物業(yè)管理的價格機(jī)制

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免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的本質(zhì)是市場化。與其他商品市場一樣，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)市場是由供求、價格、競爭三個要素共同構(gòu)成的一個相互聯(lián)系、相互作用和相互制約的有機(jī)體系，與供求、價格、競爭三要素相對應(yīng)，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)市場機(jī)制包括了供求機(jī)制、價格機(jī)制和競爭機(jī)制。其中，價格機(jī)制通過顯示價格信號，調(diào)節(jié)市場的供求關(guān)系，合理配置生產(chǎn)要素資源，在免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)市場機(jī)制中處于核心地位。因此，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的價格機(jī)制問題，是研究免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)市場機(jī)制的最佳切入點(diǎn)。

免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)市場價格的亂象

一個良性運(yùn)行的商品市場，其價格機(jī)制應(yīng)當(dāng)顯現(xiàn)出以下三個基本特點(diǎn)：一是商品價格基本反映了商品價值。價格由生產(chǎn)經(jīng)營的社會平均成本、法定稅費(fèi)加上合理的商業(yè)利潤構(gòu)成，低于生產(chǎn)成本或包含超額暴利的價格僅為個別的非常態(tài)的市場現(xiàn)象；二是商品價格基本反映了供求關(guān)系。價格起到協(xié)調(diào)和平衡供求關(guān)系的作用，較高的價格趨于抑制消費(fèi)者購買，同時刺激生產(chǎn)，較低的價格則鼓勵消費(fèi)，同時抑制生產(chǎn)，價格是顯示供求關(guān)系的重要信號；三是商品價格基本反映了買賣雙方意愿。雖然面對同一商品或者服務(wù)，買賣雙方的價格訴求存在差異，但最終成交的商品價格是雙方競價博弈后形成的共同決定，是雙方一致認(rèn)可的價格共識。反觀免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)市場，如果以上述三個標(biāo)準(zhǔn)作為衡量和評價的參照坐標(biāo)，其價格機(jī)制距離良性運(yùn)行狀態(tài)可謂相差甚遠(yuǎn)，概括地說，當(dāng)前免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的市場價格呈現(xiàn)出三大亂象。

亂象之一：多數(shù)普通居住物業(yè)的服務(wù)價格無法反映服務(wù)的真實(shí)價值。

十年來，各地最低工資標(biāo)準(zhǔn)以每年10%的增幅提高，全國消費(fèi)品價格指數(shù)以每年3-5%的比例上漲，水、電、油、氣等資源能源價格逐年上調(diào)，生產(chǎn)要素價格的上漲推動了物業(yè)服務(wù)成本的逐年遞增，而絕大多數(shù)普通居住物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并無上調(diào)。服務(wù)成本剛性增長和服務(wù)價格缺乏彈性的雙重擠壓，不僅吞噬了物業(yè)服務(wù)企業(yè)本已微薄的利潤空間，甚至出現(xiàn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于服務(wù)成本的倒掛現(xiàn)象。物業(yè)服務(wù)價格的長期停滯與房地產(chǎn)價格的飛速上揚(yáng)形成了鮮明的對比，同樣是價格偏離價值，物業(yè)服務(wù)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的偏離方向卻是南轅北轍。

亂象之二：物業(yè)服務(wù)價格無法反映市場供求關(guān)系的變化。

一方面，雖然大多數(shù)普通居住物業(yè)和政策性住房的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)明顯偏低，但并沒有起到抑制低端物業(yè)服務(wù)市場供給的作用，中國免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)協(xié)會《免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)生存狀況調(diào)查報告》顯示，1994年至2004年十年間物業(yè)服務(wù)企業(yè)以每年133%的速度猛增，2004年以后，雖然增速有所放緩，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)的數(shù)量仍呈逐年遞增的趨勢，到2008年，全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)的總數(shù)已超過58000家，長期的價格停滯（實(shí)際上是變相降價）并沒有影響人們投資免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)的熱情，低端物業(yè)服務(wù)過度供應(yīng)已是不爭事實(shí)；另一方面，雖然人們對高端物業(yè)服務(wù)的需求不斷增長，雖然目前能夠供應(yīng)高品質(zhì)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)的品牌企業(yè)依然是鳳毛麟角，但價格對高端物業(yè)服務(wù)供求關(guān)系的反應(yīng)并不敏感，近幾年，高端物業(yè)服務(wù)的市場價格呈現(xiàn)停滯甚至下降趨勢，并未能夠與服務(wù)成本和品牌價值實(shí)現(xiàn)同步增長。

