房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：分析估價(jià)對(duì)象價(jià)值

　　7．分析估價(jià)對(duì)象價(jià)值

　　要形成市場(chǎng)背景分析和估價(jià)對(duì)象最高最佳使用分析

　　抵押估價(jià)的還要形成估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析

　　8．測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值

　　限制估價(jià)方法采用的情況，必須是真正缺乏估價(jià)所必要的資料，而不能因?yàn)楣纼r(jià)機(jī)構(gòu)或估價(jià)師沒(méi)有盡力去搜集

　　對(duì)于理論上適用而未在正式出具的估價(jià)報(bào)告中采用的估價(jià)方法，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中充分說(shuō)明未采用的理由

　　9．判斷估價(jià)對(duì)象價(jià)值

　　不同估價(jià)方法結(jié)果有較大差異的原因

　　計(jì)算過(guò)程是否有誤；基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否正確；參數(shù)選取是否合理；公式選用是否恰當(dāng)；選用的估價(jià)方法是否切合估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目的；是否符合估價(jià)原則；房地產(chǎn)市場(chǎng)是否處于特殊狀態(tài)。

　　一般情況下的綜合方法（測(cè)算無(wú)誤，結(jié)果差異不大時(shí)）

　　可選用簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)和加權(quán)算術(shù)平均數(shù)等方法

　　選用加權(quán)算術(shù)平均數(shù)時(shí)，通常是對(duì)最適用于該估價(jià)對(duì)象、占有資料全面準(zhǔn)確的估價(jià)方法測(cè)算的結(jié)果賦予較大的權(quán)重

　　當(dāng)由于房地產(chǎn)市場(chǎng)處于特殊狀態(tài)導(dǎo)致不同估價(jià)方法測(cè)算結(jié)果差異較大時(shí)

　　不能簡(jiǎn)單地采取平均的方法求出一個(gè)綜合結(jié)果

　　應(yīng)視不同的情況特別是根據(jù)估價(jià)目的將其中的一種估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果作為估價(jià)結(jié)果

　　或者在排除了不合適的估價(jià)方法的結(jié)果后，將余下的結(jié)果再進(jìn)行綜合

　　【重點(diǎn)】權(quán)重的確定

　　采用兩種方法的，權(quán)重不宜大于0.7或小于0.3

　　采用三種方法的，權(quán)重不宜大于0.6或小于0.2

　　采用四種及以上方法的，權(quán)重不宜大于0.5或小于0.15

　　10．撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告

　　估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量

　　內(nèi)在質(zhì)量

　　估價(jià)結(jié)果的合理性和準(zhǔn)確性

　　估價(jià)方法選用的全面性和正確性

　　估價(jià)參數(shù)選取的合一性和準(zhǔn)確性

　　外在質(zhì)量

　　文字表述、文本格式以及印刷質(zhì)量等

　　估價(jià)報(bào)告的形式

　　采取書(shū)面形式

　　分為敘述式報(bào)告和表格式報(bào)告兩種

　　估價(jià)報(bào)告的組成（八大部分）

　　封面

　　目錄

　　致委托人函

　　注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明

　　估價(jià)的假設(shè)和限制條件

　　估價(jià)結(jié)果報(bào)告

　　估價(jià)技術(shù)報(bào)告

　　附件

　　重點(diǎn)－估價(jià)報(bào)告使用期限

　　概念

　　估價(jià)報(bào)告使用期限也稱(chēng)為估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期、估價(jià)報(bào)告有效期，是指自估價(jià)報(bào)告出具日期起算，使用估價(jià)報(bào)告不得超過(guò)的時(shí)間

　　致委托人函落款的年月日即為估價(jià)報(bào)告出具日期

　　明確估價(jià)報(bào)告使用期限的意義

　　超過(guò)估價(jià)報(bào)告使用期限使用報(bào)告的，相關(guān)責(zé)任由使用者承擔(dān)

　　在估價(jià)報(bào)告使用期限內(nèi)使用估價(jià)報(bào)告的，相關(guān)責(zé)任由出具估價(jià)報(bào)告的估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)，但使用者不當(dāng)使用的除外

