2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例分析》課程講義（5）

　　（2）裝飾裝修改造前提。認(rèn)為對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)進(jìn)行裝飾裝修改造但不改變用途再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以裝飾裝修改造但不改變用途再予以使用為前提進(jìn)行估價(jià)。對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)進(jìn)行裝飾裝修改造的條件是：

　　裝飾裝修后的房地產(chǎn)價(jià)值－ 裝飾裝修所必要的費(fèi)用 > 現(xiàn)狀裝飾裝修的房地產(chǎn)價(jià)值

　　需要指出的是，裝飾裝修改造前提不一定是對(duì)建筑物進(jìn)行裝飾裝修改造，也有可能是對(duì)土地進(jìn)行改造。因?yàn)橥恋嘏c建筑物的不均衡所引起的功能折舊也可能是由于土地方面的原因造成的，這時(shí)就需要對(duì)土地進(jìn)行改造。

　?。?）改變用途前提。認(rèn)為改變現(xiàn)有房地產(chǎn)的用途再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以改變用途再予以使用為前提進(jìn)行估價(jià)。應(yīng)改變現(xiàn)有房地產(chǎn)用途的條件是：

　　新用途的房地產(chǎn)價(jià)值－改變用途所必要的費(fèi)用 > 現(xiàn)用途的房地產(chǎn)價(jià)值

　?。?）重新開(kāi)發(fā)前提。認(rèn)為對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)進(jìn)行重新開(kāi)發(fā)再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以重新開(kāi)發(fā)使用為前提進(jìn)行估價(jià)。對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)進(jìn)行重新開(kāi)發(fā)的條件是：

　　重新開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－重新開(kāi)發(fā)所必要的費(fèi)用 > 現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)值

　　以建筑物為例，對(duì)現(xiàn)有建筑物應(yīng)予以拆除的條件是：

　?。ㄐ路康禺a(chǎn)價(jià)值－拆除現(xiàn)有建筑物所必要的費(fèi)用－建造新建筑物所必要的費(fèi)用）>現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)值

　　（5）上述情形的某種組合。最常見(jiàn)的是第三種改變用途與第二種裝飾裝修改造的組合。

　　上述“所必要的費(fèi)用”包括必須付出的各項(xiàng)成本、費(fèi)用、稅金及應(yīng)當(dāng)獲得的利潤(rùn)。必須指出的是，在實(shí)際估價(jià)中，對(duì)于上述五種估價(jià)前提，除第一種估價(jià)前提外，不能以其中某一種估價(jià)前提的可行，就判斷該種估價(jià)前提為最高最佳使用，而應(yīng)當(dāng)將它與其他幾種可行的估價(jià)前提進(jìn)行比較之后，才能作出最高最佳使用的判斷與選擇。

　　【問(wèn)答題】某房地產(chǎn)地處繁華商業(yè)區(qū)，占地面積800平方米，地上建筑面積200平方米的建筑物為一陳舊住宅，委托人要求評(píng)估該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。估價(jià)師經(jīng)過(guò)調(diào)查了解到，目前該區(qū)域商業(yè)用途土地價(jià)格為2萬(wàn)元/平方米，商品房?jī)r(jià)格為8000元/平方米，城市規(guī)劃該商業(yè)區(qū)的容積率為5，試問(wèn)：該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值在不考慮土地出讓金的情況下大約是多少？為什么？

　　【參考答案】本題的知識(shí)點(diǎn)為最高最佳使用原則的應(yīng)用。答案要點(diǎn)：

　　該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值在考慮土地出讓金情況下大約是：2×800=1600萬(wàn)元。

　　上述估價(jià)結(jié)果依據(jù)了房地產(chǎn)估價(jià)的最高最佳使用原則。因?yàn)椋?/p>

　　①在繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)建造住宅，特別是目前為陳舊住宅，在用途上不合理；

　　②在使用強(qiáng)度上未達(dá)到城市規(guī)劃規(guī)定的容積率，土地未得到充分利用；

　?、郯凑辗康禺a(chǎn)估價(jià)的最高最佳使用原則，該房地產(chǎn)應(yīng)該以拆除重新利用為前提，按商業(yè)用地進(jìn)行估價(jià)。故估價(jià)結(jié)果在不考慮土地出讓金的情況下大約為1600萬(wàn)元，確切的價(jià)值應(yīng)該是1600萬(wàn)元減去舊建筑物拆除費(fèi)用后的余額。

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