亂象之三：物業(yè)服務(wù)價格無法反映買賣雙方的交易共識。

從大多數(shù)從事普通居住免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的企業(yè)（賣方）的角度，普遍認(rèn)為在成本激增的情況下，按照原有的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營已經(jīng)無利可圖甚至虧本，為了實(shí)現(xiàn)應(yīng)有的價值補(bǔ)償以維持生存，除了部分企業(yè)可以依靠開發(fā)商的補(bǔ)貼以外，其余的只能從降低服務(wù)成本（通常的代價是降低物業(yè)服務(wù)品質(zhì)）和增加免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)以外的收入（通常的做法是經(jīng)營物業(yè)共有部分）兩方面入手，如此勢必引發(fā)業(yè)主的不滿和客戶關(guān)系的惡化。從大多數(shù)普通業(yè)主（買方）的角度，普遍認(rèn)為在業(yè)主缺乏競價能力的情況下，由建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)擬定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的行業(yè)慣例，存在著過分追逐商業(yè)利益的道德風(fēng)險，不利于業(yè)主利益的保護(hù)，在不認(rèn)可物業(yè)服務(wù)價值和不了解物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成的情況下，他們往往認(rèn)為收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏高，加上每個業(yè)主對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容理解的不同和客戶滿意程度的差異，許多業(yè)主趨向于懷疑收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的合理性。除了不顧價值規(guī)律一味地反對漲價以外，多數(shù)不滿業(yè)主的習(xí)慣性做法就是拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，從而導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率的降低和企業(yè)經(jīng)營狀況的惡化。

價格機(jī)制調(diào)節(jié)功能的失靈

根據(jù)傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，在健全的市場機(jī)制中，價格機(jī)制與供求機(jī)制憑借競爭機(jī)制形成相互作用、相互制約的雙向調(diào)節(jié)關(guān)系，價格機(jī)制通過價格的漲落調(diào)節(jié)商品供求的數(shù)量，促進(jìn)社會資源的有效配置；供求機(jī)制通過供求數(shù)量的增減影響商品價格的水平，促進(jìn)市場均衡價格的形成。從免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)市場價格的三大亂象中，我們不難看出，以價格機(jī)制為核心的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)市場機(jī)制在實(shí)際運(yùn)行過程中存在著“市場失靈”的困境：一方面，物業(yè)服務(wù)價格的穩(wěn)定性過強(qiáng)，市場無法通過價格的升降及時有效地調(diào)節(jié)供求關(guān)系；另一方面，物業(yè)服務(wù)價格的敏感性過弱，市場無法通過供求關(guān)系的變化及時有效地調(diào)節(jié)價格漲落。無論是過強(qiáng)的穩(wěn)定性，還是過弱的敏感性，在免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)市場中，價格作為市場信號的作用被大大地削弱了，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)“市場失靈”的最直接的表象就是服務(wù)價格缺乏彈性，在這個意義上，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)“市場失靈”的本質(zhì)特征是“價格失靈”。

