09年房地產(chǎn)估價師輔導：物權(quán)法解釋（八十一）

　　物權(quán)法解釋：第八十一條[建筑物及其附屬設(shè)施的管理]

　　第八十一條　業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。

　　對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。

　　[解釋]本條是對建筑物及其附屬設(shè)施管理的規(guī)定。

　　實踐中，對建筑物及其附屬設(shè)施進行管理主要有兩種形式：一是業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理；二是業(yè)主自行管理。故本條規(guī)定，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)通常是指符合法律規(guī)定，依法向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)的民事主體（市場主體），包括物業(yè)公司以及向業(yè)主提供服務(wù)的其他組織。物業(yè)公司，是指依法設(shè)立、具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動的企業(yè)?！段飿I(yè)管理條例》第三十二條規(guī)定，從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當具有獨立的法人資格。國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》第八條規(guī)定，物業(yè)管理公司需向工商行政管理部門申請注冊登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。

　　我國對物業(yè)管理企業(yè)實施資質(zhì)管理，有關(guān)部門對符合不同條件的企業(yè)授予不同的資質(zhì)等級。不同資質(zhì)等級的物業(yè)管理企業(yè)只能依據(jù)自己的資質(zhì)水平承接不同的物業(yè)管理項目，例如，《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》第八條規(guī)定，一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項目。二級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。三級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。同時，國家有關(guān)主管部門還制定了一系列的規(guī)章制度，規(guī)范物業(yè)公司的行為，如國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》、建筑部頒布的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》、《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》等，因此，目前業(yè)主多選擇委托物業(yè)公司管理建筑物及其附屬設(shè)施。

　　對建筑物及其附屬設(shè)施進行管理，除委托物業(yè)公司外，也有業(yè)主自行管理的。這主要發(fā)生在只有一個業(yè)主或者業(yè)主人數(shù)較少的建筑區(qū)劃。隨著經(jīng)濟的發(fā)展、科技的進步，建筑領(lǐng)域不斷出現(xiàn)新技術(shù)、新產(chǎn)品，建筑物及其附屬設(shè)施的科技含量也越來越高，管理更為復(fù)雜，業(yè)主自行管理有一定難度，所以還是提倡選擇專業(yè)化、市場化、社會化的物業(yè)管理公司對建筑物及其附屬設(shè)施進行管理為好?！冻鞘行陆ㄗ≌^(qū)管理辦法》第四條規(guī)定，住宅小區(qū)應(yīng)當逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式。由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理?！段飿I(yè)管理條例》第四條規(guī)定，國家鼓勵物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進步提高管理和服務(wù)水平。

　　通常情況下，一棟樓或者一個住宅小區(qū)建好后，就要對建筑物及其附屬設(shè)施進行管理，但業(yè)主們是陸陸續(xù)續(xù)遷人居住的，業(yè)主大會尚未成立，不能及時委托物業(yè)管理公司。在這種情況下，只能由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理公司對建筑物及其附屬設(shè)施進行管理。《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》第五條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當選聘物業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負責管理前，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責管理。《物業(yè)管理條例》規(guī)定，國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同?！冻鞘行陆ㄗ≌^(qū)管理辦法》規(guī)定，物業(yè)管理合同應(yīng)當明確：（1）管理項目；（2）管理內(nèi)容；（3）管理費用；（4）雙方權(quán)利和義務(wù)；（5）合同期限；（6）違約責任等。物業(yè)管理合同，應(yīng)當報房地產(chǎn)行政主管部門備案。建設(shè)單位與業(yè)主簽訂的買賣合同應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。建設(shè)單位在銷售住宅或者經(jīng)營性用房時，應(yīng)當向業(yè)主明示前期物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主應(yīng)當履行與建設(shè)單位簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，服從物業(yè)公司的管理。業(yè)主大會成立后，可以對建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)予以更換。故本條第二款規(guī)定，對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。同，服從物業(yè)公司的管理。業(yè)主大會成立后，可以對建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)予以更換。故本條第二款規(guī)定，對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。同，服從物業(yè)公司的管理。業(yè)主大會成立后，可以對建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)予以更換。故本條第二款規(guī)定，對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。同，服從物業(yè)公司的管理。業(yè)主大會成立后，可以對建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)予以更換。故本條第二款規(guī)定，對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。同，服從物業(yè)公司的管理。業(yè)主大會成立后，可以對建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)予以更換。故本條第二款規(guī)定，對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。同，服從物業(yè)公司的管理。業(yè)主大會成立后，可以對建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)予以更換。故本條第二款規(guī)定，對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。同，服從物業(yè)公司的管理。業(yè)主大會成立后，可以對建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)予以更換。故本條第二款規(guī)定，對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。同，服從物業(yè)公司的管理。業(yè)主大會成立后，可以對建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)予以更換。故本條第二款規(guī)定，對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。

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