目前國內(nèi)物業(yè)服務(wù)公司經(jīng)營管理現(xiàn)狀

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　　一、目前國內(nèi)物業(yè)服務(wù)公司經(jīng)營管理現(xiàn)狀
　　
　　(一)目前物業(yè)服務(wù)公司經(jīng)營模式總體分析
　　
　　1．父子型經(jīng)營模式居多。據(jù)一項權(quán)威統(tǒng)計顯示，目前全國3萬家物業(yè)服務(wù)公司中，近70％是開發(fā)商的子公司。從長遠(yuǎn)來看，這種模式是不符合市場化發(fā)展規(guī)律的。因?yàn)檫@樣的物業(yè)服務(wù)公司多會為開發(fā)企業(yè)的品牌、銷售來開展服務(wù)管理，而缺乏從業(yè)主(使用者)根本利益的角度來處理各項事務(wù)的意識，很難獲得消費(fèi)者的認(rèn)可。一個項目的開發(fā)周期只需要三年左右，其生命周期卻有幾十年，很可能項目完成后房地產(chǎn)企業(yè)就不復(fù)存在了，而物業(yè)服務(wù)還需繼續(xù)發(fā)展下去，這就容易引發(fā)許多不必要的糾紛?，F(xiàn)在政府相關(guān)部門已經(jīng)注意到了這個問題，正在逐步考慮從政策上分離這種父子關(guān)系。
　　
　　2．經(jīng)營管理層次較低。與國外的物業(yè)服務(wù)公司比起來，我國的物業(yè)服務(wù)公司顯然還停留在一個比較低級的層面，在很多人的印象中免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)就是負(fù)責(zé)小區(qū)保潔、保安工作的。其實(shí)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)應(yīng)該是貫穿于物業(yè)從無到有再到消亡的全生命周期中的。
　　
　　3．一些先進(jìn)的物業(yè)服務(wù)理念開始在國內(nèi)出現(xiàn)。隨著加入WTO和市場化的不斷推進(jìn)，尤其是國際知名物業(yè)服務(wù)公司的進(jìn)入，一些先進(jìn)的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)理念開始在國內(nèi)流行，出現(xiàn)一些新的經(jīng)營管理模式。
　　
　　目前很多企業(yè)都在嘗試多種經(jīng)營，還出現(xiàn)了“英式管家”?！坝⑹焦芗摇辈皇瞧胀ㄒ饬x上那種打理一個小家庭生活瑣事的管家，他們不僅要安排整個家庭的日常事物，更兼具主人私人秘書的身份。
　　
　　(二)典型案例分析。為了進(jìn)一步了解目前國內(nèi)物業(yè)服務(wù)公司的經(jīng)營現(xiàn)狀，筆者走訪了三家國內(nèi)優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)公司。這三家企業(yè)都是大型房地產(chǎn)集團(tuán)的下屬公司，在業(yè)內(nèi)都擁有良好的口碑。
　　
　　1．物業(yè)服務(wù)公司A
　　
　　(1)經(jīng)營管理情況。該公司是在南京頗具影響力的物業(yè)服務(wù)公司，其所在集團(tuán)已經(jīng)成功上市。目前該公司在南京共管理17個項目，其中有2個是寫字樓項目。在南京大概有900名員工。
　　
　　A公司在多年的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)實(shí)踐中不斷探索多種經(jīng)營模式，目前主要的經(jīng)營業(yè)務(wù)有：停車位的經(jīng)營管理、廣告、資產(chǎn)經(jīng)營(主要是流動資金的投資)。A公司年收入的構(gòu)成如圖所示。
　　
　　由圖1可以看出收入中免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)占了絕大部分，但是在走訪中我們發(fā)現(xiàn)，這一部分收入只能基本與人工費(fèi)持平，因此多種經(jīng)營的開展對保持物業(yè)服務(wù)公司收支平衡意義重大。
　　
　　停車費(fèi)在多種經(jīng)營收入中占到了一個比較大的比重，但是在《物權(quán)法》中規(guī)定，業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)部分的經(jīng)營收益應(yīng)該在物業(yè)服務(wù)公司和業(yè)主之間按比例分配，一般是三七開。
　　
　　雖然該公司在合同中一般會事先申明停車費(fèi)及廣告費(fèi)將用于貼補(bǔ)物業(yè)服務(wù)公司的運(yùn)營，但隨著《物權(quán)法》的深入推廣，這部分通過經(jīng)營共有產(chǎn)權(quán)部分的收益在物業(yè)服務(wù)公司收益中所占的比例將會有所降低。
　　
　　(2)特色。在圖中我們看到，A公司每年會有100萬左右的由資產(chǎn)管理帶來的收益。這一部分主要來源于公司將2000萬的流動資金參與集團(tuán)的投資中，比如參股集團(tuán)開發(fā)的項目。
　　
　　2．物業(yè)服務(wù)公司B
　　
　　(1)經(jīng)營管理情況。該公司是國內(nèi)知名的物業(yè)服務(wù)公司，其所在集團(tuán)也已經(jīng)成功上市，其服務(wù)水平在業(yè)內(nèi)廣受好評并得到了大多數(shù)業(yè)主的認(rèn)可。目前該公司在南京已有2個成熟的項目，另外集團(tuán)有3個在建項目預(yù)計也將由B公司來管理。
　　
　　B公司的經(jīng)營業(yè)務(wù)集中于住宅的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)，小區(qū)的業(yè)主對免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)非常滿意。然而高水準(zhǔn)的服務(wù)自然需要較高的財力投入，在目前免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)普遍較低的現(xiàn)狀下，集團(tuán)的資金支持是少不了的，這一部分主要是通過地產(chǎn)公司零星委托的形式。B公司的年收入構(gòu)成如圖2所示。由圖2可以看出，地產(chǎn)公司對該公司的支持還是相當(dāng)可觀的。
　　
　　(2)特色。B公司將保潔的業(yè)務(wù)外包給專業(yè)的保潔公司來做，這在一定程度上精簡了企業(yè)的人員，降低了企業(yè)的運(yùn)營成本。
　　
　　3．物業(yè)服務(wù)公司C
　　
