前期物業(yè)管理方案

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    前期物業(yè)管理方案：為規(guī)范小區(qū)前期物業(yè)的管理工作，提高物業(yè)管理水平，完善物業(yè)管理制度，提供舒適、安靜、干凈又安全的小區(qū)環(huán)境，特制訂本前期物業(yè)管理方案。

一、前期物業(yè)管理籌備工作

　　（一）管理人員、水電工、保安人員，應提早介入了解圖紙熟悉房屋結構、性能、水電管道布局，智能化安防監(jiān)控系統等管理中應注意事項，加強培訓，為以后提高、保養(yǎng)、維修打下基礎，為業(yè)主解決后顧之憂。
　?。ǘ┙⒄順怯畹脑敿氋Y料，組織整理設備檔案，資料檔案及業(yè)主資料，做到檔案齊全，有序管理。
　?。ㄈ┮罁嚓P文件及本小區(qū)住宅特點制定「小區(qū)業(yè)主公約」，「管理處崗位職責」，以及員工的規(guī)章制度。
　?。ㄋ模┲贫ㄔ敿毜脑O備，設施維修，房屋保養(yǎng)計劃和檢查制度，「水電設施、設備巡檢計劃」，「公共照明維修計劃」，「監(jiān)控與消防系統維護計劃」等。
　?。ㄎ澹┮?guī)范各部門的日常管理工作，做好人員調配崗位培訓期限一個月。并對項目管理特點現場培訓，提高實用素質。

