2008年房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)：《基本制度與政策》要點(diǎn)解析（二）

第二章 建設(shè)用地制度與政策

　　1、土地所有制指的是城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有，由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。具體規(guī)定如下：①城市市區(qū)的土地②農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購(gòu)為國(guó)有的土地③國(guó)家依法征收的土地④依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地⑤農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地⑥因國(guó)家移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。

　　2、取得建設(shè)用地使用權(quán)的途徑主要有：①通過行政劃撥方式取得②通過國(guó)家出讓方式取得③通過房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式（如買賣、贈(zèng)與或其他合法）取得④通過土地或房地產(chǎn)租賃方式取得。依法取得建設(shè)用地使用權(quán)后，建設(shè)用地使用人依法享有土地占有、使用和收益的權(quán)利。有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施，但不得改變用途，如需要改變應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)行政部門批準(zhǔn)。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立相應(yīng)的合同，使用期限由當(dāng)事人約定但不能超過建設(shè)用地剩余期限。

　　3、集體土地的范圍有：①村農(nóng)民集體②村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體③鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所占用的土地。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地一般屬于農(nóng)民集體所有。宅基地、和自留地、自留山也屬于集體所有。礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，都屬于國(guó)家所有，由法律規(guī)定屬于集體所有的森林、山嶺、草原、荒地、灘涂除外。

　　4、土地管理的基本制度：

　?、偻恋氐怯浿贫?，國(guó)家依法對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利（抵押權(quán)和承租權(quán)等）進(jìn)行登記。依法登記的土地所有權(quán)、使用權(quán)、他項(xiàng)權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。土地登記以宗地為基本單元，擁有或使用兩宗以上土地應(yīng)當(dāng)分宗申請(qǐng)登記。兩個(gè)以上使用者共同使用一宗土地也要分別登記?？缈h級(jí)使用土地的，也要分別向土地所在地的土地管理部門分別登記。

　?、谕恋赜袃斢邢奁谑褂弥贫龋藝?guó)家核準(zhǔn)的劃撥土地以外，凡新增土地和原使用的土地改變用途或使用條件、進(jìn)行市場(chǎng)交易等，均實(shí)行有償、有限期使用。

　　③土地用途管制制度，土地被分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用土地。土地用途管制制度的核心是不能隨意改變農(nóng)用地的用途。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用須有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府核準(zhǔn)。

　?、芨乇Ｗo(hù)制度。

　　5、土地征收是所有權(quán)改變，征用是使用權(quán)改變，當(dāng)使用結(jié)束后被征用的土地如數(shù)返還給原權(quán)利人。征收土地的特點(diǎn)：①具有一定的強(qiáng)制性②要妥善安置被征地單位人員的生產(chǎn)和生活，用地單位向被征地單位給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。③被征收后的土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，從集體所有變?yōu)閲?guó)有。征收土地的原則：①珍惜耕地，合理利用土地的原則②保證國(guó)家建設(shè)用地原則③妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則④有償使用土地的原則，土地征收后，除一些公共設(shè)施、公益事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施外，國(guó)有土地供應(yīng)原則上都應(yīng)實(shí)行有償使用。⑤依法征地的原則。

　　6、為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地。在征地依法報(bào)批前，當(dāng)?shù)氐耐恋毓芾聿块T應(yīng)當(dāng)書面形式告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的和農(nóng)民關(guān)于征地情況，并對(duì)一些情況與他們共同確認(rèn)，并可能組織聽證。

　　征收土地實(shí)行兩級(jí)審批制度，即國(guó)務(wù)院和省級(jí)人民政府。征收基本農(nóng)田、基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃，其他土地超過70公頃的由國(guó)務(wù)院審批。其他的由省級(jí)人民政府審批。一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目需要征收的土地應(yīng)當(dāng)根據(jù)總體設(shè)計(jì)一次申請(qǐng)批準(zhǔn)，不得化整為零，或者分期征地、分段征地。征收土地，由用地單位支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。臨時(shí)使用土地期限，最多不得超過2年，并且不得改變批準(zhǔn)的用途。臨時(shí)用地超過批準(zhǔn)時(shí)間可再提出申請(qǐng)，不退地又不申請(qǐng)的按違章用地處理。全民所有制企業(yè)和集體所有制企業(yè)同農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織投資興辦聯(lián)營(yíng)企業(yè)要用集體土地的，由聯(lián)營(yíng)企業(yè)向縣級(jí)土地局提出用地申請(qǐng)，按國(guó)家建設(shè)用地的批準(zhǔn)權(quán)限，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)限的人民政府批準(zhǔn)，經(jīng)批準(zhǔn)的土地可以實(shí)行征收，也可以作為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織將土地作為聯(lián)營(yíng)條件。聯(lián)營(yíng)企業(yè)用地可以不改變土地權(quán)屬性質(zhì)。

