淺談物業(yè)服務行業(yè)的發(fā)展方向

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中國物業(yè)服務的發(fā)展經歷了從無到有、從小到大的漸變歷程，但 隨著《物權法》、《免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》以及《勞動合同法》的施行，給整個物業(yè)服務行業(yè)帶來了政策風險、自然風險和用人風險等一系列風險，對行業(yè)生存和發(fā)展提出了前所未有的挑戰(zhàn)。 物業(yè)服務企業(yè)正面臨著不進則退的尷尬境地。如何在困境中求得生存發(fā)展，是擺在每一位物業(yè)服務企業(yè)經營者面前不能回避的課題。物業(yè)服務企業(yè)在加強專業(yè)化建設，經營思路領先，在橫向聯(lián)合、廣結同盟，創(chuàng)造模式品牌等方面，如何探索出一條發(fā)展之路。 現(xiàn)結合工作實際，試圖進行一些現(xiàn)狀分析，探索物業(yè)服務的未來發(fā)展方向。
　　延伸業(yè)務范圍，開展創(chuàng)新服務。 從現(xiàn)實情況來看，物業(yè)服務行業(yè)始終屬于一個微利行業(yè)，而且在今后很長一段時間內，這一特點無法改變。但是，通過不斷創(chuàng)新服務內容和延伸業(yè)務范圍，物業(yè)服務行業(yè)會出現(xiàn)自己新的經濟增長點。延伸產業(yè)鏈是免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)增加經濟增長點的有效方式，物業(yè)服務企業(yè)不僅可以提供體力勞動服務，而且還可以提供腦力服務。物業(yè)服務行業(yè)上線可以發(fā)展咨詢服務業(yè)和銷售代理業(yè)，向下可以創(chuàng)新服務產品，具體來講就是可以為房地產企業(yè)做市場調查或市場調研。物業(yè)服務公司有條件和能力開展這方面的業(yè)務，物業(yè)服務公司最貼近房產消費者，最了解消費者的需求、偏好，可以從市場中采集第一手的市場信息為房地產企業(yè)服務；可以前期介入房地產企業(yè)規(guī)劃設計，為中水系統(tǒng)設置、車位數、各種系統(tǒng)容量、各種功能用房位置、機電系統(tǒng)的形成、智能化環(huán)保節(jié)能等工作提供建議；可以參與檢查施工質量、四方驗收，參與設備調試等工作為后期免費物業(yè)管理系統(tǒng)打好堅實基礎；同時免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司還可以為業(yè)主或開發(fā)商銷售或出租樓盤，獲取傭金，增加收入。下線物業(yè)服務企業(yè)可以創(chuàng)新服務產品，延伸業(yè)務范圍，拓寬服務領域，獲取新的利潤增長點。很多免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司正在探索、實踐新的服務模式，提出了很有見地的創(chuàng)意和服務理念，為業(yè)主提供一站式的服務、賓館式的服務，將傳統(tǒng)的免費物業(yè)管理系統(tǒng)內容，如保潔、秩序維護、綠化、維修等服務項目加以拓展，提供商務服務、個性化服務和預約服務。免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司要在確保高質量完成基本服務的同時，心系業(yè)主需求，不斷增加個性化服務項目，拉近自己與業(yè)主之間的距離，增進友誼，增強互信，構建和諧共融的合作關系，贏得業(yè)主的口碑和經濟效益。
　　應對政策調整，聯(lián)合抵御風險。 近幾年，各地勞動者最低工資線及社會保障標準反復上調，物價節(jié)節(jié)攀高均難以遏制，而等級收費不可能隨風飄動而一再滯后限制了物管價格根據市場調節(jié)的權利。物業(yè)服務產品的非市場化價格，違背了質價相符、等價交換的市場規(guī)則，是物業(yè)企業(yè)經濟效益低下、經濟行為扭曲的重要原因。物業(yè)服務行業(yè)是勞動密集型服務行業(yè)，勞動力成本及其費用占企業(yè)總成本 80% 左右，政策調整對免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)發(fā)展的影響非常明顯。