試談商業(yè)物業(yè)管理費定價方法

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摘要：“商業(yè)物業(yè)”在免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)內(nèi)通常泛指：除住宅物業(yè)之外的如購物中心、寫字樓、酒店 ( 服務(wù)式公寓 ) 、展覽館、運動場等直接用于商業(yè)用途的建筑。在眾多的商業(yè)免費物業(yè)管理系統(tǒng)中，要數(shù)購物中心的管理和操作難度為最大。由此也引出了購物中心管理成本的不確定性和管理費標(biāo)準(zhǔn)擬定困難的問題。
    一、影響購物中心管理費定價的因素
    購物中心管理費標(biāo)準(zhǔn)的確定，除了上述各種因素的影響外，還受其地理位置、所在區(qū)域、市場定位、設(shè)施配套、公共面積、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、人力資源成本（還有建設(shè)規(guī)模、建筑特點和建筑用材）等條件的制約。直接造成了管理成本（固定資產(chǎn)折舊、設(shè)備運行、設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)、消耗用品、人力資源、行政開支等）的差異，造成了各購物中心管理費定價標(biāo)準(zhǔn)的較大區(qū)別。具體分析上述各因素、條件，我們可清楚地明了它們在管理成本和定價標(biāo)準(zhǔn)中所占據(jù)的不同權(quán)重比例。
    1. 地理位置
    由于各地區(qū)經(jīng)濟基礎(chǔ)及發(fā)展水平不均衡，使各地對免費物業(yè)管理系統(tǒng)費的認(rèn)同水平和承受能力存在很大差距。經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)能認(rèn)同、接受較高的水平；經(jīng)濟落后或后開發(fā)地區(qū)則承受能力較低。例如廣州市區(qū)的購物中心與在珠三角周邊的購物中心對管理費的認(rèn)同水平、承受能力就有很大差別，絕對值往往會達到 1/5 —— 1/2 的水平。除社會、經(jīng)濟方面的問題外，氣候（嚴(yán)寒地區(qū)與亞熱帶地區(qū)）、基礎(chǔ)配套等客觀方面的因素也是不可忽略的。
    2. 所在區(qū)域
    由于人們的流動能力仍然有限，購物中心的幅射距離不足，雖然在同一城市或區(qū)域，但具體到不同的地域社區(qū)，群體的素質(zhì)、結(jié)構(gòu)不一樣（干擾消費意識、消費理念），環(huán)境條件的良莠有別，營商氛圍的強弱等都會直接影響商鋪的經(jīng)濟價值和社會價值，從而導(dǎo)致對管理費標(biāo)準(zhǔn)的不同一性。如在廣州的天河、東山、越秀等區(qū)就與海珠、白云區(qū)存在價差，幅度幾近 1/4 強。
    3. 市場定位、設(shè)備配套
    這關(guān)系到購物中心的軟、硬件配套水平。通常地處低端消費群體的購物中心市場定位會較低，因為該目標(biāo)群體的消費理念很實在，到購物中心的目的很直接，不會有太多的奢求，就算個別人認(rèn)為不滿足也輕易獲得諒解，故其管理成本能控制在較低水平。而在商業(yè)中心、高消費群體聚集區(qū)（如寫字樓、酒店及服務(wù)式公寓、游樂場、高檔住宅區(qū)）的購物中心（如廣州的麗柏、友誼、時代廣場）市場定位一般都稍高。為迎合目標(biāo)消費群體的需求，這一類購物中心的軟硬件配套要完善、齊備、現(xiàn)代化、多樣性，場面上要營造出與商品檔次相匹配的環(huán)境。既然是高定位，就必須對如空調(diào)、電梯、裝飾、保潔、綠化、保安、交通、導(dǎo)購、功能配套等都作考究的設(shè)置和管理，各環(huán)節(jié)的運行方式均必須符合高端群體的消費標(biāo)準(zhǔn)。所有這些，都必然增加大量的人力、物力、財力消耗，令管理成本大大提高，免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)就有必要對購物中心營運的邊際成本與邊際收益作合理、精確的測算并協(xié)調(diào)，管理費的定價標(biāo)準(zhǔn)就要根據(jù)現(xiàn)場的實際需要作相應(yīng)的提高。
    4. 公共面積
    購物中心的管理費，主要的消化渠道之一在于對公共設(shè)施、公共區(qū)域的配套管理工作。對公共區(qū)域的管理要求和標(biāo)準(zhǔn)，將對免費物業(yè)管理系統(tǒng)費的占用有直接的影響。就同一購物中心而言，單位公共面積的管理費耗用在標(biāo)準(zhǔn)確定的條件下是不變的，但其總量則隨著面積的增大而增加。既公共面積的增加，會使得購物中心的邊際成本、管理費標(biāo)準(zhǔn)的彈性變大。一般規(guī)律：市場定位較低的購物中心，公共面積會少些；市場定位較高的購物中心，公共面積相應(yīng)會多些，所以管理費標(biāo)準(zhǔn)也會定得更高。
