購(gòu)買二手房可能遇到的幾大問題

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         一、樓齡越大越難貸款

        據(jù)了解，住房公積金貸款對(duì)于房齡在5年以上的房子放貸要求首付最低在50%以上?？梢姡瑯驱g越大貸款越難的問題是市民在購(gòu)買二手房屋前一定要考慮到的問題。市民在購(gòu)買這類樓齡在20年左右的二手房時(shí)，一定要考慮到自身支付能力與貸款額度的問題。

        目前不少優(yōu)質(zhì)二手房的賣家，如今房屋本身金額不大的情況下，都會(huì)要求買家最好具備一次性付款能力。這樣雙方都無(wú)須為等待貸款審批而耗費(fèi)過多的精力與時(shí)間。

         二、 查清房屋樓齡有助判斷樓房?jī)r(jià)值

         二手房的房齡關(guān)系到貸款、今后的再次轉(zhuǎn)讓等問題。所以買家在購(gòu)買前需要了解清楚真實(shí)樓齡。有專業(yè)人士介紹，房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證都無(wú)法準(zhǔn)確反映房屋的建造年限。

        那么二手房真實(shí)年限該怎樣進(jìn)行判斷？

        據(jù)介紹，辨別二手房的真實(shí)樓齡，首先最好的辦法是先到房產(chǎn)管理部門查檔。無(wú)論是單位建的房子還是商品房，都會(huì)在相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)部門登記，那是最準(zhǔn)確的房齡；還有一個(gè)較為簡(jiǎn)單的辦法，是向附近的老住戶打聽，他們對(duì)房齡一般都記得很清楚，相比較于看房證和土地證，這個(gè)辦法要有效得多。

        三、過戶前須重點(diǎn)檢查房屋質(zhì)量

        另外，由于買二手房是現(xiàn)房，可以實(shí)地檢查，實(shí)地查驗(yàn)，看有哪些質(zhì)量問題，比如可以下大雨之后去檢查有沒有滲水漏水。檢查項(xiàng)目和內(nèi)容與新房大致相同。通過檢查衛(wèi)生間天花板查看樓上衛(wèi)生間是否滲漏，也可以通過網(wǎng)上業(yè)主論壇、調(diào)查小區(qū)質(zhì)量普遍存在哪些問題和缺陷，作為是否購(gòu)買的參考依據(jù)。必要時(shí)可以邀請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人士幫忙把關(guān)。

        按照相關(guān)法律法規(guī)，買賣合同中的出賣人應(yīng)對(duì)其出賣物品的質(zhì)量承擔(dān)保證責(zé)任。但二手房由于普遍被裝修過，并被使用過一定年限，其質(zhì)量問題涉及諸多方面，一般當(dāng)事人很難對(duì)其特別是一些隱藏的質(zhì)量問題有一個(gè)全面的了解和判斷。如果質(zhì)量問題是原房屋所有人出賣時(shí)即存在的，也要視不同情況而定責(zé)。

        如果出售房屋存在隱蔽的質(zhì)量問題，并且該質(zhì)量問題是房屋本身所固有而非出賣人在裝潢、使用房屋過程中所產(chǎn)生的，那么只要沒有證據(jù)證明出賣人明知有此質(zhì)量問題，出賣人對(duì)此質(zhì)量問題就不承擔(dān)保證責(zé)任。最后，在簽約之前，買家應(yīng)當(dāng)和二手房的中介機(jī)構(gòu)、業(yè)主進(jìn)行充分的協(xié)商，達(dá)成完全一致的買賣條件，有些需要特別指明的條件，可以在合約補(bǔ)充條款中寫明。

        如果出賣人故意隱瞞房屋質(zhì)量問題而將房屋出賣給買受人的，出賣人應(yīng)該對(duì)此質(zhì)量問題承擔(dān)保證責(zé)任，買受人有權(quán)向出賣人請(qǐng)求賠償;如果出賣人已經(jīng)將房屋的質(zhì)量問題明確告知買受人，或者買受人明知房屋的質(zhì)量問題而購(gòu)買房屋的，則出賣人對(duì)此質(zhì)量問題不再承擔(dān)保證責(zé)任，買受人也無(wú)權(quán)向出賣人請(qǐng)求賠償。