二、物業(yè)接管后的日常管理服務工作

　?。ㄒ唬┰O接待處，白天有專職人員接待客戶，處理服務范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴。服務做到禮貌、熱情、友善、樂觀、主動、平等。
　　（二）安防工作：
　　1、保安人員著裝統一、整齊，待人要禮貌、熱情。
　?。?、保安倒班制，實現24小時值班和巡視。
　　3、門衛(wèi)進出管理要嚴格，來訪車輛要登記，搬遷貨物需由業(yè)主開具證明。
　　4、充分發(fā)揮小區(qū)24小時電視監(jiān)控系統，Tv分割鏡頭監(jiān)控系統、可視對講系統、門禁系統，搞好社區(qū)智能化管理。
　　5、做好消防工作，建立防火、防盜責任制，定期檢查消防器誡
　　6、建立消防安全制度，開展消防知識宣傳教育活動。
　　7、配有消防系統設施設備，能隨時啟動。
　　8、小區(qū)內出入口設有明顯標識，各棟、單元、戶有明顯標志，訂有突發(fā)火災應急方案。
　　9、加強與鄰近派出所聯系，建立聯防，共同維護樓區(qū)安全，以創(chuàng)造良好治安環(huán)境。
　　10、車輛進出憑卡，外來車輛未經許可不得入區(qū)。
　　（三）為保障小區(qū)內公共秩序和財產安全，依據「中華人民共和國治安管理公司處罰條例」，特制定本規(guī)定。
    1、各業(yè)主（住戶）應將全部常住人員情況如實填寫在《小區(qū)業(yè)主入住登記表》中，并留下緊急聯系辦法；
　　2、小區(qū)內公共區(qū)域的公共秩序維護由管理公司負責，管理公司工作人員及保安人員有權對違反小區(qū)管理規(guī)定的行為進行檢查、糾正；屋內安全由業(yè)主或使用人自己負責；
　　3、本小區(qū)實施準封閉式的保安管理辦法，管理公司保安人員全天候24小時值班，業(yè)主（住戶）應主動配合管理公司工作，防止各業(yè)治安事件的發(fā)生；
　　4、各業(yè)主（住戶）不得違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性物口，不得利用房屋從事危害公共利益或侵害他人正當權益的活動；
　　5、為了保障業(yè)主利益，凡個人攜手箱、包裝箱及大件物品離開小區(qū)，需事先填寫《物品搬遷登記表》經管理公司核實同意（房屋使用者需經業(yè)主簽名同意）方可離開；
　　6、凡住戶搬離小區(qū)應提前通知管理公司，并填寫《物品搬遷登記表》，經業(yè)主簽名同意、經管理公司核實后方可離開小區(qū)；
　　7、各業(yè)主（住戶）有責任關好自家的門窗，并保障治安報警設施的完好及有效使用；
　　8、住宅區(qū)內嚴禁進行一切違反治安管理條例和角犯法律的活動。
　?。ㄋ模┉h(huán)境和衛(wèi)生管理規(guī)定
　　為了保持小區(qū)的干凈整潔，為全體業(yè)主創(chuàng)造一個安全、文明、優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境，特制定以下規(guī)定：
    1、本住宅區(qū)內實垃圾袋化管理，各業(yè)主（住戶）傾倒垃圾時應系好垃圾袋口，投放到樓前垃圾箱內。
　　2、切勿將垃圾、菜葉、布屑、膠袋、廢紙和硬殼等雜物投入下水道內，如使用不當而導致堵塞或損壞時，業(yè)主（住戶）應及時通知管理公司進行處理并承擔相應費用。
　　3、本住宅區(qū)內任何公共場所均不得隨地吐痰，不準亂倒垃圾、雜物、污水和隨地大小便。
　　4、住宅區(qū)內任何公共地方，均不得亂涂亂畫亂貼，違者應負責粉刷、更新費用，如屬兒童所為，應由家長負責。
　　5、豢養(yǎng)寵物的業(yè)主（住戶）應遵守有關規(guī)定，并妥善管理好自己的寵物，不得讓寵物大聲嚎叫以及在公共場所大小便。
　　6、凡在公共場所亂貼、亂派廣告、標語、傳單者，除責令期限期清理現場、恢復原狀外，還將視情況追究相關當事人的責任。
　　7、保持小區(qū)的安靜，不得在休息時間（12。00-14。00，19。00-8。00）制造噪音。
　　8、愛護小區(qū)綠化、不踐踏草地、攀折花木，不在公共場所晾曬衣物。
　　（五）環(huán)衛(wèi)綠化工作：
　　1、公共部位及商場門前衛(wèi)生區(qū)，管理處派專職衛(wèi)生員做到垃圾日產日清，樓道每3天清掃1次，樓梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次，及時清除小區(qū)內主要道路積水、積雪。
　　2、生活區(qū)按幢設立垃圾箱，垃圾實行袋裝，定點堆放、定期清運。
　　3、二次裝修房屋共用部位保持清潔，對亂貼、亂畫，擅自占用和堆放雜物現象定期清理。
　　4、商業(yè)網點管理有序，符合衛(wèi)生標準，無亂設攤點、廣告牌現象。
　　5、做好二次供水衛(wèi)生檢查，定期清洗，并做好水質檢報告書；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度檢查1次，及時清掏；化糞池每半年檢查1次，每年要清理一次。
　　6、聘請專職園藝工對小區(qū)內的綠化進行細心保養(yǎng)和修整，按照綠化的不同品種、不同習俗、不同季節(jié)、不同生長期，適時確定不同的養(yǎng)護重點，制定不同的養(yǎng)護計劃，為小區(qū)提供一個優(yōu)雅的環(huán)境。
　?。⒎课菁霸O備、設施管理：
　　1、房屋質量，設備設施維修在保修期內應及時反饋給建設單位，協助建設單位與業(yè)主的溝通，便于做好保修工作。
　　2、與業(yè)主協商做好房屋公共部位與設備設施的定期保養(yǎng)、保修以使得到保值增值。
　　3、建立設備臺帳，并設置標志，以示區(qū)別和了解。
　　4、公共照明及線路，水電維修，安防監(jiān)控網絡，每天完成巡查養(yǎng)護，所有設備均按《維保計劃》進行維保。
　　5、公司每天應派人到樓宇現場檢查一次，對于存在問題，及時提出整改。
　　6、做到小修，業(yè)主隨叫隨到，30分鐘完成；中修不過夜，大修不超過二天；急修30分鐘內趕到現場，及時回訪。
　　（七）、加強二次裝修跟蹤管理，業(yè)主委員會協助管理處與業(yè)主簽定二次裝修有關規(guī)定的協議，每天檢查一次，協調好鄰里關系，引導業(yè)主按規(guī)定裝修，共同護房屋質量。
　?。ò耍⒏鶕拘^(qū)情況，做到微笑相迎，熱情周到，文明服務，竭盡努力讓業(yè)主滿意。
　?。ň牛⒎e極開展便民服務，建立熱線電話，方便業(yè)主，為業(yè)主代辦中介，代購機船票、代請保姆、代請鐘點工等。

三、前期物業(yè)管理模式

　　（一）擬采取的前期物業(yè)管理方式
　　服務質量是企業(yè)生存之本，管理處必須貫徹以下標準：管理無空擋，服務有標準，投訴有反饋，辦事有時限，考核不遷就，獎懲有力度，滿意見真情。物業(yè)管理要上水平，就要發(fā)揮社區(qū)整體上下功夫，形成物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主委員會、社區(qū)居委會、省軍區(qū)各級官兵、公安派出所等部門緊密聯系的"共建"機制。
　?。ǘ┕芾硖幗M織機構
　　1、工程部：
　　（1）負責房屋質量檢查
　?。?）建立設備設施維保計劃
　?。?）做好日常維修保養(yǎng)工作
　　2、辦公室：
　?。?）負責日常事物，代收代發(fā)報紙信件
　?。?）二次裝修管理
　　（3）檢查樓宇和綠化養(yǎng)護、保潔
　　（4）協調處理鄰里關系
　　3、保安部：
　?。?）選好保安員搞好培訓，管好保安
　?。?）加強消防檢查，做好防火防盜維持小區(qū)良好治安秩序
　?。?）與街道建立聯網治安，加強周邊環(huán)境安全
　　4、財務部：
　　（1）管好用好財務
　?。?）負責日常收管理費、代收水電費
　?。?）統購日常維修器材、分發(fā)器材
　?。ㄈ┕芾砣藛T的配備
　　1、管理處主任1人，全面負責小區(qū)日常事務管理。
　　2、樓管員1人，負責樓宇的檢查服務及收費等。
　　3、水電工2人，負責小區(qū)日常水電及工程維修。
　　4、保潔工8人，負責小區(qū)公共衛(wèi)生，全日制保潔。
　　5、綠化工2人，負責小區(qū)綠化日常養(yǎng)護。
　　6、保安10人（2出口），24小時值班。
　　7、車管員1人，負責汽車、自行車、摩托車、電動車管理。
　　如上共計25名。