　　(1)經(jīng)營管理情況。C公司也是一家實(shí)力十分雄厚的物業(yè)服務(wù)公司，在業(yè)界廣受好評，其所在集團(tuán)同樣已經(jīng)上市。目前在南京管理面積為100多萬平方米，工作人員500多名。在多種經(jīng)營的探索和開展上也取得了一些成績。主要的業(yè)務(wù)有：有償服務(wù)(包括維修、家政服務(wù)等)、中介服務(wù)、對外顧問、會所經(jīng)營、車位及廣告經(jīng)營等。另外該公司有專門的會所經(jīng)營部。C公司的年收入構(gòu)成表如圖3所示。
　　
　　(2)特色。C公司在經(jīng)營管理上較A、B兩家有更多的自主性，這與其所在集團(tuán)的發(fā)展戰(zhàn)略很有關(guān)系，其對對外顧問的業(yè)務(wù)開展比較鼓勵，并且會所多由C公司來經(jīng)營管理，其中的便民餐服務(wù)受到了業(yè)主的歡迎，尤其是早餐經(jīng)營很是紅火，每年能給公司帶來幾十萬的收入。同時，公司還開展網(wǎng)上服務(wù)項目，讓業(yè)主可以快速便捷地享受到物業(yè)服務(wù)。
　　
　　二、國外物業(yè)經(jīng)營管理的發(fā)展模式及趨勢
　　
　　(一)經(jīng)營管理的三大層次?？v觀國外免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)發(fā)展的過程，我們可以看到房地產(chǎn)資產(chǎn)管理從低到高可以分為免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)、資產(chǎn)管理、投資組合管理三個層次。其中，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)是房地產(chǎn)資產(chǎn)的日常管理，也就是我們一般理解的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)，是最低層次的房地產(chǎn)資產(chǎn)管理，也是高層次房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的基礎(chǔ)。同時在這一層次還衍生出了設(shè)施管理的概念。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理是介于免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)和組合投資管理(代表物業(yè)所有者)之間的中間層次經(jīng)營管理。資產(chǎn)管理者一般可以管理許多物業(yè)。組合投資管理者是物業(yè)所有權(quán)和最終控制權(quán)的代表，是整個房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的戰(zhàn)略決策層，可依據(jù)其專業(yè)經(jīng)營管理能力管理旗下多個房地產(chǎn)資產(chǎn)管理者，決定對不同區(qū)域和種類房地產(chǎn)市場上的物業(yè)進(jìn)行購買、持有、出售。
　　
　　目前國外有些免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)已經(jīng)走向了投資組合管理的層次，而國內(nèi)的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)還多停留在免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的初級階段。隨著國內(nèi)市場的不斷開放，如何在日趨激烈的市場競爭中占據(jù)有利地位，提高企業(yè)利潤，資產(chǎn)管理理念是不可或缺的。
　　
　　(二)全程服務(wù)向服務(wù)集成代理轉(zhuǎn)變。在國外，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)往往是由免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)師提供免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)方案，而具體的工作是由專業(yè)性的服務(wù)公司來做的，物業(yè)服務(wù)公司并不直接對物業(yè)進(jìn)行日常管理。實(shí)際上這是一種“服務(wù)代理集成商”的模式。物業(yè)服務(wù)公司主要扮演一種“服務(wù)代理集成商”的角色，找到合適的“零件供應(yīng)商”將成為物業(yè)服務(wù)公司的主要工作。這樣就可以很好地降低免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)方面的運(yùn)營成本和組織結(jié)構(gòu)上的壓力，將更多的精力投入到經(jīng)營管理上。隨著專業(yè)性工作的分包，提供服務(wù)的方式肯定也會有所改變。菜單式服務(wù)的理念將會成為一種流行。菜單式服務(wù)就是根據(jù)不同的客戶需求制定不同的服務(wù)內(nèi)容，每一項服務(wù)都可以自由組合。
　　
　　(三)物業(yè)服務(wù)公司向地產(chǎn)服務(wù)商的轉(zhuǎn)變。世邦魏理仕、高力國際、仲量聯(lián)行、第一太平戴維斯以及戴德梁行是地產(chǎn)界鼎鼎大名的五大代理行，他們都是做免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的，目前這五家企業(yè)都已進(jìn)入中國，在國內(nèi)市場的擴(kuò)張和滲透可謂十分迅猛。
　　
　　通過對這五家公司的業(yè)務(wù)范圍的了解，我們可以發(fā)現(xiàn)他們所做的已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了我們所理解的一般意義上的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)，而是涵蓋了免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)、代理、物業(yè)估價、商業(yè)運(yùn)營、工業(yè)及物流、建筑顧問、投資代理、投資者顧問咨詢、綜合住宅服務(wù)、物業(yè)發(fā)展服務(wù)、研究及顧問、技術(shù)顧問服務(wù)、設(shè)施管理、酒店管理，甚至還包括了結(jié)構(gòu)融資、企業(yè)咨詢、財務(wù)顧問、資產(chǎn)融資、資本運(yùn)用咨詢和顧問服務(wù)等等。他們?yōu)槲飿I(yè)整個生命周期提供一系列的服務(wù)，成為了地產(chǎn)服務(wù)商。