城第四大餐飲示范街崛起朝青 潛力媲美簋街

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國美第一商街自倡導(dǎo)的安全投資模式以來，使餐飲商鋪成為朝青板塊的投資熱點，一時間，國美餐飲街中小型商鋪迅速售罄，大型商務(wù)餐飲商鋪已被眾多商家看好。繼銷售成績一路飄紅之后，開發(fā)商再次放出豪言，要打造繼簋街、方莊美食街、亞運村餐飲街之后的京城第四大餐飲示范街。

　　11月17日"京城第四大餐飲示范街崛起朝青--北京餐飲投資發(fā)展論壇"在國美第一商街租售中心舉行，明天地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展中心總監(jiān)賈玉鵬、北京市餐飲協(xié)會發(fā)展部部長馮晟松、北京市商務(wù)局現(xiàn)代流通管理處處長雷堃、朝陽區(qū)商務(wù)局綜合科科長姜瑋、朝陽區(qū)餐飲服務(wù)旅店行業(yè)協(xié)會秘書長丁月華、北京晨報總編助理陳曦等領(lǐng)導(dǎo)和專家紛紛表示，朝青板塊餐飲發(fā)展具有很大的空間，國美餐飲街銷售和招商兩旺，前期的成功規(guī)劃加上后期的專業(yè)化運營，一定能夠發(fā)展成為與其區(qū)域、規(guī)模和定位相匹配的東部餐飲示范街。

　　餐飲業(yè)已經(jīng)成為朝青商圈新勢力

　　據(jù)統(tǒng)計，2006年北京商業(yè)地產(chǎn)的整體放量趨于飽和，但適合做餐飲的商業(yè)仍然是一個很大的缺口，整體上說，餐飲商鋪供應(yīng)不足，特別是在新樓盤密集的新商圈，餐飲業(yè)蘊藏的很大的利潤空間。

　　以朝青板塊為例，從東四環(huán)一直往東，周邊大概20個項目左右的這一大片區(qū)域里，目前還沒有一條成規(guī)模的，給周邊項目提供充分便利的商業(yè)街。隨著青年路好幾個項目的大量入住，居民的生活配套，特別是餐飲需求成為一大難題。國美第一商街10萬平米的商業(yè)從很大程度上緩解這一問題，而國美餐飲街3萬平米的商鋪啟動招商和銷售，也能解決周邊居民的餐飲消費的燃眉之急。

　　資料顯示，目前北京餐飲業(yè)持續(xù)火爆，隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長、城市東擴(kuò)及2008年奧運會臨近等諸多利好誘因，北京餐飲市場規(guī)模將可望高達(dá)300億元。國美餐飲街覆蓋范圍內(nèi)大概有50萬人群，這些人大多為CBD白領(lǐng)，年收入大概為四到六萬，按餐飲消費占每人收入的10-15%計算，他們一年的餐飲消費是30億，占據(jù)了全北京餐飲消費總額的10%。

　　據(jù)明天地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展中心總監(jiān)賈玉鵬介紹，國美餐飲街是朝青板塊起步最早、最先入市的餐飲商鋪，它的火爆銷售一方面說明市場的需求量，另一方證明了餐飲的巨大潛力對餐飲商鋪銷售和增值的拉動。"目前，餐飲已經(jīng)成為東部朝青新商圈的一股強(qiáng)有力的商業(yè)新勢力。"他分析道。

　　"階梯式"營銷思路迎合了市場需求



　　據(jù)北京市餐飲協(xié)會發(fā)展部部長馮晟松介紹，目前北京最有特色的三條餐飲街分別是簋街、方莊美食街、亞運村餐飲街，這三條餐飲街的發(fā)展大都與城市的建設(shè)和發(fā)展相同步，簋街占據(jù)東直門一隅，方莊美食街引領(lǐng)南城餐飲，亞運村餐飲街在北部稱霸，而東部現(xiàn)在出現(xiàn)了國美餐飲街，極大地平衡了市場需求。他說，國美餐飲街3萬平米的體量，中西餐飲應(yīng)有盡有，既能滿足城中居民需要，又能帶動周邊消費群，如果能夠一步一個腳印地穩(wěn)步發(fā)展，肯定能與簋街等其它三大餐飲街相媲美。

　　據(jù)國美第一商街的一位商業(yè)代表說，購買國美餐飲街商鋪的客戶，大都是被國美"階梯式"的營銷思路所打動。對此，賈玉鵬是這樣解釋的：首先是階梯式差異化的商鋪產(chǎn)品定位，大中小型餐飲合理劃分，理想分布；其次是階梯式的推廣思路，商鋪推廣從中小型到大型，從基礎(chǔ)菜系到大型商務(wù)餐飲，推廣節(jié)奏與項目入住和商鋪收房時間相結(jié)合；最后是階梯式租金，因為是新的社區(qū)商業(yè)，得有一段養(yǎng)商時間，國美采用低租金降低門檻，再隨著商業(yè)氛圍的形成，逐年提升租金，直至正常水平。像簋街這樣的成熟區(qū)域，租金大概為4-8元/平米/天，而國美餐飲街現(xiàn)在的租金只有2元/平米/天，成長的空間很大，再用3-5年的時間培育商氣，到時一定會與其它幾大餐飲街的租金持平。

　　商戶評價這種營銷模式為理性的、務(wù)實的方式，這也體現(xiàn)了開發(fā)商對這個項目的責(zé)任感和使命感。

　　"后期的經(jīng)營管理能夠向?qū)I(yè)化和特色化的方向靠攏，我想，國美餐飲街發(fā)展成為京東的餐飲標(biāo)志，乃至北京第四大餐飲示范街，應(yīng)該是指日可待的事情。"朝陽區(qū)餐飲服務(wù)旅店行業(yè)協(xié)會秘書長丁月華說。

　　投資型向經(jīng)營型的完美過渡是成功關(guān)鍵

　　按理說，餐飲街成為投資熱點對開發(fā)商而言應(yīng)該是一件喜事，3萬平米迅速脫手，銷售業(yè)績直線上升，資金盡快回籠。但賈玉鵬不這么認(rèn)為，他說，銷售成功只是開始，真正做成北京第四大餐飲示范街還有很長的路要走，由投資型向經(jīng)營型商業(yè)的完美過渡才是成功的關(guān)鍵。

　　簋街的成功，得益于它得天獨厚的地理優(yōu)勢和創(chuàng)新靈活的經(jīng)營方式，方莊美食街的成功，源于周邊密集的社區(qū)和強(qiáng)勁的消費潛力，而亞運村餐飲街應(yīng)時而生，檔次齊全，品味繁多。這幾條街的成功，很大程度上源于其后期經(jīng)營的到位。

　　據(jù)了解，國美餐飲街的前期定位時就做了大量的市場調(diào)研工作，目前它投資潛力已經(jīng)凸現(xiàn)了出來。為了保證后期經(jīng)營，開發(fā)商專門組成了經(jīng)營管理團(tuán)隊，聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)從后期餐飲街道路裝飾、廣告發(fā)布、主力店的引進(jìn)、品牌餐飲的調(diào)配、整體宣傳等方面進(jìn)行專業(yè)指導(dǎo)，以期使餐飲街后期經(jīng)營少走彎路，在協(xié)助商家快速收益的同時，為消費者提供最好的餐飲服務(wù)。

　　"將來，外地人來北京之后，想到的不只是去簋街吃飯，而是來國美餐飲街，在這里，只有你想不到的，沒有吃不到的，我們的目標(biāo)是，打造一條北京東部最大最全最火的餐飲示范街。"賈玉鵬對餐飲街的未來充滿信心。（ 北京餐飲