2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》課程講義（2）

　　2.合法原則

　　合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對(duì)象依法判定的權(quán)益下的價(jià)值。所謂依法，不僅要依據(jù)憲法和相關(guān)法律、行政法規(guī)、估價(jià)對(duì)象所在地的地方性法規(guī)、締結(jié)或者參加的相關(guān)國(guó)際條約，還要依據(jù)國(guó)務(wù)院及其各部門頒發(fā)的相關(guān)決定、命令、部門規(guī)章和政策及技術(shù)規(guī)范，最高人民法院和最高人民檢察院頒布的相關(guān)司法解釋，估價(jià)對(duì)象所在地的國(guó)家機(jī)關(guān)頒發(fā)的相關(guān)地方政府規(guī)章和政策，以及估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)出讓合同、房屋租賃合同等。

　　房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵守合法原則，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)值實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)值。但估價(jià)對(duì)象的權(quán)益不是委托人或房地產(chǎn)估價(jià)師可以隨意假定的，必須有其法律、法規(guī)或政策等依據(jù)。

　　判定的權(quán)益包括依法判定的權(quán)利類型及歸屬，以及使用、處分等權(quán)利。具體地說，遵守合法原則應(yīng)做到下列幾點(diǎn)：

　?。?）在依法判定的權(quán)利類型及歸屬方面，一般應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書、權(quán)屬檔案 （不動(dòng)產(chǎn)登記簿）以及相關(guān)合同（例如租賃權(quán)應(yīng)依據(jù)租賃合同）等其他合法權(quán)屬證明為依據(jù)。目前，房地產(chǎn)權(quán)屬證書有房屋權(quán)屬證書、土地權(quán)屬證書，或者統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。其中，房屋權(quán)屬證書有《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》和《房屋他項(xiàng)權(quán)證》三種。土地權(quán)屬證書有《國(guó)有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》四種。當(dāng)縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可能制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書有《房地產(chǎn)權(quán)證》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》和《房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證》三種。

　　值得進(jìn)一步說明的是，遵守合法原則不是指只有合法權(quán)利的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對(duì)象，而是指依據(jù)法律、法規(guī)和政策等的規(guī)定，估價(jià)對(duì)象是哪種權(quán)利狀況的房地產(chǎn)就應(yīng)當(dāng)將其作為那種權(quán)利狀況的房地產(chǎn)來估價(jià)。例如，沒有合法權(quán)利的房地產(chǎn)，就應(yīng)當(dāng)將其作為沒有合法權(quán)利的房地產(chǎn)來估價(jià)。具體地說，目前包括：劃撥土地使用權(quán)不能當(dāng)做出讓土地使用權(quán)來估價(jià)，集體土地不能當(dāng)做國(guó)有土地來估價(jià)，共有的房地產(chǎn)不能當(dāng)做單獨(dú)所有的房地產(chǎn)來估價(jià)，部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)不能當(dāng)做完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)來估價(jià)，臨時(shí)用地不能當(dāng)做正式用地來估價(jià)，臨時(shí)建筑不能當(dāng)做永久建筑來估價(jià)，超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑不能當(dāng)做未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑來估價(jià)，手續(xù)不全的房地產(chǎn)不能當(dāng)做手續(xù)齊全的房地產(chǎn)來估價(jià)，不可補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)的非法房地產(chǎn)不能當(dāng)做可以補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)的手續(xù)不全的房地產(chǎn)來估價(jià)，產(chǎn)權(quán)不明或權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)不能當(dāng)做產(chǎn)權(quán)明確或權(quán)屬無(wú)爭(zhēng)議的房地產(chǎn)來估價(jià)，違法占地不能當(dāng)做合法用地來估價(jià)，違法、違章建筑不能當(dāng)做合法建筑來估價(jià)，等等。因此，從理論上講，任何權(quán)利狀況的房地產(chǎn)都可以成為估價(jià)對(duì)象，只是其評(píng)估價(jià)值應(yīng)與其權(quán)利狀況相匹配，但法律、法規(guī)或政策明確規(guī)定不得作為估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)除外。

　　例如《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》第 11 條規(guī)定“法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價(jià)對(duì)象”。由此我們還可知，評(píng)估價(jià)值雖然通常大于零，但也可能等于零，甚至可能小于零。

