物業(yè)費(fèi)免稅小區(qū)的新鮮事兒

        從2012年1月選聘新物業(yè)入駐，到北京第一家物業(yè)費(fèi)“免稅小區(qū)”的誕生，采取酬金制管理模式的海淀區(qū)長(zhǎng)河灣小區(qū)創(chuàng)新不斷。一年后，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，業(yè)主物業(yè)的“保值增值”——這一物業(yè)的核心價(jià)值，在這里得到了淋漓盡致的體現(xiàn)。

        省下來的

        96萬能干什么

        物業(yè)費(fèi)獲免稅

        一年能省96萬

        “免稅”小區(qū)——這是記者在長(zhǎng)河灣聽到的一個(gè)新名詞。

        “免稅，其實(shí)指的是約5.6%的營(yíng)業(yè)稅。一年下來業(yè)主們省了96萬元。”長(zhǎng)河灣業(yè)委會(huì)主任丁玫介紹，該小區(qū)在海淀區(qū)屬于第一家符合規(guī)定的酬金制物業(yè)項(xiàng)目，也是北京市第一個(gè)享受物業(yè)費(fèi)營(yíng)業(yè)稅‘免稅’的小區(qū)。”

        據(jù)了解，2012年年初經(jīng)業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)企業(yè)——北京城建福安樓宇物業(yè)公司入駐之后，長(zhǎng)河灣小區(qū)開始采用創(chuàng)新的酬金制模式進(jìn)行管理。隨著北京市在2011年開始對(duì)酬金制免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)的營(yíng)業(yè)稅實(shí)施新政策，經(jīng)協(xié)調(diào)，海淀區(qū)稅務(wù)部門同意對(duì)小區(qū)物業(yè)費(fèi)營(yíng)業(yè)稅及附加稅實(shí)施免稅。

        “如果全年收繳物業(yè)費(fèi)合同總額1720萬元（按100%繳費(fèi)算），減免營(yíng)業(yè)稅和附加稅約5. 6%，為96萬元。相比包干制企業(yè)，減免了96萬元。”長(zhǎng)河灣小區(qū)物業(yè)副總經(jīng)理張利給記者算了一筆賬。

        節(jié)省了96萬元，意味著什么？

        “96萬元，相當(dāng)于1個(gè)月的全體物業(yè)企業(yè)的人工工資，加上公區(qū)材料的花費(fèi)?？梢暈槎酁闃I(yè)主服務(wù)一個(gè)月。”張利說。

        “或者相當(dāng)于全年4至5項(xiàng)大的常規(guī)檢測(cè)的費(fèi)用。比如，電檢（高低壓線路及容器用電安全測(cè)試）、消防檢查一年合計(jì)21萬元，防雷接地試驗(yàn)15萬元，生活用水檢驗(yàn)5萬元，電梯維保、年檢合計(jì)約60萬元。”張利說，這些錢都是從物業(yè)費(fèi)里出的。

        “這個(gè)稅收政策確實(shí)好，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身，是近5.6%的營(yíng)業(yè)稅。而對(duì)小區(qū)業(yè)主來說，是少花了5.6%的物業(yè)費(fèi)，實(shí)際上就是減輕了業(yè)主的壓力。”社區(qū)管理專家邵里庭說。

        物業(yè)費(fèi)沒有單獨(dú)賬戶

        99.9%小區(qū)不能免稅

        長(zhǎng)河灣小區(qū)的這個(gè)“免稅”待遇，并不是北京市其他小區(qū)所能享受的。

        “北京市99.9%的小區(qū)還不能享受‘免稅’待遇。”社區(qū)管理專家邵里庭解釋說，其中的原因在于絕大多數(shù)小區(qū)仍然實(shí)行傳統(tǒng)的包干制和虛假的酬金制。

        記者發(fā)現(xiàn)，按照北京市地方稅務(wù)局2011年6月第8號(hào)文件——《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于酬金制免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅政策問題的公告》，第一點(diǎn)的要求就是具備物業(yè)費(fèi)“單獨(dú)賬戶”。

        “根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》一、對(duì)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)開設(shè)單獨(dú)賬戶專項(xiàng)存放為業(yè)主委員會(huì)代管資金的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。二、業(yè)主委員會(huì)直接與提供勞務(wù)的單位或個(gè)人簽訂合同，且該提供勞務(wù)的單位或個(gè)人直接為業(yè)主委員會(huì)開具結(jié)算發(fā)票，對(duì)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)從代管資金賬戶代付勞務(wù)價(jià)款的行為不征收營(yíng)業(yè)稅。”

        丁玫介紹，長(zhǎng)河灣小區(qū)物業(yè)費(fèi)的使用不僅是獨(dú)立核算，物業(yè)公司月月要做財(cái)務(wù)預(yù)算，并且需經(jīng)業(yè)主共同審核確認(rèn)后才能把錢花出去。”