    5. 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
    購物中心管理行業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)在目前仍沒有制定出臺，因此，現(xiàn)時購物中心的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)還未能統(tǒng)一定制，只停留在各購物中心免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)（或業(yè)主）各自為政、自定規(guī)則、非常個性化的水平，同樣這也是造成管理費標(biāo)準(zhǔn)差異變大的重要原因之一。例如有的購物中心為了達到商業(yè)目的，提高特色服務(wù)水平強化商業(yè)競爭力，擴大社會知名度，不惜血本開拓出種種賣點服務(wù) , 如為租戶員工開設(shè)食堂；公共洗手間免費提供手紙、干手器、洗手液；為顧客免費提供飲水；專設(shè)吸煙區(qū)；設(shè)置免費兒童樂園、托兒所；提供休閑閱覽室、托夫室等等，各出奇招不勝枚舉。凡此種種，無論是市場需求、地域標(biāo)準(zhǔn)還是個性化、人性化，都將直接反應(yīng)到購物中心的管理成本上，對企業(yè)的邊際成本形成重大影響，造成管理費標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)重偏離、大幅上下。
    6. 人力資源成本
    由于購物中心管理隸屬于免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)，同屬于勞動力密集型企業(yè)，因此人力資源成本對管理費定價標(biāo)準(zhǔn)也占有較大的權(quán)重。鑒于我國各地人均收入水平的不均衡，所以各購物中心的用人質(zhì)量、勞動效率、薪酬標(biāo)準(zhǔn)、管理效能等等都存在差異，從而管理費標(biāo)準(zhǔn)的不統(tǒng)一性就形成了合理的空間。
    二、購物中心管理費定價方法
    雖然準(zhǔn)確確定購物中心的管理費標(biāo)準(zhǔn)需要顧及各種因素、條件，這一系列依據(jù)需要進行認(rèn)真細(xì)致的評估分析，要真正做出來不輕易，但不作出評估而定價則風(fēng)險更大。一方面，可能因定價不準(zhǔn)（太低）輕易造成日后管理費不足，引發(fā)操作困難的危機；另一方面，若定價不準(zhǔn)（太高）導(dǎo)致脫離市場，降低了商業(yè)競爭力令招商失敗。下面的方法是目前行業(yè)內(nèi)比較常用的一種操作：
    先選定一個參比對象（所選對象的條件要比擬定價目標(biāo)稍高），根據(jù)參比對象的現(xiàn)行管理費標(biāo)準(zhǔn)、已往的歷史盈利水平（可以通過稅收資料測算）定出擬定標(biāo)準(zhǔn)的上限：
    （現(xiàn)行管理費標(biāo)準(zhǔn)） — （年盈利均值） + （計劃利潤） = （擬定管理費區(qū)間上限）
    而后將參照對象與擬定標(biāo)準(zhǔn)的購物中心在地理位置、所在區(qū)域、市場定位、設(shè)施配套、公共面積、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、人力資源成本、建設(shè)規(guī)模、建筑特點和建筑用材等各方面進行比照，確定調(diào)整系數(shù)，計算出實際收費的標(biāo)準(zhǔn)。
    上述操作雖然簡單，但可能會因為各種原因在環(huán)節(jié)中引入了系統(tǒng)誤差，使計算結(jié)果的準(zhǔn)確度受到不同程度的影響。為把結(jié)果定制得更精確、合理，可以利用科學(xué)的手段、方法，把比照結(jié)果做成表格，對有關(guān)數(shù)據(jù)（數(shù)據(jù)可用時間序列數(shù)據(jù)：時間序列數(shù)據(jù)是由影響成本的每個變量在特定市場上逐期的觀察數(shù)據(jù)所組成；或橫斷面數(shù)據(jù)：來自許多市場在同一時點上的信息。數(shù)據(jù)可來自調(diào)查、市場實驗或各種現(xiàn)成的來源，如企業(yè)的歷史記錄或政府的出版物）資料分析評估（可用最小二乘回歸估計技術(shù)），而后按不同的權(quán)重估算出調(diào)整系數(shù)，最終定出管理費的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。