房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例分析》課程講義（29）

　?。ㄈ┞灭^房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

　　旅館房地產(chǎn)估價(jià)可以采用收益法、市場(chǎng)法等進(jìn)行估價(jià)。

　?。?）收益法。館房地產(chǎn)的一個(gè)重要要特點(diǎn)是能夠用以獲得收益，旅館房地產(chǎn)的價(jià)值正是體現(xiàn)在它的獲取收益的能力上，所以收益法是旅館房地產(chǎn)估價(jià)最為常用的方法之一。

　?。?）市場(chǎng)法。由于旅館房地產(chǎn)一般較少在市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓，因此，一般不會(huì)有較多的類似交易實(shí)例，市場(chǎng)法主要用于客房?jī)r(jià)格、其他功能用房（娛樂(lè)、會(huì)議室等）租金或收入的估算。

　?。ㄋ模┞灭^房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　1．星級(jí)酒店不同功能用房收益的測(cè)算

　　星級(jí)酒店一般都具有多種功能，不同功能用房具有不同的經(jīng)營(yíng)方式、收益水平，因此估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)其具有的功能及其經(jīng)營(yíng)狀況、收益能力分別測(cè)算其收益。

　?。?）客房收益的測(cè)算。星級(jí)酒店的客房收益主要來(lái)源于床位費(fèi)或房間費(fèi)，通過(guò)調(diào)查客房單價(jià)、入住率、平均價(jià)格折扣率等資料，并根據(jù)客房數(shù)量來(lái)來(lái)取其收益。

　　（2）商場(chǎng)收益的測(cè)算。星級(jí)酒店的商場(chǎng)一般采用出租經(jīng)營(yíng)，其收益的測(cè)算要注意區(qū)分租約內(nèi)和租約外而分別計(jì)算，租約內(nèi)依據(jù)租賃合同約定的租金進(jìn)行計(jì)算，租約外可以利用市場(chǎng)法求得。

　　（3）餐飲收益的測(cè)算。星級(jí)酒店的餐廳的經(jīng)營(yíng)方式主要有出租經(jīng)營(yíng)和自主經(jīng)營(yíng)。出租經(jīng)營(yíng)餐廳收益可以根據(jù)租約或市場(chǎng)租金求取；自主經(jīng)營(yíng)餐廳的收益可根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查獲得同類型餐廳的人均消費(fèi)水平、上座率等資料，并根據(jù)餐廳座位或臺(tái)位數(shù)量來(lái)求取餐廳經(jīng)營(yíng)的收益。

　?。?）商務(wù)與會(huì)議室收益的測(cè)算。星級(jí)酒店商務(wù)與會(huì)議室一般采取自主經(jīng)營(yíng)方式，并按小時(shí)時(shí)段收取使用費(fèi)用，不同時(shí)間段的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般不同，這部分用房的收益可根據(jù)其不同商務(wù)功能的面積、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)平均使用率等資料進(jìn)行測(cè)算。

　?。?）娛樂(lè)與健身用房收益的測(cè)算。星級(jí)酒店娛樂(lè)與健身用房的經(jīng)營(yíng)方式主要有出租經(jīng)營(yíng)和自主經(jīng)營(yíng)。出租經(jīng)營(yíng)的收益可以根據(jù)租約或市場(chǎng)租金求??；自主經(jīng)營(yíng)的收益可根據(jù)不同娛樂(lè)功能用房的數(shù)量、平均消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、平均使用率等客觀數(shù)據(jù)資料來(lái)求取。

　　2．星級(jí)酒店凈收益的求取

　　對(duì)星級(jí)酒店房地產(chǎn)運(yùn)用收益法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，必須準(zhǔn)確界定估價(jià)對(duì)象的范圍及其內(nèi)涵，清楚不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)給酒店帶來(lái)收益的區(qū)別。當(dāng)界定酒店為整體資產(chǎn)并考慮其持續(xù)經(jīng)營(yíng)的前提下進(jìn)行估價(jià)時(shí)，在凈收益的計(jì)算中應(yīng)扣除商業(yè)利潤(rùn)。如果當(dāng)界定酒店僅為不動(dòng)產(chǎn)部分為估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)時(shí)，在凈收益計(jì)算中除了要扣除商業(yè)利潤(rùn)外，還要扣除非不動(dòng)產(chǎn)部分所帶來(lái)的收益。

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