免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)市場之所以出現(xiàn)“價格失靈”的現(xiàn)象，有其深層次的客觀原因，為了便于研究，我們不妨以房地產(chǎn)行業(yè)為比較參照系，分別從市場的買方主體、產(chǎn)品的交易方式和價格的決定因素三個維度逐一進(jìn)行分析。從市場的買方主體來看，房地產(chǎn)市場的買方主體為單個的不動產(chǎn)買受人，開發(fā)商與買受人之間是一對一的買賣關(guān)系，買賣雙方意思表示一致就能迅速成交；而在建筑物區(qū)分所有的情況下，物業(yè)服務(wù)的買方是由全體業(yè)主構(gòu)成的業(yè)主大會，相對于單個賣方的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，代表眾多業(yè)主的業(yè)主大會在進(jìn)行包括服務(wù)價格調(diào)整在內(nèi)的買方?jīng)Q策時，面臨著表決程度復(fù)雜和協(xié)商成本高昂的難題，使得物業(yè)服務(wù)價格不可能像房地產(chǎn)價格那樣依據(jù)供求關(guān)系的變化隨時產(chǎn)生波動。從產(chǎn)品的交易方式來看，房地產(chǎn)交易是有形商品的一次性交易，買賣雙方簽約之后，賣方交付物業(yè)，買房支付價款，雙方履約事項(xiàng)基本完成，合同目標(biāo)基本得以實(shí)現(xiàn)；而免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)是無形服務(wù)的持續(xù)性交易，物業(yè)服務(wù)合約的期限短則一年多則三至五年，買賣雙方簽約僅僅是履約行為的開始，簽約時確定的服務(wù)價格在整個合約期內(nèi)均受到保護(hù)，任何一方在合約期內(nèi)擅自變動服務(wù)價格，都存在違反合約的法律風(fēng)險。從價格的決定因素來看，房地產(chǎn)價格中的成本影響力較小，決定房地產(chǎn)價格的根本因素是供求狀況，近幾年房地產(chǎn)價格因?yàn)樾枨笸⒊掷m(xù)飆升便是明證；而物業(yè)服務(wù)價格具有成本決定性，無論采用包干制還是酬金制的收費(fèi)模式，服務(wù)成本都是物業(yè)服務(wù)定價的基本依據(jù)，除房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生的增量房以外，物業(yè)服務(wù)的需求相對恒定，由于不存在房地產(chǎn)市場的開發(fā)周期問題，一旦市場上物業(yè)服務(wù)的需求增加，物業(yè)服務(wù)的供應(yīng)跟進(jìn)相對較快。服務(wù)價格的成本決定性和供求關(guān)系的相對恒定性，不僅有助于我們合理解釋免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)“價格失靈”的現(xiàn)象，而且有助于我們準(zhǔn)確把握物業(yè)服務(wù)市場價格調(diào)控的政策走向。

在前期免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)階段，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)市場“價格失靈”現(xiàn)象與建設(shè)單位濫用前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用初始定價權(quán)直接相關(guān)。在房地產(chǎn)市場競爭壓力較大的情況下，建設(shè)單位為了營銷的需要，常常不惜將低于服務(wù)成本的物業(yè)服務(wù)費(fèi)作為賣點(diǎn)，吸引了客戶的目光以促成銷售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。建設(shè)單位以向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付補(bǔ)貼為代價，維持前期免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)活動，此舉不僅助長了物業(yè)服務(wù)企業(yè)不正當(dāng)競爭的風(fēng)氣，而且造成了業(yè)主低價優(yōu)質(zhì)的價格錯覺，誤導(dǎo)了消費(fèi)者的價格判斷，為日后物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主大會的價格分歧埋下了隱患。在房地產(chǎn)市場景氣的情況下，物業(yè)服務(wù)費(fèi)作為銷售條件無足輕重，建設(shè)單位常常利用初始定價權(quán)盡可能抬高前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，此舉在為與其關(guān)聯(lián)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)謀取利益的同時，也為日后物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主大會的競價談判創(chuàng)造了有利條件，但是過分高于服務(wù)成本的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用勢必在市場比較中為業(yè)主所發(fā)覺，業(yè)主日后壓低服務(wù)價格的訴求或拒交服務(wù)費(fèi)用的反彈在所難免。由此可見，建設(shè)單位在前期免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)階段對初始定價權(quán)的濫用，不僅人為扭曲了價格機(jī)制，導(dǎo)致市場無法通過供求機(jī)制發(fā)現(xiàn)真實(shí)價格，而且其預(yù)先設(shè)立的不符合價格規(guī)律的價格標(biāo)本，誤導(dǎo)了消費(fèi)者，增加了日后物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主大會進(jìn)行物業(yè)服務(wù)價格談判的成本。

