房地產(chǎn)估價師考試《案例分析》課程講義（29）

　?。ㄈ┞灭^房地產(chǎn)估價的常用方法

　　旅館房地產(chǎn)估價可以采用收益法、市場法等進行估價。

　?。?）收益法。館房地產(chǎn)的一個重要要特點是能夠用以獲得收益，旅館房地產(chǎn)的價值正是體現(xiàn)在它的獲取收益的能力上，所以收益法是旅館房地產(chǎn)估價最為常用的方法之一。

　　（2）市場法。由于旅館房地產(chǎn)一般較少在市場上轉(zhuǎn)讓，因此，一般不會有較多的類似交易實例，市場法主要用于客房價格、其他功能用房（娛樂、會議室等）租金或收入的估算。

　　（四）旅館房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

　　1．星級酒店不同功能用房收益的測算

　　星級酒店一般都具有多種功能，不同功能用房具有不同的經(jīng)營方式、收益水平，因此估價時應(yīng)根據(jù)其具有的功能及其經(jīng)營狀況、收益能力分別測算其收益。

　?。?）客房收益的測算。星級酒店的客房收益主要來源于床位費或房間費，通過調(diào)查客房單價、入住率、平均價格折扣率等資料，并根據(jù)客房數(shù)量來來取其收益。

　?。?）商場收益的測算。星級酒店的商場一般采用出租經(jīng)營，其收益的測算要注意區(qū)分租約內(nèi)和租約外而分別計算，租約內(nèi)依據(jù)租賃合同約定的租金進行計算，租約外可以利用市場法求得。

　　（3）餐飲收益的測算。星級酒店的餐廳的經(jīng)營方式主要有出租經(jīng)營和自主經(jīng)營。出租經(jīng)營餐廳收益可以根據(jù)租約或市場租金求取；自主經(jīng)營餐廳的收益可根據(jù)市場調(diào)查獲得同類型餐廳的人均消費水平、上座率等資料，并根據(jù)餐廳座位或臺位數(shù)量來求取餐廳經(jīng)營的收益。

　　（4）商務(wù)與會議室收益的測算。星級酒店商務(wù)與會議室一般采取自主經(jīng)營方式，并按小時時段收取使用費用，不同時間段的收費標(biāo)準(zhǔn)一般不同，這部分用房的收益可根據(jù)其不同商務(wù)功能的面積、收費標(biāo)準(zhǔn)平均使用率等資料進行測算。

　?。?）娛樂與健身用房收益的測算。星級酒店娛樂與健身用房的經(jīng)營方式主要有出租經(jīng)營和自主經(jīng)營。出租經(jīng)營的收益可以根據(jù)租約或市場租金求?。蛔灾鹘?jīng)營的收益可根據(jù)不同娛樂功能用房的數(shù)量、平均消費標(biāo)準(zhǔn)、平均使用率等客觀數(shù)據(jù)資料來求取。

　　2．星級酒店凈收益的求取

　　對星級酒店房地產(chǎn)運用收益法進行估價時，必須準(zhǔn)確界定估價對象的范圍及其內(nèi)涵，清楚不動產(chǎn)、動產(chǎn)、無形資產(chǎn)給酒店帶來收益的區(qū)別。當(dāng)界定酒店為整體資產(chǎn)并考慮其持續(xù)經(jīng)營的前提下進行估價時，在凈收益的計算中應(yīng)扣除商業(yè)利潤。如果當(dāng)界定酒店僅為不動產(chǎn)部分為估價對象進行估價時，在凈收益計算中除了要扣除商業(yè)利潤外，還要扣除非不動產(chǎn)部分所帶來的收益。

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