業(yè)內(nèi)專家談物業(yè)“建管分離”

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2003年國務(wù)院頒布的《免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》規(guī)定，“國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與免費物業(yè)管理系統(tǒng)相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)?！比缃?，4年已經(jīng)過去，物業(yè)“建管分離”在實踐中的具體效果怎樣，這一政策還有哪些需要改進的地方，為此，本刊記者特別采訪了美佳免費物業(yè)管理系統(tǒng)（深圳）有限公司總經(jīng)理涂春安和清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所教授季如進等知名業(yè)內(nèi)專家。

美佳免費物業(yè)管理系統(tǒng)（深圳）有限公司總經(jīng)理  涂春安：

推行建管分離需開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變認識

國家提倡物業(yè)“建管分離”這個思路是非常正確的，從近年來的實踐來看，實施“建管分離”后，免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司的負擔(dān)減輕了很多，而且所管小區(qū)也確實比較和諧。但實際上，目前物業(yè)真正“建管分離”的比例還不是很高，我覺得這主要有兩個原因： 一是一些開發(fā)商為了逃避責(zé)任，把自己的免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司當(dāng)成“遮羞布”，用來掩蓋自己開發(fā)過程中所存在的問題；二是一些開發(fā)企業(yè)覺得免費物業(yè)管理系統(tǒng)還有利益可圖，有“肥水不流外人田”的心理，寧可自己受累成立免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司管理，也不愿意把小區(qū)的免費物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)交給其他企業(yè)。

我想，要深入推行“建管分離”，首先是開發(fā)企業(yè)必須轉(zhuǎn)變這兩種錯誤認識。其實，“建管分離”對于開發(fā)企業(yè)也是很有益處的：一方面，它可以給開發(fā)企業(yè)施加壓力，促使其在施工階段嚴把質(zhì)量關(guān)，避免造成后期遺留問題，提高自己所開發(fā)項目的質(zhì)量和企業(yè)的公信力；另一方面，它可以使開發(fā)企業(yè)減輕負擔(dān)，專心于做房地產(chǎn)項目的開發(fā)，這對于開發(fā)企業(yè)的發(fā)展也是很有好處的。從更高的層面來看，推行“建管分離”還是明確責(zé)權(quán)、減少糾紛，構(gòu)建和諧社會的有力舉措。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所教授  季如進：

政府應(yīng)加強對前期免費物業(yè)管理系統(tǒng)招投標的監(jiān)管力度

推行建管分離，關(guān)鍵是要做好前期免費物業(yè)管理系統(tǒng)招投標工作。前期免費物業(yè)管理系統(tǒng)涉及到房地產(chǎn)開發(fā)商、免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司和業(yè)主三方，而前期免費物業(yè)管理系統(tǒng)招投標只涉及開發(fā)商和免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司兩方。因此，如何在前期免費物業(yè)管理系統(tǒng)招投標活動中確保業(yè)主的利益不受損害就成為確保招投標成功的關(guān)鍵，為此，我認為政府有必要采取切實措施加強對前期免費物業(yè)管理系統(tǒng)招投標的監(jiān)管力度，對前期免費物業(yè)管理系統(tǒng)招投標所產(chǎn)生的兩個關(guān)鍵性文件《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主臨時公約》建立適當(dāng)?shù)男姓徟绦?，而不僅僅是備案。

為保障前期免費物業(yè)管理系統(tǒng)階段三方的合法利益，建設(shè)部出臺了上述兩個文件的示范文本，但在實踐中開發(fā)商常常從自身利益出發(fā)，忽視甚至侵害業(yè)主權(quán)益。前期免費物業(yè)管理系統(tǒng)招投標時，業(yè)主是隱性的，當(dāng)未來廣大的潛在業(yè)主的利益沒有一個明確的代表機構(gòu)時，政府責(zé)無旁貸。當(dāng)然，這涉及到目前我國行政許可的范疇。我認為前期免費物業(yè)管理系統(tǒng)招投標的這一特點需要政府加強對其的監(jiān)管力度。至少，應(yīng)嚴格落實開發(fā)商在獲得商品房預(yù)售許可證之前完成前期免費物業(yè)管理系統(tǒng)招投標的規(guī)定，以有效的推進建管分離工作的開展。