2015年房地產估價師考試《開發(fā)經營與管理》練習題（9）

　　21、某房地產投資項目的總投資為5000萬元，其中投資者投入的權益資本為2500萬元，經營期內的年平均利潤總額為800萬元，年平均稅后利潤為480萬元，則該投資項目的資本金利潤率為（ ?。?。
　　A．12%
　　B．32%
　　C．24%
　　D．30%
　　答案：b

　　22、下列不屬于房地產投資項目經濟評價靜態(tài)指標的是（ ?。?br />　　A．投資利潤率
　　B．資本金利潤率
　　C．財務內部收益率
　　D．成本利潤率
　　答案：c

　　23、某房地產投資者以400萬元購入一個商鋪用于出租經營，資本金為100萬元，其余資金為金融機構提供的利率為12%、期限為10年、按年等額還款的抵押貸款。如該店鋪第一年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬元，則考慮還本收益（不考慮所得稅影響）后的權益投資回報率為（ ?。?br />　　A．12%
　　B．19．27%
　　C．17．18%
　　D．27．10%
　　答案：d

　　24、臨界點分析和保本點分析的主要差異在于（ 　）。
　　A．變動成本的設置
　　B．平衡點的設置
　　C．固定成本的設置
　　D．產銷量的不同
　　答案：b

　　25、房地產項目的臨界點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項目達到（ ?。┑?a href="http://m.52tianma.cn/pinpai/jixian/" target="_blank">極限值。
　　A．利潤為零
　　B．最高運營費用比率
　　C．最大費用
　　D．允許的最低經濟效益指標
　　答案：d

　　26、項目達到允許的最低經濟效益指標的極限值時，分析項目成本、售價或銷售率所處狀態(tài)的方法是（ ?。?br />　　A．獲利能力分析
　　B．盈虧平衡分析
　　C．市場狀況分析
　　D．定性風險分析
　　答案：b
　　解析：盈虧平衡分析中的臨界點分析是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項目達到允許的最低經濟效益指標的極限值，以風險因素臨界值組合顯示房地產項目的風險程度。

　　27、在房地產項目可行性研究階段，對房屋開發(fā)費的估算中以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法是（ ?。?。
　　A．單元估算法
　　B．單位指標估算法
　　C．概算指標法
　　D．工程量近似匡算法
　　答案：b

　　28、銀行向某家庭發(fā)放了一筆月還款額為5000元的個人住房抵押貸款，該家庭所購住房的物業(yè)管理費為每月500元。從當前我國商業(yè)銀行風險管理的角度來看，該家庭的月均收入應不低于（ 　）元。
　　A．10000
　　B．11000
　　C．7800
　　D．9200
　　答案：b
　　解析：銀行一般規(guī)定將每筆住房貸款的月房產支出與收入比控制在50%以下，房產支出與收入比＝（本次貸款的月還款額＋月物業(yè)管理費）/月均收入，則該家庭最低月均收入應不低于（5000＋500）÷50%＝11000（元）。

　　29、下列關于計算貸款綜合風險度系數(shù)的表述中，不正確的是（ 　）。
　　A．項目風險越大，風險等級系數(shù)值越大
　　B．貸款期限越長，期限系數(shù)值越小
　　C．企業(yè)信用等級越高，信用等級系數(shù)數(shù)值越低
　　D．用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數(shù)值較低
　　答案：b

　　30、物業(yè)公司在選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時，首先要考慮的因素是（ 　）。
　　A．零售商的財務能力
　　B．零售商的聲譽
　　C．零售商組合與位置分配
　　D．零售商經營內容
　　答案：b

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