毛大慶：樓市暴漲因素消耗殆盡

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　　“2015年仍是房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存的一年，這個(gè)行業(yè)就要轉(zhuǎn)型了?！痹?月17日萬(wàn)科松花湖度假區(qū)開(kāi)幕式記者見(jiàn)面會(huì)上，萬(wàn)科北京區(qū)域首席執(zhí)行官毛大慶表示，中國(guó)樓市已告別“不動(dòng)腦就能賺錢(qián)”的時(shí)代，人口拐點(diǎn)、城鎮(zhèn)化速度下降、社會(huì)總庫(kù)存難以去化三大問(wèn)題將長(zhǎng)期存在。在此影響下，未來(lái)三五年內(nèi)，房企將通過(guò)轉(zhuǎn)型，在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上尋找各種各樣新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　開(kāi)發(fā)商囤地太多 很可能“砸手里”

　　面對(duì)去年以來(lái)的樓市調(diào)整，毛大慶認(rèn)為，三大問(wèn)題將長(zhǎng)期影響房地產(chǎn)市場(chǎng)走向。

　　首先，人口的拐點(diǎn)已到來(lái)。毛大慶表示，中國(guó)20到29歲的婚齡人口和15到64歲的勞動(dòng)年齡人口比重都在下滑，而這意味著支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要購(gòu)買(mǎi)力——首次置業(yè)、剛需和改善的人口正在大量減少。

　　毛大慶分析，正是1964年到1970年第一次生育高峰和1985到1990第二次生育高峰的人口，造就了過(guò)去房地產(chǎn)的快速增長(zhǎng)，而這些需求已消耗殆盡或提前入市。之后由1985年到1991年人群構(gòu)成的購(gòu)買(mǎi)力數(shù)量，遠(yuǎn)少于前兩次，對(duì)樓市刺激作用將大大削弱。

　　其次，城鎮(zhèn)化速度在下降?！半m說(shuō)我國(guó)城市化率僅50%多，還有很長(zhǎng)的路要走，但很多年輕人已經(jīng)在城市占用著城市的房子，而農(nóng)村多剩下小孩和老人?！泵髴c指出，城鎮(zhèn)化很難再有新的大高潮，對(duì)城市購(gòu)房需求的增加影響也有限。

　　在前兩大問(wèn)題基礎(chǔ)上，社會(huì)總庫(kù)存去化難題凸顯。毛大慶表示，目前房地產(chǎn)總庫(kù)存很大，很多城市，房屋套數(shù)供應(yīng)量和已批未建的地已經(jīng)吸納不掉?！艾F(xiàn)在全中國(guó)人的房子戶(hù)均套數(shù)已經(jīng)為1.03套，城市間分布不均，北京形勢(shì)也比較嚴(yán)峻。”

　　并且，毛大慶指出，“現(xiàn)在政府已有指標(biāo)、隨時(shí)可以出讓的地，以現(xiàn)在的土地出讓的速度，還足夠賣(mài)兩年，政府已經(jīng)不用再審批地了，很多城市還賣(mài)不掉?！?/p>

　　這些地會(huì)不會(huì)砸開(kāi)發(fā)商手里？“我也替他們捏把汗。”毛大慶以北京為例分析，“去年出讓了2000億的地，有一半是商品房用地，但實(shí)際上商品房特別少，大概占三成左右，會(huì)配建很多保障房。而商品房里，全是高價(jià)房?！?/p>

　　毛大慶預(yù)測(cè)，2015年，北京除去自住型商品房和二手房，“純商品房成交很可能少于五萬(wàn)套，60%以上單價(jià)在五到十萬(wàn)元”，去化令人擔(dān)憂(yōu)，但這反過(guò)來(lái)可能會(huì)刺激二手房的交易。

　　房企探索突圍  搞旅游、做養(yǎng)老、轉(zhuǎn)型“包租公”

　　受“三大問(wèn)題”影響，毛大慶認(rèn)為，2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是去庫(kù)存的一年，而日前住建部發(fā)布文件支持開(kāi)發(fā)商變售為租，也是政府鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型、助力樓市“去庫(kù)存”的表現(xiàn)之一。

　　毛大慶表示，雖然社會(huì)總庫(kù)存形勢(shì)嚴(yán)峻，但并不意味著房子沒(méi)人要?！捌鋵?shí)很多人還需要有房子住，比如農(nóng)二代、工二代等流動(dòng)人口進(jìn)城，但他們不一定要在這些城市買(mǎi)房。這些房子怎么辦？可以把存量房拿出來(lái)租?！?/p>

　　除此之外，為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)調(diào)整，房企自身也正在探索更多轉(zhuǎn)型之路。以萬(wàn)科為例，在繼續(xù)探索住宅之余，消費(fèi)體驗(yàn)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也成為其涉足領(lǐng)域。

　　萬(wàn)科總裁郁亮曾表示，社會(huì)需求會(huì)不斷變化，包括養(yǎng)老需求、消費(fèi)需求、度假需求，而消費(fèi)體驗(yàn)式地產(chǎn)的核心就是為了滿(mǎn)足這些多元化的需求。1月16日正式開(kāi)幕的萬(wàn)科松花湖滑雪度假區(qū)，便被視為這一業(yè)務(wù)板塊的全新嘗試。

　　另外，在養(yǎng)老地產(chǎn)方面，毛大慶介紹，在北京區(qū)域內(nèi)，目前萬(wàn)科已在北京、青島建立了養(yǎng)老物業(yè)試點(diǎn)，“青島項(xiàng)目簽約率已經(jīng)到了68%，實(shí)際入住率將近50%，北京項(xiàng)目實(shí)際轉(zhuǎn)簽的比例超過(guò)40%”。

　　不僅萬(wàn)科，萬(wàn)達(dá)、恒大、綠地等多家房地產(chǎn)標(biāo)桿房企近期均有多元化轉(zhuǎn)型舉措，或轉(zhuǎn)型“服務(wù)商”、或涉足互聯(lián)網(wǎng)、或發(fā)力海外地產(chǎn)……

　　“這個(gè)行業(yè)要轉(zhuǎn)型了?！痹诿髴c看來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)是很不成熟的行業(yè)，不少開(kāi)發(fā)商缺乏對(duì)市場(chǎng)的洞察能力和行業(yè)的判斷力，但這種“不動(dòng)腦筋也可能賺錢(qián)”的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。

　　毛大慶認(rèn)為，在未來(lái)三五年之內(nèi)，更多新物業(yè)將在房地產(chǎn)行業(yè)中派生，而房企也將在這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上尋找各種各樣新的增長(zhǎng)點(diǎn)。