四、小區(qū)車輛管理規(guī)定

　　1、自覺遵守小區(qū)交通管理規(guī)定，愛護道路，公用設施，不亂停亂放；
　　2、管理區(qū)域內車輛行駛停放應注意前后左右規(guī)定的安全距離；
　　3、車輛管理員應提醒車主停放好車輛后鎖好車門，調好防盜系統至警備狀態(tài)，車內貴重物品應隨身帶走；
　　4、機動車輛在物業(yè)區(qū)域行駛，時速不得超過5公里，嚴禁超車，機動車輛在物業(yè)范圍內禁止鳴號；
　　5、不準在小區(qū)內任何場所試車、修車、練習；
　　6、不準輾壓綠化草地損壞路面、損壞路牌和各類標識，如有損壞應照價賠償；
　　7、不準在人行道、車行道、消防通道上停放車輛（機動車輛只能在停車場指定車位內停放，非機動車必須停放在專用場地內（消防車、警車、救護車除外）；
　　8、不損壞停車場消防、通信、電器、供水等公用設施；
　　9、保持停車位清潔，不得將車上的雜物和垃圾丟在地上，有漏油、漏水時，車主應即行處理。

五、人員的選拔和培訓管理

　?。ㄒ唬┤藛T選拔
　　根據本小區(qū)的特點及所需的服務要求，適應今后的管理及服務水平，所聘用的各基層管理員將依據其資歷及實質管理經驗調配合適的工作崗位，逐步向社會公開招聘具有專業(yè)水平的，實踐管理經驗豐富的，善于協調各種人際關系的高素質人才。
　?。ǘ┡嘤柲繕思胺绞?br> 　　為了適應物業(yè)管理行業(yè)日益趨向市場化、專業(yè)化、綜合化、社會化的發(fā)展趨勢，我公司將嚴格選聘人員，所聘用的各基層管理員工將依據其資歷及實質管理經驗調配合適的工作崗位，除公開向社會招聘具有專業(yè)水平的，實踐管理經驗豐富的，善于協調各種人際關系，高素質、高效、精干的人員外，還必須定期組織理論學習培訓，管理處并同時進行必要的培訓工作技能訓練，務求使其能日常管理事物的工作。
　　公司會采取集中與分工種培訓，將內部培訓與外部培訓相結合，造就房屋管理，電腦與檔案管理，治安管理，消防管理，水電管理，財務管理，與經營活動等專業(yè)的人才，建立高素質的管理服務隊伍，有人才能出好成果。我公司將同時負責督導及培訓各級別管理員工的專業(yè)管理知識，使其能于理論中實踐實質管理工作。
　?。ㄈ┡嘤栍媱澕皟热?br> 　　培訓計劃及內容見附件2
　?。ㄋ模┡嘤柨己?br> 　　為體現培訓的效果并貫徹管理制度及工作經驗的落實公司于員工培訓期間通過不定期的培訓考核確保培訓的質量。

