長壽命項目的折舊年限

　　【提問】長壽命項目的折舊年限為什么是40年？我覺得應(yīng)該是45年。

　　【回答】學(xué)員wl591010005，您好！您的問題答復(fù)如下：

　　有效經(jīng)過年數(shù)為10年，估價基準(zhǔn)日后剩余經(jīng)濟壽命30年，一共是40年

　　【追問】"空調(diào)功能落后引起的折舊＝130-80＋10-30＋8＝38萬元"在這類加減的問題上我始終搞不太懂，老師能不能給詳細解釋一下，什么時候該加，什么該減壓呢？對此問題總是找不到出口，鬧心，謝謝了！

　　【回答】學(xué)員haoyuqiao38，您好！您的問題答復(fù)如下：

　　加：需要追加的費用。比如：安裝費、拆除費減：已經(jīng)計提的折舊，和殘值回收

　　【追問】請問一下，這里的功能過剩引起的折舊利率為為什么不換成月利率呢？

　　功能過剩引起的折舊＝800/（10%/12）*【1-1/（1+10%/12）360】這樣理解錯在哪里？

　　【回答】學(xué)員wenyangjun，您好！您的問題答復(fù)如下：

　　我們這里除了貸款利息按題目規(guī)定的按月、季度、或年計息以外，收入和支出都默認為在期末發(fā)生。

　　【追問】建筑物的經(jīng)濟壽命為30年，在題目哪里提到？

　　【回答】學(xué)員liuliping1996，您好！您的問題答復(fù)如下：

　　2005年10月1日建筑物剩余經(jīng)濟壽命60-10=50年，而土地剩余使用年限為30年，建筑物剩余經(jīng)濟壽命長于土地剩余使用年限，則筑物剩余經(jīng)濟壽命取土地剩余使用年限30年。

　　祝您學(xué)習(xí)愉快、考試順利！

　　【追問】建筑物重置成本（不含空調(diào)）為1300元/㎡.建筑物自然壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。

　　如何理解這句話，在計算已經(jīng)經(jīng)過年限是考慮可比實例年限還是估價目標(biāo)年限。在這題中估價目是，建成于1990年10月1日至估價時間2005年10月1日 就應(yīng)該15年嗎，如果是可比實際是就是10年，

　　【回答】學(xué)員wenglinye，您好！您的問題答復(fù)如下：

　　針對您的疑問，老師建議您參見理論教材P297至P299的內(nèi)容，那里有很詳細的介紹。老師在這里解釋也是按照教材的相關(guān)內(nèi)容給您解答，老師認為教材上會比老師的內(nèi)容更詳細。

　　如再不懂，再來問老師。

　　加油，祝您順利通過考試！

　　【追問】可是題目中并沒有說明土地到期時不可續(xù)期，建筑物無償收回等條件呀！

　　【回答】學(xué)員liuliping1996，您好！您的問題答復(fù)如下：

　　根據(jù)制度與政策教材P33“非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期……”而本題為寫字樓，屬于非住宅，題中并沒有提及續(xù)期，也不能自動續(xù)期，沒有續(xù)期的“土地使用權(quán)由國家無償收回”。所以計算建筑物剩余經(jīng)濟壽命時，土地剩余使用年限小于建筑物剩余經(jīng)濟壽命的，建筑物物剩余經(jīng)濟壽命取土地剩余使用年限。

　　祝您學(xué)習(xí)愉快！

　　【追問】題干中建筑物重置成本（不含空調(diào)）為1300元/㎡.那么計算寫字樓估價結(jié)果＝755.26＋1300×0.9-540.67＝1384.59萬元中含有空調(diào)價值嗎？

　　假設(shè)建筑物重置成本（含空調(diào)）為1350元/㎡，那計算結(jié)果會是什么？

　　【回答】學(xué)員zxw1969，您好！您的問題答復(fù)如下：

　　筑物重置成本（不含空調(diào)）意思就是說重置不含空調(diào)的價格。

　　如果含有的話“安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費用為8萬元”就用上了！

　　祝您學(xué)習(xí)愉快！

　　祝您順利通過考試！

　　感謝您對網(wǎng)校的支持！

　　★問題所屬科目：房地產(chǎn)估價師——房地產(chǎn)估價理論與方法

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