2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》：建立比較基準(zhǔn)

　　4．建立比較基準(zhǔn)

　　4.1統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍

　　4.2統(tǒng)一付款方式

　　4.3統(tǒng)一價(jià)格單位

　　4.1統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍

　　是指進(jìn)行有無對(duì)比，消除有無導(dǎo)致的價(jià)格差異

　　三種情況

　　帶有債權(quán)債務(wù)－統(tǒng)一到不帶債權(quán)債務(wù)

　　可比實(shí)例帶有債權(quán)債務(wù)的 房地產(chǎn)價(jià)格＝帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格－債權(quán)＋債務(wù)

　　估價(jià)對(duì)象帶有債權(quán)債務(wù)的 房地產(chǎn)價(jià)格＝不帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格＋債權(quán)－債務(wù)

　　含有非房地產(chǎn)成份－統(tǒng)一到純粹的房地產(chǎn)范圍

　　可比實(shí)例含有非房地產(chǎn)成份 房地產(chǎn)價(jià)格＝含非心地產(chǎn)成份的房地產(chǎn)價(jià)格－非房地產(chǎn)成份的價(jià)格

　　估價(jià)對(duì)象含有非房地產(chǎn)成份 房地產(chǎn)價(jià)格＝不含非房地產(chǎn)成份的房地產(chǎn)價(jià)格＋非房地產(chǎn)成份

　　實(shí)物范圍不同－統(tǒng)一到估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)范圍

　　補(bǔ)充可比實(shí)例缺少的范圍，扣除可比產(chǎn)例多出的范圍，相應(yīng)地對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行加價(jià)和減價(jià)

　　4.2統(tǒng)一付款方式

　　通常要將分期支付的可比實(shí)例成交價(jià)格折處蔞在其在交日期一次性付清的金額

　　具體方法通過折現(xiàn)計(jì)算（F～P）（A~P）

　　【典例案例】

　　有一宗房地產(chǎn)交易，成交價(jià)格為3000元/㎡，付款方式是首付10%，余款在一年內(nèi)按月等額付清，假設(shè)月利率為5‰，其一次性支付的實(shí)際成交價(jià)格為（ ?。┰?平方米

　　A．3000　　B．2700　　C．2914　　D．2500

　　【答案】C

　　4.3統(tǒng)一價(jià)格單位

　　統(tǒng)一價(jià)格表示單位

　　可總價(jià)也可單價(jià)，一般為單價(jià)

　　通常是單位面積的價(jià)格，也可以有其它比較單位

　　有些可比實(shí)例可先對(duì)總從進(jìn)行修正調(diào)整后，再轉(zhuǎn)化為單位進(jìn)行其它修正調(diào)整

　　統(tǒng)一幣種和貨幣單位

　　不同幣種之間換算，一般應(yīng)采用成交日期的市場(chǎng)匯價(jià)。但是如果在幣種按算之前已進(jìn)行了市場(chǎng)狀況調(diào)整的話 ，則采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)匯價(jià)。

　　統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位

　　建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積的換算

　　關(guān)鍵是無論采用何種面積計(jì)價(jià)，一宗房地產(chǎn)的總價(jià)是相同的，也就是：

　　建筑面積下的單價(jià)×建筑面積＝套內(nèi)建筑面積下的單價(jià)×套內(nèi)建筑面積＝使用面積下的單價(jià)×使用面積

　　建筑面積＝套內(nèi)建設(shè)面積＋公攤建設(shè)面積

　　【2006年真題】

　　某宗可比實(shí)例房地產(chǎn)2006年1月30日的價(jià)格為500美元/㎡，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)平均每月比上月下降0.7％，假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯率2006年1月30日為1美元=7.98元人民幣，2006年9月30日為1美元=7.95元人民幣，則將該可比實(shí)例調(diào)整為2006年9月30日的價(jià)格約為3758元人民幣/㎡．（ ?。?/p>

　　【答案】√

　　【解析】不同幣種之間換算，一般應(yīng)采用成交日期的市場(chǎng)匯價(jià)。但是如果在幣種按算之前已進(jìn)行了市場(chǎng)狀況調(diào)整的話 ，則采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)匯價(jià)

　　500×（1-0.7%）8 ×7.95=3757.78

　　【典型例題】

　　某套住房建筑面積100平方米，單價(jià)每平方米建筑面積1600元。假設(shè)該套住房套內(nèi)建筑面積80平方米，則該套住房每平方米套內(nèi)建筑面積的價(jià)格為（ ?。┰?/p>

　　A.1280 B.1600 C.2000 D.3200

　　【答案】C

　　【解析】核心是無論以何種面積計(jì)算的總價(jià)相等

　　1600×100=80x

　　X=2000

　　【2006年真題】

　　某宗房地產(chǎn)交易的成交價(jià)格為30萬元人民幣，其中首期支付30％，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10％，套內(nèi)建筑面積為100㎡，假定折現(xiàn)率為6％，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計(jì)算的實(shí)際單價(jià)為（ ?。┰?㎡．

　　A.2593

　　B.2619

　　C.2727

　　D.2862

　　【答案】A

　　第一步，統(tǒng)一付款方式，統(tǒng)一到成交日

　　第二步，統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位

　　建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋公攤建設(shè)面積，設(shè)建筑面積為x

　　x＝100＋10%x

　　x＝111.11

　　建筑面積單價(jià)

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