六、物業(yè)管理服務承諾

　　我公司將以"以人為本，科學管理，依法辦事，真誠服務"為宗旨，在該小區(qū)管理中采用以往的成功經驗以外，將在以下幾個方面作新的嘗試：我們將引進物業(yè)管理系統工程的方法技術，提高一體化管理水平，采取計劃目標管理、全面質量管理、督導管理協調管理等先進的管理方法。根據ISO9001：2000質量管理和質量保證國際標準中有關服務行業(yè)的要求，探索并逐步走上物業(yè)的管理標準化之路；始終強調把服務業(yè)主（住戶）作為管理的重心。我們將在完善服務體系，提高服務層次，改進服務質量等方面采取一系列新舉措，瞄準物業(yè)管理先進水平，全面接管小區(qū)后，按照《**市普通住宅物業(yè)管理服務等級標準》以及《物業(yè)管理委托合同》的有關條款，在物業(yè)管理委托期二年內達到沭陽縣標準化小區(qū)。
? 七、維修基金的管理與使用
　?。ㄒ唬┌磭矣嘘P規(guī)定收取并建立共用部位、共用設施設備保修期滿后修理、更新、改造的維修基金。
　　（二）維修基金的使用由物業(yè)公司提出年度使用計劃，經當地物業(yè)管理行政主管部門審核后劃撥。
　?。ㄈ┚S修基金不敷使用時，經當地物業(yè)管理行政主管部門審核批準，按業(yè)主占有的房屋建筑面積比例續(xù)籌。
　?。ㄋ模I(yè)主轉讓房屋所有權時，結余維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。
　　物業(yè)管理服務質量
　?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理公共服務質量標準
　　1、安全護衛(wèi)
　?。?）主出入口設有值班室，并實行24小時值班；
　?。?）安全護衛(wèi)人員24小時巡查；
　?。?）小區(qū)24小時監(jiān)控；
　?。?）交通、車輛管理有序；
　　A、機動車輛出入登記、按章行駛，確保道路暢路。
　　B、機動車輛按序停放。
　?。?）危及用戶安全處，設有明顯的標志并制定防范措施；
　?。?）有應急處理計劃、措施，遇警能及時報警，并努力防止事態(tài)近一部惡化，協助保護現場。
　?。?）小區(qū)內無重大火災、刑事和交通事故。
　　2、房屋共用部位、共用設施設備的維護
　?。?）房屋
　　A.房屋完好率達98%以上；B.房屋零修、急修及時率92%以上；C.房屋零修工程合格率98%以上；D.外觀良好、整潔、無缺損現象；E.房屋裝修符合管理規(guī)定。
　?。?）協調配合水、電等專業(yè)部門做好水、電等設施設備正常運行的保障工作，并保障小區(qū)內下水道、化糞池正常暢通運行。
　?。?）環(huán)衛(wèi)設施完好無損。
　　（4）道路暢通，路面平整。
　?。?）消防設施完好無損，可隨時啟用。
　　3、收費管理
　　（1）服務人員盡職盡責，崗位職責上墻公布；物業(yè)管理收費實行明碼標價；
　?。?）用戶主動參與、支持物業(yè)管理工作，自覺維護環(huán)境、秩序，共創(chuàng)文明小區(qū)；
　?。?）建立收費管理制度，責任落實到人，每六個月向業(yè)主委員會或物業(yè)產權人、使用人公布服務費收支情況；
　?。?）模苑遵守國家收費政策，無擅自增加收費項目、提高收費標準等亂收費行為；
　?。?）認真接等群眾投訴，并建立群眾投訴記錄，有效投訴辦結率98%以上，回訪率100%；
　　（6）業(yè)主意見反饋滿意率90%以上。
　　4、綠化與環(huán)境衛(wèi)生
　?。?）綠化符合規(guī)劃要求，布局合理，綠化覆蓋率不低于30%；
　?。?）花草樹木長勢良好，無枯死，無破壞，無大面積蟲害現象；
　　（3）修剪及時，整齊美觀；
　?。?）綠化品味高，有較高觀賞價值；
　?。?）小區(qū)內全方位保持清潔；
　　（6）房屋立面整潔，公共樓道及道路整潔，無堆放雜物現像；
　?。?）水、電等設施設備整潔，水箱定期清洗，供水符合衛(wèi)生標準，無二次污染及隱患；
　?。?）環(huán)衛(wèi)設施整潔；
　　（9）無亂貼、亂掛、亂劃現象；
　?。?0）噪音等符合環(huán)境標準。
　　5、相關條件
　　（1）硬件環(huán)境
　　A、小區(qū)符合規(guī)劃要求，無違章搭建，無擅自改變房屋用途現象；
　　B、小區(qū)樓宇、建筑等各類標識明顯；
　　C、供水、排水、供電、消防、綠化、環(huán)衛(wèi)等設施設備齊全；
　　D、停車場分類（汽車、摩托車、自行車可分別存放）；
　　E、有集中監(jiān)控設備；
　　F、有生活服務配套設施；
　　G、有教育、文體活動及商務服務設施；
　?。ǘ┪飿I(yè)管理公司提供的服務項目（分期逐步到位）
　　1、便民服務（部分收費）
　?。?）清洗空調過濾網；（2）室內清潔；（3）檢修電器（室內自用部位）；（4）修理家具配件；（5）安裝、更換配件；（6）修理，開關、插座、電話盒等；（7）修理、更換門鈴、門鎖、信箱鎖；（8）修理、更換燈泡、日光燈、燈罩；（9）修理、更換水龍頭、水閥及各類軟管；（10）修理洗手盆、下水管及抽水馬桶；（11）代辦繳納電費；（12）代辦繳納電話費；（13）代辦電話開戶；（14）代辦有線電視開戶；
　　2、商務服務（部分收費）
　?。?）代辦收訂報紙雜志、郵遞；（2）代訂車、船、機票；（3）中英文打字、傳真；（4）電話留言服務；
　　3、社區(qū)娛樂、文化活動服務
　?。?）棋類；（2）牌類；（3）球類；（4）健身活動；（5）書刊閱覽；（6）歡慶節(jié)日；（7）義務服務活動。
　?。ㄈ┪飿I(yè)管理企業(yè)
　　1、企業(yè)須持有物業(yè)管理企業(yè)資質證書；
　　2、企業(yè)建立現代企業(yè)制度，內部考核制度健全，崗位職責明確；
　　3、人員培訓，持證上崗；
　?。?）企業(yè)從業(yè)人員統一著裝、佩戴胸卡；
　?。?）檔案管理規(guī)范，資料齊全；
　?。?）積極使用新技術，廣泛使用計算機管理。

