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2015年房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》：資本化率
5.3資本化率與報酬率的區(qū)別和關(guān)系
關(guān)系
R和Y都是將房地產(chǎn)未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值的比率
區(qū)別
方法不同－資本化率是一步就將房地產(chǎn)未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值，而報酬率是通過折現(xiàn)方式實(shí)現(xiàn)，可以有多步
性質(zhì)不同－資本化率公表示從收益到價值的比率，并不表示獲得能力，而報酬率則是表示獲利能力
影響因素不同－報酬資本化法中，凈收益流模式不同，計(jì)算公式有所不同，而資本化法中是不區(qū)分凈收益流模式
【重點(diǎn)】不同凈收益流模式中報酬率與資本化率的換算（四種情況）
無限年期情況下 R=Y
有限年期
凈收益按一定比率g遞增且無限年期
R=Y-g
預(yù)知未來若干年后的價格相對變動情況
5.4直接資本化法與報酬資本化法的比較
直接資本化法
優(yōu)點(diǎn)
不需要預(yù)測未來許多年的收益，只需測算第一年的收益
資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場上收益與價格的對比關(guān)系，能較好地反映市場實(shí)際情況
計(jì)算過程較為簡單
缺點(diǎn)
要求有較多與估價對象的凈收益模式相同的類似房地產(chǎn)來求取資本化率或收益乘數(shù)，對可比實(shí)例依賴強(qiáng)
報酬資本化法
優(yōu)點(diǎn)
邏輯嚴(yán)密，理論性強(qiáng)
每期的凈收益或現(xiàn)金流量都明確，直觀且容易理解
不必直接依靠與估價對象的凈收益模式相同的類似房地產(chǎn)來求取經(jīng)，而可以通地具有同等風(fēng)險的投資就可以獲得報酬率
缺點(diǎn)
需預(yù)測未來各期的凈收益，較多地依賴估價師的主觀判斷
各種簡化的收益流模式不一定符合實(shí)際情況
選用條件
當(dāng)市場存在大量可比信息時，直接資本化法會相當(dāng)可靠，當(dāng)市場可比信息缺乏時，報酬資本化法則能提供一個相對可告的評估值
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