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物業(yè)管理項(xiàng)目退出的隱憂與思考
一、物業(yè)項(xiàng)目退出的原因
物業(yè)項(xiàng)目退出的主要原因還是經(jīng)費(fèi)不足以成本的開支,這里所談得的經(jīng)費(fèi),包括一些撥款項(xiàng)目,因合同期限較長,原經(jīng)費(fèi)撥付標(biāo)準(zhǔn)不足以滿足人員成本和物料上漲因素的影響,致使原固定不變的撥款經(jīng)費(fèi)和增長的企業(yè)成本形成接管項(xiàng)目無利可圖,甚至收支倒掛。同時,也包括收費(fèi)小區(qū)的收支出現(xiàn)不平衡的問題,同樣的原因,有些收費(fèi)小區(qū)合同期限較長,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)多年不變,政府也沒有相應(yīng)的收費(fèi)價格指導(dǎo)政策,還有收費(fèi)小區(qū)的頑疾問題,即:收費(fèi)難、收費(fèi)率不高的問題,使物業(yè)公司經(jīng)營舉步維艱,選擇退出免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域就是物業(yè)公司迫不得已的出路。然而,經(jīng)費(fèi)不足也不是全部退出免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)項(xiàng)目的理由,有些由于管理矛盾造成的雙方溝通障礙,協(xié)調(diào)解決事務(wù)手續(xù)繁雜,費(fèi)用結(jié)算周期長,無償增加工作量等問題,使物業(yè)公司苦不堪言,退出也成為必然選擇。
二、退出免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)項(xiàng)目面臨的一些問題
就我公司而言,存在的主要問題不是甲方不選擇我們,而是我物業(yè)公司主動退出,這就存在甲方想保留原經(jīng)費(fèi)撥付標(biāo)準(zhǔn),挽留我公司繼續(xù)提供服務(wù),和我公司必須決策退出的矛盾。怎么解決這一矛盾呢?《合同》到期前,先給甲方主管領(lǐng)導(dǎo)“透透風(fēng)”,按合同約定,合同到期提前一個月發(fā)給對方一個公函,明確表態(tài)講明原因,緊跟著回訪甲方的態(tài)度,促使對方盡快形成決議,若協(xié)調(diào)此事對方有脫延,須再發(fā)合同終止公函,約定退出時間表,促使甲方走到善后事務(wù)處理的程序。在這種情況下,有可能造成甲方選擇給予寬限期,作為物業(yè)公司來說,物業(yè)的撤出,存在交接、人員善后安排等相關(guān)善后事務(wù)及手續(xù),可以滿足甲方要求。寬限期不應(yīng)超過一個月,在寬限期內(nèi),盡快督辦甲方選擇新的物業(yè)公司,為甲方也可以提供一些物業(yè)接管的思路,盡快完成戰(zhàn)略性的退出,成功的退出,不僅甩掉了經(jīng)濟(jì)虧損的包袱,也解放了公司的項(xiàng)目管理人員,減少了企業(yè)的維修、管理等成本。對于主動決策退出的公司來說,實(shí)現(xiàn)成功的退出,為公司的良性發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。若退出決定是甲方或業(yè)主委員會形成的,物業(yè)公司還想繼續(xù)提供服務(wù),這種情況就要看物業(yè)公司的努力程度了,也可以用以上處理情況作對比,要求甲方或業(yè)主委員會給予自己免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)寬限整改期,爭取提高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)質(zhì)量,盡快解決急待整改的問題,請求甲方和業(yè)主使用人的理解和支持,爭取使甲方?jīng)Q策者取消物業(yè)退出的決定,挽回被撤退形成物業(yè)公司管理項(xiàng)目的缺失和聲譽(yù)上的影響。
退出物業(yè)應(yīng)該注意的提高認(rèn)識,從形式上不外乎免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司不愿繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)和物業(yè)受益人不再繼續(xù)接受服務(wù)兩種情況,但是站在物業(yè)公司的角度來說,如果是主動提出退出的,一定要堅持,不要做無原則的讓步,寬限一到,強(qiáng)行退出,把該甩的包袱一定要甩掉。甩掉包袱才能輕裝上陣,如果是被動要撤出物業(yè)項(xiàng)目的,做最大的努力,做好協(xié)調(diào)、溝通及善后事務(wù),盡量消除影響,化解甲方和提供服務(wù)員工等逐項(xiàng)矛盾,減少免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司的麻煩,吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),爭取在免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)領(lǐng)域里立有一足之地,否則,將會被無情的市場所淘汰。
三、面對物業(yè)撤出的幾點(diǎn)深層思考
前面已經(jīng)在原因中講到了,合同期限是一個值得探討的問題,合同期是一年以上的,對于優(yōu)勢項(xiàng)目物業(yè)公司贏利較好的或服務(wù)環(huán)境良好的項(xiàng)目來說,對物管公司是利的,但隨著時間的發(fā)展,通貨膨脹的壓力會逐漸顯現(xiàn)出來,一個五年以前的經(jīng)費(fèi)撥付標(biāo)準(zhǔn),當(dāng)時是贏利較大的,在第三年就有可能贏利甚微,到了第五年,已經(jīng)收支不平了,但合同期限還未到,追加經(jīng)費(fèi)又沒有可能,造成物管企業(yè)進(jìn)退兩難的局面,選擇撤出要承擔(dān)高額的違約金和聲譽(yù)損失,硬撐著,公司就得不斷往里虧錢,最終走入退出決策這條路。所以,在物管項(xiàng)目合同期限上要引起足夠重視,要有長遠(yuǎn)規(guī)劃,要考慮市場和國家政策,尤其是價格因素的影響,但合同期限以五年為限,不能簽十年、二十年的遠(yuǎn)期合同。
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