在日常管理服務(wù)階段，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)市場“價格失靈”的現(xiàn)象持續(xù)存在，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用信息不對稱謀取商業(yè)利益的運(yùn)營策略不無關(guān)系。在包干制收費(fèi)模式之下，面對不斷上漲的物業(yè)服務(wù)成本，考慮到提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)實(shí)困難，大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)趨向于利用服務(wù)產(chǎn)品無形性的特點(diǎn)，選擇人為壓低成本的方式保證企業(yè)預(yù)期利益的實(shí)現(xiàn)，其結(jié)果必然造成服務(wù)數(shù)量的減少和服務(wù)品質(zhì)的降低，并最終導(dǎo)致業(yè)主共同財產(chǎn)權(quán)益的貶損。在酬金制收費(fèi)模式之下，無論基于固定酬金還是比例酬金的贏利方式，物業(yè)服務(wù)企業(yè)都缺乏控制服務(wù)成本的內(nèi)在動力。采用固定酬金方式的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在酬金收益得到保證以后，往往傾向于將物業(yè)服務(wù)支出全部用完，以免由于物業(yè)服務(wù)支出的盈余導(dǎo)致日后預(yù)收物業(yè)服務(wù)資金的減少（即物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的下降）；采用比例酬金方式的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，為了獲取較高的服務(wù)酬金，往往傾向于人為提高服務(wù)成本，有的甚至采取較為隱蔽的內(nèi)部市場化的方式，通過外包業(yè)務(wù)給關(guān)聯(lián)的專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)謀取雙重商業(yè)利潤。由此可見，物業(yè)服務(wù)企業(yè)出于自身商業(yè)利益的考量，被動應(yīng)對服務(wù)價格缺乏彈性的難題，在一定程度上強(qiáng)化了物業(yè)服務(wù)市場的“價格失靈”，使得價格機(jī)制在調(diào)節(jié)物業(yè)服務(wù)的供求關(guān)系、實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)的資源配置和促進(jìn)市場主體的公平競爭中核心支配作用無法得以實(shí)現(xiàn)。長此以往，不僅制約了物業(yè)服務(wù)市場的良性健康發(fā)展，也侵害了業(yè)主的共同財產(chǎn)權(quán)益。

現(xiàn)行價格管控政策的局限

補(bǔ)救免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)市場的“價格失靈”，是政府運(yùn)用行政手段干預(yù)物業(yè)服務(wù)價格的根本動因?？紤]到現(xiàn)階段我國免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)市場仍處于初級發(fā)展階段，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的自由競價機(jī)制尚未形成，尤其是普通居住物業(yè)和政策性住房的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)涉及到民生問題，長期生活在福利制住房體制下的民眾對有償物業(yè)服務(wù)的接受和適應(yīng)需要一個過程，政府對免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的價格形成實(shí)施了必要的行政干預(yù)，在國家層面相繼出臺了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、《物業(yè)服務(wù)成本監(jiān)審辦法》以及《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價規(guī)定》等一系列法規(guī)政策，其主要內(nèi)容是通過政府指導(dǎo)價方式對部分類型物業(yè)的管理服務(wù)價格實(shí)現(xiàn)監(jiān)督和管理。應(yīng)當(dāng)肯定的是，這些政策的制定和實(shí)施，在一定程度上有助于解決物業(yè)服務(wù)定價過程中建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的信息不對稱問題，對于維護(hù)業(yè)主利益、提高定價效率、減少價格爭議，具有一定的積極意義。但是，由于對市場規(guī)律認(rèn)識不足，對行業(yè)特征把握不夠，加上監(jiān)督觀念的保守陳舊，導(dǎo)致現(xiàn)行價格管控政策存在著諸多的局限性，使其無法發(fā)揮在培育和推動免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)市場發(fā)展方面的應(yīng)有作用。

價格管控政策缺乏對價值規(guī)律的遵循。

我們注意到，對物業(yè)服務(wù)價格實(shí)行政府指導(dǎo)價的法律依據(jù)是《價格法》第十八條的規(guī)定，在《物權(quán)法》出臺和房屋私有化的大背景下，將基于房屋私有財產(chǎn)權(quán)產(chǎn)生的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)納入“重要的公益性服務(wù)”實(shí)行政府指導(dǎo)價，其合理性已經(jīng)存疑。即使如此，按照《價格法》第二十一條的規(guī)定，政府指導(dǎo)價的制定應(yīng)當(dāng)綜合考慮商品或者服務(wù)的社會平均成本、市場供求狀況、國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展要求以及社會承受能力等四個要素。但是，各地在免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)價格管控政策的制定過程中，往往忽略了社會平均成本、市場供求狀況和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平變動的客觀規(guī)律，更多地以社會承受能力作為定價依據(jù)，其結(jié)果是普通居住物業(yè)服務(wù)收費(fèi)普遍偏低。在政策執(zhí)行過程中，大多數(shù)地方政府價格主管部門未能做到定期公布物業(yè)服務(wù)基準(zhǔn)價標(biāo)準(zhǔn)（有的長達(dá)十年），使得政府指導(dǎo)價變相蛻化成了政府定價，失去了“指導(dǎo)”的功能和價值，反過來為免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)市場的“價格失靈”提供了政策庇護(hù)。