　?。?）在依法判定的使用權(quán)利方面，應(yīng)以使用管制（如城市規(guī)劃、土地用途管制等）為依據(jù)。例如，如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、建筑高度、建筑密度、容積率等，那么對(duì)該宗土地進(jìn)行估價(jià)就應(yīng)當(dāng)以其使用符合這些規(guī)定為前提。具體地說，如果城市規(guī)劃規(guī)定了該宗土地為居住用途，即使從該宗土地的坐落位置、周圍環(huán)境來看適合作為商業(yè)用途，但也應(yīng)當(dāng)以居住用途為前提來估價(jià)，除非申請(qǐng)變更為商業(yè)用途并且能夠獲得批準(zhǔn)。在容積率方面，如果城市規(guī)劃規(guī)定了該宗土地的容積率不超過2.5， 除非依法調(diào)整了容積率，否則應(yīng)當(dāng)以容積率不超過 2.5 為前提來估價(jià)。如果以商業(yè)用途或者容積率超過2.5來估價(jià)，由于商業(yè)用途或者超出的容積率不僅沒有法律、法規(guī)的保障，而且是違法違規(guī)的，據(jù)此所評(píng)估出的較高價(jià)值也就得不到社會(huì)認(rèn)可，從而不能實(shí)現(xiàn)。

　　（3）在依法判定的處分權(quán)利方面，應(yīng)以法律、法規(guī)、政策或者合同（如土地使用權(quán)出讓合同）等允許的處分方式為依據(jù)。處分方式包括買賣、租賃、抵押、抵債、贈(zèng)與等。法律、法規(guī)和政策規(guī)定或者合同約定不得以某種方式處分的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為以該種處分方式為估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象，或者委托人要求評(píng)估該種處分方式下的價(jià)值的，其評(píng)估價(jià)值應(yīng)當(dāng)為零。例如，法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象；不得作為出資的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為出資設(shè)立企業(yè)估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象。

　?。?）在依法判定的其他權(quán)益方面，評(píng)估出的價(jià)值應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家的價(jià)格政策。具體地說，評(píng)估政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)遵守政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)。例如，房改售房的價(jià)格，應(yīng)當(dāng)符合政府有關(guān)該價(jià)格測(cè)算的要求；新建的經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家規(guī)定的經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格構(gòu)成和對(duì)利潤(rùn)率的限定；農(nóng)地征收和城市房屋拆遷估價(jià)，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家有關(guān)農(nóng)地征收和城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)姆?、法?guī)和政策。

　　此外，還可將合法原則拓展到對(duì)采用的估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)主體資格的要求上。具體地說，房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)采用國(guó)家和估價(jià)對(duì)象所在地的有關(guān)估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行。

　　【問答題】某公司根據(jù)總公司的決定，準(zhǔn)備通過資產(chǎn)重組、組建股份有限公司來轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)機(jī)制。按照國(guó)家和地方政府的土地管理實(shí)施辦法，公司擬將12000平方米的倉(cāng)庫(kù)進(jìn)行資產(chǎn)處置，即該倉(cāng)庫(kù)仍由原總公司所有，重組后新的股份有限公司以租賃的方式向總公司交納租金，倉(cāng)庫(kù)租金用于資產(chǎn)重組后分流職工的安置。經(jīng)雙方商定：將倉(cāng)庫(kù)中的10000平方米進(jìn)行租賃，年租金為150元/平方米，租賃期為5年（2006年10月1日起2015年9月30日止），租賃期間租金水平不變。試問：總公司在對(duì)倉(cāng)庫(kù)進(jìn)行租賃時(shí)應(yīng)辦理哪些手續(xù)？

　　【參考答案】本題的知識(shí)點(diǎn)為倉(cāng)庫(kù)租賃經(jīng)營(yíng)的合法性問題。答案要點(diǎn)：

　?、偈紫葢?yīng)驗(yàn)證出租倉(cāng)庫(kù)使用權(quán)的合法性，即出租倉(cāng)庫(kù)是否具有合法的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)證，出租人與土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)證記載的權(quán)利人是否一致。

　?、谠诖嘶A(chǔ)上，確定出租人簽訂出租合同的合法性，然后，租賃雙方應(yīng)草簽租賃協(xié)議文件，并確定出租面積、租金水平等。

　?、圩赓U雙方根據(jù)租賃協(xié)議文件，由雙方自行認(rèn)定租賃范圍或共同委托有資格的測(cè)繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行面積測(cè)量，并繪制成圖。

　?、茈p方根據(jù)律師出具的法律意見書或公證書的租賃合同，并備齊相關(guān)資料，到屬地房產(chǎn)管理部門辦理租賃登記備案手續(xù)。

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