2015房地產估價師講義案例與分析：房地產課稅估價

　　第八節(jié) 房地產課稅估價

　　房地產課稅估價的目的是為了保證國家稅收公平合理，為了避免納稅人偷稅漏稅和稅務機關課稅不公平，雙方都要求對房地產價值進行評估。為了做好房地產課稅評估工作，作為房地產估價人員必須全面準確了解現有的房地產稅種名稱、納稅人含義、課稅對象和征收范圍、課稅依據、稅率水平、減稅、免稅對象等。特別要求注意適用稅額和應納稅額計算公式，應扣除項目和其他有關規(guī)定。如違反以上規(guī)定進行估價，其估價報告將不具備法律效力，其結論更不能作為課稅依據。因此，課稅估價的技術路線和方法必須嚴格按現有稅法的有關規(guī)定執(zhí)行。

　　我國在條件成熟時將開征統一規(guī)范的物業(yè)稅。房地產估價人員應關注有關的最新法律法規(guī)。

　　一、房產稅估價

　　房產稅可按房產余值或按房產租金收入計征。

　　對于出租的房產，以房產租金收入為計稅依據。租金收人是房屋產權所有人出租房屋使用權所得的報酬，包括貨幣收入和實物收入。

　　二、土地增值稅估價

　　土地增值稅的課稅對象是有償轉讓房地產所取得的土地增值額。土地增值稅以納稅人有償轉讓房地產所得的土地增值額為計稅依據，土地增值額為納稅人轉，讓房地產所取得的收入減去規(guī)定扣除項目金額后的余額。土地增值稅估價主要是針對土地增值額。

　　《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定需要按照評估額計征土地增值稅的包括三種情況：“1．隱瞞、虛報房地產成交價格的；2．提供扣除項目金額不實的；3．轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的”。而實際操作過程中，由于會計制度與評估制度存在諸多的差異，虛報、謊報收入和扣除項目金額的行為難以避免，在審計行為存在諸多弊端的情況下，通過公正、專業(yè)的房地產價值評估來維護國家稅收無疑是最合理、最便捷的方式。

　?。ㄒ唬﹨^(qū)分評估目的，明確評估內容

　　對土地增值稅進行估價時，應區(qū)分評估目的進而明確評估內容，具體如下：

　　1．隱瞞、虛報房地產成交價格的或轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格又無正當理由的。

　　此類評估應以確定估價對象的房地產轉讓價格即市場價值標準為目的。對此目的的評估宜采用市場法評估房地產或土地的市場價值，輔助采用收益法、假設開發(fā)法進行評估，不宜采用成本法進行評估，評估過程與其他類型評估項目基本一致。

　　2．提供扣除項目金額不實的

　　此類評估應區(qū)分納稅人是否屬于從事房地產開發(fā)的納稅人。

　?。?）從事房地產開發(fā)的納稅人

　　對于此類項目，應根據國家稅務總局印發(fā)的《土地增值稅納稅申報表（一）》，依據評估目的的要求明確評估對象。一般包括“取得土地使用權所支付的金額”和“開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本”兩項。而“開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用”“與轉讓房地產有關的稅金”等扣除項目由于稅法已經規(guī)定了扣除比例，故可不在評估內容之列。評估內容應在納稅申報表中明示，并填列以方便納稅使用。

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