價格管控政策缺乏對經(jīng)營者權(quán)益的尊重。

免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)價格政策作為實(shí)現(xiàn)行政管理目標(biāo)的手段，其價值取向應(yīng)當(dāng)是買賣雙方權(quán)利的均衡和利益的互惠。過分考慮消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)利益的價格政策，必然導(dǎo)致對經(jīng)營者權(quán)利的漠視，破壞交易的公平秩序，并影響市場的良性運(yùn)轉(zhuǎn)。以北京市為例，該市的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策明確規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)執(zhí)行政府指導(dǎo)價，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)“不能上浮、下浮不限”，而且從2006年至今，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價和電梯、水泵運(yùn)行維護(hù)費(fèi)指導(dǎo)價的標(biāo)準(zhǔn)未作任何調(diào)整，以社會平均服務(wù)成本為基礎(chǔ)制訂的政府指導(dǎo)價，不僅不考慮服務(wù)成本剛性增長的現(xiàn)實(shí)，而且附加以“只下不上”的約束條件，對作為經(jīng)營者的物業(yè)服務(wù)企業(yè)是顯失公平的。面對如此苛刻的價格管制，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的應(yīng)對途徑只有兩條：要么不擇手段地壓縮服務(wù)成本，其代價往往是降低服務(wù)品質(zhì)，引發(fā)業(yè)主不滿，破壞良好互信的客戶關(guān)系；要么不顧體面地退出在管項(xiàng)目，其后果往往是小區(qū)秩序混亂，企業(yè)形象受損，影響和諧穩(wěn)定的社區(qū)環(huán)境。

價格管控政策缺乏專業(yè)力量的支撐。

免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)價格政策的制定和實(shí)施是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的工作，在物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審工作中，價格管理部門在核定物業(yè)服務(wù)政府指導(dǎo)價的成本時，除了要具備會計學(xué)的專業(yè)知識外，還必須掌握免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的財務(wù)制度，了解物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的基本特征，才能妥善處理好服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)成本的關(guān)系，才能有效解決經(jīng)營者和監(jiān)管者成本信息不對稱的問題。在物業(yè)服務(wù)價格監(jiān)督檢查工作中，價格主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同類型的收費(fèi)模式采取不同的監(jiān)管方法，對采用包干制收費(fèi)的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)項(xiàng)目，應(yīng)重點(diǎn)檢查其服務(wù)品質(zhì)與服務(wù)價格的對應(yīng)性；對采用酬金制的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，應(yīng)重點(diǎn)檢查物業(yè)服務(wù)支出的合理性和賬目公開的透明度。實(shí)際操作中，由于權(quán)力本位觀念的導(dǎo)向，價格主管部門未能充分發(fā)揮房地產(chǎn)主管部門及財政主管部門在物業(yè)服務(wù)價格監(jiān)管中的作用，由于第三方物業(yè)服務(wù)價格評定機(jī)構(gòu)的缺少，價格主管部門依靠自身力量開展數(shù)量龐大的價格監(jiān)管工作，專業(yè)管控能力不足的問題日益凸現(xiàn)。

價格管控政策缺乏配套措施的跟進(jìn)。

免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)價格管控是一個系統(tǒng)工程，在現(xiàn)行政策原則性規(guī)定的基礎(chǔ)上，必須輔之以具體實(shí)用的配套文件，方能保證政策目標(biāo)的有效落實(shí)。在政策執(zhí)行過程中，酬金制收費(fèi)模式遇到的問題最為典型。根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的規(guī)定，實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金兩部分，由于物業(yè)服務(wù)支出為所交納的業(yè)主所有，屬于代管性質(zhì)，所以這部分費(fèi)用不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入，不應(yīng)作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納營業(yè)稅的稅基，但由于沒有相關(guān)配套政策跟進(jìn)，稅務(wù)部門在執(zhí)行稅收政策時始終未將酬金制與包干制區(qū)別對待，企業(yè)合理避稅和業(yè)主減輕負(fù)擔(dān)的目標(biāo)無法實(shí)現(xiàn)，酬金制收費(fèi)政策的相關(guān)規(guī)定形同虛設(shè)。

