房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理精講班第3講講義

　　1.4  房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)

　　很顯然，投資者在選擇投資機(jī)會(huì)時(shí)，如果其他條件都相同，他肯定會(huì)選擇收益最大的投資方案。但在大多數(shù)情況下，收益并非惟一的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，還有許多其他因素影響投資決策。風(fēng)險(xiǎn)就是影響房地產(chǎn)投資決策的一個(gè)重要因素。

　　1.4.1  房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的基本概念

　　1.4. 1.1 風(fēng)險(xiǎn)的定義

　　從房地產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險(xiǎn)可以定義為未來獲得預(yù)期收益可能性的大小。完成投資過程進(jìn)入經(jīng)營(yíng)階段后，人們就可以計(jì)算實(shí)際獲得的收益與預(yù)期收益之間的差別，進(jìn)而也就可以計(jì)算獲取預(yù)期收益可能性的大小。

　　當(dāng)實(shí)際收益超出預(yù)期收益時(shí)，我們就稱投資有增加收益的潛力；而實(shí)際收益低于預(yù)期收益時(shí)，我們就稱投資面臨著風(fēng)險(xiǎn)損失。后一種情況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過債務(wù)融資進(jìn)行投資的時(shí)候。較預(yù)期收益增加的部分通常被稱為“風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬”。

　　1.4.1.2  風(fēng)險(xiǎn)與不確定性

　　風(fēng)險(xiǎn)和不確定性有顯著區(qū)別。風(fēng)險(xiǎn)的定義前面已經(jīng)說過，它涉及到變動(dòng)和可能性，而變動(dòng)常常又可以用標(biāo)準(zhǔn)方差來表示，用以描述分散的各種可能收益與均值收益偏離的程度。一般來說，標(biāo)準(zhǔn)方差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風(fēng)險(xiǎn)也就越小。反之，標(biāo)準(zhǔn)方差越大，各種可能收益的分布就越分散，風(fēng)險(xiǎn)就越大。

　　但如果說某事件具有不確定性，則意味著對(duì)于可能的情況無(wú)法估計(jì)其可能性。在這種情況下，對(duì)未來投資收益的估計(jì)就應(yīng)該是定性的而非定量的。盡管有時(shí)人們會(huì)使用后悔值矩陣法或評(píng)分綜合評(píng)價(jià)法等。

　　1.4.1.3  風(fēng)險(xiǎn)分析的目的

　　風(fēng)險(xiǎn)分析是投資決策的重要環(huán)節(jié)，其目的是要幫助投資者回答下述問題：

　?。?）預(yù)期收益率是多少，出現(xiàn)的可能性有多大？

　　（2）相對(duì)于目標(biāo)收益或融資成本或機(jī)會(huì)投資收益來說，產(chǎn)生損失或超過目標(biāo)收益的可能性有多大？

　　（3）預(yù)期收益的變動(dòng)性和離散性如何？

　　房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個(gè)方面。對(duì)具體風(fēng)險(xiǎn)因素的分析，有多種分類方式，每一種分類方式都從不同的角度分析了可能對(duì)房地產(chǎn)投資的凈經(jīng)營(yíng)收益產(chǎn)生影響的因素。在通常情況下，人們往往把風(fēng)險(xiǎn)劃分為對(duì)市場(chǎng)內(nèi)所有投資項(xiàng)目均產(chǎn)生影響、投資者無(wú)法控制的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和僅對(duì)市場(chǎng)內(nèi)個(gè)別項(xiàng)目產(chǎn)生影響、投資者可以控制的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。

　　1.4.2  系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

　　房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，投資者對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)不易判斷和控制，如通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)和或然損失風(fēng)險(xiǎn)等。

