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《物權(quán)法》和《勞動合同法》對物業(yè)行業(yè)的影響

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 任何一個行業(yè)想要實現(xiàn)健康有序的可持續(xù)發(fā)展,必須要在法律層面上對行業(yè)行為和市場經(jīng)營秩序予以明確、規(guī)范和制約。目前,國內(nèi)眾多物業(yè)企業(yè)對于《物權(quán)法》和《勞動合同法》的看法眾說紛紜,褒貶不一,但從總體分析和以發(fā)展的眼光來看,利要遠遠的大于弊。應(yīng)該說,因為“兩法”的實施,將會使物業(yè)行業(yè)從混亂走向有序,混沌還于清明,一方面對物業(yè)企業(yè)外部環(huán)境進行重新梳理和責任界定,使企業(yè)有了健康發(fā)展的空間;另一方面使企業(yè)對內(nèi)部經(jīng)營機制和規(guī)章制度做以重新構(gòu)建,使企業(yè)有了健康發(fā)展的基礎(chǔ)。對于物業(yè)行業(yè)的服務(wù)品質(zhì)和人員素質(zhì)的整體提高將起到相當大的促進、推動作用。
  下面就《物權(quán)法》和《勞動合同法》對物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展的積極作用談幾點看法:
  一、明晰責任主體劃分,使物業(yè)企業(yè)減壓、減負。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)在經(jīng)營管理和服務(wù)的運行中,一直承擔著業(yè)主、業(yè)主委員會和房地產(chǎn)開發(fā)商三者間剪不斷 , 理還亂的糾紛之中。由于歷史和個別物業(yè)企業(yè)的實際操作中不切實際的宣傳、誤導等原因,使業(yè)主、業(yè)主委員會對物業(yè)企業(yè)責任區(qū)分的認識一直存在誤讀。無論是業(yè)主之間的糾紛,或是因開發(fā)商遺留問題所造成的矛盾都會找到物業(yè)服務(wù)企業(yè)來解決。致使物業(yè)企業(yè)深陷本不應(yīng)自身承擔和解決的各種糾紛和矛盾問題中無法解脫,耗費了大量時間和精力。
  《物權(quán)法》的實施,將從根本上解決這一困擾物業(yè)企業(yè)多年難題。 一是明確了責任主體。 從根本上減少了業(yè)主、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間因產(chǎn)權(quán)不清,責任不明而造成的矛盾,最大程度避免因矛盾糾紛而產(chǎn)生的業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的對抗心理,有利于兩者之間的溝通、協(xié)作,便于物業(yè)企業(yè)更好的開展工作 ,使企業(yè)有更多的精力開展日常服務(wù)、管理工作。 二是解決了業(yè)主委員會在管理上的缺位和不作為。 長期以來有相當一部分業(yè)主及業(yè)主委員會只要求自己的權(quán)利,不履行自己的責任和義務(wù),更有甚者,個別業(yè)主為了得到一己私利,召集部分業(yè)主向物業(yè)企業(yè)提出無理要求,給物業(yè)企業(yè)的正常經(jīng)營工作造成了極大的不便,損害了其他業(yè)主利益?!段餀?quán)法》的出臺使業(yè)主的權(quán)利和責任對等起來,強化了業(yè)主業(yè)主委員會對業(yè)主的監(jiān)管責任和協(xié)調(diào)意識,如對任意棄置垃圾,排放污染物或者噪音,違反規(guī)定飼養(yǎng)動物,違章搭建,侵占通道,拒付物業(yè)服務(wù)費等一直被物業(yè)企業(yè)視為“老大難”問題的違規(guī)行為,業(yè)主大會和業(yè)主委員會有責任依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約要求行為人停止侵害,消除危險,排除妨害,賠償損失。有了業(yè)主委員會的配合,在很大程度上為物業(yè)企業(yè)提供了工作便利,減少工作阻礙。
  二、促使企業(yè)強化服務(wù)意識,更新服務(wù)理念,提高服務(wù)水平。
  《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定使業(yè)主可以依法行使自己的權(quán)利來選擇物業(yè)的管理模式,其中包括自行管理,委托物業(yè)企業(yè)或其他管理人管理。這一條款增加了免費物業(yè)管理系統(tǒng)模式的多樣性,加劇了市場的競爭程度,促使物業(yè)企業(yè)只能按市場規(guī)則和經(jīng)濟規(guī)律辦事。在這種情況下,物業(yè)企業(yè)要生存、發(fā)展,就要不斷提高自身的核心競爭力和技術(shù)優(yōu)勢,掌握消費者的心理,細分消費者的需求,通過為消費者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)來取得認同。基于這一點,物業(yè)企業(yè)將會不斷努力提高業(yè)務(wù)素質(zhì)和服務(wù)技能,修正自身不足,總結(jié)成功經(jīng)驗,進而加速提升專業(yè)管理能力和服務(wù)水平,同時也將對物業(yè)服務(wù)的基本概念,核心理念做以全新的認識和構(gòu)建,推動行業(yè)整體服務(wù)水平的提高,
  三、使物業(yè)企業(yè)完善各項規(guī)章管理制度,優(yōu)化人力資源結(jié)構(gòu),行業(yè)整體管理素質(zhì)得以提檔升級。
  《勞動合同法》的一些規(guī)定只對企業(yè)勞動用工的形式形成法律約束,而對于勞動者,則沒有太大的限制,企業(yè)的人員流動性加大,團隊的穩(wěn)定性降低,給企業(yè)的經(jīng)營管理、日常服務(wù)工作造成極大的不便和難以預計的損失。這些,將促使企業(yè)健全用工管理制度,完善用人機制,內(nèi)部挖潛,堵塞管理漏洞。 一是定崗、定員趨向科學合理。 針對《勞動合同法》對企業(yè)的種種限制和要求,促使企業(yè)強化用工的精細化,嚴謹化,重新考慮招人的標準,用人的方式,強調(diào)一專多能,最大限度精簡崗位人員,提高勞動效率,降低勞動成本; 二是重新制定員工管理制度。 企業(yè)將對現(xiàn)有的規(guī)章制度進行全面的梳理,重新制定員工管理手冊,完善各項勞動合同管理,提高考核績效管理水平,從管理層面上為企業(yè)發(fā)展夯實基礎(chǔ); 三是增強人才儲備力度, 企業(yè)將會高度關(guān)注高素質(zhì)的管理人才及掌握核心技術(shù)人員和關(guān)鍵部位的員工,注重員工的培訓,構(gòu)建企業(yè)核心價值觀,減少核心員工的流動給企業(yè)造成的損失,建立企業(yè)內(nèi)部人才儲備庫,增強企業(yè)核心競爭力。