　　被征收土地所在的市縣人民政府在收到征收土地方案后，10日內(nèi)應(yīng)以書面或其他形式進(jìn)行公告。公告中要包含征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和農(nóng)業(yè)人口安置途徑。未進(jìn)行征地、補(bǔ)償、安置公告的，被征地單位和個(gè)人有權(quán)拒絕辦理征地相關(guān)手續(xù)。

　　7、在征地告知后，凡被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶在擬征土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和青苗，征地時(shí)一律不予補(bǔ)償。

　　征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括：土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)助費(fèi)。還應(yīng)當(dāng)安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的6-10倍，安置補(bǔ)助費(fèi)為人均該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的4-6倍，但每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的15倍。在人均耕地特別少的地區(qū)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)但土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)之和不得超過該土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的30倍。還不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的當(dāng)?shù)厝嗣裾梢杂脟?guó)有土地有償使用收入予以補(bǔ)貼。地上附著物和青苗補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省規(guī)定。征用臨時(shí)用地要簽訂臨時(shí)用地協(xié)議，并按該土地前三年平均年產(chǎn)值逐年進(jìn)行補(bǔ)償，但最高不超過按征收土地時(shí)計(jì)算的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和。

　　8、征收集體土地的工作程序：①申請(qǐng)用地②受理申請(qǐng)并審查有關(guān)文件，縣級(jí)土地局在30日內(nèi)擬定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征地方案和供地方案，經(jīng)同級(jí)人民政府同意后報(bào)上一級(jí)土地管理部門審查。③審查用地，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地行政管理部門，收到上報(bào)土地審批文件，征得有關(guān)部門意見后，實(shí)行土地管理部門內(nèi)部會(huì)審制度審批土地。④征地實(shí)施。征地公告，支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)助費(fèi)，安置農(nóng)業(yè)人口，協(xié)調(diào)征地爭(zhēng)議。⑤簽發(fā)用地證書⑥征地批準(zhǔn)后的實(shí)施管理。⑦建立征收土地檔案。

　　9、出讓土地中的地下埋藏物歸國(guó)家所有。集體土地不經(jīng)征收不得出讓。土地使用權(quán)出讓方式有：拍賣、招標(biāo)或雙方協(xié)議。商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地必須采用拍賣、招標(biāo)或掛牌方式出讓。出讓人應(yīng)當(dāng)至少在投標(biāo)、拍賣或掛牌開始日前20日內(nèi)發(fā)布招標(biāo)、拍賣或掛牌公告。招標(biāo)是以書面投標(biāo)形式，拍賣是競(jìng)報(bào)者輪番報(bào)價(jià)，當(dāng)競(jìng)買人不足三人或競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到底價(jià)時(shí)，應(yīng)當(dāng)終止拍賣。協(xié)議出讓主要用于公共福利事業(yè)和非盈利性的社會(huì)團(tuán)體機(jī)關(guān)單位用地和特殊用地。掛牌出讓方式是在土地交易所進(jìn)行掛牌公布，掛牌期限不少于10個(gè)工作日。只有一個(gè)人競(jìng)買人的但報(bào)價(jià)高于底價(jià)可以成交。若報(bào)價(jià)相同的，先提交者為競(jìng)得人。在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個(gè)或以上的要求報(bào)價(jià)的可以進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，出價(jià)高者為競(jìng)得人。工業(yè)用地也要?jiǎng)?chuàng)造條件逐步實(shí)行招標(biāo)、拍賣或掛牌出讓。

　　10、土地出讓年限：居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育科技文化衛(wèi)生體育用地50年，商業(yè)旅游娛樂用地40年，綜合或其他用地50年。

　　當(dāng)住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的自動(dòng)續(xù)期。對(duì)非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，要繼續(xù)用地的在屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并支付出讓金。未申請(qǐng)或續(xù)期未批準(zhǔn)的由國(guó)家無(wú)償收回。