八、物業(yè)服務目標

　　根據《**市普通住宅物業(yè)管理服務等級標準》的精神，我們保證服務達標。

九、提高物業(yè)管理服務水平新設想

　?。ㄒ唬嵭行^(qū)主任管理制度；
　?。ǘ┩菩蠭SO9001質量保證體系標準；
　?。ㄈ┻M一步開發(fā)、完善電腦物業(yè)管理軟件，建立計算機網絡管理系統；
　　（四）建立電腦防盜、消防報警系統，爭取在小區(qū)逐步取消防盜網；
　?。ㄎ澹胛飿I(yè)管理CI系統戰(zhàn)略，從細處入手，創(chuàng)大品牌效應，在小區(qū)內設置各種形象指示牌，形成獨有的文化個性和文明居住特色的小區(qū)。

十、便民活動

　　提供便利、高效、經濟的便民服務是我們公司服務業(yè)主、提高業(yè)主的工作與生活質量保障之一。我們將根據小區(qū)的結構、地理位置及周邊的配套設施情況及業(yè)主的需求，結合本公司多年從事物業(yè)管理積累下來的經驗，提供豐富的便民及特約服務項目，切實提高物業(yè)管理綜合服務質量。
　　便民服務及社區(qū)文化見附件4

十一、公司與業(yè)主的違約責任

　　一、甲方違反合紙，未達到管理服務質量約定目標的，乙方有權要求甲方限期改正，逾期未改正給乙方造成損失的，甲方承擔相應的法律責任；
　　二、乙方違反合約，使甲方未達到管理服務質量約定目標的，甲方有權要求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方承擔相應的法律責任；
　　三、甲方違反合約，擅自提高收費標準或亂收費的。乙方有權要求甲方清退所收費用，退還利息并支付違反金；
　　四、乙方應按合同約定，6個月交納一次物業(yè)服務費，不按本合約約定的收費標準和時間交納有關費用的，甲方有權要求乙方補交并從逾期之日起按每天萬分之五交納違約金。
　　第八條為維護公眾、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發(fā)生漏電、火災、水管破裂、救助人命、協助公安機關執(zhí)行任務的等突發(fā)事件，甲方因采取緊急措施造成乙方必要的財產損失的，經有關部門鑒定屬實的，甲方不承擔賠償責任。
　　第九條在本合約執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合約無法履行，雙方按有關法律規(guī)定處理。
　　第十條本合約內空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效辦。本合約中未規(guī)定的事宜，均遵照國家有關法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。
　　第十一條本合約在履行中如發(fā)生爭議，雙方協商解決或向物業(yè)管理行政主管部門申請調解；協商或調解無效的，可向浦口區(qū)仲裁委員會申請仲裁，或向人民法院起訴。
　　第十二條本合約正本連同附件，一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
　　第十三條本合約自簽訂之日起生效。