　　1.4.2.1  通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

　　通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)又稱購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)，是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購(gòu)買力降低給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。由于所有的投資均要求有一定的時(shí)間周期，尤其是房地產(chǎn)投資周期較長(zhǎng)，所以只要存在通貨膨脹因素，投資者就要面臨通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)收益是通過其他人分期付款的方式獲得時(shí)，投資者就面臨著最嚴(yán)重的購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)。不管是以固定利率借出一筆資金還是以固定不變的租金長(zhǎng)期出租一宗物業(yè)，都面臨著由于商品或服務(wù)價(jià)格上漲所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長(zhǎng)，投資者所承擔(dān)的購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)就越大。由于通貨膨脹將導(dǎo)致未來收益的價(jià)值下降，所以，按長(zhǎng)期固定租金方式出租其所擁有物業(yè)的投資者，實(shí)際上承擔(dān)了本來應(yīng)由承租人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　由于通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)直接降低投資的實(shí)際收益率，所以房地產(chǎn)投資者非常重視此風(fēng)險(xiǎn)因素的影響，并通過適當(dāng)調(diào)整其要求的最低收益率來降低該風(fēng)險(xiǎn)對(duì)實(shí)際收益率影響的程度。但房地產(chǎn)投資的保值性，又使投資者要求的最低收益率并不是通貨膨脹率與行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率的直接相加。

　　1.4.2.2  市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)

　　市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)是指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

　　1.4.2.3  周期風(fēng)險(xiǎn)

　　周期風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。正如經(jīng)濟(jì)周期的存在一樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)也存在周期波動(dòng)或景氣循環(huán)現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)可分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機(jī)與衰退、蕭條四個(gè)階段。研究表明，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期大約為18～20年，香港為7～8年，日本約為7年。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)從繁榮階段進(jìn)入危機(jī)與衰退階段，進(jìn)而進(jìn)入蕭條階段時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)的房地產(chǎn)價(jià)格下降、交易量銳減、新開發(fā)建設(shè)規(guī)模收縮等情況，給房地產(chǎn)投資者造成損失。房地產(chǎn)價(jià)格的大幅度下跌和市場(chǎng)成交量的萎縮，常使一些實(shí)力不強(qiáng)、抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的投資者因金融債務(wù)問題而破產(chǎn)。

　　1.4.2.4  變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

　　變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)屬于非貨幣性資產(chǎn)，具有獨(dú)一無(wú)二、價(jià)值量大的特性，銷售過程復(fù)雜，其擁有者很難在短時(shí)期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。因此，當(dāng)投資者由于償債或其他原因急于將房地產(chǎn)兌換為現(xiàn)金時(shí)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完備，必然使投資者蒙受折價(jià)損失。

　　1.4.2.5  利率風(fēng)險(xiǎn)

　　利率調(diào)升會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響：一是導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折損，利用升高的利率對(duì)現(xiàn)金流折現(xiàn)，會(huì)使投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負(fù)值；二是會(huì)加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難。利率提高還會(huì)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)上的需求數(shù)量，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。

　　1.4.2.6  政策風(fēng)險(xiǎn)

　　政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的土地供給政策、地價(jià)政策、稅費(fèi)政策、住房政策、價(jià)格政策、金融政策、環(huán)境保護(hù)政策等，均對(duì)房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影響，從而給投資者帶來風(fēng)險(xiǎn)。

　　1.4.2.7  政治風(fēng)險(xiǎn)

　　房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，使房地產(chǎn)投資者要承擔(dān)相當(dāng)程度的政治風(fēng)險(xiǎn)。政治風(fēng)險(xiǎn)主要由政變、戰(zhàn)爭(zhēng)、經(jīng)濟(jì)制裁、外來侵略、罷工、騷亂等因素造成。政治風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，不僅會(huì)直接給建筑物造成損害，而且會(huì)引起一系列其他風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種風(fēng)險(xiǎn)。

　　1.4.2.8  或然損失風(fēng)險(xiǎn)

　　或然損失風(fēng)險(xiǎn)是指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失。盡管投資者可以將這些風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，然而在有關(guān)保單中規(guī)定的保險(xiǎn)公司的責(zé)任并不是包羅萬(wàn)象，因此有時(shí)還需就洪水、地震、核輻射等災(zāi)害單獨(dú)投保，盜竊險(xiǎn)有時(shí)也需要安排單獨(dú)的保單。

　　1.4.3  個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)

　　1.4.3.1  收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)