　　建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前因公共利益需要收回的，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金。

　　因土地使用者不履行土地使用出讓合同的收回土地使用權(quán)有兩種情況：未如期交付出讓金，在簽約時(shí)交一定比例定金，60日內(nèi)應(yīng)支付全部地價(jià)款。逾期未支付的將收回土地使用權(quán)；土地使用者未按合同約定的期限和條件開發(fā)和利用土地。

　　土地使用權(quán)的終止情形有：因土地滅失而終止；因土地使用者的拋棄而終止。

　　11、建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同有：成片土地使用權(quán)出讓合同，項(xiàng)目用地土地使用權(quán)出讓合同，劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)因轉(zhuǎn)讓、出租、抵押而補(bǔ)辦的土地使用權(quán)出讓合同。

　　超過出讓合同約定地動(dòng)工開發(fā)上期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)，滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。用地單位改變土地利用條件及用途的，必須取得出讓方和市縣城市規(guī)劃管理部門同意，并相應(yīng)調(diào)整地價(jià)款。

　　12、國(guó)有土地使用權(quán)劃撥是在用地者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該土地交付其使用，或?qū)⑼恋厥褂脵?quán)無(wú)償交給土地使用者使用的行為。劃撥土地沒有使用期限，但未經(jīng)許可不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。在國(guó)家沒有法規(guī)以前，已使用的國(guó)有土地除出讓土地以外的土地都是按劃撥土地進(jìn)行管理。

　　劃撥土地的范圍：國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地，國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，其他用地（監(jiān)獄、收容教育所）。

　　劃撥土地的轉(zhuǎn)讓有兩種規(guī)定：準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并繳納出讓金，不辦理出讓手續(xù)但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將獲得的收益中的土地收益上繳國(guó)家。

　　劃撥土地的出租，房產(chǎn)所有權(quán)人以營(yíng)利為目的，將劃撥土地使用權(quán)的地上建筑物出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。用地單位因轉(zhuǎn)讓、出租、企業(yè)改制和改變土地用途不宜辦理土地出讓的，可實(shí)行租賃。租賃時(shí)間超過6個(gè)月的應(yīng)簽訂租賃合同。

　　劃撥土地抵押時(shí)，其抵押價(jià)值應(yīng)當(dāng)為劃撥土地使用權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值，因抵押劃撥土地造成使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)辦理土地出讓手續(xù)并繳納地價(jià)款后才能變更土地權(quán)屬。

　　國(guó)有企業(yè)改制中涉及劃撥土地使用權(quán)的可以采取國(guó)有土地出讓、租賃、作價(jià)出資（入股）和保留劃撥土地使用權(quán)等方式處置。應(yīng)當(dāng)采用出讓或租賃的情形有：①國(guó)有企業(yè)改造或改組為有限責(zé)任或股份有限公司以及組建企業(yè)集團(tuán)的②國(guó)有企業(yè)改組為股份合作制的③國(guó)有企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)的④非國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)的。可以保留劃撥土地使用權(quán)的情形有：①繼續(xù)作為基礎(chǔ)設(shè)施公益事業(yè)和能源、交通、水利等項(xiàng)目用地不改變用途的；②國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)，非國(guó)有企業(yè)及國(guó)有企業(yè)合并后的企業(yè)仍為國(guó)有工業(yè)企業(yè)的③國(guó)有企業(yè)兼并、合并中，一方屬于瀕臨破產(chǎn)企業(yè)的；④國(guó)有企業(yè)改造或改組為國(guó)有獨(dú)資公司的。后3項(xiàng)保留期限不超過5年。凡上繳土地收益的仍按劃撥土地進(jìn)行管理。對(duì)無(wú)償收回的劃撥土地的，對(duì)其地上建筑物、其他附著物應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償。

　　13、閑置地的范圍：建設(shè)用地自批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起1年內(nèi)沒有動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的。已動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的但面積不足1/3或投資額不足總投資額25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的。

　　閑置地的處置方式有：①延長(zhǎng)開發(fā)期限但最長(zhǎng)不超過1年②改變用途但要辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)③安排臨時(shí)使用④由政府安排置換用地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)⑤政府采取招標(biāo)、拍賣等方式確定新的土地使用者進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，對(duì)原用地單位進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償⑥政府收回土地簽訂回收協(xié)議。

　　1年內(nèi)未動(dòng)工的要征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)。超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿2年的可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。

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