前期物業(yè)管理方案附件1

　　[附房屋裝飾裝修管理協議及辦理裝修手續(xù)流程]
　　辦理裝修手續(xù)及管理流程圖
　　尊敬的住戶：
　　當您喬遷新居，準備精心裝飾裝修房屋的時候，請您參照以下程序辦理裝修手續(xù)。它將為您節(jié)約許多寶貴的時間，讓您順利進行裝修。
　　業(yè)主裝修前向管理處領取資料，業(yè)主閱讀資料內容，向管理處咨詢。
　　業(yè)主辦理相關手續(xù)：
　　1、裝修許可證；
　　2、裝修施工人員出入證。
　　裝修施工隊進場施工
　　1、管理處對業(yè)主裝修施工過程進行監(jiān)督
　　2、業(yè)主裝修完工后告知管理處，竣工使用三個月后管理處負責驗收
　　3、驗收合格，無發(fā)現影響公共設施、毗鄰房等，無息退還押金不合格由業(yè)主進行整改后再驗收
　　業(yè)主提出裝修申請：
　　1、填寫《室內裝修申請表》；
　　2、提交裝修施工圖或裝修方案；
　　3、提供裝修施工人員身份證復印件1份及一寸照片1張。
　　管理處依據法規(guī)審核業(yè)主裝修方案。
　　裝修特別提示：
　　1、建議業(yè)主與裝修公司簽訂裝修合同時，要提出保修期及保修金事宜，以便控制裝修公司的工程質量及保修服務；
　　2、嚴格遵守小區(qū)裝修時間（8：00--12：0014：00--18：00）；
　　3、禁止裝修工人員串樓串戶；
　　4、裝修戶應配備2只滅火器，嚴禁使用電爐，注意防火；
　　5、樓梯搬運材料時，應注意維護公共設施{墻面、樓面、窗戶、消防箱、燈具、進戶門等}；
　　6、垃圾實行袋裝，按管理處指定位置放，裝修垃圾放置指定位置，生活垃圾放置垃圾房內；
　　7、為了您和其他業(yè)主的利益，請您嚴格遵守《房屋裝飾裝修管理協議》的規(guī)定，謝謝合作！
　　房屋裝飾裝修管理協議
　　甲方：悅豪物業(yè)管理有限公司
　　乙方：
　　為了確保物業(yè)和公共設施的安全，延長使用壽命，保證乙方所購物業(yè)的保值增值，甲乙雙方協商一致，達成本協議：
　　一、甲方建議乙方在住宅室內裝修時，選擇實力較強，信譽較好，具有施工資質的施工單位。
　　二、乙方開始裝修前，應提前七日向甲方提出申請，辦理如下手續(xù)：
　?。?）提供裝修施工圖或裝修方案；
　?。?）按規(guī)定交納垃圾清運費、裝修保證金；
　　（3）填寫二次裝修申請表。
　　三、乙方的裝修方案經甲方審查合格，發(fā)給《裝修施工許可證》后，方可進場施工，否則甲方工作人員有權要求乙方停止裝修。
　　四、乙方應協助施工人員憑身份證復印件及一寸照片一張辦理臨時出入證（工本費10元/本，押金20元/本），無臨時出入證不得進入本小區(qū)，裝修完畢后臨時出入證及《裝修施工許可證》由乙方或裝修負責人交回物業(yè)管理中心，并辦理退押手續(xù)。
　　為了保護轄區(qū)內各業(yè)主的居住安全，施工人員不得在大廈內留宿，否則甲方有權不予退還臨時出入證押金。
　　五、乙方裝修材料應按甲方指定的線路出入本小區(qū)，所有的裝修材料只能存放于戶內，嚴禁從樓上拋棄垃圾或任何物品。建筑垃圾應于室內裝袋后，當天清運至甲方指定地點。拖延一天以上的由管理處負責清運，所花費用從裝修保證金中扣除。
　　六、乙方裝修前須對樓宇結構、裝置、裝飾等提供足夠的保護措施，避免在裝修期內有任何損毀。如樓宇內的公共設備有任何損毀（污漬、裂痕、刮傷等），有關業(yè)主須負擔一切修復費用。
　　七、所有裝修工程只限于本戶內，不得在走廊或共用區(qū)域內進行，所有工具必須存放于本戶內，不得占用小區(qū)內的公共走道及公共區(qū)域，若乙方行為損害到他人利益，將負責賠償其損失。
　　八、裝修施工時間規(guī)定為8：00－12：00，14：00－18：00。管理處對違反裝修時間規(guī)定的有權采取責令停工或沒收工具等處理辦法，以保證小區(qū)住戶正常作息時間。
　　九、勿將混凝土、沙石、灰渣、瓦礫及其它雜物倒入衛(wèi)生間或排水管道，否則由此產生的維修、疏通費用乙方自行承擔。
　　十、裝修施工時，應盡量減少裝修引起的塵埃及噪音，避免給其他業(yè)主帶來干擾及不便。應注意防火，排除火災隱患，如引起火災并殃及其它業(yè)主和共用設施，乙方應承擔賠償責任。乙方在裝修期間應關閉單元入戶門。
　　十一、施工人員只能在《裝修施工許可證》指定的現場作業(yè)，不得亂串場地，違者沒收出入證。
　　十二、乙方在裝修時，應遵守下列規(guī)定：
　　外墻：為維護建筑外觀的統一、和諧及美觀，業(yè)主不得將窗戶及外墻作任何更改，嚴禁改裝窗戶，不得拆遷或更改平臺窗戶，不得加設其它附屬物，不準在外墻及窗戶上豎立廣告標志。
　　陽臺及門窗：
　　1、嚴禁自行封閉陽臺，加設防盜欄桿以及其他任何形式的附加物；
　　2、貼磁磚時不得污損外墻，若出現該情況時要立即清洗干凈；
　　3、嚴禁改動入戶門、門套；
　　4、嚴禁在窗戶上安裝防盜網，嚴禁加裝防盜門；
　　5、靠窗部位建議裝修材料采用防水材料，以避免將來因滲水引起質變。
　　結構及外觀：
　　1、嚴禁改動和損壞原有的結構、外觀和公共設施，嚴禁改變房屋及配套設施的使用功能，否則，乙方應負責恢復原狀；
　　2、不允許拆、敲打室內的柱子、承重梁等，避免不安全的隱患；
　　3、樓板打沖擊鉆時要避開水管、線纜等，深度不得超過１０毫米，若由于裝修打擊管線造成損壞或影響其他住戶的，應賠償損失并負責修復。
　　廚房及衛(wèi)生間：
　　1、嚴禁改變廚房及衛(wèi)生間原有的位置；
　　2、按煤氣公司有關規(guī)定煤氣管道不得做任何改動和埋于墻體，避免不安全因素存在；
　　3、嚴禁敲打和改變屬公共部分的通風管道井；
　　4、吊頂需做成活動式的或預留檢查口，便于日后檢修；
　　5、廚房及衛(wèi)生間已有防水層，嚴禁鑿擊地面或重力碰撞給排水管，以免造成滲漏，破壞防水層的要重新補做，避免滲水；
　　6、安裝浴缸、馬桶時，處理好接頭，保證流水順暢，防止?jié)B水。
　　管道：
　　1、嚴禁改動廚房、衛(wèi)生間的排水（排污）管道；
　　2、若將排水管埋于墻體內，應留有檢修口，便于管道堵塞時的檢修；
　　3、處理好排污口、地漏及周圍防水，避免滲漏水；
　　4、建議對預埋在墻體內的水管試壓后再封閉。
　　智能設施及管線：
　　嚴禁更改智能設施管線，嚴禁擅自更改智能系統所屬設備的安裝位置。
　　空調：
　　1、空調外機必須放在指定的位置，保證整體外觀的統一；
　　2、裝修前應先確定好室內機的安放位置，以便于事先預埋好管線及插座；
　　3、空調滴水管應接于預埋好的冷凝水管中。
　　十三、裝修期間，乙方不得私自在戶外接駁水、電，違者按偷水、偷電論處。
　　十四、甲方有權按乙方申請的裝修內容及本協議進行監(jiān)督管理，乙方若有違反，甲方有權責令其停工、扣留、沒收裝修工具或責令其限期恢復原狀，造成損失時，乙方應承擔相應的賠償責任。
　　十五、乙方在裝修期間嚴禁使用明火易燃易爆物品，如電焊、氣割等，若確屬需要，應報甲方批準。
　　十六、裝修竣工后乙方通知甲方，甲方將派員與乙方共同驗收，經三個月觀察，無滲漏或其他遺留問題，即可無息退還乙方相應的裝修保證金。
　　十七、乙方在裝修過程中如造成管道堵塞、滲漏、停電、損壞共用部位、共用設施設備或造成他人財產和人身損失的，乙方應負責修復并賠償損失。
　　十八、本協議一式兩份，自雙方簽字蓋章之日起生效。
　　甲方：悅豪物業(yè)管理有限公司乙方：
　　二OO八年月日

