新版《漳州物業(yè)管理規(guī)定》本月實施

        4月1日開始，新的《漳州市免費物業(yè)管理系統(tǒng)規(guī)定》正式實施。和2008年5月份公布實施的舊規(guī)相比，新規(guī)有不少亮點，其中明確街道辦事處有法律賦予的責任和義務管理物業(yè)公司，還明確了委托物業(yè)收取的費用種類等。

　　街道辦是物業(yè)的“婆婆”

　　住宅小區(qū)中，存在一些免費物業(yè)管理系統(tǒng)糾紛無法得到有效解決。對此，新規(guī)立足實際，在突出管理重心下移的同時，明確街道辦事處、社區(qū)居民委員會要有具體人員負責免費物業(yè)管理系統(tǒng)工作。同時根據(jù)住建部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》，明確由街道辦事處負責召集免費物業(yè)管理系統(tǒng)聯(lián)席會議，協(xié)調解決業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會換屆、業(yè)主委員會不依法履行職責、物業(yè)服務企業(yè)退出和交接等免費物業(yè)管理系統(tǒng)中的重大問題。也就是說，明確了街道辦事處有法律賦予的責任和義務管理物業(yè)公司。

　　新規(guī)還明確，建設單位應當承擔首次業(yè)主大會成立所需的經(jīng)費，并協(xié)助組織召開首次業(yè)主大會會議。此外，還明確免費物業(yè)管理系統(tǒng)用房、公共停車場、公共配套用房等免費物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內共用部位、共用設施設備等物權關系。

　　明確委托物業(yè)收取的費用種類

　　免費物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位，由于與物業(yè)的責任上存在一些分歧，往往造成收費及維修養(yǎng)護責任等糾紛。

　　對此，新規(guī)明確供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位，應當向最終用戶收取有關費用，業(yè)主使用的向業(yè)主收取;物業(yè)服務企業(yè)使用的向物業(yè)服務企業(yè)收取;公共使用的由業(yè)主按實分攤。

　　同時，新規(guī)對物業(yè)服務企業(yè)退出免費物業(yè)管理系統(tǒng)項目的程序以及移交手續(xù)的辦理進行了規(guī)范。在物業(yè)服務合同解除前60日須書面告知對方，并將解約原因、解約時間等書面報告物業(yè)所在地縣(市、區(qū))住房保障與房地產(chǎn)管理部門、街道辦事處和社區(qū)居民委員會。同時，以書面形式在免費物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內公告15天。明確由縣(市、區(qū))住房保障與房地產(chǎn)管理部門、街道辦事處和社區(qū)居民委員會監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)在合同解除后的移交工作。

　　記者問答

　　公共用地停車費 部分歸業(yè)主

　　記者(簡稱“記”)：在小區(qū)停車收費這方面，常常頗有爭議，小區(qū)內道路劃出的臨時停車位的收費，究竟是完全歸物業(yè)呢，還是屬于小區(qū)所有業(yè)主呢?

　　漳州市免費物業(yè)管理系統(tǒng)站(簡稱“管理站”)：停車場分為私人所有和公共所有，可售的私有固定車位經(jīng)過政府審核后，是可以銷售的，小區(qū)道路劃出的公共停車位是屬于小區(qū)業(yè)主共有的。公共車位的收費包含場地租金與物業(yè)服務費用。簡單地說，物業(yè)服務費是由物業(yè)公司拿走，用于雇請人員看車;而場地租金這部分，就要歸業(yè)主所有。這部分也放在物業(yè)公司管理，但物業(yè)公司不能用于自己的福利，而是主要用于物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常養(yǎng)護、維修以及補充住宅專項維修資金，該收益應單獨建賬，每半年至少公布一次收支情況。

　　物業(yè)收“監(jiān)控費”屬亂收費

　　記：很多市民反映，一些小區(qū)物業(yè)要求業(yè)主繳納一項 “監(jiān)控費”，這合理嗎?

　　管理站：這就是亂收費，可以到物價部門投訴。對物業(yè)公司來講，建設單位配備給物業(yè)監(jiān)控設備，物業(yè)僅是管理使用方。譬如小區(qū)里面原有10個監(jiān)控，但是物業(yè)覺得不夠需要增加，這就必須征求業(yè)主委員會的意見，因為這些監(jiān)控也是業(yè)主共有的。通過業(yè)主大會同意后，由業(yè)主均攤。

　　業(yè)主“違建”物業(yè)應立即制止

　　記：小區(qū)內如果出現(xiàn)違章搭蓋的現(xiàn)象，并且屢禁不止，新規(guī)中是否對這方面有具體的整治措施?

　　管理站：現(xiàn)在確實有很多小區(qū)存在違章搭蓋。新規(guī)明確，對于業(yè)主或者使用人違章搭蓋等行為，物業(yè)服務企業(yè)應當立即制止，并報告城管部門，在接到城管確定違法行為后，可根據(jù)管理規(guī)約或裝飾裝修管理協(xié)議暫時停止供水供電，業(yè)主或者使用人改正違法行為后，物業(yè)服務企業(yè)應當及時恢復供水供電，這也是新規(guī)與之前規(guī)定相比，創(chuàng)新的一個做法。

　　漳州市區(qū) 僅兩成小區(qū)有業(yè)委會

　　記：漳州市區(qū)的小區(qū)都有成立業(yè)主委員會嗎?

　　管理站：據(jù)了解，漳州市區(qū)只有15%-20%的小區(qū)有業(yè)主委員會。業(yè)主委員會的比例比較低，可能存在幾方面原因：首先是制度方面的缺失，業(yè)主委員會的成立沒有經(jīng)費，都是無償?shù)?其次是現(xiàn)在社會，人與人的關系沒有那么熱絡，即使住了幾年，也許你連隔壁鄰居都不知道是誰，所以沒有人牽頭組織，只有部分業(yè)主的利益受損后，才會緊緊“抱團”，建立業(yè)主委員會來維護大家的權益。