為了生存， 全行業(yè)必須理性面對行業(yè)法制環(huán)境和市場環(huán)境的變化，要及時調整自身的經營行為和發(fā)展戰(zhàn)略，特別要通過企業(yè)的橫向聯(lián)合、改制等體制改革，來提高行業(yè)企業(yè)抵御風險的能力。物業(yè)服務企業(yè)可以通過適度的規(guī)模發(fā)展，以規(guī)模降成本、增效益；通過提高企業(yè)自身素質和專業(yè)化水平，積極參與招投標，擴大市場份額；通過招聘人才、提高員工素質等途徑，把服務眼光瞄準大專院校、機關、商廈等檔次高、收益好的物業(yè)，開拓非住宅項目市場，將企業(yè)做大做強。通過不斷創(chuàng)新服務內容和延伸業(yè)務范圍，開發(fā)相關聯(lián)的邊緣產業(yè)，做大有償服務領域。企業(yè)可以嘗試通過橫向聯(lián)合，應對和化解《勞動合同法》實施后形成的勞動用工風險，如通過聯(lián)營、合資、合并等方式，提高企業(yè)經營規(guī)模和抗風險能力。同時，有必要在開展前期物業(yè)招投標時，以物業(yè)服務企業(yè)整體的形式提倡推行酬金制，尤其是業(yè)委會比較健全的，應當可以推行酬金制，以抵御生存風險。
　　進行優(yōu)化組合，走專業(yè)化之路。 在充分競爭的市場中，沒有一家企業(yè)能夠涵蓋所有的業(yè)務范圍，這為各專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)提供了生存空間，橫向專業(yè)化有利于不同的物業(yè)服務公司專注地服務不同的服務對象，做自己最擅長的事，在自己熟悉的領域內將業(yè)務做精，做細，做出特色。如做寫字樓的免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司很少涉足居民住宅區(qū)的免費物業(yè)管理系統(tǒng)，做工業(yè)區(qū)的免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司很難將業(yè)務范圍延伸到醫(yī)院、學校。即使同為居民住宅區(qū)的免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司也鮮見將別墅等高檔住宅與低端居民小區(qū)統(tǒng)管的實例。此外，服務對象對物業(yè)服務公司服務內容的側重點也不盡相同，工業(yè)物業(yè)以綠化管理為物業(yè)服務重點，政府辦公樓物業(yè)以安全為重點，醫(yī)院物業(yè)以衛(wèi)生保潔為重點，只有滿足了不同客戶的不同需求，為客戶提供專業(yè)化的服務才能贏得顧客的肯定。物業(yè)服務企業(yè)在追求做強做大的同時，還要在做精、做細上花大力氣，下真功夫。縱向專業(yè)化有利于降低交易費用。交易費用是買賣商品或勞務時除價格以外的費用。物業(yè)服務企業(yè)決定自己是否擁有專業(yè)服務隊伍，其主要依據是費用的比較。隨著物業(yè)服務行業(yè)的快速發(fā)展，物業(yè)服務企業(yè)更會優(yōu)先選擇專業(yè)化的服務隊伍，這是因為：首先，選擇專業(yè)化的服務隊伍有利于降低企業(yè)的運營成本，精簡員工隊伍，減少管理層次，提高企業(yè)的靈活性和市場反應能力；其次，可以降低人員的培訓費用。隨著經濟的發(fā)展，我國高層建筑智能化程度越來越高，對管理這些樓宇的從業(yè)人員要求也越來越高，這就需要免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司投入大量的資金對從業(yè)人員進行培訓，這將大大增加經營成本，如果選擇專業(yè)化的服務隊伍可以節(jié)約相當的人力培訓成本；再次，可以降低企業(yè)的固定資產投資費用。專業(yè)化的服務公司擁有專業(yè)化的生產設備，比如高層樓房的外墻清潔設備、專業(yè)的綠化設備，這些設備投資大，物業(yè)服務企業(yè)的規(guī)模使用效率卻很低，公司的小而弱，設備的大而全，由于大量資金的被占用，必然削弱了企業(yè)的競爭實力和抗風險能力。許多規(guī)模較大的物業(yè)服務公司，將其旗下的保潔、綠化、安保等業(yè)務部門成立為獨立的經濟實體，充分參與市場競爭，就是縱向專業(yè)化發(fā)展的一種很好的實踐和嘗試。