09年房地產(chǎn)估價師復(fù)習(xí)資料：房地產(chǎn)市場指標(biāo)

　　房地產(chǎn)市場指標(biāo)

　　反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標(biāo)，包括供給指標(biāo)、需求指標(biāo)和市場交易指標(biāo)三種類型。

　?。ㄒ唬┕┙o指標(biāo)

　　（1）新竣工量（New Completions，NCt），指報告期（如第t年或半年、季度、月，下同）內(nèi)新竣工房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)，可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計。中國新竣工量統(tǒng)計指標(biāo)是竣工面積，指報告期內(nèi)房屋建筑按照設(shè)計要求已全部完工，達(dá)到人住和使用條件，經(jīng)驗收鑒定合格（或達(dá)到竣工驗收標(biāo)準(zhǔn)），可正式移交使用的&泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)&各棟房屋建筑面積的總和。

　?。?）滅失量（δt），指房屋存量在報告期內(nèi)由于各種原因（毀損、拆遷等）滅失掉的部分。

　　（3）存量（Stock，St），指報告期內(nèi)已占用和空置的物業(yè)空間總量，單位為建筑面積或套數(shù)；在數(shù)值上，報告期存量＝上期存量＋報告期新竣工量－報告期滅失量（St＝St－1＋NCt－δt）；可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計。

　?。?）空置量（Vacancy，VC），指報告期期末房屋存量中沒有被占用的部分。中國目前空置量的統(tǒng)計是不完整的，是指“報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。”

　?。?）空置率（Vacancy Rate，VRt），指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，VRt＝VCt/St.在實際應(yīng)用中，可以根據(jù)房屋的類型特征和空置特征分別進(jìn)行統(tǒng)計，包括不同類型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。

　　（6）可供租售量（House sfor Sale/Rental，HSRt），指報告期可供銷售或出租房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)?？晒┳馐哿浚缴掀诳晒┳馐蹟?shù)量一上期吸納量＋本期新竣工量（HSRt＝HSRt－1－AVt－1＋NCt）；實際統(tǒng)計過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別統(tǒng)計。因為并非所有的空置房屋都在等待出售或出租，所以某時點的空置量通常大于該時點可供租售的數(shù)量。

　?。?）房屋施工面積（Buildings Under Construction，BUCt），是指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。包括本期新開工的面積和上期開工跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期恢復(fù)施工的房屋面積。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應(yīng)為各層建筑面積之和。

　?。?）房屋新開工面積（Construction Starts，CSt），是指在報告期內(nèi)新開工。建設(shè)的房屋面積，不包括上期跨入報告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復(fù)施工的房屋面積。房屋的開工日期應(yīng)以房屋正式開始破土刨槽（地基處理或打永久樁）的日期為準(zhǔn)。

　　（9）平均建設(shè)周期（Construction Period，CPt），指某種類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目從開工到竣工交付使用所占用的時間長度。在數(shù)值上，平均建設(shè)周期＝房屋施工面積/新竣工面積（CPt＝BUCt/NCt）。

　?。?0）竣工房屋價值（Value of Buildings Completed，VBCt），指在報告期內(nèi)竣工房屋本身的建造價值。竣工房屋的價值一般按房屋設(shè)計和預(yù)算規(guī)定的內(nèi)容計算。包括竣工房屋本身的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、屋面、裝修以及水、電、衛(wèi)等附屬工程的建筑價值，也包括作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預(yù)算內(nèi)的設(shè)備（如電梯、通風(fēng)設(shè)備等）&泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)&的購置和安裝費(fèi)用；不包括廠房內(nèi)的工藝設(shè)備、工藝管線的購置和安裝、工藝設(shè)備基礎(chǔ)的建造、辦公和生活家具的購置等費(fèi)用，購置土地的費(fèi)用，拆遷補(bǔ)償費(fèi)和場地平整的費(fèi)用及城市建設(shè)配套投資。竣工房屋價值一般按工程施工結(jié)算價格計算。

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