前期物業(yè)管理方案附件2

　　1、管理處全體員工培訓
　?。?）委托方、管理公司及物業(yè)情況的簡介（包括人事結構和組織）
　?。?）管理員工禮儀及行為規(guī)范
　?。?）員工守則、行為及紀律
　?。?）物業(yè)管理基礎知識
　　（5）物業(yè)保安措施及輔助巡邏設備
　?。?）物業(yè)設施的類型及應用
　?。?）管理服務的目的及重要性
　?。?）防火知識、消防裝置及使用
　?。?）各項應急預案及實際操作培訓
　?。?0）緊急事件處理程序：如水管爆裂、火警應變、電力故障、煤氣泄露、雷暴及臺風、理業(yè)主投訴及投訴處理程序。
　　2、保安人員專業(yè)培訓
　　（1）保安人員的職責
　?。?）保安工作的基本概念
　?。?）物業(yè)安全防范與管理
　?。?）消防安全防范與管理
　?。?）車輛管理與停車管理
　?。?）日常巡視及夜間防范管理規(guī)程
　　（7）二次裝修的監(jiān)控及管理規(guī)程
　?。?）治安消防等突發(fā)事件處理
　　（9）步操體能訓練及消防演習
　?。?0）事件記錄規(guī)程
　　3、物業(yè)管理人員專業(yè)培訓
　?。?）管理員的職責
　?。?）物業(yè)移交單元的程序
　?。?）清潔知識的介紹
　　（4）物業(yè)管理法規(guī)的介紹
　?。?）二次裝修的監(jiān)控及管理
　?。?）物業(yè)范圍內巡視規(guī)程
　　（7）緊急事故處理程序
　　4、清潔綠化工專業(yè)培訓
　?。?）本崗位規(guī)章制度及崗位責任制
　　（2）文明禮貌用語及行為道德規(guī)范
　?。?）不同區(qū)域、不同項目清潔、保潔的標準及操作規(guī)范
　?。?）清潔用品的使用規(guī)范及安全操作事項
　?。?）不同綠化品種管理養(yǎng)護的標準
　?。?）常見病蟲害及防治
　　（7）噴灑農藥殺蟲安全操作
　?。?）常用農藥的稀釋配置
　　5、工程人員專業(yè)培訓
　?。?）工程人員的職責
　　（2）各施工單位監(jiān)督檢查規(guī)程
　　（3）機電維護的措施及程序
　?。?）物業(yè)設施設備運作流程
　?。?）維修工具維護及保管
　　（6）設施設備維修保養(yǎng)規(guī)程
　?。?）物業(yè)設施的操作流程
　?。?）突發(fā)事件處理程序等