　　收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險(xiǎn)。不論是開發(fā)投資還是置業(yè)投資，都面臨著收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于開發(fā)投資者來說，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售價(jià)格、開發(fā)建設(shè)成本和市場(chǎng)吸納能力等的變化，都會(huì)對(duì)開發(fā)商的收益產(chǎn)生巨大的影響；而對(duì)置業(yè)投資者來說，未來租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、資本化率的變化、物業(yè)轉(zhuǎn)售收入等，也會(huì)對(duì)投資者的收益產(chǎn)生巨大的影響。

　　1.4.3.2  未來運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)

　　未來運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)是指物業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)費(fèi)用支出超過預(yù)期運(yùn)營(yíng)費(fèi)用而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。即使對(duì)于剛建成的新建筑物的出租，且物業(yè)的維修費(fèi)用和保險(xiǎn)費(fèi)均由承租人承擔(dān)的情況下，也會(huì)由于建筑技術(shù)的發(fā)展和人們對(duì)建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用，使后來的物業(yè)購(gòu)買者不得不支付昂貴的更新改造費(fèi)用，而這些在初始評(píng)估中是不可能考慮到的。

　　1.4.3.3  資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

　　資本價(jià)值在很大程度上取決于預(yù)期收益現(xiàn)金流和可能的未來運(yùn)營(yíng)費(fèi)用水平。然而，即使收益和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用都不發(fā)生變化，資本價(jià)值也會(huì)隨著報(bào)酬率的變化而變化。房地產(chǎn)投資報(bào)酬率的變化很復(fù)雜，人們至今也沒有對(duì)這個(gè)問題給出權(quán)威的理論解釋。但是，預(yù)期資本價(jià)值和現(xiàn)實(shí)資本價(jià)值之間的差異即資本價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)，在很大程度上影響著置業(yè)投資的績(jī)效。

　　1.4.3.4  比較風(fēng)險(xiǎn)

　　比較風(fēng)險(xiǎn)又稱機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機(jī)會(huì)，同時(shí)也失去了相應(yīng)可能收益時(shí)，給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

　　1.4.3.5  時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)

　　時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資中與時(shí)間和時(shí)機(jī)選擇因素相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資強(qiáng)調(diào)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間、選擇合適的地點(diǎn)和物業(yè)類型進(jìn)行投資，這樣才能使其在獲得最大投資收益的同時(shí)使風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度。時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)的含義不僅表現(xiàn)為選擇合適的時(shí)機(jī)進(jìn)入市場(chǎng)，還表現(xiàn)為物業(yè)持有時(shí)間的長(zhǎng)短、物業(yè)持有過程中對(duì)物業(yè)重新進(jìn)行裝修或更新改造時(shí)機(jī)的選擇、物業(yè)轉(zhuǎn)售時(shí)機(jī)的選擇以及轉(zhuǎn)售過程所需要時(shí)間的長(zhǎng)短等。

　　1.4.3.6  持有期風(fēng)險(xiǎn)

　　持有期風(fēng)險(xiǎn)是指與房地產(chǎn)投資持有時(shí)間相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。一般說來，投資項(xiàng)目的壽命周期越長(zhǎng)，可能遇到的影響項(xiàng)目收益的不確定性因素就越多。很容易理解，如果某項(xiàng)置業(yè)投資的持有期為1年，則對(duì)于該物業(yè)在1年內(nèi)的收益以及1年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格很容易預(yù)測(cè)；但如果這個(gè)持有期是4年，那么對(duì)4年持有期內(nèi)的收益和4年后轉(zhuǎn)售價(jià)格的預(yù)測(cè)就要困難得多，預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確程度也會(huì)差很多。因此，置業(yè)投資的實(shí)際收益和預(yù)期收益之間的差異是隨著持有期的延長(zhǎng)而加大的。

　　1.4.4  風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響

　　風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的第一個(gè)影響，是令投資者根據(jù)不同類型房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的大小，確定相應(yīng)的目標(biāo)投資收益水平。

　　風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的另外一個(gè)影響，是使投資者盡可能規(guī)避、控制或轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。

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