　　估價(jià)報(bào)告使用期限與估價(jià)責(zé)任期限的區(qū)別

　　如果估價(jià)報(bào)告超過(guò)了其使用期限還未得到使用，則估價(jià)責(zé)任期就是估價(jià)報(bào)告使用期限

　　如果估價(jià)報(bào)告在其使用期限內(nèi)得到使用，則估價(jià)責(zé)任期限應(yīng)為無(wú)限期，或者到估價(jià)服務(wù)的行為結(jié)束為止

　　【重點(diǎn)】估價(jià)的假設(shè)和限制條件

　　含義

　　估價(jià)的假設(shè)和限制條件是有針對(duì)性并盡量簡(jiǎn)潔地說(shuō)明估價(jià)所必要，但不能肯定，而又必須予以明確的前提條件

　　內(nèi)容

　　對(duì)應(yīng)著評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型

　　對(duì)委托人提供的有關(guān)情況和資料進(jìn)行了必要的關(guān)注，無(wú)理由懷疑委托人提供的情況和資料的真實(shí)性

　　說(shuō)明未經(jīng)調(diào)查核實(shí)或無(wú)法調(diào)查核實(shí)的有關(guān)情況和資料

　　說(shuō)明在情況不明確或資料不全時(shí)是以合種情形來(lái)估價(jià)的

　　說(shuō)明估價(jià)中的一些特殊處理

　　說(shuō)明在估價(jià)中未考慮的因素

　　目的

　　為了規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)

　　為了告知、提醒估價(jià)報(bào)告使用者注意，保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用者

　　防止以下三種情況出現(xiàn)

　　一是濫用估價(jià)的假設(shè)和限制條件

　　二是不明確估價(jià)的假設(shè)和限制條件

　　三是無(wú)針對(duì)性地列舉一些與本估價(jià)項(xiàng)目無(wú)關(guān)的假設(shè)和限制條件

　　【重點(diǎn)】估價(jià)結(jié)果報(bào)告的技術(shù)報(bào)告

　　結(jié)果報(bào)告

　　委托人

　　估價(jià)機(jī)構(gòu)

　　估價(jià)對(duì)象

　　估價(jià)目的

　　評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型和定義

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　估價(jià)依據(jù)

　　估價(jià)原則

　　估價(jià)方法

　　估價(jià)結(jié)果

　　估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的限制

　　估價(jià)作業(yè)日期

　　其他需要說(shuō)明的事項(xiàng)

　　注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師及其他參與估價(jià)的人員

　　技術(shù)報(bào)告

　　估價(jià)對(duì)象分析（包括最高最佳使用分析）

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（市場(chǎng)背景分析）

　　估價(jià)方法選用分析

　　估價(jià)的詳細(xì)測(cè)算過(guò)程

　　估價(jià)結(jié)果及其確定的理由

　　【2007年真題】

　　房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中專(zhuān)門(mén)列出估價(jià)的假設(shè)和限制條件的目的是（ 　）。

　　A．說(shuō)明估價(jià)報(bào)告的合法性、真實(shí)性

　　B．說(shuō)明估價(jià)的獨(dú)立、客觀、公正性

　　C．規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)

　　D．保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用者

　　E．防止委托人提出高估或低估要求

　　【答案】CD

　　【2007年真題】

　　估價(jià)結(jié)果報(bào)告通常包括委托人、估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)對(duì)象，估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)原則、估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果、其他需要說(shuō)明的事項(xiàng)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師及其他參與估價(jià)的人員和（ ?。?。

　　A．價(jià)值類(lèi)型和定義、估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)的假設(shè)與限制條件

　　B．價(jià)值類(lèi)型和定義、估價(jià)對(duì)象分析、致委托人函

　　C．價(jià)值類(lèi)型和定義、估價(jià)的假設(shè)與限制條件、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的限制

　　D．價(jià)值類(lèi)型和定義、估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的限制

　　【答案】D

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