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房地產(chǎn)估價(jià)考試輔導(dǎo)資料：案例分析大總結(jié)（三）
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按理與分析中的指錯(cuò)題中常見的錯(cuò)誤3
應(yīng)用估價(jià)方法時(shí)的錯(cuò)誤
收益法
?。?）收益期限確定錯(cuò)誤。
（2）沒有以客觀收益和正常費(fèi)用作為價(jià)格評(píng)估的依據(jù)。
（3）對(duì)于客觀收益沒有考慮到未來的變化。
（4）收益的測算錯(cuò)誤。沒有考慮收租率或入住率或滿客率；沒有考慮公共流通比；求取的方法錯(cuò)誤；收益計(jì)算中有關(guān)面積套錯(cuò)了。
?。?）正常費(fèi)用的測算錯(cuò)誤A費(fèi)用的測算遺漏了項(xiàng)目或增加了不合理的項(xiàng)目。
第一，將一次性支付的費(fèi)用及與總收益不直接相關(guān)的費(fèi)用作為獲取客觀收益的直接必要的費(fèi)用。
第二，對(duì)于租賃房地產(chǎn)采用收益法評(píng)*泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)*估時(shí)，正常費(fèi)用中稅金的計(jì)算只計(jì)算了房產(chǎn)稅，而沒有計(jì)算營業(yè)稅及其附加和土地使用稅。
第三，自己經(jīng)營的房地產(chǎn)，在正常費(fèi)用的計(jì)算中遺漏了經(jīng)營利潤。第四，把所得稅也作為總費(fèi)用的一個(gè)組成部分。
B、費(fèi)用的計(jì)算中計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)錯(cuò)誤。
C、費(fèi)用的計(jì)算方法錯(cuò)誤。
D、參數(shù)確定錯(cuò)誤。
E、總費(fèi)用中包含了折舊費(fèi)。
F、對(duì)于帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評(píng)估。租約期內(nèi)總費(fèi)用的扣除項(xiàng)目沒有按租賃合同的約定。
?。?）資本化率確定錯(cuò)誤
A、資本化率選定錯(cuò)誤
B、用途不同*泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)*的部分采用了相同的資本化率
C、安全利率選擇錯(cuò)誤
D、把物價(jià)上漲率和經(jīng)濟(jì)增長率作為資本化率。
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