免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)價格機(jī)制的完善

物業(yè)硬件的迥異、人員素質(zhì)的參差，服務(wù)內(nèi)容的不同、服務(wù)深度的差異，似乎都表明物業(yè)服務(wù)價格應(yīng)當(dāng)由市場決定，而非政府所能干預(yù)，但這僅僅是理想狀態(tài)下免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)市場的假設(shè)?，F(xiàn)實(shí)中，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)市場“價格失靈”的天然缺陷，物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品“準(zhǔn)公共性”的基本特征，政府調(diào)控事關(guān)民生商品和服務(wù)的路徑依賴，以及免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)買賣雙方的力量失衡，都決定了現(xiàn)階段免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)市場的良性運(yùn)行離不開政府監(jiān)管作用的充分發(fā)揮。在總結(jié)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)市場亂象，剖析價格機(jī)制失靈原因和評估價格管控政策得失的基礎(chǔ)上，以尊重市場和鼓勵競爭為前提，我們在進(jìn)行完善免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)價格機(jī)制的戰(zhàn)略規(guī)劃時，應(yīng)當(dāng)遵循的基本思路是：以消費(fèi)理念培養(yǎng)為先導(dǎo)，理性認(rèn)識免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)價值；以服務(wù)成本定價為基礎(chǔ)，建立成本價格聯(lián)動機(jī)制；以前期免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)為重心，嚴(yán)格執(zhí)行收費(fèi)核準(zhǔn)制度；以價格公開透明為手段，推行價格定期公示制度；以扶持激勵政策為保障，實(shí)行最低價格保護(hù)政策。

以消費(fèi)理念培養(yǎng)為先導(dǎo)，理性認(rèn)識免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)價值。

當(dāng)前我國的恩格爾系數(shù)依然較高，消費(fèi)者趨向于將有限的收入用于支付能夠給他們帶來最大滿足的衣食住行上，由于他們更多地基于習(xí)慣而非理性來判斷免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的效用，對免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)價值的認(rèn)識誤區(qū)導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)需求的弱偏好，與其他生活必需品相比，物業(yè)服務(wù)消費(fèi)自然居于次要的地位。要改變業(yè)主物業(yè)服務(wù)需求動力不足的現(xiàn)狀，首先必須修正人們對免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的認(rèn)識偏差，引導(dǎo)人們從財產(chǎn)價值的層面理解免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)，告訴人們良好免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)可以帶來不動產(chǎn)投資收益的增加，從而在理性上接受合理的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)價格，逐步促進(jìn)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)價格共識的達(dá)成。

以服務(wù)成本定價為基礎(chǔ)，建立成本價格聯(lián)動機(jī)制。

物業(yè)服務(wù)價格的成本決定性和物業(yè)服務(wù)需求的相對恒定性，決定了物業(yè)服務(wù)成本是物業(yè)服務(wù)定價的基本依據(jù)。以服務(wù)成本定價為基礎(chǔ)，預(yù)示著推廣酬金制收費(fèi)模式符合免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)的本質(zhì)特征和發(fā)展方向。從服務(wù)集成商的角度，物業(yè)服務(wù)企業(yè)最重要的功能是根據(jù)業(yè)主的需求組織物業(yè)服務(wù)的各種生產(chǎn)要素，由于沒有固定資產(chǎn)、原料和存貨等資金占用的壓力，所以免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)無需太多的資金投入，這種類似于按單定制的服務(wù)生產(chǎn)方式，經(jīng)營風(fēng)險相對較少，價值回報同樣不能與高投入高風(fēng)險的行業(yè)相比，以服務(wù)成本加酬金的定價模式也符合免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)的國際慣例。以服務(wù)成本定價為基礎(chǔ)，要求物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)服務(wù)成本的變化及時作出調(diào)整，借鑒煤炭電力價格聯(lián)動和原油汽油價格聯(lián)動的做法，建立物業(yè)服務(wù)價格和服務(wù)成本聯(lián)動機(jī)制，促使物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與勞動力成本和物價指數(shù)同步增長，還政府指導(dǎo)價以本來面目，以保證服務(wù)價格真實(shí)反映服務(wù)價值，真正實(shí)現(xiàn)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)市場的等價交換原則。