        邵里庭表示，北京市目前一些小區(qū)的“偽酬金制”占相當(dāng)部分。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全市60%以上的小區(qū)簽訂的是包干制合同，有30%至40%的小區(qū)以“酬金制”為名簽訂物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，但其實(shí)質(zhì)仍然是換湯不換藥的“包干制”。

        “區(qū)別真假酬金制的原則其實(shí)就是一條：免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)是否開設(shè)單獨(dú)賬戶專項(xiàng)存放物業(yè)費(fèi)?”邵里庭說，“偽酬金制”的物業(yè)企業(yè)依然是統(tǒng)收統(tǒng)支的企業(yè)綜合賬戶。

        新鮮事1

        第一輛24小時(shí)社區(qū)巡邏車

        剛進(jìn)長(zhǎng)河灣小區(qū)大門，記者就注意到了一輛帶警燈的電瓶車——北京市第一輛跑在小區(qū)里的社區(qū)巡邏車。

        “晚上警燈一閃一閃的，知道有人巡邏，心里踏實(shí)多了。”長(zhǎng)河灣小區(qū)一位抱著孩子的居民說。

        配有警燈的這輛電瓶車標(biāo)著“巡防”二字，車上兩名保安，均攜帶對(duì)講機(jī)。“24小時(shí)不間斷巡邏，除了充電時(shí)間，都在小區(qū)里轉(zhuǎn)。”電瓶車上一名保安說。

        記者注意到，接受記者采訪的這名保安胸牌號(hào)碼是ZJ0971，“我是中京保安公司的保安，叫岳軍。”他說在小區(qū)內(nèi)開巡邏車已經(jīng)半年。“白天‘可疑人物’少，所以平時(shí)多是給業(yè)主幫忙。遇上小區(qū)里買菜回來的老頭老太太，就幫著送一趟。”

        正說著，住在8號(hào)樓一位老奶奶拎著水果進(jìn)了小區(qū)大門，岳軍趕緊上前把老人攙到巡防車上，一路送到了樓下。

        遇到可疑的情況怎么辦？“我們是不能直接盤查的，一般就跟著。”岳軍說，多數(shù)情況下是對(duì)發(fā)小廣告、推銷的人員進(jìn)行勸阻。但自從小區(qū)實(shí)行封閉式管理和24小時(shí)巡邏車之后，發(fā)小廣告的人員基本就絕跡了。

        至于治安情況，“小區(qū)巡邏車半年來到目前是零案件。”岳軍對(duì)記者說，“現(xiàn)在到年底了，巡邏密度更大了。其實(shí)小偷一看到你的防范工作比較密，有巡邏車、有步行巡邏，再加上電子監(jiān)控、封閉式管理，一般就不來了。”

        “主要是夜間巡邏，夜里會(huì)開著警燈。小區(qū)轉(zhuǎn)一圈不超過十分鐘，快的話五六分鐘。一個(gè)小時(shí)就能巡邏十來圈，一天下來，小區(qū)里至少轉(zhuǎn)了有200趟。”岳軍說。

        對(duì)配備價(jià)值2萬多元的電瓶巡邏車，剛開始小區(qū)內(nèi)的業(yè)主褒貶不一。有業(yè)主質(zhì)疑：“物業(yè)費(fèi)還花錢買這個(gè)？”

        “這輛巡防車，既沒有掏業(yè)主的腰包，也沒有花免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司的錢。”業(yè)委會(huì)主任丁玫給記者算了一筆賬：長(zhǎng)河灣20多萬平方米，三個(gè)班次巡邏至少需要配備7名保安，一年下來就是35萬，現(xiàn)在只需要2個(gè)人?？鄢黜?xiàng)成本，凈節(jié)省費(fèi)用20萬。

        丁玫說，根據(jù)測(cè)算，小區(qū)21萬平方米，7名值班保安每人管理只有3萬平方米，采用智能化管理后，人均負(fù)擔(dān)面積達(dá)到10萬平方米，管理效率提高2倍多。“算下來不僅節(jié)省了人力成本、增加了社區(qū)安全系數(shù)，還提升了小區(qū)管理的檔次，你說劃算不劃算？”

        那么，北京市其他社區(qū)能否復(fù)制這一模式？

        “很難。”社區(qū)管理專家邵里庭點(diǎn)評(píng)說，提升智能化管理水平，是在酬金制的前提下才能實(shí)現(xiàn)的。包干制的小區(qū)，無論做什么事情，都需要物業(yè)掏錢，物業(yè)缺乏動(dòng)力。

        新鮮事2

        公共收益“堵住”特大暴雨

        2012年北京7·21特大暴雨，很多小區(qū)被淹，更不用說房頂漏雨了。但長(zhǎng)河灣沒有一戶漏雨。而且長(zhǎng)河灣小區(qū)2012年的屋頂防水并沒有動(dòng)用大修基金，而是用公共收益埋的單。

