房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：房地產(chǎn)開發(fā)項目轉讓

　　3. 房地產(chǎn)經(jīng)營管理

　　3.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目轉讓

　　3.2 商品房交付使用

　　3.3 房地產(chǎn)廣告

　　3.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目轉讓

　　3.1.1 以出讓方式取得土地使用權的轉讓條件

　　3.1.2 以劃撥方式取得土地使用權的轉讓條件

　　3.1.3 轉讓程序

　　3.1.1 以出讓方式取得土地使用權的轉讓條件

　　按照出讓合同約定已支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書－必要條件

　　屬于房屋建設的，開發(fā)單位除土地使用權出讓金外，實際投入房屋建設工程的資金額應占全部開發(fā)投資總額的25%以上

　　屬于成片開發(fā)土地的，應形成工業(yè)或其他建設的用地條件

　　3.1.2 以劃撥方式取得土地使用權的轉讓條件

　　轉讓前提

　　必須經(jīng)有批準權的人民政府審批

　　兩種處理方式

　　辦理出讓手續(xù)－由受讓方先補辦土地使用權出讓手續(xù)，繳納土地出讓金

　　上繳土地收益－不辦理土地出讓手續(xù)，但轉讓方應將轉讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家

　　可以采用“上繳土地收益”方式的情形

　　轉讓的土地用途依然屬于劃撥用范圍，以及經(jīng)濟適用住房轉讓后仍用于經(jīng)濟適用住房的

　　私有住宅轉讓后仍用于居住的

　　按照國務院住房制度改革有關規(guī)定出售公有住宅的

　　同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的

　　轉讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的

　　根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權不宜出讓的

　　縣級以上人民政府規(guī)定暫時無法或不需要采取土地出讓方式的其他情形

　　3.1.3 轉讓程序

　　轉讓房增開發(fā)項目，轉讓人或受讓人應當自土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案

　　未備案或未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)的房地產(chǎn)轉讓行為無效

　　房地產(chǎn)開發(fā)主管部門審核以下內(nèi)容

　　轉讓是否符合法律的規(guī)定

　　項目轉讓人已簽訂的拆遷、設計、施工等合同是否作了變更

　　新的項目開發(fā)建設單位是否具備開發(fā)受讓項目的條件

　　開發(fā)建設單位的名稱，是否已經(jīng)變更

　　上述滿足規(guī)定，轉讓行為有效

　　上述不滿足規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門有權責令其補佃有關手續(xù)，或者認定該轉讓行為無效，并可對違規(guī)的開發(fā)企業(yè)進行處罰

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目轉讓后能否保證被拆遷人的利益不受損害，是政府部門審查房地產(chǎn)項目是否允許轉讓的重要指標

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