前期物業(yè)管理方案附件3：

　　1）移交接管前的準備工作
　　A、提交介入管理，擬派管理處主任、部分管理員和維修人員到位，其他人員分步到崗，落實管理用房和宿舍，做好各項籌備工作。
　　B、成立驗收小組。技術人員進駐現場，了解設備設施，熟悉構造、性能、水、電、氣管道線路的位置及走向；填寫有關質量記錄。
　?、褚平唤庸茯炇者z留問題統計表；
　?、蚬才涮自O施接管驗收表；
　?、蠊才涮自O施接管驗收遺留問題統計表；
　?、魴C電設備接管驗收遺留問題統計表。
　　2）物業(yè)資料的移交接管
　　A、接管樓宇資料的驗證及部分移交的資料
　　Ⅰ產權資料；
　　ⅰ項目批準文件；
　?、⒂玫嘏鷾饰募?br> 　?、＝ㄖ?zhí)照；
　?、I(yè)主姓名、產權、房屋位置、建筑面積清單。
　?、蚴懈炇蘸细褓Y料
　?、∈薪ㄔO工程竣工驗收證書；
　?、⑹薪ㄖ莉炇蘸细褡C；
　　ⅲ物業(yè)綜合驗收合格證書；
　?、び秒娫S可證；
　?、シ课菔褂谜f明書；
　?、Ψ课荼Ｐ迺?。
　　Ⅲ工程技術資料
　?、】⒐D-包括平面圖、建筑、結構、水電、附屬；
　?、⒐こ碳半[蔽管線的全套圖紙；
　?、５刭|勘察報告；
　?、すこ毯贤伴_、竣工報告；
　?、D紙會審記錄；
　　ⅵ工程設計變更通知（包括質量事故處理記錄）；
　?、щ[蔽工程驗收簽證；
　?、ǔ两涤^察記錄；
　?、┛⒐を炇兆C明書；
　?、㈦?、衛(wèi)生器具等設備的檢驗合格證書；
　　Xi砂漿、混凝土塊試壓報告；
　　Xii供水試壓報告。
　　3）物業(yè)接管驗收程序
　　A、驗收小組按核對所接收的資料，簽發(fā)驗收復函；
　　B、業(yè)主委員會通知本公司接管驗收；
　　C、對竣工驗收中發(fā)現的質量問題，由驗收小組填寫各類遺留問題統計表，約定期限由移交人負責整改，并商定時間復核；
　　D、驗收小組同移交人對房屋、功能、公共設施設備等進行驗收。
　　4）物業(yè)公共設施接管驗收項目標準
　　A驗收項目：小區(qū)的公共場所、設施及其水電設備等；
　?、裉烀妫?br> 　?、蚧A設施；
　?、蠊锰炀€；
　　Ⅳ消防設施（消防栓、消防箱）；
　?、蹙G化；
　?、龉猜窡?；
　　Ⅶ公共道路；
　?、D運站；
　?、洌ǔ兀?；
　?、鷯復?；
　?、噹?；
　?、尘?、檢查井和化糞池；
　?、竺靼禍希?br> 　?、籼げ剑?br> 　?、鯎跬翂Α⑵?；
　?、雠_階；
　?、餍畔?；
　?、亍⑺?；
　?、坝^、雕塑及文化娛樂設施。
　　附件4：
　?。ㄒ唬└黜椛鐓^(qū)文化
　　1、業(yè)主入住儀式（送吉祥話、送對聯）
　　2、不定期舉行棋牌、球類比賽
　　3、社區(qū)文化、法律及其他的宣傳活動
　　4、節(jié)日喜慶氛圍的布置及部分喜慶節(jié)日的娛樂活動（不定期）
　?。ǘ└黜棻忝穹?br> 　　日常生活家政服務
　　1、提供家庭勞務服務（上門吸塵、打蠟、搬家、搬貨）
　　2、鐘點家庭服務
　　3、電話留言服務
　　4、代辦電話開戶
　　5、代辦煤氣開戶
　　6、代辦有線電視開通
　　7、代叫出租車
　　8、代訂牛奶
　　9、代請家教
　　裝修
　　1、設計咨詢
　　2、采購咨詢
　　3、施工咨詢
　　4、材料咨詢
　　醫(yī)療服務
　　1、建立住戶健康檔案卡
　　2、住戶生病時代辦聯系醫(yī)院
　　商務
　　1、傳真
　　2、復印
　　3、打字
　　4、代訂車、船、機票
　　5、引社區(qū)寬帶，鐵通、中國電信等
    園藝
　　1、住戶提供家庭園藝咨詢
　　2、鮮花護養(yǎng)術
　　維修
　　1、清洗安裝排風扇、洗衣機
　　2、清洗安裝抽油煙機
　　3、清洗安裝空調過濾器
　　4、安裝玻璃
　　5、音響及家用電器
　　6、安裝燈具、門鈴、櫥柜
　　7、安裝熱水器、洗手間潔具
　　8、檢修電路、家用電器
　　9、修理家具配件
　　10、修理防盜門
　　11、疏通下水管道（主管、支管）
　　12、修理或更換水表、電表、開關、插座、電話、門鈴、門鎖、門窗、信箱鎖、燈泡、日光燈、燈罩、水閥、水龍頭、軟管
　　特約服務
　　可根據業(yè)主需求增設其它特約服務項目