  四、加速物業(yè)企業(yè)專業(yè)化的進程。
  物業(yè)服務(wù)行業(yè)是勞動密集型企業(yè)的典型代表,人工成本費用在大部分物業(yè)企業(yè)中所占比例高達 60 %以上?!秳趧雍贤ā穼嵤┖?,人工成本將會進一步增加,企業(yè)面臨的難題是如何在不影響服務(wù)的質(zhì)量的前提下,規(guī)避勞動用工所產(chǎn)生的風險和費用的增加,降低運營成本。
  隨著社會分工精細化的趨勢越來越明顯,專業(yè)化企業(yè)道路無疑是實現(xiàn)這一目標的最好方法之一。將保潔、綠化、秩序等操作層面的業(yè)務(wù)外包,企業(yè)只需以完善的管理制度,科學合理的作業(yè)管理標準,準確的編制預算強化監(jiān)管與執(zhí)行力度,使之達標達效,確保外包的服務(wù)品質(zhì)。一方面可使企業(yè)從繁雜的勞動細節(jié)中解脫出來,專注管理上的服務(wù);另一方面,可使企業(yè)將有限的內(nèi)部資源集中在核心業(yè)務(wù)和關(guān)鍵部位上來;第三,可避免外包業(yè)務(wù)人員的各類勞動糾紛給企業(yè)帶來的經(jīng)營風險。
  五、使物業(yè)行業(yè)重新洗牌,凈化行業(yè)市場,重塑行業(yè)整體形象。
  物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定將大幅度提高業(yè)主的維權(quán)意識,使一些靠收取停車費等為主營收入的企業(yè)及不按市場規(guī)則出牌,惡意競爭的企業(yè)帶來空前的壓力,同時也必然淘汰一批服務(wù)意識較差,管理能力不強,服務(wù)水平不高的企業(yè),這些給行業(yè)造成負面影響的“害群之馬”的出局無疑會使消費者乃至社會對物業(yè)行業(yè)的整體認識作以重新的評價,使物業(yè)行業(yè)重塑形象,走向健康發(fā)展之路。
  綜上所述,《物權(quán)法》和《勞動合同法》的實施,對于物業(yè)行業(yè)的助推作用,將會具有里程碑和革命性的影響,明示了物競天擇,優(yōu)勝劣汰的市場基本法則。充滿生機的企業(yè)會更加興盛,而枯腐的就讓他消亡,還行業(yè)一片凈土,重新獲得社會的尊敬與認可。當然 ,“兩法”對物業(yè)行業(yè)的影響與改變將需要一個長期的過程才能顯現(xiàn),還需要政府相關(guān)部門的督導與支持,需要輿論的廣泛宣傳,對廣大業(yè)主乃至社會進行解讀、教育和引導,需要物業(yè)企業(yè)的行業(yè)自律與憂患意識?!奥仿馄湫捱h,吾將上下而求索”,畢竟,一個健康而有序的行業(yè)得以持續(xù)發(fā)展是每一個物業(yè)企業(yè)的理想之所在,希望之所在。

 

發(fā)布:2007-03-20 12:16    編輯:泛普軟件 · xiaona    [打印此頁]    [關(guān)閉]
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