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計(jì)算承租人權(quán)益價(jià)值
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【提問】某店的建筑面積為1000㎡,其經(jīng)濟(jì)壽命為40年,土地使用年限為50年。從2002年10月1日起計(jì)。2004年10月1日某公司與該商店所有權(quán)人簽訂了租賃合同,租期20年,月租金為150元/㎡,租金支付方式為每2年一次性支付,支付時(shí)間為第2年末,市場(chǎng)上類似商店目前正常的月租金為200元/㎡,支付方式為每年年末一次性支付,預(yù)計(jì)類似商店正常月租金每年遞增5%,一般租賃經(jīng)營的運(yùn)營費(fèi)用率為租金收入的30%,房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%.則該公司2008年10月1日承租人的權(quán)益價(jià)值為( )萬元。
A.198.65
B.583.75
C.678.36
D.959.52
請(qǐng)老師列一下計(jì)算步驟,主要是租約期內(nèi)的年凈收益如何求取不會(huì)做,謝謝!
【回答】學(xué)員18980111703,您好!您的問題答復(fù)如下:
參考這個(gè)題
某商店的建筑面積為1000㎡,土地使用年限為40年,從2000年10月1日起計(jì)。2002年10月1日某公司與該商店所有權(quán)人簽訂了租賃合同,租期為20年,月租金為150元/㎡,租金支付方式為每2年一次性支付,支付時(shí)間為第2年年末。市場(chǎng)上類似商店目前正常的月租金為200元/㎡,支付方式為每年年末一次性支付,預(yù)計(jì)類似商店正常月租金每年遞增5%,一般租賃經(jīng)營的運(yùn)營費(fèi)用率為租金收入的30%。試求該公司2006年10月1曰的承租人權(quán)益價(jià)值(房地產(chǎn)報(bào)酬率取8%)。(2006年試題)
【正確答案】A1=150×12×2×1000×0.70=252萬元i1=(1+8%)2-1=16.64%租約內(nèi)的以約定租金下的價(jià)值=252/16.64%*(1-1/(1+16.64%)^8) =1072.38(萬元);市場(chǎng)租金現(xiàn)值:每年末支付,每年遞增5%,A2=200*12*1000*0.7=168萬 租約內(nèi)市場(chǎng)租金下的現(xiàn)值=168/(0.08-0.05)*(1-(1.05/1.08)^16)=2031.90(萬元),所以承租人的權(quán)益價(jià)值=2031.90-1072.38=959.52(萬元)
【追問】謝謝老師! 可我不明白報(bào)酬率為什么要這樣計(jì)算?i1=(1+8%)2-1=16.64%
【回答】學(xué)員18980111703,您好!您的問題答復(fù)如下:
我給您推導(dǎo)一下:
1、假設(shè)租金為200元/兩年年利率是8%
那么:租金的折現(xiàn)值=200/(1+8%)2+200/(1+8%)4+200/(1+8%)6+200/(1+8%)8+……
我們把它變形一下:
得到:200/【(1+8%)2】1+200/【(1+8%)2】2+200/【(1+8%)2】3+200/【(1+8%)2】4……
您看一下:假設(shè)把(1+8%)2=(1+r)
那么:上面的列式就是年金現(xiàn)值公式:P=200×(P/A,r,4)
?。?+8%)2=(1+r)
得到:r=16.64%即兩年期的利率16.64%
【追問】老題,你好,還是這個(gè)是題,如果每3年或4年支付一交,這個(gè)公式(1+r)n 這個(gè)公式可以用嗎,如是3年或是4年,是(1+8%)3和(1+8%)4,這么套用,可以嗎
【回答】學(xué)員lwq166166,您好!您的問題答復(fù)如下:
可以這樣套用的三年的折現(xiàn)率就是(1+8%)3-1
四年的折現(xiàn)率就是(1+8%)4-1
【追問】A2=200*12*1000*0.7=168萬 租約內(nèi)市場(chǎng)租金下的現(xiàn)值=168/(0.08-0.05)*(1-(1.05/1.08)^16)=2031.90(萬元),是否應(yīng)將168萬折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)?
【回答】學(xué)員djhhyl,您好!您的問題答復(fù)如下:
此處運(yùn)用的是等比遞增公式計(jì)算收益現(xiàn)值,168萬的支付時(shí)點(diǎn)在第一期末,符合公式的要求。
★問題所屬科目:房地產(chǎn)估價(jià)師——房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法
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