        “我們?cè)谘雌趤砼R之前，把所有可能漏雨的地方都做了防水。”福安樓宇物業(yè)公司一分公司項(xiàng)目副經(jīng)理張利驗(yàn)證了“不漏雨”的說法。

        “做防水的要求物業(yè)公司在4月份就主動(dòng)提出來了——說雨季馬上就來，催著業(yè)委會(huì)趕緊解決。”業(yè)委會(huì)主任丁玫回憶，物業(yè)提供的資料表明，整個(gè)小區(qū)陽臺(tái)漏水、復(fù)式屋面、天窗、屋頂滲水等共97戶。

        “最大的問題是2號(hào)樓、3號(hào)樓的屋頂大面積漏水。難度最大的是屋頂各種設(shè)備的排煙孔、管道支架等都需要包起來，要不都會(huì)滲漏。”物業(yè)總經(jīng)理趙慶武介紹。

        “初始預(yù)算是100萬元左右，按規(guī)定是可以動(dòng)用大修基金，但我們一了解，非常麻煩，不僅程序上首先要求經(jīng)三分之二以上相關(guān)業(yè)主同意，而且需經(jīng)過相關(guān)部門的批準(zhǔn)，最后批下來，可能雨季都過了。”丁玫說。

        權(quán)衡利弊，業(yè)委會(huì)決定：如果小區(qū)公共收益能兜得住，就先不動(dòng)用大修基金。

        結(jié)果，在7·21暴雨之前，小區(qū)已經(jīng)把所有可能漏雨的地方都做了防水。不僅屋頂沒漏雨，地下也沒有積水——1800多米的主污水管、雨水井、7個(gè)化糞池，在汛期之前全都疏通了。

        讓很多業(yè)主們沒想到的是，原本市場(chǎng)報(bào)價(jià)8000多平方米的防水預(yù)算是100萬元，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司幫助“砍價(jià)”，最后愣是變成了29萬。

        “我們實(shí)施了酬金制以后，物業(yè)公司開始想法給業(yè)主省錢了。”丁玫頗為滿意地說。

        新鮮事3

        一季度曬一回賬本

        “你們瞧，身份證號(hào)和社保號(hào)是完全一致的，員工的五險(xiǎn)一金，究竟上沒上，能看得清清楚楚。”在物業(yè)辦公室內(nèi)，張利拿出小區(qū)的物業(yè)費(fèi)“賬本”，讓業(yè)委會(huì)工作人員一一過目。

        據(jù)記者了解，大量虛列的“人頭費(fèi)”和截留的社保費(fèi)用，是免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)一個(gè)普遍的“潛規(guī)則”。一方面，在每年的物業(yè)費(fèi)中，業(yè)主們需要為那些并不存在的“影子”員工埋單。另一方面，物業(yè)企業(yè)內(nèi)部的一些員工基本權(quán)益得不到充分保障。

        而在長(zhǎng)河灣，這種“潛規(guī)則”根本行不通。

        記者看到，這里的財(cái)務(wù)賬本公示細(xì)化到43項(xiàng)，每月有一本監(jiān)理報(bào)告，每個(gè)季度都公示一次。

        業(yè)委會(huì)主任丁玫介紹，酬金制最核心的一點(diǎn)，也是區(qū)別于包干制的最大特點(diǎn)，就是物業(yè)費(fèi)和公共收益的每一筆支出，都需要經(jīng)過業(yè)委會(huì)審批。而對(duì)于每一筆收支的真實(shí)性、合理性，都有第三方監(jiān)理進(jìn)行“監(jiān)管”。

        記者看到，在物業(yè)公司所曬賬本的勞動(dòng)工資一項(xiàng)中，不僅列有員工工資、附加工資、五險(xiǎn)一金，而且為了證明公示內(nèi)容的真實(shí)性，還出具了社保部門的繳費(fèi)證明。

        中物聯(lián)盟總經(jīng)理、物業(yè)服務(wù)評(píng)估專家黃傳煒解釋了其中奧秘：“物業(yè)員工實(shí)際上也是弱勢(shì)群體。免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)每月按照實(shí)際人數(shù)上報(bào)預(yù)算，對(duì)五險(xiǎn)一金進(jìn)行計(jì)提。這筆錢花了沒有？只有社保繳費(fèi)證明才能證明，保證了物業(yè)公司把錢花到了該花的地方。”

        “長(zhǎng)河灣小區(qū)采用預(yù)算審批制，沒有業(yè)委會(huì)的章，一分錢也拿不走。所以，物業(yè)公司有沒有偷錢，有沒有騙錢，一目了然。”黃傳煒說。