以前期免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)為重心，嚴(yán)格執(zhí)行收費(fèi)核準(zhǔn)制度。

在前期免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)階段，由于業(yè)主共同利益代表者缺位和建設(shè)單位初始定價權(quán)的優(yōu)勢，作為物業(yè)服務(wù)買方的業(yè)主無法行使競價權(quán)，政府的介入是平衡市場各方力量的最佳安排。為防止建設(shè)單位濫用初始定價權(quán)，主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對前期免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)招投標(biāo)活動的過程監(jiān)管，從源頭上解決開發(fā)商濫用定價權(quán)導(dǎo)致的價格失靈，對采取低價中標(biāo)、高價簽約的不正當(dāng)競爭行為的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行市場準(zhǔn)入限制，嚴(yán)格執(zhí)行普通居住物業(yè)和政策性住房前期免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的核準(zhǔn)（或備案）制度。免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)市場價格監(jiān)管的重心在于前期免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)階段，一旦業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會產(chǎn)生后，無論從尊重業(yè)主的自主選擇權(quán)，還是從培育業(yè)主團(tuán)體的自由競價能力出發(fā)，政府部門都應(yīng)當(dāng)妥善處理好契約自由和行政監(jiān)管的關(guān)系。

以價格公開透明為手段，推行價格定期公示制度。

業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之所以在價格認(rèn)同上存在較大的分歧，其主要原因在于物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的無形性和不可儲存性，使得業(yè)主很難以可感知的方式體驗(yàn)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)并認(rèn)為物有所值。公開透明免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的價格信息，除了應(yīng)當(dāng)按照政策要求做到物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價以外，對于包干制的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)公開與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相對應(yīng)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對于酬金制的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)明示物業(yè)服務(wù)支出中的各項(xiàng)成本構(gòu)成以及定期財務(wù)審計的結(jié)果。推行物業(yè)服務(wù)價格的定期公示制度，有助于業(yè)主進(jìn)行服務(wù)價格的市場比較，消除價格信息的不對稱，提高業(yè)主物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的競價能力；推行物業(yè)服務(wù)價格的定期公示制度，有利于業(yè)主理解免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的真實(shí)價值，增強(qiáng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的價格認(rèn)同，減少價格認(rèn)識的誤解，降低價格沖突的風(fēng)險。

以扶持激勵政策為保障，實(shí)行最低價格保護(hù)政策。

完善免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)價格機(jī)制，應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)的強(qiáng)制命令式的監(jiān)管方式向現(xiàn)代的協(xié)助指導(dǎo)式的監(jiān)管方式的轉(zhuǎn)變，通過制定和實(shí)施一系列的價格扶持激勵政策為免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)市場的良性運(yùn)行提供保障。針對物業(yè)服務(wù)成本缺乏彈性的問題，在短期內(nèi)提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)難度較大的情況下，降低免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的稅負(fù)有利于減輕企業(yè)和業(yè)主的負(fù)擔(dān)，政策改革的方向是：在包干制收費(fèi)模式下，解決外包服務(wù)支出重復(fù)征稅的問題；在酬金制收費(fèi)模式下，解決物業(yè)服務(wù)支出免交營業(yè)稅的問題。針對保障性住房業(yè)主物業(yè)服務(wù)費(fèi)用承受能力差的問題，將住房保障從流通環(huán)節(jié)推廣到消費(fèi)環(huán)節(jié)，對保障性住房實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用補(bǔ)貼，既能減輕業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用負(fù)擔(dān)，也能保證物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常運(yùn)營。針對當(dāng)前普通居住物業(yè)和政策性住房違背價格規(guī)律的保守的價格政策，實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的最低保護(hù)價政策，一方面，可以抑制低端物業(yè)服務(wù)的過度供應(yīng)，限制低于服務(wù)成本價的不正當(dāng)競爭，另一方面，可以保證中低收入群眾基本的居住質(zhì)量，防止大面積“棄管”現(xiàn)象的發(fā)生。