09年房地產估價師復習資料：房地產估價的特點

　　由于房地產及其價格構成比較復雜，決定了房地產估價業(yè)務具有許多特點，其中比較典型的特點如下：

　　一）房地產估價具有科學性

　　房地產估價建立在科學的估價理論與方法的基礎之上，具有科學性。雖然房地產價格受多種因素影響，構成和變化都比較復雜，難以準確地確定，但通過估價人員的長期理論研究與實踐探索，總結出了房地產價格形成與變化的基本規(guī)律，這些內容構成了房地產估價的基本理論。房地產估價的基本理論包括地租理論、房地產市場的供求理論、購買者行為理論、效用價值理論、生產費用價值理論、替代原理以及收益遞增遞減原理、生產要素組合的均衡原理、收益與分配原理和投資理論等。在這些估價理論的基礎之上，又形成了一整套系統(tǒng)而嚴謹?shù)墓纼r方法及評估步驟，使房地產估價有章可循。另外，在房地產估價過程中還廣泛地涉及到規(guī)劃、建筑、結構、低預算、法律，以及宏觀經濟等有關理論和知識。因此，房地產估價雖然從現(xiàn)象上來看，是估價人員對房地產價格所作出的推測與判斷，但究其實質并不是主觀臆斷，而是把房地產的客觀實在價值通過評估活動正確地反映出來，具有很強的客觀性和科學性。

　　二）房地產估價的藝術性

　　房地產估價必須遵循一套科學嚴謹?shù)墓纼r理論和方法。但又不能完全拘泥于有關的理論和方法。因為房地產價格形成的因素復雜多變，不是簡單地套用某些數(shù)學公式就能夠計算出來的。房地產估價在一定程度上具有藝術性，主要體現(xiàn)在如下幾個方面：

　　1.房地產估價人員需要有豐富的經驗。

　　房地產估價是一項專業(yè)性很強的業(yè)務，估價人員必須具備豐富的經驗，才能作出準確合理的判斷。準確、完整地了解和掌握估價對象離不開估價人員的經驗。各類房地產都有其固有特征。向類房地產之間受各種因素的影響差異也較大。對于某一確定的待估房地產來說，土地的形狀、地勢、地質對價格產生影響；建筑物的結構、設備、裝修以及維修保養(yǎng)情況直接決定著其重置價格及成新度或折日額的數(shù)值；附近的景觀、建筑密度以及某些建筑物也在程度不同地影響著該房地產的價值與價格；另外，對于某些房地產所采用的特殊的裝飾、裝修以及附帶的某些特殊設備等的價值也需要估價人員清楚；對于公寓、單元住宅以及辦公樓等，其公用設施的數(shù)量及質量、物業(yè)管理及所提供的服務水平等也程度不同地影響著其售價和租金。加入收藏

　　準確地運用各種估價方法離不開估價人員的經驗。首先，對于某一確定的待估對象，究竟選用哪幾種估價方法較為適宜，以哪一種估價方法為主，都需要估價人員具備類似的估價經驗。其次，在運用某種估價方法評估某一房地產時，還有許多具體問題及參數(shù)需要估價師解決和確定，如運用市場比較法涉及到區(qū)域因素修正、個別因素修正等，其修正系數(shù)的確定在一定程度上是估價人員依據其經驗所作出的主觀判斷；運用收益還原法涉及到租金或純收益的調整與核定，出租率的確定以及還原利率的選取等；運用成本法估價時，成新度或折舊額的確定也必須具備豐富的經驗。

　　2.房地產估價需要很強的推理與判斷能力。

　　豐富的估價經驗是順利評估的前提，在經驗基礎上所形成的推理判斷能力在一定程度上代表著估價師的水平。在房地產估價過程中，推理判斷能力不僅體現(xiàn)為對房地產價格規(guī)律的透徹認識，有時會表現(xiàn)出非邏輯性，體現(xiàn)為估價師的超常眼力。

　　房地產估價離不開對房地產價格變化趨勢的分析。由于房地產價格是在多種因素綜合作用下形成與變化的，這就要求估價師具有較強的綜合分析與推理判斷能力；房地產價格受區(qū)域市場影響較大，對區(qū)域市場的分析往往難以獲得十分準確的數(shù)據資料，由于范圍較小，一些統(tǒng)計規(guī)律及經驗數(shù)據往往與實際情況偏差較大，需要估價師具有一定的洞察力；另外，在最終估價額的決定上以及對特殊物業(yè)，如某些特殊的商業(yè)物業(yè)，由于特殊的壟斷地位所形成的超常的壟斷價格，分析時也離不開估價師的判斷能力，有時甚至是依靠一種直覺來作出判斷。

　　3.房地產估價需要一定的技巧。

　　房地產估價的技巧性一方面體現(xiàn)在估價過程中，另一方面則體現(xiàn)在如何保證評估結果的權威性，保證委托人及有關當事人能夠接受合理的評估結論上。在房地產估價過程中，涉及到準確核實待估房地產的權利狀態(tài)，如何以最快的速度擬好估價報告，避免以后出現(xiàn)糾紛股些問題的處理都需要估價師掌握相應的技巧。

　　房地產估價體現(xiàn)出科學性與藝術性的高度統(tǒng)一。正因為如此，有人將房地產估價定義為：為特定目的評估房地產的特定權益于特定時間的價值的科學與藝術。

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