個代管機(jī)構(gòu)，無權(quán)替業(yè)主作主，極大地減少了業(yè)主和企業(yè)之間的矛盾。
　　3 、酬金制適當(dāng)減輕企業(yè)稅負(fù)，有利于小企業(yè)或幼稚期企業(yè)發(fā)展
　　目前的稅法規(guī)定，成本不計(jì)稅，管理費(fèi)計(jì)稅。也就是說，在酬金制下，劃歸成本的那一部分費(fèi)用目前是不用交稅的，只有約定付給物業(yè)公司的服務(wù)費(fèi)才需交稅。而包干制下，整個免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)都需要交稅。一般來說，付給免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司的服務(wù)費(fèi)約占整個免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)的 10% 左右，如此可見，酬金制下可節(jié)約相當(dāng)大一筆稅錢，這對小型企業(yè)或處于幼稚期的企業(yè)的發(fā)展無不裨益。
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　　酬金制雖然很大程度上維護(hù)了業(yè)主的利益，但其操作復(fù)雜，尤其對人口密集的住宅小區(qū)來說，召開一次業(yè)委會（或業(yè)主大會、主業(yè)代表大會），實(shí)非易事。
　　此外，業(yè)委會或業(yè)主的監(jiān)管無形中增大了免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的成本。畢竟不論是在業(yè)主中，還是從外聘請專業(yè)人士或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)，都是有成本的；而且免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)在負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、聯(lián)絡(luò)業(yè)主方的過程中，耗費(fèi)的人力、物力及時間，都是物業(yè)服務(wù)的邊際成本或間接成本，并不能帶來直接價值。事實(shí)上，就中國免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)目前的狀況來看，人們的認(rèn)知并不多，更談不上深入的了解和研究，所以其對免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)實(shí)行有效性監(jiān)管的力度還是不得不讓人置疑。
　　三、包干制模式和酬金制模式各自的適用領(lǐng)域
　　包干制模式和酬金制模式各有利弊，必須依據(jù)具體情況分別適用。筆者公司所轄物業(yè)項(xiàng)目中，住宅類項(xiàng)目實(shí)行包干制，剛接手的還處于幼稚期的寫字樓項(xiàng)目實(shí)行酬金制，以化解成本風(fēng)險，而已經(jīng)較為成熟的 5A 級寫字樓項(xiàng)目則實(shí)行包干制，通過規(guī)范管理控制成本進(jìn)而盈利。故筆者認(rèn)為：
　　1 、品牌優(yōu)勢較為突出的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)，針對市場化程度較高的物業(yè)項(xiàng)目，適合采用包干制
　　品牌優(yōu)勢突出的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)，完全可以憑借自身的品牌優(yōu)勢，在市場化程度較高的項(xiàng)目上，實(shí)行包干制。
　　所謂市場化程度較高，首先是指所在地區(qū)的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)市場較為成熟，可以由市場自發(fā)的調(diào)節(jié)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)用的價格，如深圳、上海等地。其次，市場化程度較高，指的是業(yè)主最關(guān)心的服務(wù)質(zhì)量問題完全可以通過市場進(jìn)行監(jiān)管。同時，該市場上免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的自身素質(zhì)較強(qiáng)，業(yè)主的甄別免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的水平較高，企業(yè)和業(yè)主雙方彼此信任，較少發(fā)生矛盾。唯有如此，包干制才能充分發(fā)揮其簡單便捷、節(jié)約成本、激勵企業(yè)發(fā)展的優(yōu)勢。
　　2 、處于幼稚期的企業(yè)或者業(yè)主結(jié)構(gòu)合理的項(xiàng)目（尤其是非住宅型項(xiàng)目），適合采用酬金制幼稚期的企業(yè)采用酬金制，可以避免資金流轉(zhuǎn)困難、經(jīng)營虧損等一系列風(fēng)險。這是因?yàn)?，酬金制中的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)屬于預(yù)付費(fèi)的經(jīng)營方式，一旦簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，幾乎不存在該種服務(wù)銷售不出去的風(fēng)險，故其經(jīng)營風(fēng)險小至可以忽略不計(jì)。雖然酬金制下的利潤率不高，但能確保企業(yè)永遠(yuǎn)處于盈利狀態(tài)，最低限度的保證了企業(yè)的簡單再生產(chǎn)可以循環(huán)下去，為剛起步的企業(yè)提供了發(fā)展的基本保證。
　　而對于業(yè)主數(shù)量適中、業(yè)主層次較高的項(xiàng)目而言，采用酬金制也恰到好處。尤其是業(yè)主較為集中的中高檔寫字樓項(xiàng)目，采用酬金制在維護(hù)業(yè)主權(quán)益的同時，也加速了免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的規(guī)范化運(yùn)作，為打造優(yōu)秀免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)創(chuàng)造了條件。
　　3 、住宅類物業(yè)項(xiàng)目可依據(jù)企業(yè)規(guī)模和業(yè)主環(huán)境，具體選用包干制或酬金制
　　對于住宅類物業(yè)，由于與生俱來的復(fù)雜性，加上業(yè)主身份、水平、層次等方面的差異，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)可以依據(jù)具體情況適用包干制或酬金制。
　　目前，北京大多數(shù)小區(qū)采取的還是包干制的收費(fèi)方式。但北京市建委表示，“剛建的小區(qū)和使用很多年以后的小區(qū)，需要維護(hù)的范圍肯定不一樣，需要的費(fèi)用也不一樣。所以花多少交多少的收費(fèi)方式，更公平?！币簿褪钦f，酬金制還是將來住宅類物業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展趨勢。